Oceňování ve facility managementu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Oceňování ve facility managementu Diplomová práce Autor: Bc. Petra Nováková Finance, Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Červen 2011

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 30. června 2011 Bc. Petra Nováková 2

3 Poděkování Velice tímto děkuji Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu práce, za odbornou pomoc při konzultacích. 3

4 Anotace: Obsahem mé diplomové práce je přiblíţit důleţitost facility managementu při oceňování nemovitostí. Práce zachycuje jednotlivé obory a vybrané činnosti facility managementu, jeho současnost v České republice jakoţ i příklady jeho vyuţití v praxi. Dále jsou v práci přiblíţeny metody oceňování na trţních principech se zaměřením na klíčový význam výnosu z nájemného. Abstract: The content of my thesis is to show the importance of facility management to real estate valuation. The thesis captures the various disciplines and specific activities of facility management, its presence in the Czech Republic as well as a practical example of its use in practice. Furthermore, this thesis describes the method of valuation on market principles with a focus on key revenue from rents. 4

5 Obsah Úvod 1. Literární rešerše 7 2. Volba metodologie 7 3. Facility management Historie Definice Obory 9 4. Outsourcing 9 5. Normy facility managementu Pozice facility managera Současnost facility managementu v ČR Vybrané činnosti facility managementu Příklad úspory spotřeby tepla v bytovém domě Oceňování ve facility managementu Pojmy a definice pouţívané v oceňování majetku Ţivotnost staveb Opotřebení staveb Cena, hodnota a její druhy Vlivy působící na trţní hodnotu pozemku Vlivy působící na trţní hodnotu staveb Metody oceňování nemovitostí na trţních principech Porovnávací metoda Nákladová metoda Výnosová metoda Význam výnosu z nájemného Cenová mapa nájemného Význam trţního nájemného Forma regulace nájemného v USA (New York) Postup oceňovacího procesu Příklad investiční záměru koupě bytového domu 54 5

6 14. Vliv facility managementu na trţní hodnotu staveb 62 Závěr 63 Seznam pouţité literatury a pramenů 65 Přílohy 66 Příloha č Příloha č Příloha č Oficiální zadání diplomové práce 6

7 Úvod Mou snahou je přiblíţit facility management jako samostatných obor, jehoţ základní úkol spočívá v hledání způsobu a nástrojů, jak ekonomické vyuţití majetku zlepšit, jakoţ i jednotlivé procesy, analýzy a metodiky ocenění ve facility managementu. 1. Literární rešerše V oboru facility managementu se pohybuji jiţ dvanáctým rokem. Soustředím se převáţně na oblast residenčních nemovitostí, ve kterém dochází vzhledem k formující se legislativě k neustálým změnám. Při zpracování této diplomové práce jsem se snaţila vyuţít veškeré prameny dostupné na internetu i v tištěné podobě. Jsem však nucena konstatovat, ţe literatury zabývající se tímto tématem je v knihovnách i odborných knihkupectvích dosud stále nedostatek. 2. Volba metodologie Diplomovou práci jsem se rozhodla koncipovat do tří částí. První část definuje facility management, jeho obory, činnosti a současně uznávané normy. Ve druhé části se snaţím přiblíţit konkrétní příklad správy bytového fondu. Třetí část popisuje metody oceňování obvykle pouţívané v rámci podpůrných procesů resp. facility managementu. Tento zvolený přístup přiblíţí nejdříve facility management v samé své podstatě a přes konkrétní příklad správy bytového fondu přejde k obvyklým metodám oceňování ve facility managementu. 3. Facility management 3.1 Historie facility managementu Historii facility managementu nalezneme v 80. letech 20. století ve Spojených státech amerických. Do této doby si převáţná část odborníků (správci, domovníci), kteří zajišťovali správu majetku, budov a administrativy, neuvědomovali svoji příslušnost k této profesi. Kaţdý z nich pracoval samostatně bez zájmu vzájemné spolupráce a sjednocení těchto činností. 7

8 Evropa zaznamenává tento obor činnosti od počátku 90. let 20. Století. Prvními evropskými průkopníky byly Velká Británie, Skandinávské země, Francie a země Beneluxu. Německo a Rakousko zavádějí tento obor o 5 let později. První vlašťovkou v postkomunistických zemích, která zavedla facility management jako samostatný obor, bylo Maďarsko, kde v roce 1998 vznikla Národní asociace Facility Managerů (HUFMA). Česká republika se začlenila do celosvětové sítě facility managerů IFMA (Internation Facility Management Asociation) v roce Definice managementu Anglické sloveso to facilitate znamená v českém překladu usnadnit. Podstatné jméno facility značí zařízení. Facility management tedy usnadňuje ţití vlastníkům nemovitostí jakoţ i představuje integraci činností v rámci organizace (firmy) k zajištění a rozvoji sjednaných sluţeb, které podporují a zvyšují efektivnost její základní činnosti (core business). Obecně lze facility management definovat jako metodu, jak v organizacích vzájemně sladit, pracovníky, pracovní činnost a pracovní prostředí, které v sobě zahrnuje principy obchodní administrativy, architektury, humanitních a technických věd. Tuto definici lze znázornit i graficky. 1) 1) 8

9 Facility management získal svým vývojem postavení manaţerské disciplíny. Komplexní facility management nenabízí pouhý soubor jednotlivých sluţeb, ale celkový provozní soubor činností tzv. intergrovaný facility management viz. následující tabulka. Provozní soubor - činnosti integrovaného facility managementu Sdílené služby Technický FM FM infrastruktury Komerční FM doprovázeníjí FM bezpečnostní a vrátní vyúčtování vedlejších sluţby nákladů optimalizace nákladů řízení provozu údrţba - prohlídky, běţná údrţba, opravy poštovní a doručovací sluţby rozpočty koncepty optimalizace energií poruchy a pohotovostní sluţby kopírovací a tiskařské sluţby ekonomika pronájmů bezpečnost práce a ochrana ţivotníh prostředí rekonstrukce a sanace stěhovací sluţby management ploch ţivotní cyklus budov likvidace telefonní sluţby management smluv stavby malých zařízení energetický management poţární ochrana energetický pas budov logistika zboří a skladů úklid, čištění fasád a skel zimní údrţba a údrţba zeleně management investic a nemovitostí 3.3 Obory facility managementu 1. Property management správa prostor 2. Asset management správa majetků 3. Facility management zajištění podpůrných sluţeb Hlavní činností těchto tří oborů je optimalizace řízení správy majetku a podpůrných procesů. Cílem jsou celkové úspory v podpoře a správě majetku, efektivnější vyuţívání majetků, rychlejší vyřízení poţadavků a celková podpora všech uţivatelů nemovitostí. 9

10 Chceme-li od sebe oddělit cíle jednotlivých oborů, lze uvaţovat následovně: - cílem property managementu je optimální vyuţití provozovaných či spravovaných prostor - cílem asset managementu je zajištění optimální hodnoty spravovaného majetku. - cílem facility managementu je zajištění kvalitní podpory uţivatelům nemovitostí Je nesporné, ţe tyto obory spadají do jedné oblasti. To znamená, ţe se vzájemně doplňují a v mnoha případech překrývají. Přesto se jednotliví odborníci přetahují o podobnou náplň práce a akceptují pouze svou profesi. 4. Outsourcing Termín oursourcing vznikl ze spojení dvou anglických slov out (venku, z domu) a source (zdroj) a chápeme ho jako podpůrné činnosti, které slouţí k zabezpečení provozu a správě nemovitého majetku mimo hlavní obchodní záměr jeho vlastníka tzv. core business a dělíme je na technické a netechnické. Do technických činností lze zahrnout správu energií, osvětlení, údrţbu, revize a opravy technického zařízení budovy či odpadové hospodářství. Dále pak úklidové práce, skladovací sluţby, údrţbu zeleně jakoţ i správa vozového parku, bezpečnostní sluţby, nebo rozúčtování nájemného a dalších poplatků. Typickým příklady netechnických činností jsou sluţby v oblasti vedení účetnictví. Větší firmy s vlastním účetním oddělením mají ze zákona povinnost auditu, ke kterému si musí najmout externí firmu, tzn. účetní audit outsourcovat. Rovněţ i velké firmy s vlastním právním oddělení si najímají advokátní kanceláře se specializací. Formu outsoursingu některých sluţeb volí vlastníci nemovitostí jak z důvodu profesionálního zajištění podpůrných činností, tak i z důvodů finančních. Zajišťování veškeré funkcionality vlastními silami by způsobilo nárůst nákladů, proto je outsourcing v období ekonomické recese cestou k významným úsporám provozních nákladů. Pro outsourcing hovoří rovněţ 10

11 variabilní kapacita, schopnost soustředit se na klíčové kompetence tím, ţe se vlastník nemovitosti zbaví těch okrajových. Úspěšné aktivní vyuţití outsourcingu ve facility managementu můţe přinést sníţení provozních nákladů aţ o 30 procent a sníţení prostorových nároků aţ o 40 procent, vede tedy k významnému zlepšení finančních ukazatelů vlastníka nemovitosti. Informace o facility managementu tvoří základ pro strategický přehled, plánování nebo pro zpřesnění inventarizace, rozdělení nájemného, optimalizaci prostředků i pro adresnost nákladů. Outsourcing x insourcing Vedle outsourcingu existuje rovněţ insourcing, který je nejčastěji vyuţíván firmami, které předmětnou činnost prováděnou prostřednictví externí (outsourcované) firmy ještě dosud svépomocí nevykonávaly. Typickými příklady jsou incoursování webhostingu (tzn., ţe si firma pořídí vlastní webový a poštovní server) a účetních sluţeb. Celkové přínosy outsourcingu Snížení provozních nákladů Ke sníţení provozních nákladů dojde v případě, ţe firma nebo osoba, která outsourcing poskytuje, je schopna předmětnou činnost provádět levněji neţ firma, která jejich sluţeb vyuţívá. Toto se převáţně vyskytuje při outsourcingu nárazových popř. opakovaných příleţitostných činností (např. nahodilá nákladní dopravy, zpracování účetní závěrky atd.). Uvolnění zdrojů Uvolnění zdrojů představuje situace, kdy při outsourcování určité činnosti získáme rozprodejemm nepotřebného majetku dodatečné zdroje, které vyuţijeme na financování jiných investic. Snížení rizik Ke sníţení rizika dojde v případě, kdy přejde na poskytovatele outsourcingu, který si za to nechá vyplatit určitou prémii za riziko, nicméně i tak to můţe firmu vyjít levněji, neţ kdyby 11

12 danou činnost řešila sama. Typickými riziky jsou riziko onemocnění zaměstnance, poruchy stroje, apod.. Zvýšení flexibility Díky outsourcingu můţeme flexibilně měnit své poţadavky na daný typ sluţby a docílit tím něčeho, coby nám dříve trvalo déle, popř. by si to vyţádalo dodatečné investice. Snazší a přesnější plánování Snazší a přesnější plánování je způsobeno tím, ţe je firma schopna přesně vyčíslit celkové výdaje spojené s danou činností. Např. při outsourcingu právních sluţeb jsou nám známy náklady ve výši ,- Kč měsíčně a jiţ neřešíme, ţe v advokátní kanceláři došel papír popř. toner do tiskárny. Přístup ke kvalitnějšímu vybavení a lidem Firma si díky outsourcingu je schopna dovolit technicky lépe vybavená zařízení a kvalifikovanější pracovníky, neţ jaké by si mohla dovolit sama. Poskytovat outsourcingu se obvykle specializuje pouze na jeden druh činnosti a navíc dostupné kapacity obvykle pronajímá více zákazníkům najednou, coţ mu umoţňuje zaplatit si např. lepší vybavení a pracovní sílu. Kdy je výhodné outsourcovat Outsourcovat je dnes moţné téměř kaţdou sluţbu. Kdy je výhodné outsourcovat určíme následovně. Nejprve si musíme spočítat, co děláme vlastními silami dráţ, neţ je to pro nás ve stejné kvalitě schopen udělat někdo jiný. Za druhé si musíme uvědomit, co nejsme vlastními silami schopni dělat příliš dobře a uváţit, kolik by nás stálo, kdybychom to dělali stejně dobře, jako to nabízí daný poskytovatel outsourcingu. 12

13 Na konec je nutné identifikovat oblasti řízení rizik, coţ představuje odpovědět si na otázku, co se stane, kdyţ nějaký zaměstnanec onemocní, daný stroj rozbije, apod.. Outsourcing se nevyplatí v těch případech, kdybychom odkrývali svoje know-how, poskytovali informace o svých zákaznících, a kdyby outsourcování dané sluţby vedlo ke komplikacím v jejím kaţdodenním vyuţívání. Ve všech těchto případech ušetříme, pokud si dané činnosti budeme dělat sami. Výhody a nevýhody outsourcingu: Výhody Nevýhody Outsourcing Vlastní zdroje Outsourcing Vlastní zdroje důkladnější zaměření na hlavní činnost vysoká operabilita ztráta kontroly nad procesem, závislost na dodavatelích odpovědnost za oblast a její řízení odpadá zodpovědnost za oblast a za její řízení menší riziko úniku interních informací nevratnost rozhodnutí bez vysokých nákladů nutnost investic do oblasti redukce investic, investice se zaměřují na jádro podnikání nízká kontrola toku vnitřních informací riziko stagnace oblasti sdílení rizika s poskytovatelem 5. Normy ve facility managementu Jediným normativním zdroje informací o facility managementu je evropská norma, vydaná pro Českou republiku Českým normalizačním institutem, která je rozdělena do dvou částí. Její první část byla vydána pod číslem ČSN EN a obsahuje termíny a definice týkající se facility managementu a poskytuje přehled o jeho rozsahu. Druhá část pod číslem ČSN EN je nazvaná průvodce přípravou smluv o facility managementu. Pro zachycení povinností smluvních stran dle platných norem ve facility managementu postupujeme cestou tzv. definice sluţeb na výstupu. Pro klienta dle této normy tedy není důleţité, jak poskytovatel sluţby výsledku dosáhne, ale výsledek samotný. Např. 13

14 tedy v případě definice sluţby údrţby zeleně na výstupu to znamená, ţe je posekaný trávník. Klient má samozřejmě zájem o kontrolu provádění sluţeb. Norma proto zavádí pojem klíčový ukazatel výkonnosti (KPI), který je definovaný jako měřítko vyjadřující podstatné ukazatele výkonu dodávky sluţeb facility managementu. Tedy objektivně měřitelné a zachytitelné hodnoty vyjadřující kvalitu vţdy v závislosti na druhu poskytované sluţby a klientem poţadovaných parametrech sluţby a její kvality. Nedodrţení kvality poskytovaných sluţeb negativně dopadá na odměnu poskytovatele. Stanovení KPI je tedy klíčovým úkolem smluvních stran při přípravě smlouvy o facility managementu. Smlouva o facility managementu je dle normy psaná nebo ústní dohoda mezi klientem a interním nebo externím dodavatelem sluţeb, která stanovuje podmínky poskytování sluţeb. Ústní forma smlouvy o facility managementu je moţná, avšak z mnoha důvodů nepraktická. Jelikoţ rozsah činností je velký, smlouva tedy není jednoduchá, je její zapamatování téměř nemoţné. Současně vymahatelnost práva v případě sporu je velmi obtíţná. Lze tedy doporučit smlouvu uzavřít v písemné formě s ohledem na skutečnost, ţe obsah smlouvy o facility managementu není v právním řádu České republiky upraven a ţe norma má pouze doporučující charakter. Stávající norma by měla být rozšířena o další její části a to jmenovitě: - normu pro kvalitu poskytovaných sluţeb ve facility managementu, která by měla stanovit všeobecný standard podpůrných procesů, tzn. upřesnit fungování modelu facility managementu a přesně definovat rozdíl mezi procesem a sluţbou - normu pro klasifikaci ţivotních nákladů budovy, která bude určena především pro poskytovatele sluţeb facility managementu - normu pro efektivnost úrovně sluţeb, ve které budou uvedeny příklady pro konkrétní sluţby facility managementu z pohledu metodiky, která bude aplikovatelná na ostatní sluţby facility managementu. 14

15 - normu pro tzv. metriku (měření prostoru), která se bude zabývat přesností měření prostoru a jeho vhodným vyuţitím Přehled dle IFMA (International Facility Management Asociation) v ČR viz. Příloha č Pozice facility managera Pozice facility managera je pozicí řídícího pracovníka, který musí ve své osobě spojovat odborníka se znalostmi ekonomickými, procesními, technickými, ekologickými a etickými. Rovněţ musí mít bohatou praxi, která mu zajišťuje dostatečné mnoţství zkušeností a odborných znalostí. V České republice je často facility manager chápán jako technik resp. správce objektu. Takovéto vnímání pozice facility managera má především svoji stinnou stránku, jelikoţ klienti často nechtějí vynaloţit náklady na celý team v čele s facility managerem a mají za to, ţe technik, v jejich představách správce objektu, obsáhne veškeré činnosti facility managementu. Většinou aţ v dlouhodobém horizontu si uvědomí, ţe toto počínání nepřináší výrazné úspory ani zkvalitnění sluţeb. V praxi rozeznáváme dva typy facility managerů: Facility manager společnosti jeho činnost se soustřeďuje na koncepci, strategii, plánování, kontrolu a vyhodnocení. Je garantem bezchybného chodu podpůrných procesů. Jednou z nejvýznamnějších činností facility managera společnosti je manaţerské rozhodování. Manaţerské rozhodování zásadním způsobem ovlivňuje efektivnost a samotnou prosperitu kaţdého organizace. Naopak chybná rozhodnutí mají za důsledek neúspěch podnikatelského záměru. Jádro rozhodování tvoří rozhodovací proces, který je ovlivněn řadou faktorů (např. charakter a závaţnost problému, podmínky pro rozhodování disponibilní čas, míra rizika a nejistoty; osobnost facility managera resp. jeho přístup k rozhodování a minulé zkušenosti, aj.). Kaţdý rozhodovací proces má stanovena kritéria hodnocení. Charakter kritérií ovlivňuje volbu metod pro hodnocení. Hlavní pohledy rozlišují kritéria kvantitativní a kvalitativní a výnosová a nákladová. 15

16 U kvantitativních kritérií vyjadřujeme hodnoty v číselné podobě např. náklady na pořízení, rentabilita vloţeného kapitálu, zisk. Kvalitativní kritéria číselně vyjádřit nelze, pouţíváme pouze slovní specifikaci. Jedná se převáţné o kritéria sociální, politická nebo environmentální (např. dopad na ţivotní prostředí). U výnosových kritérií je jejich výší hodnota přínosnější. Opakem jsou nákladové kritéria, kdy jejich vyšší hodnota přináší menší přínos. Facility manager dodavatelské společnosti neustále sleduje kvalitu své dodávky a hledá moţnosti jak tuto kvalitu zvýšit. O své činnosti pravidelně prostřednictvím reportů a hlášení referuje facility managerovi klienta. 7. Současnost facility managementu v ČR Poskytovatelé sluţeb se soustřeďují na poskytování kvalitní podpory za cenu, která je pro provozovatele nemovitostí tak výhodná, ţe si sluţby objednávají. Z těchto poskytovatelů jednotlivých sluţeb se stávají postupně společnosti nabízející tzv. integrovaný facility management. Firma, která tuto sluţbu resp. soubor sluţeb nabízí, disponuje týmem odborníků, kteří zhodnotí celkový současný stav a nabídnou efektivní řešení. Takovéto organizace mají dostatečné technické zázemí a jsou připraveni veškeré sluţby zajistit. Ekonomickou krizi pocítily v posledním roce i firmy poskytující sluţby facility managementu. Firmy (klienti) se všeobecně snaţí sniţovat své provozní náklady, coţ se projevuje i v tomto oboru. Dodavatelé sluţeb facility managementu jsou často tlačeni do sniţování cen svých sluţeb, coţ se jednoznačně projevuje i na ohodnocení zaměstnanců, kterým pak chybí motivace, a odvádějí méně kvalitní práci. Dalšími neefektivními úsporami jsou poţadavky např. na menší frekvenci úklidu nebo servisních prohlídek technických zařízeních budov, coţ se můţe v budoucnu negativně projevit na celkovém technickém stavu zařízení tak i jeho ţivotnosti. Při sledování a řízení nákladů je nutné analyzovat a sledovat rizika plynoucí z jednotlivých zařízení. Dále je nezbytné propočítat ekonomický dopad na provoz objektu i na to, co se stane, kdyţ dané zařízení nebude fungovat. Na základě sledování rizik je moţné vypracovat mapu rizik pro konkrétní budovu a následně nastavit periodické kontroly jednotlivých technických zařízení 16

17 na úroveň, která je kompromisem mezi vynaloţenými náklady a odstraněním rizika. Pokud klient zvolí cestu nepřiměřených úspor, hrozí, ţe zařízení se stane provozně nespolehlivé, coţ zkrátí jeho ţivotnost a v mnoha případech i ţivotnost celé budovy a poroste riziko havarijního stavu. Výši nákladů ovlivňuje několik aspektů. Jednak rostoucí cena energie, výběr a správné pouţití pouţívaných technologií a lidé, kteří se o údrţbu starají. 8. Vybrané činnosti facility managementu Správa objektů Úkolem správy objektů je zajistit bezpečně fungující spravovaný majetek při optimální ekonomické efektivnosti jakoţ i dobré vztahy s nájemci vytvářející podmínky pro maximální obsazenost pronajímatelných prostor. Dalším klíčovým cílem správy objektů je minimalizace pohledávek za nájemné a sluţby po lhůtě splatnosti a průběţná kontrola provozně technického stavu spravovaného majetku se zaměřením na odhalování a odstraňování příčin hrozících škod. Technická supervize majetku Mezi hlavní úkoly technické supervize majetku patří důkladná analýza nemovitosti s cílem zpracovat návrh dlouhodobého plánu oprav a investic. Následně prostřednictvím kvalifikovaných osob sledovat a kontrolovat provádění odsouhlasených oprava a investic. Technicko inženýrské zajištění oprav a investic Tato činnost zahrnuje průběţnou a kvalifikovanou přípravu a realizaci oprav a investic na nemovitém a movitém majetku vlastníka nemovitosti. Technická správa a údržba Hlavními úkoly technické správy a údrţby jsou zajišťování odborných prohlídek a zkoušek technických zařízení v souladu s obecně závaznými předpisy, realizace plánu běţných oprav na základě analýzy technického stavu spravovaného majetku včetně odstraňování havárií a jejich následků. 17

18 Účetnictví a daňová správa Předmětem této činnosti je komplexně a průběţné vedená účetní agenda včetně zpracované účetní závěrky ke stanovenému datu v souladu s platnými předpisy a dále zpracování dalších daňových přiznáními jako je např. daňové přiznání k dani z nemovitostí a daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí a jejich včasné podání v souladu s platnými právními předpisy. Evidence majetku Úkolem evidence majetku je tzv. pasportizace, coţ představuje vytvoření pasportu (evidenční karty) k příslušné nemovitosti jakoţ i k veškerému movitému majetku, který s nemovitostí souvisí. Nájemní vztahy Tato činnost předpokládá připravenost kvalitně zpracovaných nájemních smluv, jejich dodatků a souvisejících dohod jakoţ i právních aktů k případnému ukončení nájemního vztahu. Dále také zpracování výpočtových listů nákladů a evidenčních listů k jednotlivým bytovým a nebytovým jednotkám. Realitní činnost zprostředkování pronájmů Tato činnost obsahuje proces od vyhledání potencionálního nájemce, jeho prověření, kvalitní zpracování zajištění případu, aţ po finální realizaci pronájmu nemovité nebo movité věci. Agenda pojištění Agenda pojištění zahrnuje zajištění pojistné smlouvy na základě komplexní analýzy pojistných rizik, jakoţ i spolupráci s příslušným pojišťovacím ústavem v případě pojistného plnění. Správa pohledávek Tato činnost zahrnuje pravidelnou identifikace pohledávek po lhůtě splatnosti a přípravu podkladů pro příslušné právní kroky dle poţadavku vlastníka nemovitosti. 18

19 Fotodokumentace Tato činnost zahrnuje strukturované ukládaní fotodokumentace o spravovaném majetku včetně fotodokumentace pojistných událostí a mimořádných událostí jakými jsou např. rekonstrukce a opravy. 9. Příklad úspory nákladů spotřeby tepla Jak jsem jiţ uvedla jedním z hlavních cílů facility managementu je optimalizace nákladů. V současné době patří mezi nejvíce diskutovaná témata úspora energií. A z tohoto důvodu jsem zvolila příklad úspory nákladů na teplo. Jedná se o dva panelové domy, ve kterých bylo zaloţeno Společenství vlastníků jednotek a které odebírají teplo od stejného dodavatele. Společenství vlastníků č. 1 provedlo opatření na úsporu energií v podobě výměny oken, Společenství vlastníků č. 2 se rozhodlo o radikálnější opatření v podobě výměny oken, zateplení a instalace regulačních prvků spotřeby tepla. Náklady na spotřebu tepla jsou rozúčtovány v souladu s Vyhláškou č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé uţitkové vody mezi konečné spotřebitele. SVJ č. 1 (v r provedena výměna oken) Topná sezóna (rok) Spotřeba tepla v GJ Kč / GJ Spotřeba tepla v Kč celkem ,00 409, , ,10 396, , ,70 370, , ,80 417, , ,50 448, , ,60 463, ,28 Průměrná roční spotřeba v GJ 1 702,27 Průměrná roční spotřeba v GJ 1 376,30 Průměrná roční úspora v GJ 325,97 Průměrná cena za GJ ,07 Průměrná roční úspora v Kč ,05 Termín realizace Popis opatření Pořizovací výdaje v Kč duben 07 Výměna oken ,00 19

20 Pro účely facility managementu je rovněţ důleţitá doba návratnosti investic vzhledem k době ţivotnosti objektu tzn. ROI (Return of investment). Ekonomické vyhodnocení varianty s prostou dobu návratnosti (doba splacení investice zaloţena na prostém peněţním toku) by nemělo překročit polovinu stanovené odpisové doby příslušného hmotného majetku. Ekonomické vyhodnocení varianty s reálnou dobou návratnosti (doba placení investice při uvaţování diskontní sazby) není zaloţeno na diskontovaném peněţním toku, tzv. počítá s moţností investování stejné částky do jiného stejně rizikového projektu. Výpočet: Prostá doba návratnosti (neboli statická / nominální): IN ,- T S = = = 20,4 = 21 let CF ,- IN = investiční výdaje na realizovaná opatření CF = roční přínos realizovaných opatření Reálná doba návratnosti (dynamizovaná činitelem času nebo-li diskontovaná): Výpočet je zaloţen na postupu, ţe od jednorázových nákladů na realizovaná opatření (investici) odečítáme tak dlouho diskontované kladné zdroje CF, aţ dojdeme k nule. Výpočet: CF t = roční přínosy projektu r = diskont (uvaţujeme 5 %) (1 + r) -t = odúročitel T sd CF t * (1+r) -t IN = 0 t=1 20

21 Tímto výpočtem jsme zjistili, ţe diskontovaná doba návratnosti překračuje stanovenou odpisovou dobu, která je v tomto případě 30 let, coţ si ověříme tzv. iterací. Pro lepší porozumění a kontrolu výpočtu reálné doby návratnosti pouţíváme tzv. iteraci tzn., ţe spočítáme minimálně dvě hodnoty (interval) doby návratnosti dynamické, tak ţe k návratnosti statické připočteme pro spodní hranici např. 9 let a pro horní hranici připočteme např. 19 let. K výpočtu pouţijeme součtový diskont dt : (1 + p/100)t 1 dt = (1 + p/100)t * p/100 t = počet let (v našem případě = 30 let; = 40 let) p = výnos z bezpečných cenných papírů (max. p = 5,0 5,5%) (1 + p/100)t 1 3,32 d 30 = = = 15,09 (1 + p/100)t * p/100 0,22 (1 + p/100)t 1 6,04 d 40 = = = 17,26 (1 + p/100)t * p/100 0,35 IN = CF * d 30 = ,- Kč IN = CF * d 40 = ,- Kč (Skutečné IN realizovaného opatření = ,- Kč) Tímto výpočtem jsme si ověřili, ţe diskontovaná doba návratnosti se nepohybuje v intervalu mezi lety, tzn. ţe skutečně překračuje stanovenou odpisovou dobu. Grafické znázornění výsledku realizovaného opatření SVJ č. 1 tvoří přílohu č. 2 21

22 SVJ č. 2 (v r provedena výměna oken, zateplení, osazení regulačních prvků) Topná sezóna (rok) Spotřeba tepla v GJ Kč / GJ Roční náklady na teplo v Kč ,00 409, , ,00 396, , ,00 370, , ,00 417, , ,00 448, , ,00 463, , ,00 480, ,64 Průměrná roční spotřeba v GJ 1 901,80 Průměrná roční spotřeba v GJ 1 029,50 Průměrná roční úspora v GJ 872,30 Průměrná cena za GJ ,20 Průměrna řoční úspora v Kč ,70 Termín realizace Popis opatření Pořizovací výdaje září 09 Výměna oken, instalace regulačních prvků, zateplení ,00 Pro výpočet doby návratnosti pouţijeme stejný postup jako u SVJ č. 1: Prostá doba návratnosti T s = 13 let Diskontovaná doba návratnosti T sd = 22 let Diskontovaná doba návratnosti je vyšší neţ ½ stanovené odpisové doby, coţ jsme ověřili na intervalu diskontované doby návratnosti pomocí iterace (pro spodní hranice 15 let a horní hranici 20 let): IN = CF * d 15 = ,- Kč IN = CF * d 20 = ,- Kč (Skutečné IN realizovaného opatření = ,- Kč) Grafické znázornění výsledku realizovaného opatření SVJ č. 2 tvoří přílohu č

23 Vyhodnocení: Na základě výsledků jsme schopni konstatovat, ţe při výměně oken jsme zaznamenali úsporu ve výši 20 % spotřeby tepla v GJ, při realizaci výměny oken, zateplení a osazení regulačních prvků stoupla úspora na 45%. Avšak cena za 1 dodaný GJ tepla od roku 2006 stabilně roste (grafické znázornění tvoří přílohy č. 2 a 3). V obou případech překročila doba návratnosti ½ stanovené odpisové doby hmotného majetku (dle zákona Zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. se jedná o odpisovou skupinu č. 5 s dobou odpisování v délce 30 let). Porovnáním nabídkových cen bytů v dané lokalitě v panelových domech před rekonstrukcí a po rekonstrukci jsem zjistila, ţe rozdíl v ceně za m 2 bytu v panelovém domě před rekonstrukcí a pro rekonstrukci (výměna oken, zateplení) činí 7% tzn, ţe cena za m 2 bytu v panelovém domě po rekonstrukci je o 7% vyšší. Způsob stanovení smluvní ceny při obnově stavebních objektů: Z hlediska teorie obnovy stavebních objektů rozeznáváme obnovu jednoduchou a rozšířenou. Jednoduchá obnova zahrnuje obnovu stavebních konstrukcí a technických zařízení. Rozšířená obnova zahrnuje zateplení, modernizaci, nástavby a přístavby. Ekonomicky se má výše financí na údrţbu, obnovu a modernizace pohybovat od 0,2% do úrovně 4-6% ročně z pořizovací ceny objektu. Investor v případě záměru realizace stavebně montáţních prací v rámci svých nemovitostí nejdříve uvaţuje o investicích v rámci agregovaných cen. Na základě této úvahy dochází k vymezení určitého finančního balíku, ve kterém jsou zohledněny i náklady projektových prací a inţenýrské činnosti. Poté dojde k zadání zpracování příslušné projektové dokumentace, která obsahuje rovněţ výkaz výměr tzv. slepý rozpočet, který slouţí jako podklad pro výběrové řízení. Dle slepého rozpočtu zpracují účastníci výběrového řízení své cenové nabídky, ze kterých je následně vybrána vítězná nabídka. Rozpočet zpracovaný projektantem či jinou odbornou osobou má nezastupitelné místo v oblasti plánování realizace a zejména jako srovnávací prvek pro hodnocení nabídnutých cen, a to nejen celkových cen, ale i jejich obsahu. Bez rozpočtu je v podstatě zadavatel nebo objednatel odkázán na údaje, které mu poskytnou sami uchazeči (zhotovitelé) a které nemusí být vţdy v souladu se zájmy zadavatele. 23

24 10. Oceňování ve facility managementu 10.1 Pojmy a definice používané v oceňování nemovitostí 2) Podle platné legislativy (Občanský zákoník, zákon č. 40/64 Sb.) jsou za nemovitosti povaţovány: Nemovitosti a jejich členění Stavby pevně spojené s pozemkem Ne kaţdá stavba je nemovitostí a ne kaţdá nemovitost je stavba. Pozemek je nemovitost, ale není stavba, protoţe se jedná o přírodní zdroj a nikoliv o stavební dílo. Stavba je kaţdé stavební dílo, ale nemovitostmi jsou jenom ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem Definice pozemku Podle občanského zákoníku je pozemek definován jako část zemského povrchu, která je od ostatních částí povrchu oddělena hranicí správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem vyuţití. Jelikoţ tato definice popisu spíše definici parcely. Parcela je rovněţ podle právních předpisů pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Proto je z hlediska trhu s nemovitostmi přesnější definice pozemku jako nereprodukovatelného přírodního zdroje, jedinečného svoji polohou. Definice stavby Označení stavba se běţně vyskytuje jak v legislativě (Občanský zákoník, Zákon o oceňování majetku, Stavební zákon), přesto se, podobně jako u pozemku, velmi obtíţně hledá vhodná definice stavby. Pojem stavba je někdy v právním systému chápána jako věc (budova, hala, most), někdy jako výrobní proces vedoucí ke vzniku stavby (výstavba, realizace). 2) ORT, Petr Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN

25 Podle zákona č. 183/06 Stavební zákona je stavbou kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel vyuţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Budova Budovou se rozumí stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Za vznik budovy je povaţován okamţik, kdy je patrné její stavebně technické uspořádání a dispozici prvního nadzemního podlaţí. V praxi se poţaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaţí. Sníţení stavby (budovy) pod tuto hranici jednoho metru znamená naopak zánik stavby. Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory uzavřeny tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a stření konstrukcí. Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu Obytný dům Obytný dům je stavba, u níţ více jak dvě třetiny plochy souţí k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. Bytový dům Bytový dům je taková stavba, která slouţí více neţ 50% k bydlení. 25

26 Rodinný dům Rodinný dům je stavba, která slouţí více jak 50% k bydlení. Rodinný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty. Rodinný dům můţe mít maximálně jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Součásti nemovitostí Podle 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány následovně. Součástí věci je vše, co k ní podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Pro evidenci nemovitostí a vlastnické vztahy nesmíme zapomínat, ţe stavba není součástí pozemku. Součásti pozemku rozdělujeme na nepovrchové a podpovrchové. Nadpovrchovými součástmi pozemku jsou nejčastěji porosty. Obecně platí, ţe součástí pozemku je všechno, co se nachází nad i pod povrchem, pokud není dotčen jiný právní reţim. Součástí pozemku není např. stavby, loţiska tzv. vyhrazeným surovin a archeologické a paleontologické nálezy. Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou např. přizděním, přišroubováním, přes potrubní vedení, atd.. Naopak věci spojené se stavbou např. pouze zapojením do elektrické zásuvky (např. mobilní klimatizační jednotka) nejsou součástí nemovitosti. Z hlediska stavebního práva je podstatné, ţe jedna stavba je součástí jiné stavby, pouze pokud je s touto stavbou provozně spojena. Příslušenství nemovitosti Podle 121 Občanského zákoníku jsou příslušenstvím takové věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem uţívány. Jelikoţ přesná definice toho, co je, příslušenstvím neexistuje, uplatňujeme v praxi pravidlo, ţe záleţí na vlastníkovi věci hlavní, jak příslušenství vymezí (např. venkovní úpravy, ploty, vrata, přípojky sítí). 26

27 Parkoviště Veřejné parkoviště definuje 12 odst. 6 zákona č. 13/1997 Sb., Zákon o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších změn, jako stavebně a provozně vymezenou plochu místní nebo účelové komunikace a nebo samostatné místní nebo účelové komunikace určené ke stání silničního motorového vozidla. Místní komunikace Místní komunikací je dle 6 Zákona č. 13/1997 Sb., Zákon o pozemních komunikacích ve znění pozdějších změn, označením pro kategorii pozemní komunikace, do které silniční správní úřad má zařazovat veřejné přístupné pozemní komunikace, které slouţí převáţně místní dopravě na území obce. Účelová komunikace Účelovou komunikací je dle 7 Zákona č. 13/1997 Sb., Zákon o pozemních komunikacích ve znění pozdějších změn, označení pro kategorii pozemních komunikací, které slouţí ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. Další definice používané při ocenění nemovitostí Zákon 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) definuje pojmy změny dokončené stavby: 1. nástavba, kterou se stavba zvyšuje, 2. přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, 3. stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby (za stavební úpravu se povaţuje téţ zateplení pláště stavby a provedení protihlukové stěny na silničním pozemku). 27

28 Ostatní pojmy pro účely oceňování definujeme následovně: Rekonstrukce 3) Rekonstrukce budovy je oprava budovy většího rozsahu, při níţ se doplňují, vyměňují nebo opravují celé části objektu, například svislé a vodorovné konstrukce. Rekonstrukce jsou často nutné k odstranění poruch či k prodlouţení ţivotnosti nosných konstrukcí objektu. Modernizace 3) Modernizace jsou takové úpravy, při nichţ dochází k rozsáhlejší výměně těch částí budov, které vyuţíváním zastaraly a fyzicky se opotřebily. V modernizaci se uplatňují prvky technického pokroku a zpravidla se částí objektu nahrazují modernějšími, aniţ se mění vyuţití či účel budovy. Rozšíření 3) Rozšířením budov se rozumí změny dokončených staveb (budov), které jsou podle vyhlášky určeny jako: - nástavby, jimiţ se stavby (budovy) zvyšují - přístavby, jimiţ se stavby (budovy) půdorysně rozšiřují a které jsou vzájemně provozně propojeny se stávajícím objektem - vestavba je změna dokončené stavby, při které se nemění objem stavby ani přístavbou ani Adaptace 3) Adaptací se rozumí přizpůsobení budovy (objektu) poţadovaným účelům. Jsou to stavební úpravy, které nemění původní rozsah ani objem budovy; například se mění vzájemné návaznosti místností podle poţadovaného účelu, jako je vybourání starých příček a zřízení nových příček, vybourání nebo zazdění dveřních a okenních otvorů, popř. přestavba a vybavení hygienických zařízení nebo vybudování ústředního vytápění. Asanace 3) Asanace je souhrn zásahů, kterými se zlepšují nebo odstraňují technické, zdravotní, bezpečnostní, dopravní a estetické závady. Při asanaci dochází k adaptacím, demolicím a rekonstrukcím. 3) DOSEDĚL, Antonín, KÁRNÍK Vladimír, KUBÁT Jan, Přestavby budov. Praha 2000, ISBN

29 10. 2 Životnost staveb Ţivotnost staveb rozlišujeme na technickou, právní, ekonomickou a morální. Technická ţivotnost Technickou ţivotností rozumíme dobu, která uplyne od okamţiku vzniku stavby aţ do doby, kdy jí nelze bezpečně uţívat. V praxi je technická ţivotnost průměrem technické ţivotnosti jejich jednotlivých prvků a celků. Prvky, díly a celky stavby dělíme na: Prvky dlouhodobé životnosti základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce a další. Technická ţivotnost těchto prvků můţe být aţ 200 let. Prvky krátkodobé životnosti plynový kotel, elektrický ohřívač vody, kuchyňská linka, apod. Ţivotnost těchto prvků je řádově niţší. Právní ţivotnost Právní ţivotnost je doby od vniku stavby jako věci aţ po její zánik jako věci. To kdy jednotlivé typy staveb vznikají, a zanikají, poměrně přesně definují právní předpisy. Právní ţivotnost stavby závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví. Ekonomická ţivotnost Ekonomická ţivotnost se počítá od doby komerčního vyuţití stavby (zpravidla od data kolaudace nebo od vydání rozhodnutí o uţívání stavby před kolaudací), aţ do doby, kdy stavba z technických, právních nebo morálních příčin není schopna vytvářet výnos. Morální ţivotnost Morální ţivotnost úzce souvisí s ekonomickou ţivotností. Začíná ve stejný okamţik jako ekonomická ţivotnost, tedy o okamţiku kdy je stavba komerčně vyuţitelná a končí ve chvíli, kdy je morálně zastaralá nebo doţitá, tedy kdy lze stavbu nahradit jinou s lepšími uţitnými parametry. 29

30 Opotřebení staveb Pojem opotřebení vyjadřuje stav nemovitosti, kdy dochází vlivem stárnutí a pouţívání k její postupné degradaci. Opotřebení představuje sníţení ceny oproti původní ceně nové nemovitosti. Existuje celá řada metod pro výpočet opotřebení. Problémem zůstává vyjádření údrţby. Podle vyhlášky o oceňování majetku se cena stavby přiměřeně sníţí o opotřebení v závislosti na jejím stáří, stavu a další ţivotnosti. Výpočet se provádí metodou lineární nebo metodou analytickou. V případě pouţití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu ţivotnosti. Pouţije-li se pro výpočet tato metoda, ať uţ u budov, hal, rodinných dom, rekreačních chalup a domků, garáţí a vedlejších staveb, stejně jako u inţenýrských a speciálních pozemních staveb, studní a venkovních úprav, opotřebení můţe dosáhnout maximálně 85%. Analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí vybavení na ceně stavby se pouţije v případech, kdy je: 1. stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běţnou údrţbu 2. stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu 3. výpočet opotřebení stavby lineární metodou nepřesný nebo opotřebení je objektivně větší neţ 85% 4. oceňována kulturní památka 5. provedena nástavba, přístavba, vestavba 6. výše opotřebení jednotlivých vybavení v procentech se zjistí podle vzorce B/C A A = objemové podíly konstrukcí upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4 B = skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení C = předpokládaná celková ţivotnost příslušné konstrukce a vybavení Musí platit vztah B C Celkové opotřebení stavby v % se vypočte podle vzorce /Bi / Ci 100 Ai) i = počet poloţek konstrukcí a vybavení, které se vyskytují ve stavbě.

31 10. 4 Cena, hodnota nemovitosti a její druhy 3) Trţní hodnota Trţní hodnota (Fair Market Value) vyjadřuje průměrnou (obvyklou) cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi prodávajícím a kupujícím v den ocenění a za předpokladu, ţe prodávaná nemovitost byla dostatečně dlouho veřejně nabízena k prodeji a ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej za obvyklých trţních podmínek. Trţní cena Trţní cena je konkrétní přesný údaj o tom, ţe v určitý okamţik proběhl určitý konkrétní prodej určité nemovitosti. Obvyklá cena Obvyklou cenu definuje například 2 zákona č. 151/97Sb. o oceňování majetku. Z ekonomického hlediska je obvyklá cena rovna trţní hodnotě. Cena zvláštní obliby Cena zvláštní obliby (Special Value) představuje zvláštní cenu pro nějaký sektor trhu nebo pro jediný subjekt. Cena zvláštní obliby často souvisí s dosaţitelnými synergickými efekty slučování nemovitostí. Reprodukční cena a reprodukční náklady Pojem reprodukční cena souvisí věcně pouze se stavbami, protoţe pozemky nejsou reprodukovatelné. Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo moţno v současné době a při pouţití současných stavebních hmot a výrobků a současnými technologiemi pořídit stavbu shodných kvantitativních a kvalitativních parametrů. Reprodukční cena bývá pouţívána v souvislosti s analýzami, zda je výhodnější předmětnou stavbu opravit nebo postavit znovu její kopii. 3) ORT, Petr Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, BIVŠ, a.s., 2007, ISBN

32 Náhradová cena a náhradové náklady Tento pojem vyčísluje náklady na nahrazení původní stavby (z pravidla neopravitelně poškozenou poţárem nebo povodní) ve většině případů v nějakém směru jinou, kvalitnější a lepšími uţitnými vlastnostmi Vlivy působící na tržní hodnotu pozemku Lokalita Lokalita je cenotvorným faktorem typickým pro nepřemístitelné nemovitosti. V případě porovnání trţní hodnoty dvou identických pozemků v odlišných lokalitách můţeme dojít podstatným rozdílům v ceně, zvláště jedná li se o atraktivní a naopak neatraktivní lokalitu. V praxi platí čím atraktivnější lokalita tím vyšší cena. Tvar a orientace pozemku Orientaci pozemku chápeme jak z hlediska orientace ke světovým stranám tak i komerčnímu vyuţití. Svaţitost Velká svaţitost pozemku můţe mít za důsledek výsledek v podobě vysokých nákladů na úpravu a zakládání stavby. Naopak existují stavby, pro které je svaţitost přínosem a jejich realizace na rovinném terénu by byla z ekonomického hlediska neefektivní. Rozloha pozemku Rozlohu pozemku chápeme jako celkovou nebo komerčně vyuţitelnou. V praxi se často stává, ţe část pozemku není komerčně vyuţitelná (např. vodní plocha, komunikace apod.). Vztah ceny a velikosti pozemku tedy nemusí být vţdy přímo úměrný a závisí na dalších okolnostech. Obecně však platí, ţe čtvereční metr menšího pozemku je draţší neţ čtvereční metr většího pozemku. Zastavitelnost Zastavitelnost pozemku je určena technickými a právními podmínkami (stavební právo, vyhlášky, technické a hygienické normy). U rozsáhlejších pozemků je třeba počítat se ztrátou části rozlohy pro obsluţné komunikace. Ekologická zátěţ Ekologická zátěţ v podobě kontaminace půdy má negativní dopad na trţní hodnotu pozemku. Samotná identifikace, ocenění, a jakoţ i případné odstranění má být provedeno ve spolupráci s odborníky z oboru. 32

33 Dostupnost inţenýrských sítí Mezi inţenýrské sítě patří rozvody elektřiny, plynu, vody a kanalizace. Náklady na vybudování inţenýrských sítí mohou v některých případech převýšit hodnotu pozemku v nezasíťovaném stavu. V praxi tedy platí, ţe existence inţenýrských sítí má pozitivní vliv na trţní hodnotu pozemku. Dopravní obsluţnost Dopravní obsluţnost chápeme jako dostupnost pozemku hromadnou dopravou. Zde je nutno posuzovat dva faktory jak tzv. dochůznou vzdálenost tak i četnost spojů veřejné dopravy. Dopravní dostupnost včetně parkování Dopravní dostupnost chápeme jako moţnost jiné neţ hromadné dopravy k pozemku jakoţ i moţnost zaparkovat dopravní prostředek v dochůdné vzdálenosti. Základním poţadavkem je dostupnost běţným nikoliv terénním automobilem po zpevněné, bezprašné a celoročně sjízdné komunikaci. Míra vyuţití Vztah hodnoty nezastavěného a zastavěného pozemku není v oblasti oceňování jednoznačně určen. Z praxe vyplývá, ţe příliš nízká nebo naopak příliš vysoká míra stavebního vyuţití pozemku se musí negativně projevit v jeho trţní hodnotě. Nutnost demolice stávajících objektů Při zjišťování nutnosti demolice objektu jsou rozhodující náklady na demolici, tzn. samotná demolice včetně odvozu a uskladnění popř. náklady na demolici a uskladnění po odečtení výnosu z prodeje vyuţitelných zbytků Vlivy působící na tržní hodnotu stavby Technický stav objektu Při stanovení ceny je důleţité zohlednění nákladů na uvedení porovnávaného objektu do stavu v jakém se nachází objekt oceňovaný, tedy pokud je objekt porovnávaný v horším stavu. Technická vybavenost objektu Při stanovní ceny bereme na zřetel, zda-li je porovnávaný objekt např. administrativní budova vybaven klimatizací, rozvody datových sítí a bezpečnostní signalizací. U výrobní haly se můţe jednat o vybavení jeřáby, rozvody kyslíku, nebo vytápění haly. Posuzujeme pouze 33

34 takové prvky technické vybavenosti, které přímo souvisí s nemovitostí, nikoliv mobilní vybavení. Funkční vyuţitelnost Účelem je porovnat to, jak efektivně je vyuţívaná oceňovaná nemovitost versus porovnávaná. Funkční vyuţití je prvek, který není závislý pouze na rozhodnutí. 11. Metody oceňování na tržních principech Ve facility managementu pouţíváme pro stanovení hodnoty nemovitostí metody oceňování na trţních principech, výjimkou zůstává pouze převod nemovitosti, jehoţ způsob stanovení ceny pro výpočet daně z převodu nemovitostí zůstává ocenění dle platné vyhlášky. Rozlišujeme následující metody oceňování na trţních principech: Nejrozšířenější je metoda porovnávání trţních cen ovšem za předpokladu, ţe máme dostatečné mnoţství porovnatelných hodnot resp. cen realizovaných obchodů. Porovnávací metoda nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu. Druhou neuţívanější metodu je metoda výnosová vycházející z kapitalizace čistých výnosů z pronájmu nemovitosti. Třetí metodou je metoda nákladová, která vychází z reprodukčních nákladů na pořízení poníţených o znehodnocení formou opotřebeni. Tato metoda ve srovnání s metodou porovnání trţních cen zobrazuje situaci na trhu jen minimálně. Základní metodologické přístupy pro práci odhadce jsou: - reflexe (pozorování) - indukce a dedukce - analogie (modelování) - analýza a syntéza Reflexi (pozorování) chápeme jako formu smyslového vnímání určenou nejen pozorováním. Pro pozorování je vhodné předem zvolit jednotku vyjadřující typickou charakteristiku pozorovaného jevu (např. m 2 zastavěné plochy, počet míst k sezení v restauraci apod.). Nelze přitom zanedbat i jednotky ekonomické (příjem x výnos). 34

35 Indukce a dedukce jsou způsoby přecházení od jedněch výroků k druhým. Indukcí rozumíme postup od jednotlivého k obecnému, dedukce postup od obecného k jednotlivému. Při oceňování se tyto přístupy cyklicky opakují. Analogie (modelování) je způsob poznání určitého jevu pomocí modelu, který se v některých prvních modelovanému procesu podobá a v jiných se liší. Analýza a syntéza je závěrečnou metodou při stanovování trţní hodnoty majetku. Analýza je postup od jevů k principům, syntéze je postup od principů k jevům Porovnávací metoda Porovnávací metoda vychází z porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Bereme v úvahu trţní ceny, které byly v nedávné době zaplaceny nebo nabídnuty za porovnatelné majetky. Nezbytným předpokladem pro aplikaci porovnávací metody je existující databáze srovnatelných nemovitostí tzn., ţe tuto metodu není moţné pouţít na nově vzniklých trzích. Zásadními problémy při tvorbě databází jsou úplnost informací o porovnávané nemovitosti a pravdivost informací. Mezi základní informace řadíme kupní cenu, kterou můţeme zjistit z archivu příslušného katastrálního úřadu. Pro zjištění kupní ceny lze vyuţít rovněţ informace zveřejněné realitními kancelářemi nebo draţebníky. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti získáváme z registru příslušného katastrálního úřadu, prohlídkou nemovitosti, od vlastníků popř. správců (projektová dokumentace, pasportizace, nájemní smlouvy). Při aplikaci této metody jsou prováděny tzv. korekce porovnávané trţní hodnoty, jenţ zohledňují rozdíl ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trţní prostředí. Rozhodující je znalost trhu, která představuje neustálý monitoring nabídky a poptávky podle jednotlivých druhů nemovitostí jakoţ i realizovaných cen dle druhu nemovitostí. Získané údaje je nezbytné neustále zaznamenávat do vlastní databáze Metoda nákladová Metodou nákladovou rozumíme stanovení tzv. trţní hodnoty. Trţní hodnotu chápeme jako reprodukční cenu nemovitostí sníţenou o opotřebení a odpovídající výši nákladů, které je nutné vynaloţit v době ocenění na pořízení stejné nebo srovnatelné nové věci tzn., ţe bereme 35