Oceňování ve facility managementu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín Oceňování ve facility managementu Diplomová práce Autor: Bc. Stanislav Lupoměský Finance Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben 2013

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne Stanislav Lupoměský

3 Poděkování Chtěl bych poděkovat panu doktorovi Ortovi a panu docentu Heřmanovi za rady a pomoc při psaní diplomové práce. Také bych rád poděkoval všem, kteří mne ve studiu podporovali a pomáhali mi.

4 Anotace V diplomové práci se zabývám oceňováním ve facility managementu se zaměřením na majetek obcí. V první kapitole popisuji facility management jako samostatný obor. Ve druhé kapitole popisuji oceňování nemovitostí a právní formality spojené s nemovitostmi. Ve třetí kapitole popisuji metody oceňování. V páté kapitole se zabývám popisem majetku obcí a hospodaření s ním. V poslední kapitole provádím analýzu a pasportizaci pozemků obce Modletice, ocenění jednoho pozemku z majetku obce porovnávací metodou a ocenění veřejného osvětlení obce. Přílohou mé diplomové práce, jsou mapy, které jsem při pasportizaci obecních pozemků obce na Praze východ pouţil. Zvýraznil jsem tyto pozemky a barevně odlišil jejich funkční vyuţití. Klíčová slova: facility management, oceňování, majetek obcí, pasportizace obecního majetku, oceňování ve facility managementu, oceňování obecních pozemků. Annotation The thesis deals with the measurement in facility management with a focus on municipal property. The first chapter describes the facility management as a separate discipline. In the second chapter, property valuation and legal formalities related to real estate. In the third section describes the methods of valuation. The fifth chapter deals with the description of the Municipalities and management of it. In the last chapter to the analysis and retrieval of land Modletice community, appreciation of one parcel of property community comparative method of valuation and lighting of the village. Attached to this thesis are maps in which I am the retrieval of communal lands east of the village in Prague. I highlighted these plots and color to distinguish their functional use. Key words facility management, valuation, property municipalities condition survey of municipal property valuation in facility management, pricing of municipal land.

5 OBSAH ÚVOD Facility management Historie Facility managementu Obory Facility managementu Property management Asset management Management podpůrných procesů Definice Facility managementu Zdroje 3P objekt podpůrných procesů Sluţby poskytované FM Outsourcing Výhody Facility managementu Facility manaţer Normy Facility managementu Oceňování nemovitostí Základní pojmy Nemovitost Stavba Pozemek Vlastnické právo Zástavní právo Katastr nemovitostí Ţivotnost stavebních objektů Předpokládaná ţivotnost dle ČSN Opotřebení staveb Metoda lineární... 26

6 2.3.2 Kusýnova metoda Metoda Kusýn Röttingerova Metoda kvadratická Semikvadratická metoda Porovnání klasických metod výpočtu opotřebení Metody trţního oceňování Nákladová metoda Rozpočtový způsob Metoda agregovaných poloţek Metoda technicko-hospodářských ukazatelů Výnosová metoda Varianty výnosové hodnoty Úroková míra Výnosová hodnota s věčnou rentou Výnosová hodnota s dočasnou rentou Stanovení výnosové míry Porovnávací metoda Metody na bázi zvolených kritérií Metoda přímého porovnávání Metoda nepřímého porovnávání Porovnávání nemovitosti jako celku Klimešova porovnávací metoda Nájemné Mapy nájemného Majetek obcí Právní úprava Členění majetku obcí Hospodaření Oceňování majetku obcí Právní úprava ocenění... 49

7 5.4.2 Základní způsoby ocenění Oceňování věcných břemen Věcná břemena Oceňování věcných břemen Příklady nejčastěji oceňovaných věcných břemen Kapitola Pasportizace pozemků obce Modletice Ocenění pozemku ve vlastnictví obce Modletice Ocenění veřejného osvětlení obce Modletice nákladovou metodou ZÁVĚR SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY SEZNAM PŘÍLOH... 71

8 ÚVOD V této diplomové práci se budu zabývat problematikou ve facility managementu v provázanosti na správu a oceňování obecního majetku. Jako obec, u které budu popisovat a oceňovat některý majetek jsem si vybral Modletice na Praze východ. Tato obec leţí nedaleko města Říčany a v jejím katastrálním území se nachází mnoho důleţitých a strategicky zajímavých staveb, jako například dálnice D1, praţský okruh a logistické centrum Modletice. V tomto logistickém centru se nacházejí sklady významných společností jako je Kaufland, DHL, Hopi, General Parcel, Sony atd. V prvních kapitolách se věnuji popisu a definici facility managementu, sluţeb, které poskytuje a popisuji kdo to je facility manager. Dále se věnuji popisu metod oceňování, ţivotnosti staveb a výpočtu hodnoty jejich opotřebení. Budu se věnovat obecnímu majetku, hospodaření s ním, oceňování a popisu věcných břemen. Díky svým zkušenostem vím, ţe mnoho obcí nemá v pořádku své majetkové záleţitosti a to hlavně ve vztahu k pozemkovému fondu. Proto se v této práci budu zabývat inventarizací obecních pozemků, kde budu podle listu vlastnictví LV dělat pasport obecních pozemků, rozdělím je podle funkčního vyuţití a popíšu jejich věcná břemena. Ocením jeden z posledních pozemků ve vlastnictví obce, který by mohl být pouţit pro výstavbu. Tento pozemek ocením porovnávací metodou. Pro porovnání jsem vybral 4 pozemky v okruhu jednoho kilometru z katastru obcí Modletice a Popovičky. Dále se budu zabývat oceněním veřejného osvětlení v obci, který zpracuji pomocí generelu veřejného osvětlení, který má obec vypracovaný. Pro tento výpočet pouţiji nákladovou metodu ocenění. V příloze této diplomové práce bude vloţena mapa 1:2000 zvoleného katastrálního území s vyznačenými obecními pozemky. Zvolené metody zpracování Pro zpracování své diplomové práce jsem po prostudování dostupných literatur, zákonů a informací na internetu jsem zvolil v první části práce metodu deskripce pro zpracování definic pouţívaných ve facility managementu, popisu oceňovacích metod, majetku obcí a věcných břemen. Ve třetí části jsem zvolil metodu analýzy obecního majetku pro jeho pasportizaci. Pro ocenění pozemku jsem zvolil porovnávací metodu jako nejvíce vhodnou pro tento typ výpočtu. Při výběru metody výpočtu pro ocenění veřejného osvětlení jsem vybral nákladovou metodu. Závěrečnou část jsem popsal metodou syntézy. 8

9 1 Facility management 1.1 Historie Facility managementu Jeho kořeny jsou ve Spojených státech amerických. V roce 1980 běţný občan neznal význam pojmu Facility management. Dokonce si ani většina facility managerů neuvědomovala svoji příslušnost k této profesi. Důvodem byla zajisté i určitá konzervativnost a nepruţnost ve funkční hierarchii v podnicích. Obvykle byli tito odborníci nazývání správci majetku, správci budov nebo správci administrativy, ale nepodařilo se sjednotit odlišné funkce. Dokonce si ani většina facility managerů neuvědomovala svoji příslušnost k této profesi. Důvodem byla zajisté i určitá konzervativnost a nepruţnost ve funkční hierarchii v podnicích. Obvykle byli tito odborníci nazývání správci majetku, správci budov nebo správci administrativy, ale nepodařilo se sjednotit odlišné skupiny ke společné činnosti. V květnu 1980 byla na setkání zájemců o FM ustanovena nová organizace známá jako National Facility Management Association. Ze 47 účastníků se stalo členy 25 zúčastněných. Druhé výročí konference v roce 1981 se zúčastnilo jiţ 87 posluchačů a 27 přednášejících. Krátce po této konferenci se z National Facility Management Association stala International Facility Management Association (IFMA), původně v reakci na zájem kanadských facility profesionálů. Do Evropy dorazil Facility Management aţ počátkem 90tých let. První země, které tento obor na našem kontinentu zaznamenaly, byly Velká Británie, Skandinávské země a Francie s Beneluxem. Německy hovořící země zaznamenaly tento obor aţ o 5 let později. První zemí zavádějící FM v postkomunistické zóně bylo Maďarsko. Zde vznikla národní asociace Facility Managerů (HUFMA) jiţ v roce Prvním postkomunistickým státem, který se začlenil do celosvětové sítě Facility Managerů IFMA je Česká republika, která byla do tohoto seskupení přijata v rubnu 2000 a v červnu téhoţ roku oficiálně představena na evropské konferenci ve Skotsku. 1 1 PPMPLUS.CZ: Facility management. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 9

10 1.2 Obory Facility managementu Property management Property management je správou obchodní, průmyslové a/nebo obytné nemovitosti. Spadá sem rovněţ vedení osobního majetku, zařízení, nástrojů a hmotného kapitálu, aktiv, která jsou získána a vyuţívána pro výstavbu, opravy a údrţbu aţ do konce uvaţované ţivotnosti. Property management zahrnuje procesy, systémy a pracovní síly nezbytné pro správu ţivotního cyklu veškerého nabytého majetku podle výše uvedené definice včetně pořízení, kontroly, hmotné odpovědnosti, údrţby, vyuţití a dispozice. Maximální efektivitou v Property managementu není maximální zahuštění pracovníků na ploše, ale optimální vyváţení prostorových potřeb konkrétních pracovníků oproti nákladům vynakládaným na jejich zajištění. Je to tedy obor řízení, jehoţ předmětem je optimální vyuţití prostor vlastního či pronajatého majetku. Cílem property managementu je zajištění takových prostorných podmínek, které nejlépe provozně, ekonomicky, fyzicky i psychicky vyhovují majitelům i uţivatelům nemovitosti či pozemku. Property management musí úzce spolupracovat s asset managementem, respektive s facility managementem při podpoře uţivatelů nemovitostí/zaměstnanců společností s cílem komplexního zajištění efektivity správy prostor a majetku pro potřeby majitelů/uţivatelů Asset management Asset managementem se míní systematické a koordinované činnosti a postupy, kterými organizace v průběhu ţivotního cyklu optimálně a trvale spravuje svůj majetek a aktiva, jejich související stav a výkonnost, rizika a výdaje, za účelem dosaţení svých organizačních strategických plánů. Má za cíl zajistit majiteli vţdy optimální hodnotu jeho majetku. Pojmem optimální hodnota se myslí hodnota komerční, estetická, funkční či jiná hodnota, která majiteli nemovitosti přináší v potřebné době maximální přínos. 3 2 Reality.cz: Property, asset, nebo facility management? [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 3 Tzb-info.cz: Property, asset nebo facility management? [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: 10

11 1.3 Management podpůrných procesů Facility management jako nástroj řízení podpůrných procesů představuje v hodnotovém řetězci tu odpovědnost, která souvisí s vyřešení všech procesů, které tvoří podmínky a podporu vlastního uskutečnění a podnikatelského setrvání primární činnosti, tzn. jak výroby ve vlastním slova smyslu, tak i široko významového pojetí sluţeb. Jde o promyšlený způsob řízení ve smyslu reengineeringu, které vedou znalostní podnik k uvědomělému procesnímu a projektovému řízení. Představuje integraci činností v rámci organizační jednotky k zajištění a rozvoji sjednaných sluţeb, které podporují a zvyšují efektivnost její základní činnosti. 4 Obrázek 1 Facility management oblasti Definice Facility managementu Definicí facility managementu je spousta, ale kaţdá vychází ze základní, která je následující. Je to metoda, jak v organizacích vzájemně sladit pracovníky, pracovní činnosti a pracovní prostředí, která v sobě zahrnuje principy obchodní administrativy, architektury, humanitních a technických věd. < 4 Vyskočil, V.: Management podpůrných procesů Facility management. 5 ISSWORLD.COM: Overview of FM services. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < agement.aspx> 11

12 Obrázek 2- Synergie 3P cíl metody FM 6 Výše uvedený obrázek (Obrázek 1) je grafickým znázorněním definice cíle metody facility managementu. Definice je často prezentována jako 3P a ukazuje nám synergii všech tří sloţek. Oblast pracovníků a procesů spadá do všech oborů řízení. Pro management podpůrných činností je specifická třetí oblast Prostory. Management podpůrných činností komplexně plánuje a následně řídí veškeré podpůrné činnosti, které musí být ve společnosti zajišťovány. Jde o sluţby, jeţ zvyšují komfort jednotlivých pracovišť a tím i výkonnost pracovníků Zdroje 3P objekt podpůrných procesů a) Pracovníci FM se týká především sluţeb a sluţby souvisejí především s lidmi. Klíčová kompetence facility manaţerů je komunikace. Facilit manaţer musí vše zajistit v co nejvyšší kvalitě při nejniţších reţijních nákladech. Vyšší komfort pracoviště pak umoţňuje zvýšený výkon pracovníka, který toto pracoviště pouţívá. Tím dochází k ţádoucí synergii, kde na jedné straně sníţené náklady přinášejí zvýšený výkon, nepřímo však FM můţe přinést i vedlejší zisky, protoţe optimalizací prostředí velice často dochází k uvolnění nerentabilních ploch a tyto lze efektivně pronajmout, nebo vyuţít pro rozšíření vlastního podnikání. 8 6 Vlastní zpracování. 7 Vyskočil, V.: Management podpůrných procesů Facility management. 8 Vyskočil, V..: Facility management procesy a řízení podpůrných činností. 12

13 a) Prostory Účelem prostoru a infrastruktury je: - bezpečně fungující spravovaný majetek při optimální ekonomické efektivnosti, - maximální obsazenost pronajímatelných prostor, - minimalizace pohledávek za nájemné a sluţby po lhůtě splatnosti, - průběţná kontrola provozně technického stavu spravovaného majetku. 9 b) Procesy Firmy, které jsou soustředěny jenom na svůj výkon a realizační procesy, se mění rychleji neţ ostatní, protoţe lépe vnímají skutečnou situaci. Procesy poskytování podpůrných činností v rámci FM představují tempo, které vyvolává primární činnost. Je dobré změna přístupu z PUSH procesu na PULL proces, kdy impuls je generován od koncového článku řetězu, tj. trh klient. Toto má za následek: - poskytovatel poskytuje sluţby aţ má objednávku, - klient definuje poţadavky na podpůrné činnosti-sluţby, - přístup CMR sluţby provedené přímo na místě, - poskytovatel vyuţívá zkušeností z dříve identifikovaných procesů (synergie), - poskytovatel vybírá zakázky na základě vyhodnocení jejich efektivnosti. 10 Základní princip štíhlé výroby vychází z předpokladu, ţe základní činnost hodnotového řetězce přináší efekt tehdy, probíhá-li spolu s podpůrnými činnostmi v optimálním prostředí s odpovídající úrovní technologických schopností a inovačních kapacit. Toto prostředí je ovlivněno dosaţenou ekonomickou úrovní a efektivností za přispění a vyuţití nastavené rovně institucionální kvality řízení podpůrných činností Služby poskytované FM Mezi nejčastější lze zařadit stavební správu, údrţbu a opravy majetku, evidenci majetku, technickou správu, údrţbu, opravy a obsluhu TZB, správu systému technické ostrahy, 9 Štrup, O.: FM není líbivě přelakovaná správa budov, Moderní obec Vyskočil, V.: Facility management procesy a řízení podpůrných činností. 11 Jirásek J.: Štíhlá výroba štíhlý podnik. 13

14 havarijní sluţby, IT podporu, poţární ochranu, odpadové hospodářství, energetické sluţby (energetický audit), speciální údrţbu provádění revizí, atd. 12 Formy poskytování podpůrných sluţeb lze zařadit z časového hlediska do tří úrovní: - strategická úroveň (3 5 let) dosaţení střednědobých cílů organizace, - taktická úroveň (do jednoho roku) krátkodobá implementace strategických cílů, - provozní úroveň (týdny, měsíce) vytvoření potřebného prostředí na kaţdodenní bázi. Obrázek 3 Strategické, taktické a operativní oblasti. 13 Dále je známa interní a externí forma řízení podpůrných činností. Interní forma je postavena vedením společnosti na samostatně vyčleněném útvaru s vedoucím facility managerem, jeţ je plně obeznámen s celkovou strategií podnikání a externí forma je postavena na outsourcingu podpůrných činností zajišťovaných vlastním výkonem FM. Externí forma je dále zajišťována plným outsourcingem (nákupem), plným insourcingem (zjištěním vlastními pracovníky) nebo kombinací výše zmíněných Vyskočil, V..: Facility management procesy a řízení podpůrných činností. 13 EUROFORM.ORG: What is FM? [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 14 Vyskočil, V.: Management podpůrných procesů Facility management. 14

15 1.4.1 Outsourcing Outsourcing je proces, při kterém společnost deleguje vedlejší činnosti a práci ze své interní struktury na externí entitu (subkontraktora) specializovaného na provádění těchto operací. Outsourcing se povaţuje za obchodní rozhodnutí, které má vést ke sníţení nákladů a (nebo) k zaměření se na důleţitější úkoly v rámci výrobního procesu související s konkurenceschopností. Často se pojem outsourcing zaměňuje za offshoring nebo outplacement. Zatímco outsourcingem se rozumí vyvedení činností na třetí stranu, offshoring znamená přesun výroby do zahraničí bez ohledu na to, zda výrobu provádí jiná firma nebo jde pouze o přestěhování vlastní továrny. Pro přemístění výroby do zahraničí se někdy pouţívá termín offshore outsourcing, ale stačí mluvit o outsourcingu, protoţe pro firmu není rozhodující, kam je činnost převedena, ale za jakých podmínek (zejména cenových) je vykonána. 15 Hlavní důvody k vyuţívání outsourcingu jsou následující: 16 - Soustředění se na hlavní činnost podniku. Umoţnění akceleraci růstu a úspěchu v činnosti, na kterou je podnik specializován a má největší konkurenční výhodu. - Rozšíření přínosů reengeneeringu podnikových procesů. V tomto případě je outsourcing vedlejším produktem reengeneeringu. - Přístup ke schopnostem a moţnostem na vysoké úrovni. Podstatou je přinést klientům sluţby ve světovém rozsahu a na světové úrovni. - Sdílení rizik. Podniky se stávají flexibilnější, dynamičtější a pruţnější. - Uvolnění zdrojů pro jiné účely. Podstata spočívá v koncentraci zdrojů na hlavní aktivity, zejména v oblasti lidských zdrojů. - Uvolnění kapitálových prostředků. Kapitálové zdroje jsou soustředěny k hlavní činnosti. - Přísun peněz. Outsourcované činnosti nevyţadují drţení aktiv. Ta jsou obvykle prodána a dochází k přílivu peněz do firmy. 15 Wikipedia.cz: Outsourcing a offshoring. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 16 Outsourcinginstitute.com: Outsourcing. [on-line].[ ].dostupné z WWW: < 15

16 - Sníţení operativních nákladů a redukce kontrolních činností. - Zdroje nejsou dostupné interně. Podniky vytěsňují některé činnosti, neboť pro ně nemají vhodné interní zdroje. To pak umoţňuje rychlou expanzi. - Některé aktivity jsou obtíţně zvladatelné, nebo zcela mimo kontrolu. Outsourcing má samozřejmě i svá rizika, která spočívají ve ztrátě kontroly nad procesem nebo činností. Problematické jsou vratnost rozhodnutí, bezpečnost a informační rizika, obvykle existuje silná závislost na poskytovateli. Na druhé straně je třeba zdůraznit, ţe převzetím podpůrných činností je klientovi umoţněno, aby se mohl plně věnovat svému hlavnímu oboru činnosti core business a měl tak usnadněnou cestu k optimalizaci výše pracovního kapitálu. 17 Před outsourcováním podpůrných procesů je třeba: Znát hlavní předmět podnikání vlastní společnosti. Znát finanční plán společnosti. Přesně stanovit existující portfolio a infrastrukturu. Znát kvalitu a moţnosti vlastních zaměstnanců. Definovat plán outsourcingu. Vybrat poskytovatele FM-sluţeb. Uzavřít detailní smlouvu. Implementovat outsourcing. Hodnocení poskytovatele. Periodicky vyhodnocovat poţadavky na poskytovatele Výhody Facility managementu - uvolnění kapacit hlavnímu předmětu podnikání řízením všech podpůrných činností, jedním dodavatelem facility sluţeb komparativní výhoda, - získání výhody nízkých nákladů v celém hodnotovém řetězci konkurenční výhoda, 17 Vyskočil, V.: Facility management procesy a řízení podpůrných činností. 18 Vyskočil, V.: Facility management procesy a řízení podpůrných činností. 16

17 - zeštíhlení organizační struktury multidisciplinární přístup, - odpovědnost za zajištění podpůrných činností přechází na jednoho dodavatele, nastavení jednotného systému hodnocení účinnosti a efektivity (BSC), - sníţení počtu vlastních pracovníků celkové úspory na plánovaných mzdách, - zvýšení kontroly a prověření spektra podpůrných činností objevení rezerv (prostorové, procesní), - moţnost analýzy podpůrných procesů důsledným controllingem reţijních nákladů, - zlepšení pracovního prostředí, - zkvalitnění sluţeb uvnitř organizace potlačením nerentabilních činností, - zvýšení informací pro vrcholový management a interaktivní komunikace, - nové moţnosti vyuţití nemovitostí Facility manažer Jedná se o vedoucího pracovníka, který stojí v čele příslušného útvaru firmy, kde má na starost správu majetku, budov, objektů nebo řízení podpůrných činností. Odpovídá za plnění takových úkolů z oblasti podpůrných činností, které vyţadují řízení dalších zaměstnanců organizace. 20 Role facility manaţerů je klíčová, coţ vyplývá z četných výzkumů, kde úspěšnost rozvojového procesu je stále více závislá na osobnostech lídrech, kteří umějí komunikovat a vystupují jako profesionální odborníci. 21 Mezi jejich základní úkoly patří: - dosaţení plánovaných cílů při co nejniţších nákladech, - zajištění nezbytné konkurenceschopnosti firmy poskytující sluţby, - prosazení účelnosti a efektivity v provádění všech aktivit firmy. Facility manaţeři se z pohledu struktury řízení dělí na: Vyskočil, V.: Management podpůrných procesů Facility management. 20 Vyskočil, V.: Facility management procesy a řízení podpůrných činností. 21 Vyskočil, V: Management podpůrných procesů Facility management. 22 Vyskočil, V.: Facility management procesy a řízení podpůrných činností. 17

18 a) Linioví facility manaţeři, kteří se nacházejí na úrovni středisek a provozů. Jsou to mistři v pracovní jednotce, jejichţ hlavní činností je vedení zaměstnanců při plnění kaţdodenních úkolů. b) Střední facility manaţeři, kteří odpovídají za řízení manaţerů liniových. Mají rozličné funkce objektový manaţer, vedoucí provozu, vedoucí střediska, vedoucí útvaru. c) Vrcholoví facility manaţeři, kteří odpovídají za celkovou výkonnost FM-firmy. Jsou to generální ředitelé, ředitelé, odborní ředitelé a jiní. Facility manaţer musí působit jakou kouč (musí podřízené informovat), musí vyuţívat své osobní charisma a vystupovat jako vůdce (leader musí ovlivňovat) a opírat se o své strategické myšlení při působení jako stratég a politik (rozhodovat). Je pro své podřízené: - politický činitel, který působí jako mluvčí skupiny, - nadřízený, který je oprávněn vyţadovat plnění povinností, - rozhodčí a prostředník při řešení sporů a konfliktů, - vzor jednání a pracovního chování pro členy skupiny Normy Facility managementu Základy facility managementu v Evropě stanovuje EU norma u nás označovaná jako ČSN EN facility management. Dělí se následovně: 24 - ČSN EN Facility management Část 1: Definice a terminologie vymezuje oblast facility managementu, přibliţuje základní pojmy a definice. Norma definuje tzv. tvrdé sluţby (FM sluţby vztahující se k prostoru a infrastruktuře) a měkké sluţby (FM sluţby vztahující se k lidem a organizaci). - ČSN EN Facility management Část 2: Průvodce přípravou FM smluv pomáhá s přípravou FM smluv, kde základním předpokladem je smlouva mezi 23 Vyskočil, V.: Management podpůrných procesů Facility management. 24 Wikipeda.org: Facility management. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 18

19 klientem a FM poskytovatelem a poskytnutí FM sluţeb (nikoliv smlouva na jednotlivé FM sluţby). Dále jsou v procesu schvalování a přípravě následující: - EN Facility management Část 3: Návod jak dosáhnout/zajistit kvalitu ve facility managementu - EN Facility management Část 4: Taxonomie facility managementu Klasifikace a struktura - EN Facility management Část 5: Průvodce rozvojem a zlepšením procesů - EN Facility management Část 6: Plošné a prostorové měření - EN Facility management Část 7: Benchmarking ve facility managementu 19

20 2 Oceňování nemovitostí 2.1 Základní pojmy Nemovitost Respektive věc nemovitá je definována občanským zákoníkem. Lze ji vymezit jako: - pozemky, kterými jsou části zemského povrchu (včetně toho pokrytého např. vodou), tedy něco, co je dáno a nelze vyrobit ale ani spotřebovat. - stavby, tedy rozestavěné nebo dokončené objekty pevně spojené se zemí (spojené se zemí pevným základem). V českém právním řádu stavby nejsou automaticky součástí pozemků (vlastnické právo k pozemku můţe nabýt jiná osoba neţ vlastnické právo ke stavbě). Kromě základních dvou typů výše uvedených nemovitostí se lze běţně setkat s následujícím typy: - bytové jednotky, - nebytové jednotky Stavba Je objekt (rozestavěný nebo dokončený), který není součástí pozemku a je s ním pevně spojený. Je věcí nemovitou, nelze ji libovolně přemisťovat, aniţ by tato věc nezanikla. Má omezenou ţivotnost, coţ je její důleţitá vlastnost. Tato ţivotnost je ovlivněna jejími technickými vlastnostmi a ekonomickou vytěţitelností Pozemek Představuje část zemského povrchu, tedy něco, co je dáno a nelze vyrobit, ale ani spotřebovat. Jejich charakteristikou je omezené mnoţství a prakticky nekonečná ţivotnost (neplatí u všech typů pozemků, výjimkou jsou například lomy, pískovny atp., které svoji ţivotnost v případě těţby v čase ztrácejí). Hodnota pozemku spočívá v omezenosti a ve schopnosti přinášet uţitek. Číslování parcel 25 Dušek D., Základy oceňování nemovitostí. 26 Dušek D., Základy oceňování nemovitostí. 20

21 Jednotlivé pozemky se v katastrální mapě označují parcelními čísly a značkou durhu pozemku. Čísluje se arabskými čísly dle význačnosti budovy a číslem parcely návsi nebo náměstí. Lze se setkat s jednotným nebo dvojím číslováním. Jednotné nerozlišuje mezi druhy pozemků, dvojité rozlišuje mezi pozemkovými parcelami a mezi stavebními parcelami. Lze se setkat i se slučováním nebo rozdělováním parcel. Slučování spočívá ve zrušení některých styčných hranic parcel a vznik nové parcely (její číslo je pak shodné s parcelním číslem slučované parcely s největší výměrou a ostatní se ruší). Rozdělování parcel má za následek vznik více parcel. Parcelní číslo původní parcely můţe být ve tvaru celého čísla nebo zlomku. Obrázek 4 Příklad číslování parcel. 27 Druhy pozemků Jejich rozdělení je moţné z různých hledisek. Mezi ta základní patří rozdělení podle účelu uţívání a podle zastavěnosti. Podle účelu uţívání se evidují zemědělské a nezemědělské pozemky. Ty zemědělské tvoří 54% celkové výměry České republiky a tvoří ji: - orná půda, - chmelnice, - vinice, - zahrady (s výměrou do 0,25 ha), - ovocné sady, 27 Nadrybnikem.cz: Parcelace. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 21

22 - louky (coţ jsou pozemky porostlé travinami, u kterých je hlavní výtěţek seno), - pastviny (pozemky porostlé travinami, které jsou určeny k trvalému spásání). Mezi nezemědělské lze zařadit: - lesní pozemky, - vodní plochy, - zastavěné plochy a nádvoří, - ostatní plochy. Pozemky se dále mohou dělit dle zastavěnosti, respektive nezastavěnosti, od čehoţ se poté odvíjí i jejich cena. Zastavěné pozemky mohou být zastavěny stavbou trvalou, stavbou dočasnou, stavbou určenou k odstranění nebo stavbou nepovolenou (černou stavbou). Oproti tomu pozemky nezastavěné se dělí na pozemky s moţností zastavění nebo bez moţnosti zastavění. 28 Faktory nejvíce působící na cenu pozemku u jednotlivých druhů pozemků jsou následující: a) Zastavěné pozemky stavbou trvalou účel uţívání stavby, charakter areálu (resp. obce a okolí), věcná břemena, výměra pozemku včetně jeho tvaru a zastavěnosti v %, počet nadzemních a podzemních podlaţí, stavebně technický stav stavby a doba jejího dalšího trvání, stav technické infrastruktury. b) Zastavěné pozemky stavbou dočasnou účel dosavadního uţívání dočasné stavby, doba dalšího uţívání stavby, účel budoucího uţívání dočasné stavby, charakter areálu (resp. obce a okolí), věcná břemena, výměra pozemku včetně jeho tvaru a zastavěnosti v %, počet nadzemních a podzemních podlaţí, stavebně technický stav stavby a doba jejího dalšího trvání, stav technické infrastruktury. c) Zastavěné pozemky stavbou určenou k odstranění náklady na odstranění stavby a uvedení pozemku do stavu přijatelného pro budoucího vlastníka, účel uţívání stavby, charakter areálu (resp. obce a okolí), věcná břemena, výměra pozemku včetně jeho tvaru a přípustné zastavěnosti v %, počet nadzemních a podzemních podlaţí, stav technické infrastruktury. 28 Dušek D., Základy oceňování nemovitostí. 22

23 d) Zastavěné pozemky stavbou nepovolenou cena těchto pozemků se bude lišit podle toho, jestli stavba bude nebo nebude dodatečně povolena. Tam, kde bude stavba dodatečně povolena jsou vlivy působící na cenu pozemku následující účel uţívání stavby, charakter areálu (resp. obce a okolí), věcná břemena, výměra pozemku včetně jeho tvaru a zastavěnosti v %, počet nadzemních a podzemních podlaţí, stavebně technický stav stavby a doba jejího dalšího trvání, stav technické infrastruktury. V případě, ţe stavba dodatečně povolena nebude jsou vlivy působící na cenu pozemku tyto náklady na odstranění stavby a uvedení pozemku do stavu přijatelného pro budoucího vlastníka, pokuta za porušení stavební kázně, věcná břemena, charakter areálu (resp. obce a okolí), podmínky zastavění, účel uţívání stavby, výměra pozemku včetně jeho tvaru a přípustné zastavěnosti v %, počet nadzemních a podzemních podlaţí, stav technické infrastruktury. e) Pozemky nezastavěné s moţností zastavění záměry územního plánu, vývojový stupeň připravenosti pozemku k zastavění, moţnost připojení na rozvodové sítě a kanalizaci, věcná břemena, charakter areálu (resp. obce a okolí), podmínky zastavění, účel uţívání stavby, výměra pozemku včetně jeho tvaru a přípustné zastavěnosti v %, počet nadzemních a podzemních podlaţí, počet parkovacích míst, základové poměry, pracovní příleţitosti, stav technické infrastruktury Vlastnické právo Je z právního hlediska spojeno s uţitkem, který vyplývá z nemovitosti. Základní úprava vlastnictví je zařazena do občanského zákoníku. Obsah subjektivního vlastnického práva je vytvářen souhrnem konkrétních oprávnění příslušejících vlastníkovi věci. Tento postup je tradičně označován jako tzv: vlastnická triáda: - právo věc uţívat a poţívat její plody a uţitky, - právo s věcí disponovat, - právo věc drţet Zástavní právo 29 Štefan R., Oceňování nemovitostí. 30 Bradáč A., Fiala J.: Nemovitowsti Oceňování a právní vztahy. 23

24 Je spojené s určitou pohledávkou. V případě jejího zániku zanikne i zástavní právo. Zastavený předmět lze pouţít pro uhrazení pohledávky v případě, ţe pohledávka není uhrazena jinak Katastr nemovitostí Představuje veřejný soubor údajů o nemovitostech (jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Evidují se tyto typy nemovitostí: - pozemky v podobě parcel, - budovy spojené se zemí pevným základem, - byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky, - rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, - stavby, o nichţ to stanoví zvláštní zákon Životnost stavebních objektů Je schopnost objektu plnit poţadovanou funkci v daných podmínkách pouţívání a údrţby do dosaţení mezního stavu. Ten je charakterizován ukončením uţitečného ţivota, nevhodností z důvodů ekonomických, nebo technologických či jinými závaţnými faktory. 33 Při posuzování ţivotnosti staveb se posuzuje ţivotnost technická a ţivotnost ekonomická. Výsledná ţivotnost je nazývána základní ţivotností stavby. Ta můţe být zkracována nebo prodluţována: - kvalitou provádění údrţby staveb, - intenzitou udrţování staveb, - polohou stavby, - funkční vyuţitelností stavby (ovlivňují vyuţitelnost ekonomickou), - provedenými stavebními úpravami, modernizací a rekonstrukcí Dušek D., Základy oceňování nemovitostí. 32 Dušek D., Základy oceňování nemovitostí. 33 Štefan R., Oceňování nemovitostí. 34 CVUT.CZ: Ţivotnost staveb. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW < 24

25 Technická ţivotnost udává předpokládanou dobu v letech od postavení objektu do jeho vyřazení z provozu fyzickým zchátráním při průběţně prováděné údrţbě. Ekonomická ţivotnost stavebního objektu je předpokládaná doba v letech od postavení objektu do jeho hospodářského zániku, který je zapříčiněn neschopností stavebního objektu plnit: - vyšší poţadavky na komfort a být pro klientelu atraktivní v reálném čase, - změněné funkční poţadavky většinou neumoţňují výměnu strojní výrobní techniky technikou další generace Předpokládaná životnost dle ČSN Objekty Základní užitná životnost (v letech) Budovy a haly bytové a občanské stavby 100 výroba a služby 60 těžba paliv a rud 50 energetika 30 zemědělství 50 vodní hospodářství 80 dočasné budovy 15 Inženýrské stavby 2.3 Opotřebení staveb věže a stožáry 40 vodojemy a zásobníky 80 mosty 100 pozemní komunikace 100 vozovky: tuhé 25 netuhé 15 železnice: spodek 120 svršek 40 hráze 120 tunely a tun.podz.obj. 120 Tabulka 1 Základní užitná životnost staveb dle ČSN Tento pojem vyjadřuje skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţíváním postupně degraduje. Vybrané pojmy související s opotřebením staveb jsou následující: 35 Štefan R., Oceňování nemovitostí. 36 Bradáč a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání. 25

26 - opotřebení, resp. znehodnocení označované rovněţ termínem amortizace, - technická hodnota stavby je hodnota odpovídající okamţitému technickému stavu stavby v poměru k té samé stavbě nové, - stáří stavby je stáří ke dni, ke kterému se provádí ocenění, - zbývající ţivotnost stavby je zbytková ţivotnost, resp. doba dalšího trvání stavby, - ţivotnost stavby je celková předpokládaná ţivotnost stavby při běţné údraţbě od jejího vzniku do zchátrání, - základní ţivotnost stavby je hodnota dle ČSN , - roční procento znehodnocení Metoda lineární Tato metoda předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem a to od nuly o nové stavby do 100% u stavby zcela zchátralé. Obrázek 5 Opotřebení stavby stanovené lineární metodou Bradáč a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání. 38 Štefan R., Oceňování nemovitostí. 26

27 2.3.2 Kusýnova metoda Stanovení opotřebení touto metodou vychází z úvahy, ţe v prvních letech trvání stavby je opotřebení menší. Při této metodě je doporučeno v první osmině trvání stavby nepočítat opotřebení vůbec, potom pak lineárně do 100 %. Obrázek 6 Metoda Kusýnova a Kusýn-R)ottingerova Metoda Kusýn Röttingerova Tato metoda předpokládá u stavby ve stáří do 10% předpokládané ţivotnosti poloviční znehodnocení neţ u metody lineární. Jakmile se dosáhne této hodnoty, je roční opotřebení mírně větší neţ u lineární metody, aby se nakonec dosáhlo 100% Metoda kvadratická Z počátku ţivotnosti stavby je jeho opotřebení velmi nízké, ale naopak v jeho konečné fázi stoupá velmi strmě. Průběh opotřebení je vyjádřen kvadratickou funkcí. 39 Bradáč a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání. 27

28 Obrázek 7 Metoda kvadratická a semikvadratická Semikvadratická metoda Při této metodě se opotřebení vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou Porovnání klasických metod výpočtu opotřebení Klasické metody výpočtu opotřebení předpokládají, ţe se stavba a všechny její části znehodnocují jako celek stejně. Případně výsledná hodnota výpočtu opotřebení vyjadřuje průměr. U staveb určených pro bydlení se rovněţ předpokládalo, ţe alespoň jednou za dobu jejich ţivotnosti se provede rozsáhlá rekonstrukce, která zvýhodní nastávajícího nabyvatele stavby. Na cenu stavby mají samozřejmě vliv i jiné vlivy, ne jen její technické hodnoty. Jsou jimi například poloha stavby a dostatek, respektive nedostatek bytů Bradáč a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání. 41 Bradáč a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání. 28

29 3 Metody tržního oceňování Při stanovení hodnoty nemovitostí lez vyuţít tzv. trţní přístup (výsledkem je určení trţní hodnoty majetku) a administrativní přístup (výsledkem je určení ceny nemovitosti většinou pro daňové účely), který se stanovuje podle platné vyhlášky Ministerstva financí. Oba dva přístupy jsou zcela odlišné, při stanovení ceny trţním způsobem jsou na znalce kladeny mnohem vyšší nároky tento proces je systematický, tvůrčí a je třeba hledat, analyzovat a váţit vlivy cenotvorných faktorů. 42 Při trţním oceňování prakticky neexistují ţádná omezení, metodiky nebo systémy, které by stoprocentně regulovaly cenu majetku na trhu, vyjma trh samotný. Existuje sice velké mnoţství metod, jeţ se zabývají stanovením obvyklých cen, ale ve výsledku jde o schopnost jedince či firmy aplikovat znalost trhu a vymáhat to, co je podstatné. O oceňování se nedá říct, ţe by se jednalo o čistě exaktní vědeckou disciplínu, jedná se o spojení exaktnosti a intuice. 43 V trţním oceňování neexistují přesné návody nebo vzorce, díky kterým by se mechanickým dosazováním dalo dospět k jednotnému výsledku. Je samozřejmé pouţití daných postupových schémat, je ovšem třeba správně zvolit ta, která se co nejlépe přizpůsobí konkrétním podmínkám. 44 Obrázek 8 Metody tržního oceňování Heřman J., Oceňování nemovitostí. 43 Kokoška J., Oceňování nemovitostí. 44 Zazvonil Z., Oceňování nemovitostí na trţních principech. 45 Heřman J., Oceňování nemovitostí. 29

30 Z historického hlediska lze říci, ţe trţní oceňování existovalo i před rokem 1989, byla ovšem jednoznačně preferována administrativní cena dle oceňovacích předpisů s tím, ţe trţní hodnota se od ní odvíjela. Překročení administrativní ceny mělo za následek neplatnost kupní smlouvy. Administrativní cena byla ve většině případů podhodnocená. Jakmile se regulování trţních cena začalo uvolňovat, nabylo trţní oceňování na významu. Oceňující si tvoří vlastní postupy oceňování, musí se ovšem řídit zásadami stanovenými zákonem č. 151/1997 Sb. Vlastní metodiky mají vytvořené například banky, které jejich pouţívání vyţadují v případech, kdy klient ţádá například o úvěr. Nedostatkem je, ţe v České republice neexistuje centrální objektivní informační systém, který by poskytoval informace o reálných cenách. Existují sice soukromé společnosti, které tyto informace poskytují, obsahují ovšem nízký počet informací nejsou dostatečně reprezentativní. Údaje o cenách velmi rychle zastarávají a ty, které jsou starší, neţ jeden rok jsou pro stanovení aktuální ceny nerelevantní Nákladová metoda Nákladové metody vyjadřují zejména technický pohled na nemovitost, jejichţ výsledkem je tzv. věcná hodnota. Tato hodnota vyjadřuje současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákladů na pořízení pozemku. Existují tři postupy nákladové metody: Rozpočtový způsob Hodnota se zde zjišťuje kalkulací jednotlivých poloţek stavby. Potřebné údaje se zjišťují z podrobné stavebně technické dokumentace. Rozpočtový způsob je nepodrobnější a nejpřesnější, ale zároveň nejpracnější. Metoda rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Tyto objemy se poté násobí jednotkovou cenou, která se zjišťuje z katalogu cen stavebních prací. 46 Heřman J., Oceňování nemovitostí. 30

31 Metodu lze pouţít pouze v případě, ţe existuje přesná projektová dokumentace, výkaz výměr a provedení jednotlivých konstrukcí Metoda agregovaných položek Tento způsob je jakési zjednodušení výše uvedeného rozpočtového způsobu. Oceňují se zde skupiny poloţek současně příbuzné konstrukční části se agregují do jedné poloţky. Tato agregovaná poloţka pak udává průměrné náklady a určitou konkrétně definovanou část stavby Metoda technicko-hospodářských ukazatelů Tato metoda je nejvíce pouţívaná. Oceňuje se zde jedna měrná jednotka za celou stavbu. Tou měrnou jednotkou je nejčastěji 1 m 3 (v případě obestavěného prostoru) nebo 1 m 2 (v případě podlahové plochy). Reprodukční hodnota je pak dána násobkem počtu měrných jednotek a jednotkovou cenou. Jednotková cena je zde vztaţena k určitému standardu a proto je třeba provést úpravy pomocí poměrových koeficientů (vybavení, zastavěná plocha, místo, atd.). Při výpočtu je třeba postupovat následujícím způsobem: a) Kvantifikování oceňované stavby lze provést pomocí sumarizací jednotlivých konstrukčních prvků (rozpočtová metoda), nebo určením kubatury (metoda THU). b) Přirazení hypotetických nákladů na realizaci provádí se v případě metody THU. Tyto náklady jsou odvození ze srovnání se stavebními náklady na novostavbu s obdobnými technickými a funkčními parametry. Součin nákladů nám dá reprodukční hodnotu nemovitosti, která je závislá například na těchto faktorech druh stavby, provedení stavební konstrukce, vybavení stavby ve srovnání se standardem, celková koncepce a architektonické řešení stavby, poloha stavby. c) Převedení nákladů k datu ocenění nemovitosti provádí se z toho důvodu, protoţe reprodukční hodnota je odvozena od cen uvedených ve standardní klasifikaci produkce, kde tyto ceny jsou vztaţeny k určitému období. d) Korigování reprodukčních nákladů z hlediska opotřebení získáme tím časovou hodnotu stavby, ze které lez získat přičtením hodnoty pozemku tzv. věcnou hodnotu nemovitosti. e) Jednotkovou cenu lez získat srovnáním s cenami podobných, ve stejné době realizovaných, staveb. Běţně se jedná o ceny za m 2 podlahové plochy. 31

32 Metoda věcné hodnoty je jednoduchá, ale oproti rozpočtové metodě méně přesná. Pouţívá se u nemovitostí, u kterých jsou z hlediska trhu podstatné reprodukční náklady. Reprodukčními náklady se rozumí náklady v místě obvyklé, které by musely být vynaloţeny v době odhadu na pořízení novostavby. Metoda je zaloţena na hodnotě substance ke dni ocenění, kdy se nejdříve stanoví věcná hodnota nemovitosti, kterou tvoří tyto faktory: - hodnota pozemku, - hodnota staveb, - hodnota trvalých porostů. a) Hodnota pozemku se zjišťuje porovnávací metodou. Vychází se z nezastavěného pozemku, kde však je třeba uváţit vlit okolní zástavby a zejména právní omezení. Pozemek nepodléhá znehodnocení stářím. b) Hodnota stavby vychází z reprodukčních nákladů, respektive nákladů na její postavení. V případě, ţe jde o starší stavbu, stanoví se její hodnota tak, ţe se vezme reprodukční hodnota fiktivní novostavby, která se poté sníţí o znehodnocení stavby stářím a dalšími okolnostmi, které hodnotu stavby ovlivňují. c) Hodnota trvalých porostů se odvozuje od pořizovacích nákladů. Je třeba dbát na to, aby se ve všech případech jednalo o náklady obvyklé. To znamená, ţe musí být vyloučeny náklady obzvlášť cenově příznivé nebo naopak nepříznivé Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uloţení na danou úrokovou míru by v budoucnu umoţňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jeţ by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných (odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu Heřman J., Oceňování nemovitostí. 48 Bradáč a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání. 32

33 Zjednodušeně lze konstatovat, ţe nemovitost se pořídila z důvodu vydělávání peněţ. Majitel poţaduje, ţe mu z jejího vlastnictví budou plynout takové příjmy, které pokryjí jeho investici Varianty výnosové hodnoty Lez ji vyjádřit hodnotou věčné nebo dočasné renty. Volba závisí na charakteru nemovitosti a rozhodnutí vlastníka. Velikost výnosové hodnoty má řadu variant: 50 - konstantní čistý výnos po určitou dobu, - konstantní čistý výnos po neomezenou dobu, - konstantní čistý výnos po určitou dobu bez prodeje na konci období, - konstantní čistý výnos po určitou dobu se započtením likvidační hodnoty stavby a případné modernizace, - konstantní čistý výnos po určitou dobu a potom po neomezenou dobu v jiné výši, - proměnlivý čistý výnos v počátečním období a potom po neomezenou dobu konstantní (bez prodeje na konci), - proměnlivý čistý výnos v počátečním období a potom po určitou dobu konstantní se započtením likvidační hodnoty stavby. Velmi důleţité je správně určit hrubý roční výnos a obhospodařovací náklady. Do hrubého ročního výnosu jsou zahrnuty všechny trvale dosaţitelné příjmy při řádném obhospodařování a legálním vyuţívání nemovitosti. Hrubý roční výnos je většinou počítán z nájemného bytů a provozních prostor. Obhospodařovací náklady jsou takové, které jsou trvale nutné na obhospodařování nemovitosti. Čím je stáří nemovitosti vyšší, tím jsou vyšší i tyto náklady. Z obhospodařovacích nákladů je třeba vyloučit ty, které si hradí sami nájemníci Heřman J., Oceňování nemovitostí. 50 Štefan R., Teorie oceňování nemovitostí vybrané kapitoly. 51 Heřman J., Oceňování nemovitostí. 33

34 3.2.2 Úroková míra Má zásadní význam pro odhad výnosové hodnoty. Kdyţ je úroková míra vysoká, je niţší výnosová hodnota a naopak. Na její stanovování je třeba klást velký důraz, protoţe její minimální změny se projeví velkými rozdíly ve výnosové hodnotě. Kdyţ se tato míra stanovuje, tak se vychází z toho, ţe kapitál vloţený do nemovitosti musí být zúročen nejméně tak vysokou úrokovou mírou, která odpovídá úrokové míře kapitálového trhu. Úroková míra se vţdy odhaduje, neexistuje exaktní způsob jejího stanovení. Finanční aktiva lze zhodnotit těmito nejběţnějšími způsoby: - uloţení jako jistiny zúročení nastane takovou úrokovou mírou, jaká je rovna kapitálovému trhu. - investování do nemovitosti výnos musí být alespoň roven, nebo vyšší, úrokové míře kapitálového trhu. Kapitalizační míra vyjadřuje zúročení nemovitosti a k faktorům, které ji ovlivňují nejvíce, patří: - hospodářská situace státu, - situace na místním trhu s nemovitostmi, - druh stavby z hlediska uţívání, variability a úrovně jejího vybavení, - doba trvání stavby. Míra kapitalizace (%) RV VH 100, kde RV je roční výnos a VH je výnosová hodnota. Výnosovou hodnotu lze stanovit pomocí hrubého nebo čistého výnosu. Stanovení pomocí hrubého výnosu je poměrně rychlé, ale občas chybné. Kapitalizační míra nemovitosti se stanovuje těmito způsoby: - přímým odvozením, - nepřímým odvozením. a) Přímé odvození kapitalizační míry nemovitostí Vychází se z realizovaných prodejů obdobných nemovitostí a vychází z následujícího vztahu: 34

35 V 100 KC (%) p r, kde p je kapitalizační míra nemovitosti v %, Vr je reálný čistý roční výnos, KC je kupní cena. Stanovení kapitalizační míry tímto způsobem bude správné jen v tom případě, ţe bude správně určen reálný čistý roční výnos a kupní cena. To však není vţdy jednoduché a z toho důvodu dojde k chybnému stanovení. Kapitalizační míry v čase se mění jen velmi málo. Z toho důvodu je dobré vyuţívat ty kapitalizační míry, které jsou stanoveny empiricky. Hodnoty těchto měr jsou sice spjaty se standardními nemovitosti, coţ ovšem nebrání jejich vyuţití k nemovitostem nestandardní. Jen je třeba provést jejich úpravu: - sníţení kapitalizační míry o 0,5 % aţ 1 % v případě obzvláště dobré polohy, - zvýšení kapitalizační míry o 0,5 % aţ 1 % v případě obzvláště špatné polohy, - ve větších obcích jsou kapitalizační míry menší a naopak. b) Nepřímé odvození kapitalizační míry nemovitostí Vyuţívá se v případě, kdy údaje potřebné pro výpočet přímý nejsou k dispozici. Zde se vychází z úrokových sazeb bankovních vkladů nebo úvěrů. Vychází se z: - úrokových sazeb termínovaných vkladů, - úrokových sazeb pokladničních poukázek ČNB, - úrokových sazeb dlouhodobých úvěrů, - úrokových sazeb hypotéčních úvěrů. Při stanovení úrokové míry tímto způsobem musí dát její tvůrce velký zřetel na svůj instinkt. To z toho důvodu, ţe ekonomická ţivotnost nemovitosti je dlouhá a predikovat vývoj úrokových sazeb do budoucna je velmi náročný úkol. Riziková přiráţka vyjadřuje velikost rizika a udává se v % a přičítá se k úrokové míře. Její součástí jsou rizika všeobecná a specifická. Všeobecná rizika plynou z neočekávaných okolností, ovlivňují trh a specifická rizika jsou spjata s nemovitostí. Vyjadřují malou 35

36 likvidnost nemovitostí, coţ je jejich velkou nevýhodou. Riziková přiráţka na niţší likviditu není spjata pouze se druhem nemovitosti. Rozdílná likvidita můţe být u dvou naprosto stejných domů, záleţí zde na umístění té či oné nemovitosti Výnosová hodnota s věčnou rentou V tomto případě se nepočítá s tím, ţe by nemovitost přinášela výnos jen po určitou omezenou dobu. Předpokládá se konstantní čistý roční výnos nemovitosti. Postup je následující: a) Nejprve je třeba zjistit výnos nájemného z nemovitosti. b) Dále se stanoví tzv. obhospodařovací náklady (coţ jsou náklady spojené s provozem nemovitosti). Mezi obhospodařovací náklady se řadí provozní náklady, správní náklady, náklady na údrţbu a opravy, náklady na amortizaci a odhad ztrát z odpadlého nájemného (zohledňuje riziko dočasného nepronajmutí pronajímatelné plochy nemovitosti). c) Za třetí je třeba určit čistý roční výnos, respektive provozní zisk. Ten získáme tak, ţe od hrubého ročního výnosu odečteme obhospodařovací náklady. d) V poslední řadě je třeba převést čistý roční výnos pomocí tzv. faktoru věčné renty na současnou hodnotu, a to podle následujícího vzorce: kde SH je současná hodnota, ČRV je čistý roční výnos, i je výnosová míra Výnosová hodnota s dočasnou rentou SH ČRV, i Oproti minulému případu se zde počítá, ţe příjem plynoucí z vlastnictví nemovitosti je po omezenou dobu. Tato omezená doba je ovlivněna technickou ţivotností a strukturou trhu. U této metody je třeba oddělit výnos z vlastnictví stavba a výnos z vlastnictví pozemku. Je to z toho důvodu, ţe výnos z pozemku bude neomezený, protoţe i ţivotnost pozemku je neomezená. 52 Heřman J., Oceňování nemovitostí. 53 Heřman J., Oceňování nemovitostí. 36

37 Postup je následující: a) Za prvé je třeba stanovit čistý roční nájem, který je dosaţen v daném místě a čase. b) Za druhé se rovněţ stanoví obhospodařovací náklady, mezi které patří náklady na údrţbu, správu, ztráty na nájemném. V tomto případě se nepočítají náklady na amortizaci, protoţe výše amortizace zde není závislá na výši časové hodnoty stavby. c) Za třetí se vyčíslí provozní zisk, který se získá odečtením obhospodařovacích nákladů od ročního nájemného. d) Za čtvrté je třeba odečíst od čistého ročního výnosu podíl výnosů, které jsou spjaty pozemkem. Jelikoţ má pozemek nekonečnou ţivotnost, tak jeho hodnotu lze moţno spočítat jako současnou hodnotu nájemného placenou po nekonečnou dobu. Lze mluvit o perpetuitě, která se vypočítá následujícím způsobem: N H i p p, kde N p je podíl nájemného připadajícího na pozemek, H p je hodnota pozemku, i je výnosová míra. e) Poté se podíl výnosu, který připadá na stavbu, převede po dobu zbytkové ţivotnosti stavby na současnou hodnotu, a to pomocí zásobitele. Děje se tak dle následujícího vzorce: H s N s n q q n q 1 1 n 1 Ns, 1 1 i i kde H s je hodnota stavby, N s je podíl nájemného připadajícího na stavbu, n je zbývající doba ţivotnosti stavby, i je výnosová míra, q je úročitel (1+i). f) Je zde třeba počítat se zbytkovou ţivotností stavby, na které je její hodnota závislá. 37

38 g) Výnosová hodnota nemovitosti se získá součtem výnosové hodnoty stavby a hodnoty pozemku Stanovení výnosové míry Výnosová míra má na výslednou výnosovou hodnotu nemalý vliv a z toho důvodu je třeba jí věnovat velkou pozornost. Při jejím stanovení je třeba brát v úvahu následující: 55 - nemovitost lze chápat jako investiční instrument, někdy je označována rovněţ jako reálné aktivum, - vzhledem ke svým vlastnostem se jedná o dlouhodobé aktivum, - jako u kaţdého aktiva je spojeno investování do nemovitostí s rizikem. Existují tedy dva způsoby stanovení výnosové míry. Prvním je odvození výnosové míry z dat získaných na trhu nemovitostí a druhým je odvození výnosové míry z výnosové míry bezrizikových aktiv. a) Odvození výnosové míry z dat získaných na trhu nemovitostí Způsob je povaţován za optimální. Jeho nevýhodou je potřeba získání velkého mnoţství dat o kupních cenách nemovitostí. Počítá se následujícím způsobem: kde r je výnosová míra, ČV je čistý výnos, KC je zjištěná kupní cena, r ČV KC r r 1 1 n 1 1, n je odhadnutá zbytková ţivotnost nemovitosti, HN je hodnota nemovitosti. KC KC HN b) Odvození výnosové míry z výnosové míry bezrizikových aktiv Bezriziková úroková míra má v tomto případě odpovídat dlouhodobým aktivům, protoţe i nemovitost je aktivum dlouhodobé povahy. Výpočet se provádí dle následujícího vzorce: 54 Heřman J., Oceňování nemovitostí. 55 Dušek D., Sylabus ke kurzu Základní oceňování nemovitostí pro akademický rok 2002/

39 i i0 r, kde i je výnosová míra nemovitosti, i 0 je bezriziková výnosová míra nemovitosti, r je prémie za riziko nemovitosti Porovnávací metoda Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Metody na bázi zvolených kritérií Lze porovnávat jeden faktor, nebo více faktorů. Podle toho se tato metoda dále dělí na monokriteriální metodu a multikriteriální metodu Metoda přímého porovnávání V tomto případě se oceňovaná nemovitost přímo porovnává se srovnávacími nemovitostmi, které jsou ohodnoceny prostřednictvím indexů k oceňované nemovitosti. Hodnota oceňované nemovitosti se porovnává s cenou prodané konkrétní nemovitosti. Lze hovořit o tzv. párové analýze Metoda nepřímého porovnávání Lze hovořit o metodě standardní ceny. Oceňovaná nemovitost se v tomto případě porovnává se standardním objektem, který má jasně definované vlastnosti Porovnávání nemovitosti jako celku Zde se oceňovaná nemovitost porovnává s jinými, ale velmi podobnými, nemovitostmi. Ceny se berou inzerované, nebo lépe skutečně realizované. Musí být ovšem zohledněny všechny důleţité aspekty a souvislosti. Vznikne indexovaná trţní cena. Ta značí trţní cenu srovnávacího objektu upravenou indexem odlišnosti tohoto objektu vůči objektu oceňovanému. 56 Heřman J., Oceňování nemovitostí. 57 Bradáč a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání. 39

40 TC ITC s s, Is kde ITC s je indexovaná trţní cena srovnávacího objektu, TC s je trţní cena srovnávacího objektu, I s je index odlišnosti srovnávacího objektu. Výše uvedený index odlišnosti získáme následujícím výpočtem: TC I s s, TCo kde I s je index odlišnosti srovnávacího objektu, TC s je trţní cena srovnávací nemovitosti, TC o je trţní cena oceňované nemovitosti. Pro zjištění indexu odlišnosti jsou velmi často vyuţívány koeficienty odlišnosti. Ty vyjadřují vliv vlastností nemovitosti na cenu. Pro zjištění správného indexu odlišnosti je třeba tyto koeficienty kombinovat, coţ se děje za přispění váţených aritmetických průměrů Klimešova porovnávací metoda Tato metoda přesně stanovuje jak co nejpřesněji zjistit koeficient odlišnosti. Vyuţívá se především u obytných nemovitostí a koeficient se zjistí z následujícího vzorce: kde KP je cenový koeficient, v n je váha n-tého znaku, c i je cenový index kvalitativní třídy vn ci n 1 21 vn n 1 KP, 58 Heřman J., Oceňování nemovitostí. 59 Heřman J., Oceňování nemovitostí. 40

41 4 Nájemné 4.1 Mapy nájemného Jakmile započal rok 2011, započala i deregulace nájemného na převáţné části České republiky. Počínaje rokem 2013 se deregulovalo nájemné na celém území České republiky. Nastolila se rovnováţná výše trţního nájemného. Podstatou celého je smluvní nájemné, které vznikne dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. V místě obvyklé nájemné je takové, za které je moţno pronajmout nemovitost v určitém místě, stavu a čase. Vţdy je třeba důkladná analýza místního trhu, jeţ ovlivňuje mnoho parametrů. Mapy nájemného byly aktualizovány Ministerstvem pro místní rozvoj, a to na základě vyhodnocení pilotního projektu z prvního kola deregulace. Na webových stránkách jsou aktualizovány a přidány údaje pro Prahu a další města, ve kterých deregulace skončila k Jde o 30 obcí. Mapy nájemného ovšem nejsou relevantní informací o nájemném z konkrétního bytu a nejsou právně závazné. Od počátku roku 2013 je změna nájmu moţná pouze po vzájemné dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem, ne pouze jednostranným aktem. Mapa nájemného ukazuje informace o výši nájemného u obcí, které měly více neţ 2000 obyvatel podle Českého statistického úřadu k Informační systém dostupný na webu a poskytuje orientační údaje o výši nájemného v obcích (městech, městských částech a obvodech a cenových oblastech), ve kterých skončila účinnost zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 150/2009 Sb. (zákon o jednostranném zvyšování nájemného). 61 republiky: Níţe jsou uvedeny příklady z cenových map nájmů z jednotlivých částí České 60 Denik.obce.cz: Přechod na smluvní nájemné mapy nájemného. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW < 61 SFRB.CZ: Mapa nájemného. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 41

42 a) Praha Obrázek 9 Cenová mapa Praha b) Ústí nad Labem 62 SFRB.CZ: Mapa nájemného. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 42

43 Obrázek 10 Cenová mapa Ústí nad Labem SFRB.CZ: Mapa nájemného. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 43

44 c) Brno Obrázek 11 Cenová mapa Brno SFRB.CZ: Mapa nájemného. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 44

45 5 Majetek obcí Aby mohly územní samosprávy správně ekonomicky fungovat a existovat, musí k tomu vlastnit majetek a rovněţ musí mít moţnost s ním disponovat. Mnoţství majetku, jeho sloţení a kvalita mají významný dopad na rozpočty obcí a krajů. A to jak z pohledu příjmů, tak z pohledu výdajů. Odpovídající majetková základna je velmi důleţitá k tomu, aby územní samosprávní celky mohly plnit své základní funkce. Územní samosprávy by nemohly existovat bez toho aniţ by majetek vlastnily vlastnictví je důleţitý předpoklad k jejich existenci. Ono vlastnictví je v současné demokratické společnosti součástí základních práv a svobod. Dimenze vlastnictví majetku: - je základním rysem a podmínkou existence samosprávy, - je nástroj místní a regionální politiky, jelikoţ lze skrze něj ovlivňovat ekonomický a sociální rozvoj obce, - bez majetku by nebyl moţný rozvoj veřejného sektoru, - hospodařením s majetkem obec získává svoje vlastní příjmy. Jelikoţ mají obce v České republice statut právnické osoby, mohou se svým majetkem hospodařit a nakládat samostatně. Vstup do smluvních vztahů nemusejí konzultovat se státem, či jinými orgány veřejné správy, mohou majetek nakupovat, prodávat, či pronajímat. Obec můţe majetek vlastnit v jakékoliv formě movité, nemovité, nehmotný majetek, majetková práva, finanční investice Právní úprava Hospodaření s majetkem obcí je obsaţeno v zákoně č. 128/2000 Sb., o obcích (obecním zřízení). Paragrafy, které se týkají majetku obcí jsou 38, 39, 41 a 42. Znění 38, který upravuje obecné zásady zacházení s majetkem obcí je následující: (1) Majetek obcí musí být vyuţíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o 65 Provazníková R., Financování měst, obcí a regionů 2. aktualizované a rozšířené vydání. 45

46 zachování a rozvoj svého majetku. Obec vede evidenci svého majetku (viz zákon o účetnictví ve znění pozdějších předpisů). (2) Majetek obce musí být chráněn před zničením, poškozením, odcizením nebo zneuţitím. S nepotřebným majetkem obec naloţí způsoby a za podmínek stanovených zvláštními předpisy. (3) Obec nesmí ručit za závazky fyzických osob a právnických osob vyjma a) závazků vyplývajících ze smluv o úvěru, jsou-li peněţní prostředky určeny pro investici uskutečňovanou s finanční podporou ze státního rozpočtu, státních fondů nebo národního fondu, b) závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru, jsou-li peněţní prostředky určeny pro investici do obcí vlastněných nemovitostí, c) těch, jejichţ zřizovatelem je obec, kraj nebo stát, d) těch, v nichţ míra účasti jí samé nebo spolu s jinou obcí nebo obcemi, krajem nebo kraji nebo státem přesahuje 50%, e) bytových druţstev, f) honebních společenstev. (4) Právní úkony učiněné v rozporu s ustanovením odstavce 3 jsou od počátku neplatné. (5) Stát neručí za hospodaření a závazky obce, pokud tento závazek nepřevezme stát smluvně. (6) Obec je povinna chránit svůj majetek před neoprávněnými zásahy a včas uplatňovat právo na náhradu škody a právo na vydání bezdůvodného obohacení. (7) Obec je povinna trvale sledovat, zda dluţníci včas a řádně plní své závazky, a zabezpečit, aby nedošlo k promlčení nebo zániku z nich vyplývajících práv Členění majetku obcí Majetek obcí lze členit z mnoha hledisek, které jsou uvedeny níţe. 66 Zakonccr.cz: Zákon č. 128/2000 Sb. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 46

47 a) Účetní hledisko zachycuje rozdělení majetku dle rozvahy, coţ vychází ze zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Majetek je v rozvaze brát jako aktivum a jeho členění je zde dle jeho ţivotnosti. Rozdělení je tedy následující: - dlouhodobý majetek (hmotný, nehmotný a finanční), - oběţný majetek (zásoby, pohledávky, krátkodobý finanční majetek, peníze). b) Hledisko původu toto rozdělení je kvůli situaci, která nastala v roce 1949 a rozdělení majetku dle tohoto kritéria je následující: - historický majetek spravovaný obcemi zde se řadí majetek, jeţ byl v roce 1949 znárodněn a obce nebyly před rokem 1990 jeho vlastníkem, - jiný majetek převedený na obce majetek převedený zákonem č. 172/1991 Sb., - majetek pořízený obcemi po roce c) Dle způsobu vyuţití vychází z účelové vázanosti majetkových sloţek a moţností a volnosti nakládání s majetkem. Zde rozlišujeme tyto skupiny: - majetek nezbytně spojený s výkonem přenesené působnosti státní správy a vlastní samosprávy, - majetek určený k veřejně prospěšným účelům a k zabezpečování veřejných statků, resp. veřejných sluţeb, - majetek přímo nesouvisející s činností obce, tj, majetek k podnikání, - finanční majetek v podobě majetkových podílů, - majetek strategický. d) Dle důleţitosti toto hledisko člení majetek na zbytný a nezbytný. Ten zbytný ovšem nemusí obce prodávat okamţitě jedná-li se o likvidní majetek, tak je dobré jej prodat ve vhodný čas. e) Dle právního reţimu tohoto členění se v ČR nevyuţívá, je ovšem dobré rozčlenit majetek na ten, který je financován z veřejný zdrojů, a na majetek, který je financován obcí. Nicméně z tohoto hlediska se majetek člení na: - veřejnoprávní majetek, - soukromoprávní majetek. 47

48 f) Dle účelu toto členění se provádí kvůli účelovému rozlišení objemu sloţek dílčích skupin majetku. Spadá sem rozdělení majetku pro ratingové hodnocení obce nebo rozdělení pro účely zdanění daní z nemovitosti. g) Kombinovaná a alternativní rozdělení členění na základě více kritérií Hospodaření Hospodaření s majetkem je upraveno v 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích a jeho znění je následující: (1) Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předloţit své nabídky. Záměr můţe obec téţ zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru. (2) Při úplném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna. (3) Ustanovení odstavce 1 se nepouţije, jde-li o pronájem bytů a hrobových míst nebo pronájem nebo výpůjčku majetku obce na dobu kratší neţ 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí Oceňování majetku obcí Ocenění majetku je důleţité k získání jeho reálné hodnoty. Je důleţité rozlišovat pojem cena a hodnota. Cena je finanční částka, oproti tomu hodnota vyjadřuje uţitek. Hodnota je 67 Is.muni.cz: Hospodaření s majetkem obcí. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW < 68 Zakonccr.cz: Zákon č. 128/2000 Sb. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 48

49 úzce spojena s odpisy, které nám vyjadřují finanční opotřebení dané věci. Odpisy se dělí na účetní a daňové. Majetek obce se eviduje v rozvaze, finanční toky poté v rozpočtu. Je třeba si ovšem poloţit otázku, zda účetní výkazy ukazují reálnou majetkovou situaci. Způsob ocenění majetku je klíčový. V případě, ţe bude chtít obec ručit za úvěr, je ocenění historickými cenami neadekvátní. Existují i nové přístupy v oceňování, které mají ovšem vedle svých výhod i řadu nevýhod. Je jím finanční nákladnost a pracnost Právní úprava ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 o způsobu oceňování majetku a sluţeb: (1) Majetek a sluţba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která byla dosaţena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo podobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Sluţbou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z výnosů z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), 49

50 c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, jej jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu oceněné zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen Základní způsoby ocenění a) pořizovací cena, coţ je cena pořízení včetně nákladů na pořízení, b) reprodukční pořizovací cena, coţ je cena majetku v době, kdy se o něm účtuje, c) vlastní náklady, jeţ se dělí na přímé a nepřímé, d) jmenovitá hodnota. 70 K tomu, aby bylo ocenění adekvátní, je třeba mít dostatečné podklady. Jedná se o podklady vlastnických a právních vztahů k oceňované nemovitosti, technických údajích a ekonomických údajích. K trţnímu ocenění nemovitosti je třeba mít následující: - výpis z katastru nemovitostí, - kopie části katastrální mapy, - cenová mapa pozemků (musí být k danému datu platná), - výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, - stavebně právní dokumentace, - výpisy z pozemkové knihy, 69 Sbirkazakonu.info: Zákon o oceňování majetku paragraf 2. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 70 Vlastní zdroj. 50

51 - nájemní smlouvy a výměry, - smlouvy o správě nemovitostí, - smlouvy o sluţbách spojených s údrţbou, opravami a provozem nemovitosti, - výsledky místního šetření provedeného zásadně osobně odhadcem, - příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy, výpočetní technika a literatura Oceňování věcných břemen Věcná břemena Jsou souborem právních norem, jeţ věcně právně omezují vlastníka movité či nemovité věci ve prospěch třetího třetí osoby tak, je daná osoba je povinna něco konat či trpět či se něčeho zdrţet. Co se týče právního vztahu k věcnému břemenu, tak zde vystupuje subjekt povinný, to je ten, který má určitou povinnost a na druhé straně zde vystupuje subjekt oprávněný, čili konzument práva. Jak subjekt povinný, tak subjekt oprávněný mohou být fyzické či právnické osoby. Přesný popis věcných břemen není přesně stanoven, neuvádí jej ani občanský zákoník, ani ţádný jiný předpis. Důleţité je tedy přesnost ustanovení a vymezení ve smlouvách, rozhodnutích případně jiných podkladech. Vznik věcného břemene je na základě: - písemné smlouvy, - závěti, - dohody dědiců, - rozhodnutí příslušného orgánu (stavební úřad, soud), - zákona, - výkonu práva (vydrţením). 71 Is.muni.cz: Hospodaření s majetkem obcí. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW < 51

52 Věcná břemena jsou celou škálou právních vztahů, nejčastější jsou následující: a) dle oprávnění jsou věcná břemena: - spojená s věcí, - spojená s konkrétní osobou, b) dle obsahu věcného břemene jsou věcná břemena: - s povinností konat, - s povinností se zdrţet, - s povinností trpět, c) dle způsobu plnění jsou věcná břemena: - zřízená za úplatu, - bezúplatně zřízená Oceňování věcných břemen Toto oceňování je opraveno zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v 18 hlavy třetí následujícím způsobem: (1) Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního uţitku ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliţe lze zjistit roční uţitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční uţitek z tohoto břemene uveden a není-li o více neţ jednu třetinu niţší neţ cena obvyklá. (3) Roční uţitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let uţívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího ţivota, oceňuje se desetinásobkem ročního uţitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotnou částkou Kč. 72 MFCR.CZ: Komentář k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 52

53 (6) Právo zřízené jinak neţ věcným břemenem obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu se oceňuje podle odst. 1 aţ Vysvětlení k zákonu: Ocenění věcných břemen se dle uvedeného zákona ve smyslu 1 pouţívá pro účely stanovené zvláštními předpisy v případě, ţe se v rámci svého oprávnění tak rozhodne příslušný orgán nebo v případě, ţe se tak dohodou obě strany. Zákona nelze vyuţít v případě sjednání cen dle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v pozdějším znění. V případě, ţe se oceňují věcná břemena výnosovým způsobem, tak se vychází z násobku zjištěného ročního uţitku a to bez diskontování budoucích ročních čistých výnosů. Roční uţitek je brán dle ceny obvyklé, jejíţ definice je obsaţena v zákoně /1997 Sb. V 2. Obvyklá cena je tedy dle tohoto zákona definována jako cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Je třeba, aby bylo zjištění ceny stoprocentně objektivní. Z toho důvodu nelze hledět na ţádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných stran. Lez vycházet z toho, ţe ve většině případů je moţno roční uţitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru ztotoţnit s výší ročního nájemného za jejich uţívání. Nájemné jako cena pronájmu je definováno dle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, kdy je ve většině případů sjednáváno na trhu, určitá část podlého státní cenové regulaci Příklady nejčastěji oceňovaných věcných břemen 73 Sbirkazakonu.info: Zákon o oceňování majetku 18. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 74 MFCR.CZ: Komentář k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 53

54 a) Právo věcného břemene pro energetiku Součástí energetické stavby je celá řada elektrických rozvodů, plynovodů, ropovodů, zásobníků podzemních i nadzemních zařízení. Je k nim vázáno zřízení ochranných pásem a řady omezení vlastníků nemovitostí, na nichţ se energetické stavby nacházejí. To, do jaké míry bude vlastnické právo omezeno a do jaké míry budou vyuţity pozemky, ovlivňuje umístění dané stavby. Větší omezení je u nadzemní a menší u podzemní stavby. Roční uţitek a jeho zjišťování se bude vázat k té dané části pozemku, u nějţ omezení vlastnického práva vyplyne z popisu věcného břemena ve smlouvě. V případě stavebního pozemku je výše ročního uţitku dána výší obvyklého nájemného za srovnatelné pozemky. V případě zemědělské půdy bude roční uţitek stanovována dle zákona č. 229/1991 Sb., v pozdějším znění, a to ve výši 1 % z ceny pozemku podle vyhlášky č. 215/1995 Sb. Pokud půjde o lesní pozemek, bude roční uţitek stanoven ve výši 1 % z ceny pozemku zjištěné podle cenového předpisu. Ve spojitosti s energetickou stavbou na daném pozemku se mohou zřídit věcná břemena i na jiných pozemcích s jinými vlastníky. Můţe jít o povinnost umoţnit přístup přes sousední pozemek za účelem oprav energetických vedení atd. Nejedná se zde o zřízení trvalé cesty či pravidelně se opakující uţívání. Nejde tedy ani objektivně vymezit míru omezení vlastnických práv majitele pozemku a z toho důvodu je doporučováno vyuţití ustanovení 18 odst. 5 a ocenit věcné břemeno částkou Kč MFCR.CZ: Komentář k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům. [on-line].[ ]. Dostupné z WWW: < 54

55 6 Kapitola 6.1 Pasportizace pozemků obce Modletice Obec Modletice se nachází ve Středočeském kraji, jihovýchodně od hlavního města Prahy. Počet obyvatel v minulých letech překročil hranici pěti set, rozloha obce je 344 ha. K obci Modletice patří obec Doubravice. V těsné blízkosti obce vedou hned dvě významné dopravní tepny: dálnice D1 a jihozápadní část městského okruhu R1. Dopravu mezi Modleticemi a Prahou zajišťuje příměstská autobusová doprava ROPID. V obci se nachází mateřská školka, samoobsluha, hotel s restaurací a řada dalších sluţeb (kadeřnictví, masáţe apod.). Školní docházka a lékařská péče jsou zajištěny v okolních obcích a městech, např. v Průhonicích, Čestlicích, Říčanech a Velkých Popovicích. Všechny tyto obce jsou od Modletic pár minut autem a jsou dostupné i pomocí veřejné dopravy. Modletice mají velkou tradici v pořádání kulturních a společenských akcí. Blízkost hlavního města spojená se snadnou dopravní obsluţností vedla k tomu, ţe se obec (a zejména pak její okolí) za několik let změnila k nepoznání. Původně hojně vyuţívané zemědělské plochy ustoupily komerční výstavbě, nejčastěji pak nejrůznějším logistickým centrům. Tyto stavby samozřejmě zrovna nepůsobí příliš estetickým dojmem, naštěstí však nejsou aţ na výjimky v přímém sousedství s obytnou zástavbou. Zároveň také vytvářejí nová pracovní místa a v neposlední řadě přinášejí do obecního rozpočtu prostředky na rozvoj a zlepšení ţivotní situace. V obci se bohuţel nenachází ţádná významnější památka. Nejblíţe k tomu má barokní zámek z 18. Století, avšak tento je v současnosti vyuţíván výhradně pro komerční účely a díky řadě necitlivých zásahů do exteriéru a interiéru prakticky ztrácí jakoukoliv historickou i estetickou hodnotu. Při vytváření pasportizace jsem vycházel z listu vlastnictví obce LV a z provedeného místního šetření, které jsem provedl na přelomu března a dubna tohoto roku. Během tohoto šetření jsem provedl popis místních komunikací. Co se týče povrchů, tak musím konstatovat, ţe komunikace pro automobilovou dopravu jsou z důvodů provozu těţké automobilové dopravy, kdy se v obci nachází řeznická výroba a dílny zemědělského druţstva 55

56 v horším technickém stavu. Komunikace pro pěší jsou průběţně předělávány na zámkovou dlaţbu, takţe jejich stav je velice dobrý. Zeleň v obci je udrţovaná a tvoří hezký doplněk obce. Vodní plochy vlastní obec pouze vţdy z části. Lesy obec nevlastní. V příloze diplomové práce přikládám mapy v měřítku 1:2000 s vyznačenými a barevně oddělenými obecními pozemky. V následujících tabulkách popisuji obecní pozemky, včetně věcných břemen. Zeleň číslo parcely plocha v m 2 věcné břemeno KN 23/1 207 KN 49/4 820 KN 49/ KN 49/ KN 56/3 494 KN 56/4 731 KN 57/1 353 KN KN 82/1 272 KN 82/2 10 KN 109/ KN 109/ KN 154/ KN 154/7 685 KN 155/ KN 280/2 612 KN 282/1 330 KN 411/ KN 479/2 101 KN KN KN KN KN KN Praţská plynárenská KN KN Praţská plynárenská KN Praţská plynárenská KN Praţská plynárenská KN Praţská plynárenská KN Celkem m Tabulka 2 - Pasportizace obec Modletice - zeleň Komunikace 56

57 číslo parcely plocha v m 2 věcné břemeno Povrch KN 2/4 421 ČEZ Dlaţba KN 43/1 27 nezpevněný KN 54/3 284 Dlaţba KN 54/ O2 Dlaţba KN asfaltová směs KN 62/4 761 asfaltová směs KN 70/3 388 nezpevněný KN 91/ nezpevněný KN 154/3 249 O2 Panely KN 155/5 202 O2 Panely KN 155/6 70 O2 Panely KN 155/7 69 O2 Panely KN 155/8 179 Panely KN 156/4 104 Dlaţba KN 156/6 61 Dlaţba KN 156/8 202 asfaltová směs KN 161/ Praţská plynárenská asfaltová směs KN 161/13 23 asfaltová směs KN 168/2 57 Dlaţba KN 168/4 92 nezpevněný KN 169/5 355 Dlaţba KN 169/11 2 Přístupová cesta nezpevněný KN 242/ O2 nezpevněný KN 308/4 21 nezpevněný KN 392/2 140 nezpevněný KN 480/1 802 Praţská plynárenská nezpevněný KN 480/2 939 Praţská plynárenská asfaltová směs KN 480/3 136 asfaltová směs KN 481/ O2 asfaltová směs KN 481/2 499 O2 nezpevněný KN 481/3 192 O2 nezpevněný KN nezpevněný 57

58 KN nezpevněný KN nezpevněný KN 487/2 72 nezpevněný KN 493/ nezpevněný KN 501 O2, ČEZ,Praţská 463 plynárenská Panely KN 506/2 390 asfaltová směs KN 506/ asfaltová směs KN 508/1 515 asfaltová směs KN 508/ asfaltová směs KN 508/ asfaltová směs KN 517/2 354 nezpevněný KN nezpevněný KN 536/1 495 ČEZ nezpevněný KN nezpevněný KN nezpevněný KN nezpevněný KN 596 Obec Popovičky, 738 Praţská plynárenská asfaltová směs KN Praţská plynárenská asfaltová směs KN asfaltová směs KN nezpevněný KN nezpevněný Phoenix-Zeppelin, KN Praţská plynárenská nezpevněný KN nezpevněný KN nezpevněný Právo vstupu - VHS, KN ČEZ nezpevněný Celkem m Tabulka 3 -- Pasportizace obec Modletice - komunikace Zemědělská půda 58

59 číslo parcely plocha v m 2 věcné břemeno Využití půdy KN 74/ Agro Jesenice KN 80/ Agro Jesenice KN 80/2 879 Agro Jesenice Agro KN 87/ ČEZ Jesenice KN 87/2 660 Agro Jesenice KN 169/9 20 Agro Jesenice KN 177/1 265 Agro Jesenice KN 208/ Právo vstupu - VHS Agro Jesenice KN 242/ Agro Jesenice KN 300/1 420 Agro Jesenice KN 408/ Agro Jesenice KN 408/ KN 447/20 37 KN 665/ Celkem v m Právo vstupu - VHS, ČEZ, Pražská plynárenská Tabulka 4 -- Pasportizace obec Modletice - zemědělská půda Agro Jesenice Agro Jesenice Agro Jesenice Vodní plocha číslo parcely plocha v m 2 věcné břemeno KN 59/ KN 59/2 338 KN 169/ KN Pražská plynárenská Phoenix-zeppelin, KN Pražská plynárenská KN Italinox Celkem v m Tabulka 5 -- Pasportizace obec Modletice - vodní plocha 6.2 Ocenění pozemku ve vlastnictví obce Modletice 59

60 Identifikační tabulka Oceňovaný pozemek Název majetku Pozemek obec Modletice Datum místního šetření Vlastník Obec Modletice Vlastnický podíl 100% Křiţovatka komunikací Modletice - Adresa majetku Popovičky Majetek uţívá Agro Jesenice Nájemní smlouvy Agro Jesenice Trţní nájemné Břemena Bez věcných břemen Zástavní právo neuvedeno Restituční nároky nejsou Omezení uţívání majetku ţádné Existence inţenýrských sítí elektřina, plyn Poloha v obci Intravilán Dostupnost MHD výborná Tabulka 6 -- Identifikační tabulka pozemku Pro ocenění obecního pozemku jsem vybral jeden z posledních pozemků, který by obec mohla prodat. Jedna se o pozemek 593 v k.ú Modletice. Tento pozemek se nachází u křiţovatky Modletice -- Popovičky. Tento pozemek není kontaminován škodlivými látkami. Neváznou na něm věcná břemena. Pozemek má rozlohu 4450m 2 a je ve tvaru podlouhlého obdélníku. Na hranici pozemku se nacházejí inţenýrské sítě elektřina a plyn. Pozemek se nachází na okraji zástavby obce. Obrázek Výpis z KN 60