ZNALECKÝ POSUDEK / 101 /2010 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK / 101 /2010 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ pro Exeku ní ú ad Praha 2 NEMOVITOST Adresa nemovitosti: Katastrální údaje ehled vlastník : Pozemky ve zjednodušené evidenci p vod Pozemkový katastr.kat. 1395/5 a 1396, trvalý travní porost. Vep ovice, okres Nový Ji ín Katastrální ú ad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovišt Nový JI ín LV po obec a k.ú. Ve ovice 1/2 Nakoukalová Jarmila, Dolní 160, Mo kov el ocen ní: el exekuce Objednatel ocen ní Zhotovitel: K provedení exekuce prodejem nemovitostí 132 EX /09-14/Ku Vymožení úhrady oprávn nému zaplatit pohledávku. Exeku ní ú ad Praha 2, Ve Studeném 117/5a, Praha 4 ing. Zden k Langpaul, Štoky 264, PS , z.langpaul@seznam.cz Datum místního šet ení: Datum zpracování:

2 - 2 - STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Stavebn technický stav: Bez objektu. Po et podlaží: 0 z toho podzem.: 0 z toho nadzem.: 0 byt 0 Konstrukce: Využití: Zem lská prvovýroba Poloha: V zástavb objekt k bydlení ípojky: Možnost p ípojky NN. Rizika nemovitosti: bez rizik Vklad investic do nemovitosti: Bez vklad Prodejnost: Zem lská prvovýroba SOUHRN OCEN NÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI ve výši 1/2 spoluvlastnického podílu I. - Cena dle cenového p edpisu vyhl. 460/2009 Sb., Porovnávací Nákladová V cná cena II. - Výnosová metoda III. - Srovnávací metoda IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota 0,- K ,- K ,- K 0,- K ,- K ,- K Komentá ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Ceny pozemk obce a vedené v územním plánu k zástavb se odvíjejí v cenách obvyklých a jejich výše je odvislá od oblíbené lokality, možnost napojení na IS a dostupnost centra obce po zpevn né, p ípadn nezpevn né komunikaci. Informace o prodejích obdobného typu nemovitostí v lokalit. Srovnatelné nemovitosti jsou v sou asné dob jen v nabídce RK. S ohledem na stagnaci prodej nemovitostí lze o ekávat snížení ceny, což je b žné v praxi, vzhledem k datu za azení do nabídky. Povinná nereagovala na výzvu obhlídka bez ú asti povinné.

3 - 3 - A. Nález 1. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Ve ovice Region: Moravskoslezský Okres: Nový Ji ín Katastrální území: Ve ovice 2. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti. 3. Podklady pro vypracování odhadu: Výpis z KN na LV pro obec a k.ú. Ve ovice Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Výzva povinného Usnesení o ustanovení znalce Exeku ní p íkaze Výsek územního plánu Fotodokumentace 4. Vlastnické a eviden ní údaje: 1/2 Nakoukalová Jarmila, Dolní 160, Mo kov 1/2 Selnik Oto, Františka Hajdy 1399/3, Ostarva Jih, Hrab vka, Ostrava Celkový popis nemovitosti: Charakteristika obce: Obec Ve ovice se rozkládá podél ky Ji ínka v dolin mezi Ve ovickými vrchy, které tvo í Velký Javorník, Dlouhá, Krátká, Hundorf, Huštýn a Troja ka. V katastru se nachází pouze Velký Javorník, Dlouhá a Krátká. Mezi Velkým Javorníkem a Dlouhou je údolí, které se nazývá Padolí. Kdysi tudy vedla d ležitá obchodní stezka ze Štramberka do Rožnova p.r..ve ovice jsou obec ležící v okrese Nový Ji ín, na severním úpatí Ve ovických vrch, zhruba 7 až 9 km západn od Frenštátu pod Radhošt m. Nejvyšší hora katastru obce Velký Javorník, který se s výškou 918 m. n. m. ty í p ímo nad obcí. Na vrcholu hory je turistická chata s hosp dkou. Je velmi hojn navšt vovaná turisty z celé Moravy. V obci je vybudované nové více ú elové išt na tenis, basketbal a fotbal s um lým povrchem, posilovna, velká locvi na Obec má 1939 obyvatel a katastrální území obce má rozlohu 1655 ha. První písemná zmínka o vsi (Wierme ovicz) pochází z roku 1411.

4 - 4 - Poloha nemovitosti: Nemovitost pronajatá: Rizika nemovitosti: Nap. na inž. sít : Pošta: ANO Škola: ANO Zdravotnické za ízení: ANO Policie: NE Kanalizace: NE Voda: ANO Plyn: ANO Finan ní ú ad: Finan ní ú ad v Kop ivnici Pov ený ú ad: Frenštát pod Radhošt m Stavební ú ad: Frenštát pod Radhošt m Matri ní ú ad: Ve ovice Pov ený ú ad s rozší enou pravomocí: Frenštát pod Radhošt m Pozemek situován na jižním okraji obce z aželezni ní tratí v mírném svahu Nezjišt no. Bez rizik možnost NN. Základní popis: Zem lský pozemek. Druh stavby: bez staveb Dokumentace: Schválený Územní plán obce - viz p íloha se zákresem nemovitostí. Zp sob užívání: zem lská prvovýroba Popis tech. stavu: v územním plánu ur en k zem lská prvovýrob Omezení podílové spoluvlastnictví. vlast.práv 6. Pozemky Základní popis: Mírn svažitý pozemek kat /5 vým ra 3685 m vým ra 586 m celkem m2 Obvyklá cena v rozmezí 12-50,-K /m2. S ohledem na po et nabídek p ímo v regionu a blízkém okolí, uprost ed obhospoda ovaného honu bez možnosti p ímého vstupu z obecní cesty ur uji výši ceny 15,- K /m2. cena celkem ,- K Spoluvlastnický podíl 1/ ,-K 7. Trvalé porosty Bez trvalých porost. 6. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky

5 - 5 - B. Odhad Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb. a vyhlášky. 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky Zem lské pozemky ocen né dle 29. Výpo et úpravy základní ceny p íloha. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí 60,00 % Celková úprava ceny: 60,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] trvalý travní 1395/ ,89 60,00 3, ,80 porost 1395/ ,40 60,00 2, ,80 trvalý travní ,89 60,00 3, ,72 porost Vým ra celkem 4271 Mezisou et ,32 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Zem lské pozemky ocen né dle 29 - celkem ,32 Pozemky - zjišt ná cena = ,32 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K

6 - 6 - Porovnávací hodnota a) Pozemky Popis porovnávaných pozemk : Porovnávané pozemky p ístupné z obecní komunikace, p ípadn možnost napojení na NN, což oce ovaná nemovitost nespl uje, nebo je situovaná uprost ed obhospoda ovaných hon zem lské p dy. Lokalita: Hodslavice Cena: K Plocha pozemku: m2 Popis: Louka se nachází nedaleko p ehrady Kacabaja v Hodslavicích na velice klidném míst. ást pozemku lze využít k rekrea ní výstavb, ostatní plochy pak mohou sloužit jako louka, i jako budoucí zahrada. Parkování je možné na nedalekém parkovišti. Pozemek vhodný k odpo inku s velkými možnostmi sportovního vyžití. Lokalita:Kun ice pod Ond ejníkem Cena: K Plocha pozemku: m2 Popis: Pozemek na Starém Ji ín se nachází v ásti Vl nov. Je p ístupný z obecní komunikace, momentální se využívá jako pole tedy orná p da, do budoucna není vylou eno jeho za azení do územního plánu obce s možností zm nit jeho využití.

7 - 7 - Lokalita:Starý Ji ín Cena: K Plocha pozemku: m2 Popis: Pozemek na Starém Ji ín se nachází v ásti Vl nov. Je p ístupný z obecní komunikace, momentální se využívá jako pole tedy orná p da, do budoucna není vylou eno jeho za azení do územního plánu obce s možností zm nit jeho využití. Lokalita:Hostašovice Cena: K Plocha pozemku: m2 Popis: Pozemek se nachází na velmi slunném a klidném míst s p ekrásným výhledem na okolní krajinu a ves. Lze jej využít jako zahradu nebo louku, také pro chov hospodá ských zví at. ást pozemku je zalesn ná. K pozemku vede obecní, zpevn ná cesta umož ující bezproblémový p ístup. Lokalita:Hodslavice Cena: K Plocha pozemku: m2 Popis: Zem lský pozemek o rozloze 2,5 ha, v obci Hodslavice. N kolik samostatných parcel, na základ prohlídky lze prodat i jednotliv. Lokalita:Mo kov Cena: ,- K Plocha pozemku: m2 Popis: Pozemky orné p dy v Mo kov o velikosti celkov m2. Možnost rozparcelování i koup samotných

8 - 8 - parcel. Vhodné pro výstavbu zem lských objekt a obhospoda ování Seznam porovnávaných pozemk : Název Realiz. cena [K ] Vým ra [m 2 ] Jedn.cena [K /m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [K /m 2 ] Hodslavice , ,17 0,50 1,00 23,58 Kun ice pod , ,90 0,50 1,00 66,95 Ond ejníkem Starý Ji ín , ,61 0,50 1,00 51,80 Hostašovice , ,13 0,50 1,00 25,07 Hodslavice , ,60 1,00 1,00 11,60 Mo kov , ,00 0,50 1,00 15,00 194,01 / 6,000 Pr rná jednotková cena: 32,33 K /m 2 Minimální jednotková cena: 11,60 K /m 2 Maximální jednotková cena: 66,95 K /m 2 Oce ované pozemky: tr.travní porost p /5 PK 3685 m 2 tr.travní porost p PK 586 m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 4271 m ,00 m 2 á 32,33 K /m 2 = ,43 K Pozemky ocen né porovnávací metodou - celkem = ,43 K = ,43 K Úprava ceny: Podílové spoluvlastnictví ve výši 1/2 * 0,500 Pozemky - výsledná cena = ,72 K Pozemky - cena po zaokrouhlení = ,72 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K

9 - 9 - C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: cná cena: cná cena pozemk : cná cena celkem: ,- K ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemk : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K

10 Cena obvyklá odborný odhad ceny Hodnota nemovitosti ímo v dané lokalit není nabídka k prodeji, ale v okrese je dostate ný vzorek obdobných nemovitostí pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, í provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umíst ní v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Nemovitost není pronajatá a ani v nabídkách RK není zmín ná nemovitost nabízena pro možný propo et výnosu, tudíž propo et metodou výnosovou není proveden. i sou asné situaci v jednotlivých segmentech realitního trhu, zjistíme, že s nástupem ekonomické krize došlo k silnému poklesu trhu s realitami, který stále p etrvává. Nemovitost je zboží jako každé jiné. A jako u každého zboží se ceny ídí nabídkou a poptávkou. Mluvíme.li o poptávce, mám na mysli koup schopnou poptávku a ta se odvíjí primárn od výkonnosti ekonomiky. Dále k tomu pak p istupuje zp ísn ní poskytování p ek od bankovního sektoru. Vycházím z dostupných údaj realitních kancelá í. Vzhledem k vým e pozemku, situování mimo obytnou zónu schváleného územního plánu, vstup p es pozemky jiných subjekt, dále s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi p i uplatn ní principu opatrnosti ur uji obvyklou cenu nemovitosti v souladu s dobrými mravy... spoluvlastnického podílu 1/2 ve výši : ,- K Slovy: T icet itisíc,-k Ve Štokách, Ing. Zden k Langpaul Štoky 264, Štoky tel.: z.langpaul@seznam.cz Seznam p íloh: Výpis z KN na LV pro obec a k.ú. Ve ovice Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Výzva povinného Usnesení o ustanovení znalce Exeku ní p íkaze Výsek územního plánu Fotodokumentace

11 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne j.Spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po /101/2010 znaleckého

12 - 12 -

13 výsek ÚP s lokalitou pozemk