Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 40 stran textu.

Transkript

1 A P P R A I S A L S Posudek / č /2011 O obvyklé ceně nemovitostí rodinný dům č.p. 56 na parcele St. 64 zastavěná plocha a nádvoří a na parcele č. 571/19 ostatní plocha Zvole u Prahy, Praha - Západ, včetně příslušenství zapsané na LV č k.ú. Zvole u Prahy ve vlastnictví Ambrož Bedřich, Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, PSČ Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ IČ: Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 40 stran textu. V Praze dne Vyhotovení č.: 3

2 Znalecký posudek / č /2011 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Omezující podmínky Definice základních pojmů Metody stanovení ceny obvyklé Podklady pro zpracování ocenění Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Základní informace o nemovitosti Ocenění nemovitosti Nákladový způsob Porovnávací metoda Rekapitulace hodnot Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny rodinného domu včetně příslušenství (budova č.p. 56 na pozemku St. 64 a 571/19 a výrobní budovy bez č.p. vše zapsané na LV č k.ú. Zvole u Prahy) ve vlastnictví Ambrož Bedřich, Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, Praha 5. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV č k.ú. Zvole u Prahy je stanovena: ,00 Kč (slovy: Čtyři miliony devětsettřicet tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6

7 přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7

8 3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 573/07-28 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č k.ú. Zvole u Prahy k datu kopie katastrální mapy skutečnosti a výměry zjištěné dle znaleckého posudku č. ZU-317/2007 ČS-479 společnosti KOPPREA Znalecký ústav s.r.o. fotodokumentace nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 8

9 4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně rodinného domu včetně příslušenství (budova č.p. 56 na pozemku St. 64, zapsané na LV č k.ú Zvole u Prahy) ve vlastnictví Ambrože Bedřicha (RČ /0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, Praha 5. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 573/07-28 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, ze dne Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Místní šetření bylo provedeno dne , majitel nemovitosti spolupracoval, poskytl potřebné podkladové materiály a umožnil prohlídku nemovitosti. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 56 na pozemku St. 64, včetně příslušenství Adresa nemovitosti: Zvole, č.p. 56 PSČ , Zvole u Prahy Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Zvole Katastrální území: Zvole u Prahy Počet obyvatel: Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č k.ú. Zvole u prahy pro: Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, Jiná práva: bez zápisu Zástavní právo zákonné č.j /97/005940/5947 ze dne , právní moc ke dni Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, Listina Finanční úřad pro Prahu 5, Peroutkova 263/61, Praha 5, Radlice, Praha 5. Stavba: Zvole, č.p. 56, parcela st. 64 (Z-17903/ ). Vznik práva ze zákona zákon č. 337/1992. Zástavná právo zákonné. Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, Listina Finanční úřad pro Prahu 5, Peroutkova 263/61, Praha 5, Radlice, Praha 5. Stavba: Zvole, č.p. 56, parcela 571/19, parcela st. 64 (Z-17903/ ). Rozhodnutí správce Strana 9

10 daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák. č. 337/1992 Sb.) č.j /05/005942/5263 Finanční úřad pro Prahu 5 ze dne Právní moc ke dni (Z-10325/ ). Zástavní právo zákonné. Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, Listina Finanční úřad pro Prahu 5, Peroutkova 263/61, Praha 5, Radlice, Praha 5. Stavba: Zvole, č.p. 56, parcela 571/19, parcela st. 64 (Z-14527/ ). Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák. č. 337/1992 Sb.) č.j /06/005942/5263 ze dne Právní moc ke dni (Z-14527/ ). Zástavní právo zákonné. Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, Listina Finanční úřad pro Prahu 5, Peroutkova 263/61, Praha 5, Radlice, Praha 5. Stavba: Zvole, č.p. 56, parcela 571/19, parcela st. 64 (Z / ). Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák. č. 337/1992 Sb.) č.j /07/005942/5263 ze dne Právní moc ke dni (Z-22767/ ). Zástavní právo zákonné. Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, Listina Finanční úřad pro Prahu 5, Peroutkova 263/61, Praha 5, Radlice, Praha 5. Stavba: Zvole, č.p. 56, parcela 571/19, parcela st. 64 (Z-12397/ ). Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák. č. 337/1992 Sb.) č.j /08/005942/5263 Finanční úřad pro Prahu 5 ze dne Právní moc ke dni (Z-12397/ ). Nařízení exekuce. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracovištěě Praha na základě listin: 33 Nc-2263/2009 3; Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, (Z-23620/ ) Nařízení exekuce. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracovištěě Praha na základě listin: 33 Nc-2174/2009 4; Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, (Z-27893/ ). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 33 Nc 2174/ Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, : Stavba Zvole č.p. 56, Parcela st. 64, Parcela 571/19. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 13Ex 10980/09-22 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 33 Nc 2263/ Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, : Stavba Zvole č.p. 56, Parcela st. 64, Parcela 571/19. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 99 Ex 9841/09-6 ze dne (Z-400/ ). Nařízení exekuce. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracovištěě Praha na základě listin: 33 EXE-2840/ ; Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, (Z-2562/ ). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 33 EXE 3816/ Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, : Stavba Zvole č.p. 56, Parcela st. 64, Parcela 571/19 (Z-5915/ ). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 13Ex 20419/10-17 ze dne (Z-5915/ ). Nařízení exekuce. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracovištěě Praha na základě listin: 33 EXE-3816/ ; Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, (Z-6111/ ). Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Praha 4, Braník, Praha 4, RČ/IČO: Stavba: Zvole, č.p. 56, parcela st. 64, pracela 571/19 (Z-5915/ ). Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Kupní smlouva V /1996 právní účinky vkladu vznikly POLVZ: 6/1997 (Z / ). Pro Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, , RČ: /0059. Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V-5954/ ). Pro Ambrož Bedřich (550425/0059), Pavla Švandy ze Semčic 1067/9, Praha 5, Smíchov, , RČ: /0059. Strana 10

11 Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Znalci byl předložen znalecký posudek ze dne č. ZU-217/2007 ČS-479 zpracovaný společností KOPPREA Znalecký ústav s.r.o. Celkový popis nemovitosti: Budova č.p. 56 je zděná nepodsklepená budova s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Střecha je sedlová, krov sedlový volovalový, strop trámové s rovným podhledem. Je zaveden veřejný vodovod, elektřina a kanalizace, plyn není. Topení je ústřední na tuhá paliva, TUV el. Bojler. Nemovitost má dva vstupy, v přízemí jsou tři kanceláře (jedna pronajata), šatna, kuchyň, kotelna, 3xWC a sprchový kout, chodby a schody. V podkroví jsou další kanceláře a ložnice, hygienické a skladové zázemí a pokoj. Nemovitost je vybavena bezpečnostním zařízením, má rozvedeny telefonní a počítačové linky. Budova pochází z roku 1941, v roce 1971 byla proveden přístavba a v téže době proběhla rekonstrukce. Další opravy proběhly v roce 1996 oprava krovů, střechy, přípojky. Budova bez č.p. je samostatně stojící, zděná, nepodsklepená, se sedlovou střechou, krytinou pálenou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Svislé nosné zdivo založené na kamenných a betonových pásech s izolací. V roce byla provedena rozsáhlá rekonstrukce této budovy (střechy, strop), podhledy obložené dřevem, výměna oken za plastová, vsazena střešní okna Velux, zřízení částečného podkroví s kovovým schodištěm využitým na skladování. Podlahy jsou z betonu a dlažby. Dvoje vrata jsou dvoukřídlá, dřevěná, dělaná na míru, nová v roce Je zde zavedena voda, kanalizace a elektřina. Budova pochází z počátku minulého století, v letech proběhla rozsáhlá rekonstrukce nová střecha, nové krovy, střešní okna, vyměněna stávající okna za plastová, obklad stropu dřevem, fasáda, vybudování částečného podkroví s kovovým schodištěm s využitím jako skladová plocha. Nemovitost má z této doby také dvoje dřevěná vrata dvoukřídlá. Pozemek parcela st. 64 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 682 m2 a pozemek parc. č.571/19 o výměře 477 m2. Pozemek je rovinný, situovaný sever jih s trvalými porosty, přístupný po zpevněné komunikaci. Strana 11

12 5 Ocenění nemovitosti 5.1 Nákladový způsob Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Rodinný dům se zahradou 1) Hlavní stavba - rodinný dům č.p. 56 2) Výrobní budova 3) Pozemky k.ú. Zvole u Prahy 1) Hlavní budova Rodinný dům č.p. 56 a příslušenství - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Zvole u Prahy Stáří stavby 70 roků Indexovaná průměrná cena IPC Kč/m 3 (příloha č. 20a tabulky č.1) Budova je zděná nepodsklepená s jednim nadzemním podlažím a podkrovím. Střecha je sedlová, krov sedlový volovablový, stropy trámové s rovným podhledem. Je zaveden veřejný vodovod, elektřina a kanalizace, plyn není. Topení je ústřední na tuhá paliva, TUV el. Bojler. Nemovitost má dva vstupy, v přízemí jsou tři kanceláře (jedna pronajata), šatna, kuchyň, kotelna, 3xWC a sprchový kout, chodby a schody. V podkroví jsou další kancelář a ložnice, hygienické a skladové zázemí a pokoj. Nemovitost je vybavena bezpečnostním zařízením, má rozvedeny telefonní a počítačové linky. Budova pochází z roku 1941, v roce 1971 bya provedena přístavba a v téže době proběhla rekonstrukce. Další opravy proběhly v roce 1996 oprava krovů, střechy, přípojky. Cena upravená se zjistí vynásobením indexované průměrné ceny dle přílohy č. 20a tabulky č.1 a indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m 3 obestavěného prostoru, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č.20a tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n n n 1 Index vybavení I V 1 Vn xv13 P n 9 n 1 Strana 12

13 Obestavěný prostor domu č.p. 56 dle odhadu znalce a výměry parcel St. 64 a 571/19 činí: 1 NP 356,20 m 3 2 NP 339,76 m 3 Zastřešení 77,28 m 3 Přístavba 100,72 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 873,96 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) - bez vlivu II. 0,00 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,95 n Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III. 0,00 2. Význam lokality v obci, oblasi, okresu II. 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí nemovitosti - převažující objekty pro bydlení III. 0,00 4. Dopravní spojení I. -0,02 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti III. 0,02 6. Obyvatelstvo II. 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 11 n n 1 P = 1,00 Index vybavení: Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený se šikmou střechou I. B 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III. 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III. 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II. 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 2 II. 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, žumpa III. 0,00 6. Způsob vytápění stavby ústřední kotel na tuhá paliva III. 0,00 7. Zákl. příslušenství (koupelna nebo WC) částečné, podstandardní II. -0,05 8. Ostatní vybavení - bez dalšího vybavení I. 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II. -0, Vedlejší stavby tvořící příšlušenství snižující hodnotu RD I. -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III. 0, Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III. 0, Stavebně - technický stav špatný stav, předpoklad rozsáhlejších stavebních úprav IV. 0,65 Koeficient pro stavby stáří nad 50 let do 80 let včetně: 0,7 Strana 13

14 Index vybavení I V 1 Vn xv13 = 0,4186 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9500 * 1,0000 * 0,4186 = 0,3977 Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): = 8 534,00 Kč/m 3 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9500 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 3): * 1,0000 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 20a tabulka č. 2): * 0,4186 Základní cena upravená = 3 393,72 Kč/m 3 Plná cena: 873,96 m 3 * 3 393,72 Kč/m 3 = ,53 Kč Budova č.p zjištěná cena = ,53 Kč 12 n 1 Budova výrobní - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Budova výrobní Zvole u Prahy Budova je samostatně stojící, zděná, nepodsklepená, se sedlovou střechou, krytinou pálenou, klempířské konstrukce jsou pozinkovaného plechu. Svislé nosné zdivo založené na kamenných a betonových pasech s izolací. V roce byla provedena rozsáhlá rekonstrukce této budovy (střechy, strop), podhledy obložené dřevem, výměna oken za plastová, vsazena střešní okna Velux, zřízení částečného podkroví s kovovým schodištěm využitým na skladování. Podlahy jsou z betonu a dlažby. Dvoje vrata jsou dvoukřídlá, dřevěná, dělaná na míru, nová v roce Je zde zavedena voda, kanalizace a elektřina. Zatřídění pro potřeby ocenění: Hlavní stavba: typ L Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15cm Podsklepení: nepodsklepená Kód standardní klasifikace produkce: Zastavěné plochy a výšky podlaží: Podlaží Zastavěná plocha 1.NP 23,30*7,30 = 170,09 m 2 Krov: 23,30*7,30 = 170,09 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP 170,09 m 2 3,30 m 561,30 m 3 Krov 170,09 m 2 3,60 m 612,32 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 173,62 / 340,18 = 3,45 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 340,18 /2 = 170,09 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1 173,62 m 3 Strana 14

15 Hodnocení Část Konstrukce, vybavení Provedení standardu (%) 1. Základy včetně zemních prací: Betonové, kamené pasy S 100,00 2. Svislé konstrukce: Zděné z cihel S 100,00 3. Stropy: nespalné s rovným podhledem S 100,00 4. Krov, střecha: Sedlová, dřevěný vaznicový S 100,00 5. Krytiny střech: Pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce: úplné z pozinkového plechu S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné dvouvrstvé omítky S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: keramické S 100, Schody: Ocelové S 100, Dveře: dřevěné, rámové S 100, Vrata: Dřevěné hladké S 100, Okna: Plastová, Velux S 100, Povrchy podlah: Betonový potěr, keramická dlažba S 100, Vytápění: S 100, Elektroinstalace: samostatné okruhy 220/380 V S 100, Bleskosvod: C 100, Vnitřní vodovod: teplá i studená voda S 100, Vnitřní kanalizace: odpady ze všech hygienických zařízení S 100, Vnitřní plynovod: X 100, Ohřev vody: Centrální S 100, Vybavení kuchyní: X 100, Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadlo S 100, Výtahy: C 100, Ostatní: S 100, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Hodnocení Obj.podíl Část Koeficient Upravený Konstrukce, vybavení standardu (%) (%) obj.podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 0, ,00 1,00 0, Svislé konstrukce: S 0, ,00 1,00 0, Stropy: S 0, ,00 1,00 0, Krov, střecha: S 0, ,00 1,00 0, Krytiny střech: S 0, ,00 1,00 0, Klempířské konstrukce: S 0, ,00 1,00 0, Úprava vnitřních povrchů: S 0, ,00 1,00 0, Úprava vnějších povrchů: S 0, ,00 1,00 0, Vnitřní obklady keramické: S 0, ,00 1,00 0, Schody: S 0, ,00 1,00 0, Dveře: S 0, ,00 1,00 0,032 Strana 15

16 12. Vrata: S 0, ,00 1,00 0, Okna: S 0, ,00 1,00 0, Povrchy podlah: S 0, ,00 1,00 0, Vytápění: S 0, ,00 1,00 0, Elektroinstalace: S 0, ,00 1,00 0, Bleskosvod: C 0, ,00 0,00 0, Vnitřní vodovod: S 0, ,00 1,00 0, Vnitřní kanalizace: S 0, ,00 1,00 0, Vnitřní plynovod: X 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 0, ,00 1,00 0, Vybavení kuchyní: X 100,00 1,00 0, Vnitřní hygienické vybavení: S 0, ,00 1,00 0, Výtahy: C 0, ,00 0,00 0, Ostatní: S 0, ,00 0,00 0, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 1,00 0,000 Součet upravených objemových podílů 1,000 0,935 Koeficient K4: 0,9350 Základní cena (dle příl. č. 2- L-průmysl): = 2 786,00 Kč Koeficient konstrukce K 1 (dle výpočtu) = 0,939 Koeficient přepočtu základní ceny K 2 (dle výpočtu) = 0,959 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K 3 (dle výpočtu) = 0,909 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) = 0,935 Koeficient polohový K 5 (příl. č. 14 dle významu obce): = 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,133 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,699 Základní cena upravená = 2 702,26 Kč/m 3 Plná cena: 2 702,26 Kč/m 3 * 1 173,62 m 3 = ,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 74 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 66 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 74 / 140 =52,86 % = ,98 Kč Budova výrobní - zjištěná cena = ,40 Kč 2) Stavební pozemek p.č. st. 64, p.č. 571/19 oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Základní cena pozemku dle odst. 1 b) : ZC = C p x 5,00 C p = 35+(a-1000)x0, Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Zvole u Prahy je dle serveru MVCR online a=1473 C p = 35+( )x0,007414= 38,50 Kč/m 2 ZC = 38,50 * 5,00 = 192,50 Kč/m 2 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zastavěná plocha a nádvoří ,00 192, ,26 Strana 16

17 Součet ,00 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2 významnost obce 20% Úprava ceny celkem 20% ,00 Mezisoučet ,00 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,884 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,60 Kč Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Ostatní plocha 571/19 477,00 192, ,50 Součet ,50 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2 významnost obce 20% Úprava ceny celkem 20% ,50 Mezisoučet ,00 Koeficient dle 28 odst. (5): * 0,400 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,884 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,33 Kč Pozemky Zvole u Prahy (p.č. 64 a 571/19) - zjištěná cena ,93 Kč Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: 1) Budova č.p ,53 Kč 2) Budova výrobní ,40 Kč 4) Pozemky k.ú. Zvole u Prahy ,93 Kč Cena nemovitostí činí celkem ,86 Kč Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle 46 činí ,00 Kč 5.2 Porovnávací metoda Rodinný dům s pozemkem Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 užitné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 249,27 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Strana 17

18 Popis porovnávaných objektů: 1) Prvorepubliková vila z roku 1933, navržená stavitelem Špačkem. Vila se nachází v blizkosti kompletní občanské vybavenosti a výborné dostupnosti do Prahy. Momentální dispozice domu je 5+1/balkon s velkým příslušenstvím, s tím, že patro je připraveno k částečné rekonstrukci. Orientace oken především na jihovýchod a západ. Dům stojí na zahradě 1098m2 se vzrostlými stromy a poskytuje hezký výhled do okolní krajiny. V domě byla během let provedena rekonstrukce vodovodu, plynu, topení a plotu. Dům je napojen na veškeré sítě, kromě kanalizace, která je plánována v tomto roce. 2) Rodinný dům 5+1, 200 m2, pozemek 1380 m2 u Karlštejna nezátopová oblast, nová střecha, kompletní elektroinstalace v mědi, nový elektrokotel. V přízemí - 2 x pokoj, kuchyně, koupelna, WC, spíž, hala. 1.patro - 3x pokoj, koupelna a WC. Celý dům je podsklepený 3 sklepní místnosti - možnost jako prostory k podnikání nebo k obývání se samostatným vstupem na zahradu. Pozemek je částečně svažitý se vzrostlými stromy a s romantickou nezapomenutelnou vyhlídkou do údolí řeky Berounky, studna, septik, plynová přípojka. Vlakem na Smíchovské nádraží, pěší chůzí na zastávku 10 min. 3) Vila v Černošicích z roku 1939, postavená na jižně svažitém pozemku o celkové rozloze m2. Zastavěná plocha domu je 149 m m2 garáž, celková užitná plocha činí cca 330 m2. Dům je kompletně podsklepený, díky svažitému pozemku se sklep z jedné strany domu mění v plnohodnotné nadzemní podlaží s výstupem na zahradu. Voda, elektřina a plyn jsou zavedeny do domu, kanalizace je přivedena na hranici pozemku. Vila se nachází v oblíbené lokalitě Černošice - Mokropsy se spoustou zeleně, v zástavbě existujících vilek a rodinných domů, mimo jakékoliv zátopové či záplavové území. Z domu i z pozemku je výjimečný výhled do údolí řeky Berounky. 4) Rodinný dům 4+1 s možností půdní vestavby z roku 1968 v Kamenném Přívoze (Praha - západ) s velkou zahradou. Zastavěná plocha je 97 m2, plocha pozemku m2, užitná plocha cca 250 m2. Interiér domu nabízí obývací pokoj, ložnici, kuchyň, dva pokoje, koupelnu s vanou, samostatnou toaletu a balkon. Na zahradě se nachází uzamykatelná garáž. Dům je ve velmi klidné ulici. Vlastní studna, kanalizace. Kamenný Přívoz se nachází 2 km jižně od Jílového u Prahy. V obci veškerá občanská vybavenost - mateřská škola, základní škola, obchody, pošta, restauarace. Spojení do Prahy autobusem nebo vlakem. Možnost stavby dalšího RD na zahradě. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Kamenný Přívoz ,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 250, ,76 Hlásná Třebáň ,00 1,00 1,00 0,90 0,98 1,00 0,90 200, ,00 Nová Hospoda ,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 240, ,25 Černošice ,00 0,90 1,00 0,90 1,02 1,00 0,90 330, ,84 Průměr jednotkové ceny: ,71 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,76 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,84 Kč/jedn. Základní cena: ,71 Kč/m² 249,27 m² á ,71 Kč/m² ,52 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí ,52 Kč, to je ,00 Kč po zaokrouhlení Výrobní budova Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 užitné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 204,10 Strana 18

19 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Jesenice u Rakovníka, zánovní dům s provozovnou (možná výroba, sklad, komerce, kanceláře) a bytem 3+1, pozemek 1160m2. Zastavená plocha domu 139m2. V přízemí domu se nachází 2 garáže (2x33m2) a dílna (22,40m2). Celé přízemí je vhodné i pro využití jako výrobní prostory. V 1.patře se nachází 4 kanceláře s příslušenstvím(wc, sprchy, šatny), celková podl.plocha 94m2. Podlaží lze využít po menší úpravě i jako druhý byt. Ve 2.patře se nachází byt 3+1 s podl.plochou 82m2. Vytápění celého objektu el. Veřejný vodovod, žumpa, el.220/380v. Město leží na silnici I.třídy Plzeň-Most a má 1600 obyvatel. V městě se nachází mateř.škola, základní škola(9 tříd), učňovské školy, pošta, lékaři, lékárna, hotel, restaurace, velká prodejna Jednoty-CooP, prodejní středisko Mountfield, vlak. V městě má sídlo a výrobní závod strojírenská firma TM(výrobce pásových pil). Dobré autobusové i vlakové spojení na Rakovník(20km), Plzeň(40km), Žatec(20km) i Most(35km). Vyhlášená rekreační lokalita. Lesy a rybníky přímo na hranici města. 2) Komerční prostor - sklady, výroba, prodej, pneuservis, atd. Velmi pěkný prostor v Dolním Bousově s parkováním. 3 x vjezdová vrata, el , voda obecní, plyn, kanalizace, bezprašné prostředí. 3) Nabídka prodeje objektu bývalého Svazarmu v obci Kly nedaleko Mělníka poblíž tahu Praha - Česká Lípa, Brandýs nad Labem - Mělník. Popis: podsklepená dvoupodlažní budova se strženou střechou, funkční garáže sloužící jako sklady, dvůr o výměře cca 120m2, přístavba s funkční kanceláří. K dispozici je elektřina, plyn, kanalizace, obecní vodovod. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná Množství Jedn. cena K cena m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] [Kč/jedn.] Jesenice ,00 1,25 1,00 0,70 1,00 0,50 0,90 170, ,06 Dolní Bousov ,00 1,25 1,00 1,15 1,15 1,00 0,90 373, ,89 Kly ,00 1,10 1,00 1,25 1,20 1,00 0,90 556, ,96 Průměr jednotkové ceny: 4 730,30 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 3 948,89 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 6 022,06 Kč/jedn. Základní cena: 4 730,30 Kč/m² 204,10 m² á 4 730,30 Kč/m² ,23 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí ,23 Kč, to je ,00 Kč po zaokrouhlení Výsledná porovnávací hodnota nemovitostí je ,00 Kč. 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota nemovitosti Výnosová hodnota ,00 Kč ,00 Kč nestanovena Strana 19

20 Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně kladně ovlivňuje situování v blizkosti Prahy a celkem dobrou dopravou do Prahy. Negativní vliv má špatný stav domu, nemovitost je udržována bez investic, zdi kamenné, neizolované, omítka poškozená. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č k.ú. Zvole u Prahy podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí ,00 Kč. Strana 20