Znalecký posudek č. 2014/030

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2014/030 o ceně nemovitosti, spoluvlastnického podílu ve výši 3/8 k pozemku, parcele č. 12/11 v katastrálním území Drnovice, obec Drnovice, okres Blansko, kraj Jihomoravský, zapsané na LV č. 835 pro katastrální území Drnovice. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 1148/ Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Edisonova 668/ Ostrava - Hrabůvka Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00652/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00652/ ze dne Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., zákona č. 340/2013 Sb. a zákona č. 344/2013 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 835 pro katastrální území Drnovice, vedený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Boskovice. Kopie katastrální mapy. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Drnovice Katastrální území: Drnovice (632538) List vlastnictví číslo: 835 Vlastníci: 1. Feiferová Blanka Podíl: 1/8 č.p. 5, Bedřichov 2. SJM Heiler Vladimír a Heilerová Pavla Podíl: 1/8 č.p. 204, Drnovice Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 3. Podíl: 3/8, Staré Brno, 4. Kopečková Jana Podíl: 1/8 č.p. 209, Drnovice 5. SJM Kovář Pavel a Kovářová Jaroslava Podíl: 1/8 č.p. 204, Drnovice 6. SJM Vyskočil Jaromír a Vyskočilová Jitka Podíl: 1/8 č.p. 204, Drnovice 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 3/8 k pozemku v katastrálním území Drnovice, obec Drnovice, okres Blansko, kraj Jihomoravský, parcele č. 12/11 o výměře 2231 m 2, evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha - jiná plocha, a zapsané ve prospěch vlastníků na LV č. 835 pro katastrální území Drnovice, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Boskovice. Parcela č. 12/11 v katastrálním území Drnovice je pozemkem tvořícím jednotný funkční celek s nemovitými stavbami bytových domů a jimi zastavěnými pozemky, evidovanými v katastru nemovitostí v druhu pozemků zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Oceňovaná pozemek se nachází v zastavěném území obce. 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 12/11 v k.ú. Drnovice - podíl 3/8 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 0,03 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,970 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 1,03 2 Převažující zástavba v okolí pozemku I. Rezidenční zástavba 0,00 a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce centrum obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo 0,00 inženýrské sítě, které má obec obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská 0,00 pozemku vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, 0,00 dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, 0,00 příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska komerční II. Výhodná možnost komerčního využití 0,01 využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,040 i = 2 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 12/11 v k.ú. Drnovice - podíl 3/8 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 3/8 k nemovitosti, parcele č. 12/11 o výměře 2231 m 2, nacházející se v katastrálním území Drnovice, okres Blansko, evidované v katastru nemovitostí v

5 5 druhu pozemku ostatní plocha - jiná plocha, a zapsané ve prospěch vlastníků na LV č. 835 pro katastrální území Drnovice. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek s nemovitými stavbami bytových domů a jimi zastavěnými pozemky, evidovanými v katastru nemovitostí v druhu pozemků zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Pro potřeby stanovení ceny pozemku na základě platných cenových předpisů se použije ustanovení 4 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a shodné stavební připravenosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky stavebními, pozemky zastavěnými stavbami pro podnikání, stavbami občanského vybavení, stavbami užívanými pro potřeby hromadného bydlení, domy vícebytovými s nájemními byty, pozemky užívanými ve funkčním spojení s těmito stavby, nebo pozemky k danému účelu užití určenými opatřením podle stavebního zákona, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Ocenění nemovitosti povinného a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. 12/11 v k.ú. Drnovice - podíl 3/8 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Drnovice Název okresu: Blansko Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,75 2 Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 1 740, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 491,10 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní 0,00 orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00

6 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,040 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1, odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 495,5199 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 12/11 ostatní plocha ,90 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 3 / 8 Cena po úpravě: = ,34 Kč Pozemek, parc.č. 12/11 v k.ú. Drnovice - podíl 3/8 určená cena: ,34 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Porovnávací cena pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a případně shodné stavební připravenosti pozemků. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné za účelem porovnání využít cenových údajů obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vyhodnotí rozdílnost polohy, přístupu k nemovitosti, případně rozdílnost stavebně technické připravenosti. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity nabídky srovnatelných nemovitostí v dané nebo ve srovnatelné lokalitě. Jedná se o pozemky srovnatelného účelu užití, nabízené na trhu s nemovitostmi v 1.čtvrtletí roku Rozdílnost polohy, přístupu, vybavení (dosažitelností inženýrských sítí) je zohledněna v následující porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a že lze předpokládat, že s ohledem na celkovou situací na trhu s nemovitostmi, bude skutečná cena dosažená při prodeji nižší, je tato nabídková cena upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, m² Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 800 Kč za m² Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Sebranice Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Komerční Plocha pozemku: m 2

7 7 Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Neupravená Popis: Prodej pozemků o rozloze m² určeného ke komerční výstavbě, s projektem na obchodně distribuční areál ležící v katastrálním území Sebranice, okr. Blansko, 6 km od Boskovic, ve vzdálenosti 34 km od Brna a 33 km od Svitav. Pozemek je rovinatý, v některých částech mírně svažitý, nezastavěný, prostý vzrostlé zeleně. Stavba bude napojená na stávající dopravní a technickou infrastrukturu. Sjezd ze státní silnice l/43 byl již vybudován společnou investicí společnosti ALPS. Při realizaci stavby budou energie a voda zajištěny ze staveništních přípojek, napojených na stávající rozvody inženýrských sítí. Ve schválené územně plánovací dokumentaci je tato plocha charakterizovaná jako plocha občanské vybavenosti pro výrobní či komerční zařízení. Pozemky se nachází v proluce mezi zastavěnou částí obce rodinnými domy a nově vybudovaným areálem. Dostupnost lokality je napojena na stávající dopravní a technickou infrastrukturu s již vybudovaným sjezdem ze státní silnice. Inženýrské sítě jsou již na hranici pozemků a dostupné zbudováním staveništními přípojkami. Vybavenost, sítě: voda, plyn, elektřina V, kanalizace dešťová, kanalizace splašková, telekomunikační přípojka. Projekt k výstavbě obchodně distribučního areálu je možno převzít a je vhodný pro získání dotací EU. Lze využít jako servisní areál, logistický areál, skladovací areál, obchodně distribuční areál apod. Kontaktovat prodejce Gaute realitní společnost Lidická 2006/26, Nemovitost č.2) Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, m² Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 600 Kč za m² Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Sloup Datum aktualizace: ID zakázky: N/RSBS/12372/13 Plocha zastavěná: m 2 Plocha pozemku: m 2 Popis: K prodeji pěkný rovinatý pozemek o velikosti m 2. Obdélníková parcela je určená dle územního plánu k výstavbě objektů sloužících pro výrobu a skladování, které svou činností neovlivňují negativně životní prostředí a mohou být situovány v blízkosti obytné zástavby.v budoucnu je před pozemkem plánovaná místní komunikace spojující danou lokalitu s lokalitou určenou pro bydlení v rodinných domech. Vodovodní řad je umístěn při východní hranici pozemku, ostatní inženýrské sítě jsou v dostupné vzdálenosti. Dispozice: Vybavenost: Vodovodní řad u pozemku, el.energie, plyn, kanalizace v dosahu od hranice pozemku Kontaktovat prodejce Reality REAL SPEKTRUM, s.r.o. Boskovice Masarykovo náměstí 12/11, Boskovice Nemovitost č.3) Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, m² Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 620 Kč za m² Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Palackého, Jedovnice Datum aktualizace: ID zakázky: N/RSBK/11896/13

8 8 Plocha zastavěná: m 2 Plocha pozemku: m 2 Popis: K prodeji pozemek v nové průmyslové zóně na okraji Jedovnic. Pozemek je určený územním plánem pro výstavbu komerčního objektu. Veškeré sítě jsou na okraji pozemku. Celková plocha pozemku je 5629 m 2. Kontaktovat prodejce REAL SPEKTRUM BLANSKO, spol. s r.o. Rožmitálova 1199/14, Blansko Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K vybav. K pramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) 800, Kč 1,00 m 2 1,20 1,00 1,00 1,20 555,56 Kč 1,0 Nemovitost č.2) 600, Kč 1,00 m 2 1,00 0,90 0,90 1,20 617,28 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 620, Kč 1,00 m 2 1,15 1,00 1,00 1,20 449,28 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K vybav. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : 449,28 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 540,71 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 617,28 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 540,71 Kč Množství: 2 231,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 3 / 8 Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

9 9 C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu podíl 3/8 Cena zjištěná porovnávacím způsobem podíl 3/ , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši 3/8 k pozemku, parcele č. 12/11 v katastrálním území Drnovice, okres Blansko, podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřistapadesátdvatisíce Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy sp.zn. 102 EX-00652/ ze dne Nařízení exekuce Usnesení městského soudu v Brně 75 EXE-2137/ ze dne Nařízení exekuce Usnesení městského soudu v Brně 111 EXE-3394/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského č.j. 056 EX-6487/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. Aleše Bursy č.j. 172 Ex-612/ ze dne Nařízení exekuce Usnesení městského soudu v Brně 26 EXE-4312/2012 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové č.j. 024 EX-4714/ ze dne Nařízení exekuce Usnesení městského soudu v Brně 79 EXE-4795/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. Zuzany Komínkové č.j. 114 EX-520/ ze dne

10 10 Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši ,- Kč pro Konečnou Dagmar, Horní Smržov č.p Exekuční příkaz soudního exekutora Mgr. Zuzany Komínkové č.j. 114 EX-520/ ze dne Nařízení exekuce Usnesení městského soudu v Brně 103 EXE-4138/2012 ze dne Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši ,- Kč pro Humplík Jiří Ing., Merhautova 439/24, Brno, Zábrdovice. Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského č.j. 056 EX-6487/ ze dne Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši ,- Kč pro Zapletal Josef, Školní 357, Zaječí. Exekuční příkaz soudního exekutora Mgr. Aleše Bursy č.j. 172 Ex-612/ ze dne Zahájení exekuce Vyrozumění soudního exekutora, Exekutorského úřadu Žďár nad Sázavou 038 EX-898/ ze dne Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši ,- Kč pro Veselá Monika, Na Vyhlídce 1506/17, Boskovice. Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Jiřího Komárka č.j. 038 EX-898/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Jiřího Komárka č.j. 038 EX-898/ ze dne Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši ,- Kč pro Kovalčík Martin Ing., Milana Fialy 245/2, Ostrava, Kovalčíkova Yveta Ing., Školní 538, Krmelín. Exekuční příkaz soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové č.j. 024 EX-4714/ ze dne Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Edisonova 668/ Ostrava - Hrabůvka

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2014/030 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace.

12 12 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00652/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 835 pro katastrální území Drnovice, vedený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Boskovice. Kopie katastrální mapy. Ortofotomapa.