Výroční zpráva Okresní stavební bytové družstvo Česká Lípa Barvířská 738 Česká Lípa

Transkript

1 Výroční zpráva 2011 Okresní stavební bytové družstvo Česká Lípa Barvířská 738 Česká Lípa

2

3 Obsah: Úvodní slovo předsedy představenstva Profil OSBD Česká Lípa a předmět činnosti Základní informace rozmístění domů OSBD Česká Lípa, počty bytů v jednotlivých lokalitách, přehled objektů ve vlastnictví a správě družstva, členská základna, správa pro cizí subjekty Organizační struktura schematické znázornění volené orgány a správa družstva Volené orgány družstva činnost SD, činnost představenstva, činnost KK, jmenný seznam členů i náhradníků představenstva a kontrolní komise Správa družstva schéma vedení správy, zpráva o činnosti jednotlivých úseků za rok 2011, požární ochrana, pojistné události v roce 2011, vyřizování stížností a žádostí, zaměstnanecká politika Hospodaření družstva za rok 2011 Vyhodnocení výhledového plánu za rok 2011 Záměry družstva v roce 2012 Zpráva kontrolní komise Výrok auditora Finanční část: Rozvaha (bilance) Výkaz zisků a ztrát Příloha k účetní závěrce Usnesení SD konaných v roce 2011

4

5 Úvodní slovo předsedy představenstva Vážení družstevníci, vedení OSBD Česká Lípa předkládá touto výroční zprávou výsledky hospodaření a činnosti družstva za rok V jednotlivých kapitolách zprávy je činnost družstva popsána podrobně, takže se v úvodu dotknu jen nejvýznamnějších výsledků. Za rok 2011 dosáhlo družstvo svým hospodařením zisk, který opět překračuje 9 mil. Kč. Největší podíl na zisku má vybrané penále za dlužný nájem a v loňském roce také velkým dílem penále předepsané v minulých letech. Je to důsledek toho, že v loňském roce byl také největší počet soudních vyklizení bytů od roku 2002 a to celkem 9. Z toho je vidět, že sociální situace se příliš nelepší. Na zisku se také (jako každým rokem) významně podílejí úroky z uložených finančních prostředků. Největší akcí roku 2011 bylo zavedení nového informačního systému Integri G5. Půl roku probíhala přípravná fáze a půl roku správa družstva již fungovala v novém prostředí. Zavádění nebylo jednoduché a provázela ho celá řada problémů. Celkový vynaložený náklad činil 1,5 mil. Kč. Částka v sobě zahrnuje nákup programů, náklady na služby spojené se zavedením Integri G5 a celkovou modernizaci firemního serveru. Moderní prostředí Integri G5 se postupně stabilizovalo a bude našemu družstvu sloužit minimálně dalších 7 let. Jeho zavedení splnilo hlavní cíl, zvýšení efektivity správy domů při vzrůstajícím počtu spravovaných společenství vlastníků jednotek. OSBD Česká Lípa je stabilní dobře hospodařící organizací s nejnižším správním poplatkem v regionu. Správní poplatek nebylo nutné zvyšovat od roku 2009 a ekonomická situace družstva ani na další období navýšení poplatku nevyžaduje. Družstvo včas a bez problémů plní všechny svoje závazky a snaží se svým členům poskytovat stále kvalitnější bydlení. RNDr. Jiří Bárta předseda představenstva RNDr. Jiří Bárta předseda představenstva Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011 strana 3

6 Profil OSBD Česká Lípa Název firmy: Okresní stavební bytové družstvo Česká Lípa Označení firmy: OSBD Česká Lípa Právní forma: bytové družstvo Adresa: Barvířská Česká Lípa tel.: www: Zapsané do obchodního rejstříku: Krajský soud Ústí nad Labem, odd. Dr. XXXI, vložka 320 Zapisované základní jmění: 5 mil. Kč IČO: Bankovní spojení: /0300 Úřední hodiny na správě družstva: pondělí a středa: 7:00 16:30 Předmět činnosti Předmětem činnosti je především správa a údržba nemovitostí. Družstvo zajišťuje provoz bytových a nebytových objektů ve svém vlastnictví i ve vlastnictví jiných osob. Svou činností zabezpečuje služby spojené s užíváním domů, bytů, nebytových prostor a garáží. Provádí údržbu, opravy, modernizace i rekonstrukce společných částí domů, nebytových prostor a garáží. Vedle toho má živnostenská oprávnění na výrobu a rozvod tepelné energie, s instalovaným výkonem nad 50 kw a nepodléhající licenci. Dále na činnost účetních poradců a vedení účetnictví. Rovněž má živnostenské oprávnění na provádění revizí a zkoušek vyhrazených plynových zařízení. Okresní stavební bytové družstvo bylo založeno na ustavující schůzi již a integrací všech malých družstev vzniklo na přelomu let 1980/81 velké družstvo s celookresní působností. Naše družstvo spravuje bytů (344 domů) a 115 garáží. Jsme největším bytovým družstvem v Libereckém kraji. OSBD Česká Lípa má bytový fond rozmístěný v 31 obcích a městech. Právní vztahy mezi družstvem a jeho členy, jakož i mezi členy družstva navzájem se řídí stanovami družstva, přijatými na shromáždění delegátů dne novelizovanými dne , a Družstvo je právnickou osobou. Statutárním orgánem družstva je 7 členné představenstvo. Nejvyšším orgánem je shromáždění delegátů. Pro zvýšení informovanosti svých členů vydáváme a rozesíláme zdarma jednou za dva měsíce Zpravodaj OSBD Česká Lípa. Další informace najdete na našich internetových stránkách OSBD Česká Lípa je aktivním členem Svazu českých a moravských bytových družstev a úzce spolupracuje s regionálními orgány státní správy a samosprávy. strana 4 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011

7 ZÁKLADNÍ INFORAMCE Rozmístění domů OSBD Česká Lípa ve vlastnictví, spoluvlastnictví a správě bývalých domů OSBD Česká Lípa Obec Počet bytů Česká Lípa 5950 Nový Bor 1140 K. Šenov 396 Stráž p. R. 320 Doksy 240 Cvikov 234 Mimoň 223 Jablonné v P. 130 Dubá 85 Zákupy 72 Žandov 72 Zahrádky 49 Stružnice 39 Sosnová 36 Jestřebí 33 Tuháň 28 Okna 28 Holany 24 Dřevčice 24 Pihel 23 Chlum 20 Sloup v Č. 20 Kravaře 18 Skalice u ČL 12 H. Libchava 10 D. Libchava 9 Provodín 8 Valteřice 8 Staré Splavy 6 Kozly 4 Volfartice 4 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011 strana 5

8 Přehled spravovaných objektů Počet bytů Počet bytů Počet spravovaných Počet spravovaných Počet garáží ve ve správě ve vlastnictví OSBD bytů vlastníků garáží vlastnictví Počet domů ve správě celkem k : 344, z toho 282 družstevních a 62 cizích. Členská základna Počet členů 9052 Počet členů vlastníků 2038 Počet vlastníků nečlenů 88 Počet nově přijatých členů 27 Zánik členství dohodou 75 Zánik členství vystoupením 52 Zánik členství vyloučením 8 Udělení výstrah před vyloučením 3 Počet SVJ (společenství vlastníků jednotek) s právní subjektivitou ve správě OSBD Česká Lípa v roce 2011 SVJ vlastní (vzniklé z domů OSBD) SVJ cizí 44 domů 685 bytů 18 domů 524 bytů strana 6 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011

9 Organizační struktura DRUŽSTVO Volené orgány SHROMÁŽDĚNÍ DELEGÁTŮ PŘEDSTAVENSTVO KONTROLNÍ KOMISE Správa družstva ŘEDITEL SPRÁVY ÚSEK ŘEDITELE PRÁVNÍ A SPRÁVNÍ ÚSEK EKONOMICKÝ ÚSEK TECHNICKÝ ÚSEK Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011 strana 7

10 VOLENÉ ORGÁNY DRUŽSTVA Orgány družstva jsou: a) shromáždění delegátů (SD) b) představenstvo c) kontrolní komise (KK) d) členská schůze samosprávy e) výbor samosprávy f) pověřený předseda samosprávy SHROMÁŽDĚNÍ DELEGÁTŮ PŘEDSTAVENSTVO KONTROLNÍ KOMISE PŘEDSEDA PŘEDSTAVENSTVA PŘEDSEDA KK ČLENSKÁ SCHŮZE VÝBOR SAMOSPRÁVY POVĚŘENÝ PŘEDSEDA SAMOSPRÁVY DELEGÁT strana 8 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011

11 Shromáždění delegátů je nejvyšším orgánem družstva. Představenstvo je výkonným a statutárním orgánem družstva, řídí činnost družstva a rozhoduje o všech záležitostech, pokud nejsou zákonem, stanovami nebo rozhodnutím SD vyhrazeny jinému orgánu. Předseda představenstva jedná jménem představenstva družstva. Kontrolní komise je nezávislý kontrolní orgán družstva. Předseda kontrolní komise řídí jednání kontrolní komise. Samospráva je samostatnou organizační jednotkou a tvoří ji zpravidla členové družstva užívající prostory daného bytového domu. OSBD má své bytové domy rozděleny na 277 samospráv. Členská schůze samosprávy je orgánem, ve kterém členové družstva projednávají veškeré záležitosti spadající do okruhu působnosti samosprávy. Výbor samosprávy je výkonným orgánem samosprávy. Pověřený předseda samosprávy může být zvolen v případě, že není zvolen výbor samosprávy a plní funkci výkonného orgánu samosprávy. Členové představenstva: Předseda představenstva Místopředseda Členové RNDr. Jiří Bárta Petr Murka Břetislav Chlup Ing. Luděk Semerád Pavel Tille Michaela Uhlířová Ing. Pavel Mothejzík Členové kontrolní komise Předseda kontrolní komise Místopředseda Členové Jaroslava Tůnová Zbyněk Zoubek Renata Doležalová Jan Urban Mgr. Jiří Nejezchleba Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011 strana 9

12 Činnost Shromáždění delegátů (SD) v roce 2011 V roce 2011 se konala dvě shromáždění delegátů (SD). Jarní shromáždění delegátů proběhlo dne v sále hotelu Merkur v České Lípě. Jako na každém jarním shromáždění delegátů se předkládala k projednání výroční zpráva za předchozí rok, což byl rok Součástí výroční zprávy byl návrh na rozdělení hospodářského výsledku za rok Důležitým bodem bylo také projednání a schválení směrnice o nájemném a předpise úhrad pro vlastníky včetně rozúčtování. Podzimní shromáždění delegátů se opět konalo v hotelu Merkur v České Lípě dne Účast delegátů dokládala, že zvolení funkcionáři berou roli zástupce členů jednotlivých samospráv vážně a přišlo jich z pozvaného počtu 122 celkem 96. Jednání bylo usnášení schopné a za přítomnosti notářky byla odsouhlasena rozsáhlejší novela Stanov a Volebního řádu OSBD Česká Lípa. Jako už tradičně je důležitým bodem jednání podzimního SD rozpočet družstva na následující rok, tj. na rok Rozpočet byl koncipován jako soubor samostatných rozpočtů jednotlivých středisek a jejich skupin. Pro rok 2012 byl zachován správní poplatek ve stejné výši jako v roce V návrhu předloženém a delegáty odsouhlaseném předpokládáme za celé družstvo v roce 2012 hrubý zisk 3,6 mil. Kč. Činnost představenstva v roce 2011 V roce 2011 zasedalo představenstvo v těchto termínech: , , , a , , , , , a Účast členů představenstva na zasedáních je téměř stoprocentní. Činnost představenstva se řídí plánem, který si představenstvo pravidelně připravuje a schvaluje vždy na jedno pololetí. Členové představenstva, kteří jsou zároveň předsedové jednotlivých odborných komisí, přinášejí na jednání výstupy z těch oblastí, kterými se komise zabývají. Bytová komise připravuje a předává do představenstva ke schválení bytové záležitosti: přijímání nových členů, ukončování členství dohodou, podnájmy bytů, návrhy na vypořádání rozvedených manželů a přidělování bytů vyklizených soudním rozhodnutím. Ekonomická komise připravuje k projednání a ke schválení ekonomické záležitosti. Jednou za čtvrt roku předkládá přehled dluhů na nájmu, čerpání rozpočtu volených orgánů a čerpání rozpočtu mezd na středisku správy. Připravuje a předkládá návrh rozpočtu družstva, závěrku roku, návrh na vypořádání hospodářského výsledku a návrh na stanovení zálohových plateb. Hodnotící komise zpracovává žádosti o prominutí penále a předkládá návrhy na jejich vyřízení. Technická komise řeší problematiku související s koncepcí oprav a modernizací a rovněž specifické problémy související s technickým stavem některých bytových domů. V roce 2011 se zabývala i možností plošného přístupu k odstranění posledních rizik na naších výtazích. Redakční rada připravuje a zabezpečuje vydání šesti čísel Zpravodaje OSBD Česká Lípa za rok. Ostatní komise zasedají nepravidelně podle aktuální potřeby. V roce 2011 to byla zejména legislativní komise, která řídila přípravu novely Stanov OSBD Česká Lípa a novely Volebního řádu. Obě novely byly přijaty na podzimním shromáždění delegátů Jednání představenstva se pravidelně zúčastňují dva členové kontrolní komise, kteří přinášejí výsledky kontrol k projednání představenstvu a ředitel družstva, který rovněž předkládá k projednání a ke schválení další záležitosti. Součástí činnosti představenstva je i příprava jarního a podzimního shromáždění delegátů. Jedenkrát do roka pořádá představenstvo semináře s předsedy samospráv a delegáty. Kromě zasedání se členové představenstva také zúčastňují členských schůzí samospráv, případně je přímo svolávají a řídí. strana 10 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011

13 Činnost kontrolní komise (KK) v roce 2011 V roce 2011 se členové KK scházeli k projednání a řešení úkolů pravidelně každý měsíc. Jednání se účastnilo zpravidla všech pět členů. Z jednání komise byly pořizovány zápisy a kopie předávány představenstvu družstva. Ve své činnosti se komise řídila plánem práce na příslušné období, které připravuje vždy na jedno pololetí. Plán kontrol byl sestaven tak, aby z části korespondoval s plánem práce vnitřní kontroly správy družstva. Dva zástupci KK byli pravidelně přítomni na jednáních představenstva. Všichni členové KK jsou i členy jednotlivých komisí představenstva. V hodnoceném období KK provedla 10 kontrol, které se týkaly zejména ekonomiky a zadávání oprav technickým úsekem. V rámci zaktivování nefunkčních samospráv se pověření členové KK, spolu se zástupci představenstva, zúčastnili členských schůzí na 3 samosprávách Na základě pozvání předsedů samospráv se předsedkyně KK, v roli poradce, zúčastnila členských schůzí na 8 samosprávách. Správa družstva Správu družstva tvoří 34 zaměstnanců v pracovním poměru. Organizačně je rozdělena na 3 základní úseky. V čele každého úseku je vedoucí a ti spolu s ředitelem tvoří vedení správy družstva. Správa družstva zahrnuje služby v oblasti technické, ekonomické, právní a organizační. Provádí výkon a vedení odborných agend souvisejících s provozem, opravami a modernizacemi bytových a nebytových objektů ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví družstva i ve vlastnictví jiných osob. ŘEDITEL Ing. Jiří Kladníček VEDOUCÍ EKONOMICKÉHO ÚSEKU Ing. Petr Mertin VEDOUCÍ TECHNICKÉHO ÚSEKU Vlastimil Kouřimský VEDOUCÍ PRÁVNÍHO A SPRÁVNÍHO ÚSEKU Mgr. Dalibor Tichý STŘEDISKO SPRÁVY SVJ STŘEDISKO REVIZE PLYNU STŘEDISKO PŘEVODU BYTU DO VLASTNICTVÍ Ředitel správy družstva je vedoucím pracovníkem družstva a je rovněž prokuristou firmy. Řídí a organizuje jeho běžnou činnost v postavení vedoucího organizace ve smyslu pracovně právních a ostatních obecně závazných právních předpisů. Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011 strana 11

14 mil. Kč Zpráva o činnosti družstva Rok 2011 patřil po hospodářské stránce k velmi úspěšným. Hospodářský výsledek družstva se velmi přiblížil výsledku roku 2010 a opět dosáhl poměrně vysoké částky přes 9,4 mil. Kč. Naše družstvo ve vztahu ke svým členům i ostatním subjektům, pro něž vykovává komplexní správu, bylo možno označit za společnost s velmi dobrou rentabilitou a úrovní vykonávaných služeb. Správní poplatek činil pro členy družstva 95,- Kč/byt a měsíc, pro členy družstva vlastníky potom 120,- Kč/byt a měsíc. Pro SVJ s právní subjektivitou jsme vykonávali komplexní správu na základě mandátní smlouvy za 156,- Kč/měsíc/byt včetně DPH. V rámci porovnání výše správního poplatku s jinými srovnatelnými družstvy v celém severočeském regionu jsme měli stále nejnižší správní poplatek. V průběhu roku plnilo družstvo spolehlivě své závazky vůči všem partnerům a dodavatelům prací. V průběhu daného roku nevznikly na domech žádné zásadní technické závady, nebo živelné události, které by bránily užívání bytů. Velkým a náročným úkolem zaměstnanců správy družstva byl přechod na novou verzi informačního systému Integri G5. Technický úsek Čerpání dlouhodobé zálohy na opravy a investice (DZOI) Rok 2011 byl z hlediska počtu oprav a s tím souvisejících finančních výdajů vydatnější než rok 2010, avšak stále není na úrovni třech minulých let. Po dvou letech poklesu a po předčasném ukončení dotace Zelená úsporám se nahromadilo nezvykle mnoho tzv. velkých oprav. Technický úsek zajišťoval v roce 2011 práce na údržbě, opravách a modernizaci bytových domů ve výši téměř 121 mil. Kč. Po odečtení všech akcí, které nesouvisely přímo se skutečnými opravami společných částí domů (montáže rozdělovačů topných nákladů, cejchování a výměny vodoměrů, drobné nákupy, veškeré revize apod.), činila celková výše oprav Kč. Také počet oprav byl proti minulému roku vyšší a celkové číslo oprav je proti předchozímu roku o 10 % vyšší. Porovnání čerpání a tvorby DZOI v letech Tvorba Čerpání strana 12 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011

15 Náklady v mil. Kč Za rok 2011 bylo realizováno z DZOI oprav (v roce 2010 to bylo oprav). Rozdělení oprav podle výše čerpání. Rozdělení oprav roku 2011 podle výše čerpání Opravy do Kč 2. Opravy Kč 3. Opravy Kč 30 Výše nákladů za jednotlivé druhy oprav v roce Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011 strana 13

16 V roce 2011 bylo vydáno nejvíce prostředků z DZOI na zateplení, což souvisí paradoxně s ukončením dotace Zelená úsporám a uvolněním rukou ke standardní přípravě akcí. Dále následují stále ještě výměny oken, i když spíše v dokončování výměny společných a sklepních oken či lodžiových stěn Leone. Tradičně přední místo si udržují generální opravy střech, novým fenoménem je hydroizolace spodní stavby a drenáž kolem domů. Ostatní druhy prací jsou víceméně na stejných objemech. Celkem v roce 2011 pro OSBD Česká Lípa pracovalo 252 dodavatelů. Pořadí nejvýznamnějších firem podle počtu akcí ukazuje přehled na grafu: Pořadí firem podle počtu akcí v roce Čerpání prostředků DZOI, bankovních úvěrů a družstevních půjček na velké opravy v roce 2011 Vývoj velkých oprav domů (náklad v mil. Kč, financováno z DZOI + z cizích zdrojů): Rok Zateplení Štíty Okna Zateplené střechy Celkem počet náklad počet náklad počet náklad počet náklad ,73 6 2,32 1 0,65 6 2, , , ,28 6 3, ,26 8 4, ,10 6 3, ,22 9 5, , , ,17 1 0, , , ,39 4 2, , , ,00 0 0, ,57 8 4, ,42 2 1, , , , , ,06 7 4, , , , ,96 Celkem , , , ,87 strana 14 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011

17 Náklady v mil. Kč Vývoj celkových nákladů na velké opravy v letech Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011 strana 15

18 Náklady v tis. Kč Vývoj spotřeby tepla domů na centrálním rozvodu tepla Z hlediska vydatnosti zimy byl rok 2011 spíše průměrný. Díky dalšímu zateplování, výměnám oken a zatepleným střechám má spotřeba tepla stále klesající vývoj. V porovnání s vydatností zimy mezi roky 2010 a 2011 byl počet denostupňů v roce 2010 o 17,7% vyšší, spotřeba tepla byla při porovnání obou let v roce 2011 o 24,4% nižší. Vývoj spotřeby tepla v GJ v letech Roční spotřeby tepla v GJ Denostupně = vydatnost zimy GJ Povinné revize Celkové náklady za povinné revize v roce 2011 činily tis. Kč za 838 revizí. V tomto součtu nejsou zahrnuty prohlídky výtahů ani komínů. 600 Náklady za povinné revize v roce Elektro Plyn Hromosvod Hasící Typ revize přístroje Hydranty strana 16 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011

19 Instalace rádiových vodoměrů V roce 2009 rozhodlo představenstvo o přechodu z mechanických na rádiové vodoměry v bytech. Výběrové řízení vyhrála firma Techem Praha, středisko Mladá Boleslav. Družstvo má nainstalováno celkem vodoměrů, z toho je na studenou vodu a na teplou vodu. Výměnu za rádiový typ plánujeme u kusů vodoměrů, zejména ve městech a na centrálních zdrojích tepla. Do konce roku 2011 jsme nainstalovali rádiových vodoměrů, v roce 2012 jich nainstalujeme a zbývajících bude doinstalováno postupně do roku 2016, podle platnosti ověření vodoměrů. U nově montovaných bytových vodoměrů (od roku 2012) je novelou vyhlášky 345/2002 Sb. sjednocena doba platnosti cejchování na 5 let u obou typů vody. Instalace rádiových indikátorů topných nákladů (ITN) V roce 2008 rozhodlo představenstvo o ukončení používání kapalinových rozdělovačů topných nákladů (RTN) na radiátorech v bytech. Nahrazeny byly postupně digitálními rádiovými ITN od firmy Techem. Družstvo má celkem poměrových měřičů tepla. Do konce roku 2011 jsme vyměnili kusů rádiových ITN, 294 kusů jsou čidla systému GRAD a zbývajících kusů bude vyměněno do roku 2018, podle životnosti baterií původních digitálních ITN. Tím bude mít družstvo zajištěn kompletní dálkový odečet stavů spotřeb tepla v bytech. Dotace Zelená úsporám K dotaci Zelená úsporám jsme přihlásili celkem 5 domů. Pro čtyři domy jsme do konce roku 2011 získali celkem Kč, na cestě je ještě dotace ve výši Kč. Pátý dům byl prozatím odmítnut, čekáme na výsledek odvolání. Ceny tepla v roce 2011 Do našich domů dodává centrální teplo celkem 10 různých dodavatelů. Jejich ceny jsou samozřejmě závislé na velikosti a hospodárnosti zdroje, druhu paliva a ekonomice samotného dodavatele. V roce 2011 jsme ukončili odběr ve třech domech ve Cvikově a přešli na domovní kotelny, naopak v Žandově jsme v roce 2010 ukončili nájem městské blokové kotelny pro čtyři domy, Město Žandov pak po dohodě s námi kotelnu prodalo společnosti RWE Plynoprojekt Praha. Ceny tepla v Kč/GJ v jednotlivých letech a lokalitách: Dodavatel Odhad 2012 Nový Bor Česká Lípa Stráž p. R Mimoň Zákupy Dubá Cvikov ukončen odběr Jablonné v Podj Doksy Kam. Šenov Žandov Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011 strana 17

20 Dokončení modernizace výtahů Po skončení druhé etapy modernizace (výměna kabin) v roce 2010 odsouhlasilo představenstvo dokončení těch kabin, které se druhé etapy neúčastnily. Jedná se celkem o 30 kabin ve 12 domech. Výměna byla naplánována na dva roky. V roce 2011 bylo dokončeno 16 kabin s nákladem Kč, na rok 2012 je naplánována přestavba zbylých 14 kabin s nákladem Kč. Před zahájením celkových modernizačních kroků si 9 domů (13 výtahů) provedlo výměnu kabin samostatně. Vzhledem k velkému časovému rozptylu se výměna prováděla s různým rozsahem odstraňování bezpečnostních rizik. Po skončení druhé etapy modernizace bylo proto provedeno sjednocení na stejný stav s ostatními kabinami, což zasáhlo 11 výtahů, celkový náklad činil Kč. Poslední zbývající dvě vysoká rizika našich výtahů jsou spojená s uzávěry šachetních dveří. Pro následující roky bude proto nutné připravit varianty odstranění a způsob financování. Novela Směrnice o nájemném a předpise úhrad vlastníků vč. rozúčtování K byla bez náhrady zrušena Vyhl. 85/1997 Sb. o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. Bylo proto nutno novelizovat předpis, kterým se určují a rozúčtovávají položky nájemního předpisu. Novelu původní směrnice z roku 2002 schválilo jarní shromáždění delegátů v květnu Hlavní změnou proti původnímu předpisu je sjednocení definic ploch a rozšíření možností tvorby zvláštních fondů na opravy. V rámci novely byl na mnohých místech zpřesněn text a zohledněna nová legislativa, např. v čištění komínů. Novela zahrnuje všechny typy vlastnictví i správcovství v družstevních domech. Provoz ubytovny pro neplatiče v Dobranově Budovu jsme pronajali od na dobu dvou let Farní charitě Česká Lípa pro možnost ubytování lidí v nouzi, zejména matek s malými dětmi. Celoroční provoz s plným obsazením ubytovny nám ukázal ta slabá místa, která bylo třeba v roce 2011 řešit. Bylo třeba opravit průsaky vody ve sprchách a největším nákladem a opravou byla výměna oken za okna plastová v pokojích v 1. patře. Výměna oken představovala náklad Kč, ale byla nutná s ohledem na úspory elektrické energie na vytápění a zlepšení hygienických podmínek bydlení. V souvislosti s tímto nákladem bylo provedeno navýšení nájmu od na 6000,- Kč / měsíc. V roce 2012 nás čeká finančně náročná generální oprava střechy. strana 18 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011

21 Miliony Kč Ekonomický úsek S ohledem na vývoj ekonomiky i sociální situaci v našem regionu dosáhlo družstvo velmi příznivý hospodářský výsledek. Celková částka hrubého zisku přes 9,4 mil Kč je dokladem dobré hospodářské činnosti a důsledné politiky v oblasti vymáhání dlužných částek. S kladným výsledkem skončila všechna střediska kromě ubytovny Dobranov, kde bylo nutné provést nákladnější výměnu oken v obytných místnostech. Správa družstva proti plánovanému hospodářskému výsledku ztráty ve výši tis. Kč. Kč dosáhla výnosu ve výši tis. Kč. K takto dobrému výsledku přispělo naplnění příjmů z převodu členských práv a povinností a vyšší výnosy z penále a úroků. Nákladová střediska volených orgánů (představenstvo, kontrolní komise a shromáždění delegátů) čerpala prostředky hospodárně a vykázala celkovou úsporu proti plánu 232 tis. Kč. Poměrně úspěšných výsledků dosáhla i střediska ostatního hospodaření. Zisk, na kterém se dominantně podílí příjem z budovy pronajaté bance ČSOB, činil 3,01 mil. Kč. Zisk za celé družstvo před zdaněním i po zdanění činil Kč. V letošním roce jsme poprvé uplatnili daňové odpisy budov bytových domů v souladu s platnou legislativou. Uplatnění daňových odpisů nám umožnilo zrušení vyhlášky MF ČR 85/97 Sb., o nájemném v družstevních domech, kdy nájemné přestalo být osvobozené od daně z příjmu právnických osob, a proto je možno podle platné legislativy uplatnit daňové odpisy bytových domů. Tímto krokem jsme se naopak místo kladné daně, kterou bychom ze zisku měli odvést státu, dostali do daňové ztráty, kterou můžeme uplatnit v příštích letech. Majetek družstva v účetních hodnotách představoval ke konci roku 2011 částku ve výši tis. Kč. Provedená řádná inventura majetku družstva za rok 2011 konstatovala, že u žádného účtu nebyl vykázán inventární rozdíl. Stav finančních prostředků k činil Kč. Ty jsou uloženy ve třech bankách (největší část v ČSOB, ČS, KB). Provozní účet máme u ČSOB pobočka Česká Lípa. Měsíční předpis úhrad za celé družstvo činil v roce 2011 částku kolem 34,0 mil. Kč. Vývoj HV od roku 2000 do roku PRED DANI DAN PO DANI Důležitým ekonomickým ukazatelem, který souvisí s ekonomickou stabilitou družstva, jsou dluhy na nájmu a počet dlužníků. Ekonomická situace v našem regionu je odvislá od zaměstnanosti a pracovních příležitostí. Vývoj dluhů je s tímto stavem velmi propojen. Na konci roku 2010 celková výše dluhů činila 6,2 mil Kč a během roku 2011 se celková výše dluhů vyšplhala až na téměř 6,9 mil. Kč. Nárůst během roku činil 655 tis. Kč. Čísla v tabulce Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011 strana 19

22 zahrnují přehled za 7880 bytů. Vývoj v jednotlivých měsících měl charakter podobný jiným letům, kdy příčinou poklesu v měsíci červnu bylo zadržení přeplatků z vyúčtování zálohových plateb. Počet dlužníků se za celý rok významně nezměnil, narostl jen o 29 a celkem jich bylo 606. Pro porovnání jsou uvedeny i přehledy dluhů a dlužníků v domech, kde družstvo vykonává správu pro společenství vlastníků jednotek (SVJ). Výrazně lepší je platební morálka na domech, které byly původně družstevní než na domech tzv. cizích, vzniklých privatizací obecního bytového fondu. Domněnka, že vlastníci bytových jednotek se mnohem méně často stávají dlužníky ve srovnání s nájemníky, se nepotvrzuje. Vymáhání dluhů u vlastníků je mnohem složitější. V těchto případech již nelze podat výpověď z nájmu a vystěhovat uživatele bytu. Jedinou velkou hrozbou je pro dlužníka nařízení prodeje bytu k uspokojení pohledávky. Vyskytují se i případy, kdy dlužník má dluhy nejen ve vztahu k bydlení, ale má i jiné nesplacené závazky. Potom i plnění z nařízeného prodeje nemovitosti v dražbě je problematické. 800 Vývoj počtu dlužníků a celkové výše dluhů za 12 měsíců roku 2011 Dluhy v 10tis. Kč Počet dlužníků Nájemné k Nájemné k Porovnání Saldo je S počet bj sum v tis.kč počet bj sum v tis.kč počet bj změna v tis.kč -500<=S< , , , <=S< , , , <=S< , , , <=S< , , , <=S< , , ,641 S< , , ,740 celkem dluhy , , ,931 strana 20 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011

23 SVJ z našich samospráv (celkový počet bytů : 702) SVJ cizí (celkový počet bytů : 585 ) K SVJ bývalé sam. SVJ - cizí Saldo je S počet bj sum v tis.kč počet bj sum v tis.kč -500<=S<0 64-6, , <=S< , , <=S< , , <=S< , , <=S< , ,428 S< , ,464 celkem dluhy , ,568 Správa družstva pronajímala 17 nebytových prostor umístěných v panelových domech. Jedná se o 9 nebytových prostor v ul. Pražská, Česká Lípa a 8 nebytových prostor na sídlišti v Novém Boru. V průběhu roku se nám podařilo docílit stavu, že všechny prostory byly pronajaty. V České Lípě na Pražské ul. jsme měli od ledna 2011 volný nebytový prostor a podařilo se ho konečně od srpna pronajmout jako prodejnu pečiva. V Novém Boru jsme měli po celý rok všechny nebytové prostory obsazeny. Změny jsme v průběhu roku zaznamenali jen ve výměně pronájemců z řad vietnamských občanů. Nebytový objekt v Lužické ulici v České Lípě byl od volný a nabídnut k pronájmu. Od května se nám podařilo ho pronajmout na 5 let. V roce 2011 jsme na pronajatých nebytových prostorách nenavyšovali výše nájmu o inflační koeficient. Po celý rok 2011 pokračoval pronájem ubytovny v Dobranově Farní charitě Česká Lípa pro ubytování matek s dětmi. Od prosince 2011 se navýšila měsíční cena nájmu o 1000,- Kč na 6000,-Kč. Důvodem byla větší investice do výměny oken, což mělo pozitivní dopad na úsporu elektrické energie na vytápění. Výnos z nájemného nám z větší části uhradil roční odpisy. Významným nebytovým objektem ve vlastnictví družstva je budova v ul. Barvířské, sousedící se správní budovou našeho družstva. Zde je v pronájmu až do roku 2013 banka ČSOB. Výnos z pronájmu nám vylepšuje hospodaření správy družstva a umožňuje držet stále nízký poplatek za správu. Z výnosu nájmu je splácena investice, která podle plánu bude v plné výši uhrazena v roce Výnos samosprávám z půjčených peněz DZOI ve výši 16,4 mil. Kč představuje při 4% garantovaném úroku za 10 let částku 3,8 mil. Kč. V roce 2011 se na ekonomickém úseku řešily úkoly vyplývající ze změny legislativy a dále úkoly vedoucí k vyšší efektivitě výkonu správy družstva: Již v říjnu 2010 jsme zahájili přípravné práce na přechod do nové, vyspělejší a pro správu domů výkonnější, verze informačního systému Integri. Jedná se o nově naprogramovanou verzi, umožňující komplexní správu družstevních domů i domů SVJ progresivnějším způsobem. V první polovině roku 2011 probíhalo intenzivní školení a testování vlastního programu. Data se zpracovávala ve staré verzi a zároveň v testovací nové verzi. Celý proces byl velmi náročný, neboť řada věcí se upravovala na základě připomínek uživatelů z praxe. Konverze dat znamenala časově velmi náročné a podrobné kontroly. Završením bylo spuštění ostrého provozu nové verze Integri G5 od V roce 2011 jsme z investic v souvislosti s programem Integri zaplatili částku ,- Kč. Školení, které prováděla firma RH-SID, nás stálo v tomto roce ,- Kč a programátorské firmě Integrit jsme za školení zaplatili ,- Kč. Přechod do nové verze programu měl dopad i na vlastní chod správy družstva. Byl příčinou zpoždění některých agend, tisků a uzávěrek. Důvodem byla nefunkčnost některých částí programu, nutná konzultace s programátory. Celý proces přechodu do nového programu bude završen až v roce 2012, kdy budou provedeny uzávěrky jednotlivých měsíců, účetní závěrka roku 2011 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011 strana 21

24 a vyúčtování zálohových plateb za rok Nový program by nám měl sloužit minimálně 7 let, takže v dalších letech již nás nečeká tak náročná a trochu i dobrodružná cesta, jako byla v roce V souvislosti se změnou zákona č. 235/2004 Sb., o DPH se podle 92 písm. e) od nového roku 2012 na družstva přenesla povinnost odvádět DPH. Tato povinnost se týká činností poskytovaných v oblasti montážních a stavebních prací podle klasifikace CZ-CPA. Družstvům vznikla tzv. přenesená daňová povinnost. Znamená to v roce 2012 nárůst práce pro pracovníky na úseku ekonomickém i technickém. V roce 2011 bylo proto nutno se s touto problematikou podrobně seznámit a proškolit všechny zainteresované pracovníky. Jestliže v roce 2011 jsme na DPH odváděli částku kolem 1,2 mil Kč, tak v roce 2012 to odhadem bude částka kolem 18 mil. Kč. Úsek právní a správní Tento úsek se zabýval záležitostmi kolem vlastnictví bytových jednotek, převody členských práv, právními postupy při vymáhání dluhů, organizačními záležitostmi kolem fungování samospráv a společenství vlastníků jednotek. Důležitým bodem byla také příprava materiálů pro volby delegátů SD v roce 2012 a rovněž voleb nových výborů samospráv. Bylo provedeno rozdělení všech samospráv a domů SVJ, kde jsou členové družstva, do volebních obvodů. Vzniklo 45 volebních obvodů a má být zvoleno 118 delegátů. Zároveň se budou volit výbory samospráv nebo pověření předsedové na 163 domech. V roce 2011 trval zájem o převody bytů do vlastnictví. Jednak jsme převáděli byty do vlastnictví těm, kteří měli podanou výzvu v zákonné lhůtě (30%) a dále mladým rodinám, které měly potřebu získat byt do vlastnictví do jednoho roku pro zástavu k hypotečnímu úvěru (21%). Zbytek tvořili ti, kteří si podali žádost a převáděli bytovou jednotku do vlastnictví nad rámec zákona v souladu se stanovami družstva. Do vlastnictví jsme převedli v roce 2011 celkem 365 bytových jednotek, z toho 7 vestavěných garáží. Součástí převáděné jednotky je i alikvotní část pozemku pod domem. Ze všech nových vlastníků všichni zůstali členy družstva. Na rok 2012 máme již zpracován harmonogram převodu bytových jednotek do vlastnictví a ten předpokládá převod asi 240 jednotek (3 vestavěných garáží). Skladbu žadatelů tvoří opět z jedné čtvrtiny ti, kteří financují byt předhypotečním úvěrem, a třetina z žadatelů měla podanou výzvu v zákonné lhůtě. S nárůstem počtu převedených bytů do vlastnictví se zvýšil i počet SVJ s právní subjektivitou. Počet bytů ve vlastnictví družstva poklesl na některých domech pod 25% a ze zákona vzniká společenství vlastníků jednotek s právní subjektivitou. Na družstevních domech vzniklo díky převodům bytů do vlastnictví SVJ s právní subjektivitou na 7 domech s počtem 134 bytových jednotek. Na domech kde jsou jen čtyři bytové jednotky i po převodu všech bytů do vlastnictví SVJ nevzniká. V roce 2011 spravovalo družstvo 11 domů se čtyřmi bytovými jednotkami ve vlastnictví členů. Na zejména malých domech je problém s ustanovením orgánů společenství, protože funkci pověřeného vlastníka nikdo nechce vykonávat. Na družstevních domech převodem bytů do vlastnictví vzniká tzv. smíšené spoluvlastnictví označované také jako SVJ bez právní subjektivity. V roce 2011 družstvo spravovalo takových domů 223. V oblasti ryze družstevního bydlení se změna uživatelů bytů odehrávala formou převodu členských práv a povinností jinak řečeno prodejem bytu za tržní cenu nebo pronájmem bytu. Převod členských práv nepodléhá schválení orgánu družstva, podnájem schvaluje představenstvo družstva. Převodů členských práv se v roce 2011 uskutečnilo 418 a smluv o podnájmu bylo uzavřeno 379. Přiděleno bylo během roku 10 bytů po vystěhovaných neplatičích. Vlastníci rovněž své byty prodávali a zaznamenali jsme během roku 146 změn vlastnictví. Referát právní v roce 2011 se snažil v mezích svých možností pracovat s dlužníky. Díky tomu se nám dařilo dluhy i počet dlužníků na konci roku 2011 udržet pro družstvo na ekonomicky přijatelné míře. V průběhu roku jsme podali strana 22 Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011

25 77 platebních rozkazů, 50 výpovědí z nájmu, 23 návrhů na vyklizení, 11 exekucí na mzdu, účet nebo majetek. Sepsali jsme v 63 případech dohodu o splátkách s dlužníky a v 9 případech jsme museli realizovat vystěhování uživatelů bytů. Stále více se v roce 2011 potvrzovala skutečnost složitějšího vymáhání dluhů u vlastníků. Hrozba, že přijdou o byt je u nich až hodně daleko, často mají v bytě nájemníka, žijí na adrese pro nás neznámé a doručení jim jakékoli písemnosti je problematické. Již od je v platnosti zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon). Tento zákon se vztahuje i na fyzické osoby. Pro nás to znamená se touto problematikou zabývat a sledovat zda naši uživatelé bytů nejsou vedeni v insolvenci. Náš informační systém Integri nám umožňuje sledovat databázi insolventního rejstříku a vyhodnocovat ji. V současně době evidujeme 6 dlužníků, kteří OSBD Česká Lípa své závazky uhrazují formou splátkového kalendáře. Problémem ale je, že pokud uhradí jen třetinu svého dluhu vůči bydlení, dopadá zbylá část neuhrazené pohledávky na ostatní spolubydlící v domě. Počet převedených bytů do os. vlastnictví Výroční zpráva OSBD Česká Lípa za rok 2011 strana 23