Co přinese rok 2013?

Transkript

1 Co přinese rok 213? Eva Zamrazilová Členka bankovní rady ČNB Očekávaný vývoj realitního trhu a developerských projektů v ČR a na Slovensku Brno 5. Prosince 212

2 Proč centrální banky zajímá realitní trh? Faktor ovlivňující cenovou stabilitu v širším pojetí dříve než v jiných sektorech se uvolněné měnové podmínky mohou projevit právě na realitním trhu Makroekonomické dopady prasknutí bublin na realitním trhu (USA, Španělsko, Irsko) Dopady na finanční stabilitu skrze bilance bank (LGD) Vstřebání korekce u bublin na trhu nemovitostí trvá déle než u nerovnováh vzniklých na trzích akcíí 2

3 Makroekonomický vývoj - poptávka I/8 I/9 I/1 I/11 I/12 Spotřeba domácností Tvorba hrubého fixního kapitálu Změna stavu zásob Čistý vývoz Spotřeba vlády Výdaje neziskových institucí Zdroj: ČSÚ Ekonomiku podporuje pouze čistý vývoz Spotřeba a investice slábnou 3

4 Makroekonomický vývoj - odvětví I/8 I/9 I/1 I/11 I/12 Zpracovatelský průmysl Peněžnictví a podnikatelské služby Obchod, pohostinství, doprava Ostatní služby Stavebnictví Těžba, výroba a rozvod energií Zemědělství, lesnictví a rybářství Hrubá přidaná hodnota v základních cenách (mzr. změny v %) Zdroj: ČSÚ Stavebnictví má záporný příspěvek k HDP již několik čtvrtletí Stavebnictví vysoce procyklické, silně závislé na domácí poptávce 4

5 Nové úvěry: úrokové sazby Úrokové sazby z nových korunových úvěrů (%) I-7 VII-7 I-8 VII-8 I-9 VII-9 I-1 VII-1 I-11 VII-11 I-12 VII-12 Zdroj: ČNB Úvěry nefinančním podnikům (levá osa) Úvery domácnostem na bydlení (levá osa) 2W repo (levá osa) 3M Pribor (levá osa) Měnová politika uvolnila úrokové sazby na historická minima Zpřísňuje ale neúroková složka úvěrových podmínek Stav úvěrů domácnostem i podnikům potvrdil obrat, nicméně růst mírný Meziroční dynamika růstů úvěrů (v %) 1/7 7/7 1/8 7/8 1/9 7/9 1/1 7/1 1/11 7/11 1/12 7/12 Úvěry celkem Nefinanční podniky Zdroj: ČNB Obyvatelstvo 5 4,% 3,8% 2,3%

6 Vývoj v úvěrové oblasti Meziroční růst úvěrů domácnostem (v%) 3/7 3/8 3/9 3/1 3/11 3/12 Úvěry na bydlení u bank Zdroj: ČNB Nebankovní finanční instituce Spotřebitelské úvěry u bank Celkem Úvěry domácnostem stabilně rostou mírným tempem Meziročně se začal zvyšovat objem nově poskytnutých korunových úvěrů nefinančním podnikům Nové korunové úvěry nefinančním podnikům (vč. Kontokorentních úvěrů, v %) 4,8% 3,% 1/7 7/7 1/8 7/8 1/9 7/9 1/1 7/1 1/11 7/11 1/12 7/12 Zdroj: ČNB Meziroční změna objemu úvěrů Úroková sazba (pravá osa) 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 6

7 Byty: výstavba a rychlost prodejů 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Zdroj: ČSÚ Bytová výstavba (v tis.) Dokončené byty zahájené byty rozestavěné byty (pravá osa) 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, Procento prodaných bytů Odhad postupu prodejů rezidenčních developerských projektů Zdroj: ČSÚ Dní po dokončení Celkově Zpomalení především zahájené, ale i dokončené výstavby po roce 28 pokračuje, rozestavěnost stále vysoká Klesá podíl bytů prodaných před dokončením, stoupá doba od dokončení do prodeje Stoupá variabilita úspěšnosti mezi developery lokalita, kvalita 7

8 USA: Case- Shiller index (2 = 1) Case- Shillerův index Zdroj: Wikipedia Vrchol bubliny 26 nárůst o 9 % oproti roku 2 Ceny dnes pravděpodobně jen mírně pod hladinou při dlouhodobě rovnovážném růstu 8

9 ČR: diferencovaná korekce 4, 35, 3, 25, Ceny nemovitostí realizační ceny (absolutní index; 1Q 1999 = 1) 369, , 15, 1, , 5,, III.99 III. III.1 III.2 III.3 III.4 III.5 III.6 III.7 III.8 III.9 III.1 III.11 III.12 Zdroj: ČNB Rodinné domy Byty Bytové domy Stavební pozemky Index celkem Ceny nemovitostí v současné době odpovídají fundamentům Největší rozsah korekce pozorujeme u klasických bytů Naopak pomalejší ale stabilní vzestup cen pozemků pravděpodobně bude pokračovat 9

10 Korekce cen zvýšila úvěrové riziko Podíly úvěrů v selhání v sektoru developerů (v %; pro ceny bytů meziroční růst) /2 1/4 8/6 6/8 4/1 2/12 Nefinanční podniky celkem Developeři NACE Vybraní developeři Ceny bytů (pravá osa) Zdroj: ČSÚ, ČNB S korekcí cen stoupl v sektoru developerů podíl úvěrů v selhání 8 % versus 14 % i více V sektoru hypotečních úvěrů domácností podíl úvěrů v selhání podstatně nižší (cca 4 %) 1

11 Rozsah korekce: mezinárodní srovnání Ceny nemovitostí v mezinárodním srovnání rozvinuté země (v reálném vyjádření, absolutní index; průměr 25 =1) Ceny nemovitostí v mezinárodním srovnání vybrané země EU (v reálném vyjádření, absolutní index; průměr 25 =1) /5 12/7 12/9 12/11 UK FR IE US ES AT BE DE /5 12/7 12/9 12/11 PL CZ SK HU BG EE LT Zdroj: BIS, ČSÚ, Case-Shiller (US), Nationwide (UK) Zdroj: BIS, národní statistické úřady a centrální banky Rozsah bubliny v USA srovnatelný s Irskem, v GB srovnatelný se Španělskem Německo, Rakousko, Belgie i Francie stabilní vývoj nebo počínající bublina? Vývoj v Česku velmi podobný Slovensku 11

12 Ceny nabídky a poptávky: regionální pohled Realizační a nabídkové ceny bytů (meziroční změny v %) 15, 1, 5,, Praha realizované daně Praha IRI nabídkové Zbytek ČR ČSÚ realizované Zdroj: ČNB III.4 IX.4 III.5 IX.5 III.6 IX.6 III.7 IX.7 III.8 IX.8 III.9 IX.9 III.1 IX.1 III.11 IX.11 III.12 IX.12 Praha ČSÚ nabídkové Praha realiz. -výb. šetření Zbytek ČR ČSÚ nabídkové Praha, 26 28: růst nabídkových cen nižší než růst realizačních cen Praha 212: nabídkové ceny rostou rychleji než realizační? Zbytek ČR: korekce rychlejší sblížení dynamiky realizačních a nabídkových cen -5, -1, -15, -2, Zdroj: ČNB III.9 V.9 VII.9 IX.9 XI.9 Praha (realizační, starší) Zbytek ČR (realiz., starší) Praha (realizační, nové) I.1 III.1 V.1 VII.1 IX.1 XI.1 I.11 III.11 V.11 VII.11 Praha (nabídkové) Zbytek ČR (nabídkové) IX.11 XI.11 I.12 III.12 12

13 Indikátory udržitelnosti cen Ukazatele udržitelnosti cen bytů (průměr 2 27 = 1) I/8 I/9 I/1 I/11 I/12 Poměr ceny bytu a mezd Poměr ceny bytu a tržního nájemného Zdroj: ČNB Ukazatele udržitelnosti vývoje cen bytů poklesly na nejnižší hodnoty za posledních 5 let Indikuje spíše možné statistické podhodnocení než nadhodnocení 13

14 Výnosy z nájemného Výnosy z nájemného (průměry za období, v %, porovnání s výnosy desetiletého vládního dluhopisu a sazeb úvěrů na bydlení) /7 12/7 6/8 12/8 6/9 12/9 6/1 12/1 6/11 12/11 6/12 Zdroj: ČNB, IRI Praha Brno Ostrava Olomouc Výnos 1Y Úrok úvěry na bydlení Ústí nad Labem Výnos z nájemného (inverzní ukazatel Price-to-Rent) aktuálně spíše roste Vzhledem k poklesu úrokových sazeb je ve všech regionech výnos z nájmu vyšší než výnos dluhopisů úroků z úvěrů na bydlení Nové otevření možnosti spekulativních nákupů 14

15 Mezinárodní srovnání: PTI a PTR Ukazatel price-to-income v mezinárodním srovnání (absolutní index, 2=1) Ukazatel price-to-rent v mezinárodním srovnání (absolutní index, 2=1) CZ UK FR IE USA ES DE Zdroj: Thomson Reuters CZ UK FR IE USA ES DE Zdroj: Thomson Reuters Ukazatele udržitelnosti cen bytů klesají aktuálně na nejnižší hodnoty za posledních pět let i v USA, Irsku, Španělsku 15

16 Price-to-income a Price-to-rent Vztah indexů price-to-income a price-to-rent pro různé země (údaje za rok 211, dlouhodobý průměr=1) Price-to-income JP DE IT GR CH IE US KO CA NL FR SE AU SP UK NZ DN FI CZ (211) BE CZ (max) NO Price-to-rent 211 maximum Zdroj: Thomson Reuters, ČSÚ, IRI, výpočet ČNB 16

17 Výhled trhu pro rok 213 ČNB podporuje hospodářskou aktivitu, současně ovšem dohlíží nad fungováním bank a zajišťuje celkovou finanční stabilitu Přetrvávají již nyní vysoká rizika v sektoru developerů, role vysoké nejistoty spojené se změnami daňového systému. Na trhu nemovitostí došlo k materializaci rizik poklesu cen - především z titulu nižší ekonomické aktivity a nižšího růstu reálných mezd Pokles cen nemovitostí může dále pokračovat a jejich předpokládané oživení se odkládá do roku 214 (oživení nabídkových cen v Praze dle ČSÚ chápeme spíše jako statistickou anomálii) Rizika nadále vychýlena směrem dolů - nucené prodeje bytů, další poklesy ekonomické aktivity, vyšší pokles disponibilních příjmů domácností, nárůst nezaměstnanosti Zvýšení výnosů z nájemného - obnovení atraktivity nájemního bydlení jako investiční aktivity 17

18 Děkuji za pozornost Eva Zamrazilová členka bankovní rady Česká národní banka