ZNALECKÝ POSUDEK. č. 239/6809/2014

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 239/6809/2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 následujících nemovitých věcí: pozemků čís. parcel St. 140, 12/22, rodinného domu č.p. 127 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Lužec nad Vltavou, v obci Lužec nad Vltavou, okres Mělník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 239/6809/2014 LV no.: 961 Name of subject / Předmět ocenění Spoluvlastnický podíl 3/4 následujících nemovitých věcí: pozemků čís. parcel St. 140, 12/22, rodinného domu č.p. 127 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Lužec nad Vltavou, v obci Lužec nad Vltavou, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Nerudova č.p.127, Lužec nad Vltavou Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Kč Není stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 140, 12/22 (podíl ¾) Kč Kč nestanoveno Kč Appurtenances lands: Příslušenství pozemků: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS (voda, elektro, kanalizace, telefon, plyn u paty RD), oplocení, vrata, zpevněné plochy širší centrum obce Lužec nad Vltavou, v zástavbě obdobných rodinných domů v obci Lužec nad Vltavou dostatečná, rozšířená a úplná občanská vybavenost ve městě Mělník (cca 7 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (užitná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 135,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: 94,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 660,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní nestanovena Kč/m 2 cca 1910 Income: Příjem: Cost: Náklady: 80 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: 360 m 2 (podíl ¾) zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 500 Kč/m 2 94,00 m 2 94,00 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 961 ze dne jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví následujících osob: Dudiová Renata, bytem Nerudova č.p.127, Lužec nad Vltavou podíl 3/4 Urban Miloslav, bytem Nad Zbraslaví č.p. 39, Točná, Praha podíl 1/4 Prchalová Štěpánka, Kozinec 31, Holubice podíl 1/6 Předmětem ocenění je podíl o velikosti 3/4, který je ve vlastnictví paní Dudiové Renaty. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 961 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním ke spoluvlastnickému podílu ¾ k zajištění pohledávek v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše ,- Kč, které mohou vzniknout do ve prospěch České spořitelny, a.s., IČ ( ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavními právy exekutorskými ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ¾ (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučními příkazy k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ¾ (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 961 ze dne nejsou oceňované nemovité věci omezeny žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 961 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny : -zástavním právem smluvním ke spoluvlastnickému podílu ¾ k zajištění pohledávek v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše ,- Kč, které mohou vzniknout do ve prospěch České spořitelny, a.s., IČ ( ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavními právy exekutorskými ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ¾ (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 127 evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění pouze podíl 3/4, tzn. snížená prodejnost - starší rodinný dům ve špatném technickém stavu, zanedbaná údržba - vnitřní vybavení zcela neodpovídající novodobému standardu - menší výměra pozemků - situování v zóně se středním nebezpečím výskytu povodně (Zóna 3 - dle České asociace pojišťoven) Strong points / silné stránky: - prakticky nejsou Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 961 pro k.ú. Lužec nad Vltavou, obec Lužec nad Vltavou, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lužec nad Vltavou, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za přítomnosti vlastníka podílu nemovité věci, paní Renaty Dudiové

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastálního území : Lužec nad Vltavou Kód obce : Název obce : Lužec nad Vltavou Počet obyvatel obce : 1416 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0206 Název okresu : Mělník Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Širší centrum obce Lužec nad Vltavou, zástavba obdobných rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Lužec nad Vltavou se svými více než obyvateli patří k středně velkým obcím okresu Mělník a Středočeského kraje. Obec Lužec nad Vltavou se dělí na dva správní celky, a to Chramostek a Lužec nad Vltavou. Obec Lužec nad Vltavou disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, obecní policie, školka, škola, ordinace praktického lékaře a zubař, obchody se základním sortimentem, restaurace, sportoviště). Obec Lužec nad Vltavou je situována cca 7 km jihozápadně od města Mělník, které je městem s rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují zejména na komunikaci I/16 (Řevničov Slaný - Mělník Mladá Boleslav). Obec Lužec nad Vltavou je dostupná autobusovou a železniční dopravou. Je zde i železniční stanice. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, rozvod veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v širším centru obce Lužec nad Vltavou, téměř při hlavní průjezdní komunikací obcí, v zástavbě obdobných rodinných domů (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění)

5 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 127: Jedná se o rodinný dům č.p. 127, který je součástí pozemku čís. parcely St. 140, k.ú. Lužec nad Vltavou. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor s pobytovou místností ve střeše sedlového tvaru, částečně je zastřešení pultového tvaru s mírným sklonem (nad částí vstupu). Vnitřní dispozice je tvořena bytem o velikosti 3+1s příslušenstvím+stavebně neupravená místnost v 1.NP+pobytová místnost v půdním prostoru. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP vstupní chodba se sociálním zázemím - koutem (9,15 m2), kuchyně (20,45 m2), pokoj (20,80 m2), ložnice (8,60 m2), pokoj (8,00 m2), stavebně neupravená místnost přístupná samostatně (27,00 m2) Půdní prostor pobytová místnost, volný půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva (kamenné a cihelné), základy jsou zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou nad 1.NP dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, na části vstupní chodby je střecha pultového tvaru s mírným sklonem, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště do půdního prostoru je dřevěné, podlahy jsou betonové a prkenné, s běžnými povrchy (dlažba, PVC, plovoucí laminátová podlaha). Okna jsou dřevěná zdvojená. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do dřevěných zárubní. Vnitřní omítky jsou hladké, částečně doplněné polystyrenovým obkladem, částečně v sociálním zázemí (kout ve vstupní chodbě) a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou břízolitové. Rodinný dům má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a telefonu. Zemní plyn je přiveden pouze k patě rodinného domu. Rozvody vody jsou plastové a rozvody kanalizace jsou částečně kameninové a částečně plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je pouze lokální, kamny na tuhá paliva. Zdrojem teplé užitkové vody je elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí (kout ve vstupní chodbě) je vybaveno běžnými zařizovacími předměty (WC, sprchový kout, umývadlo). Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. Stáří a stavební stav: Původní stavba byla postavena přibližně v roce 1910, její stáří ke dni ocenění je tedy cca 100 let. Za dobu své existence, respektive v nedávné minulosti, nebyl rodinný dům nijak výrazně stavebně upravován. Vzhledem k celkovému stáří a zjištěnému stavu rodinného domu lze celkový technický stav hodnotit jako špatný, se zanedbanou údržbou. Vnitřní vybavení je v nevyhovujícím standardu. Pro užívání rodinného domu v běžném novodobém standardu je nutné provedení poměrně rozsáhlých stavebních úprav (např. zřízení řádného sociálního zázemí, nové rozvody vnitřních instalací, doplnění zdrojů vytápění případně zřízení nového systému vytápění, oprava případně výměna střešní krytiny, nové klempířské konstrukce a další). Další stavby a příslušenství: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (voda, elektrický proud, kanalizace, telefon, plyn u paty RD), vrata, oplocení a zpevněné plochy. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

6 Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 140, 12/22, k.ú. Lužec nad Vltavou, obec Lužec nad Vltavou. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p Pozemek čís. parcely St. 140 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 127, který je součástí pozemku, nezastavěnou část tvoří nádvoří u rodinného domu. Pozemek čís. parcely 12/22 tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektrický proud a zemní plyn. Přístup k pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace, pozemku čís. parcely 1316/7 (ostatní plocha/ostatní komunikace), který je ve vlastnictví obce Lužec nad Vltavou. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální mapy v příloze ocenění. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 3/4 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 následujících nemovitých věcí: pozemky čís. parcel St. 140, 12/22, rodinný dům č.p. 127 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Lužec nad Vltavou, v obci Lužec nad Vltavou, okres Mělník, Středočeský kraj, je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitých věcí (viz. příloha Analýza hodnot)

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 3/4 následujících nemovitých věcí: pozemků čís. parcel St. 140, 12/22, rodinného domu č.p. 127 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Lužec nad Vltavou, v obci Lužec nad Vltavou, okres Mělník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 10. června 2014 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Dvěstěosmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: Podle části C listu vlastnictví č. 961 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním ke spoluvlastnickému podílu ¾ k zajištění pohledávek v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše ,- Kč, které mohou vzniknout do ve prospěch České spořitelny, a.s., IČ ( ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavními právy exekutorskými ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ¾ (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučními příkazy k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ¾ (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 239/6809/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 24. června