ZNALECKÝ POSUDEK. č. 205/7295/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 205/7295/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 63/10, rodinného domu č.p. 36 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Malíkovice, v obci Malíkovice, část obce Hvězda, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 205/7295/2015 LV no.: 18 Name of subject / Předmět ocenění Spoluvlastnický podíl 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 63/10, rodinného domu č.p. 36 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Malíkovice, v obci Malíkovice, část obce Hvězda, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Hvězda č.p. 36, Malíkovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 63/10 (podíl 1/2) Appurtenances lands: Příslušenství pozemků: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura další stavby: přípojky IS (elektro, voda, kanalizace do jímky), zděná drobná stavba, oplocení, vrata, zpevněné plochy, kanalizační jímka jihozápadní okraj části obce Hvězda - Malíkovice, v zástavbě obdobných rodinných domů v obci Malíkovice pouze základní, úplná ve městech Slaný (cca 8 km), případně ve Statutárním městě Kladno (cca 16 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 86 m 2 (podíl 1/2) zastavěná plocha a nádvoří 400 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (užitná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný Whole property: Celá nemovitost: 53,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: 43,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 215,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní nestanovena Kč/m 2 nezjištěn, cca 1950 Income: Příjem: Cost: Náklady: 85 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: 43,00 m 2 43,00 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 18 ze dne jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví následujících osob: pan Novotný Antonín, bytem Pražská č.p. 327, Slaný podíl 1/2 paní Videmanová Vanessa, bytem Do Hlinišť č.p. 1335, Nové Strašecí podíl 1/2. Předmětem ocenění je podíl o velikosti 1/2, který je ve vlastnictví pana Novotného Antonína. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 18 ze dne jsou oceňované nemovité věci, tj. podíl 1/2 ve vlastnictví pana Novotného Antonína, omezeny následujícími omezeními: - 5x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 18. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 18 ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 18 ze dne jsou oceňované nemovité věci, tj. podíl ½ ve vlastnictví pana Novotného Antonína, omezeny následujícími omezeními: - 5x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 36 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Drobná stavba na pozemku čís. parcely St. 63/10 není zapsány v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že drobná stavba na pozemku čís. parcely St. 63/10 je součástí pozemku. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění je pouze podíl 1/2, tzn. snížená prodejnost - rodinný dům ve velmi špatném technickém stavu (pro užívání nutné stavební úpravy) - konstrukce krovu vykazuje známky značného opotřebení a je nutná jeho výměna - malá výměra pozemku - malé parametry rodinného domu - ztížený příjezd k nemovité věci - značně zanedbaná údržba - rodinný dům delší dobu neužíván Strong points / silné stránky: - dobrá dopravní dostupnost okolních měst, zejména města Statutárního města Kladna a hlavního města Prahy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 18 pro k.ú. a obec Malíkovice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Malíkovice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne , avšak bez účasti vlastníka pana Antonína Novotného, se kterým byl termín prohlídky domluven. Náhradní místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka podílu nemovitých věcí pana Novotného Antonína

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Malíkovice Kód obce: Název obce: Malíkovice Počet obyvatel obce: 370 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0203 Název okresu: Kladno Název kraje: Středočeský Poloha v obci: Jihozápadní okraj části obce Hvězda Malíkovice, obytná zóna Infrastructure / Infrastruktura: Obec Malíkovice se svými 370 obyvateli patří k menším obcím okresu Kladno a Středočeského kraje, je situována v dojezdové vzdálenosti Hlavního města Prahy (cca 30 km), města Slaný, které je městem s rozšířenou působností (cca 8 km), případně Statutárního města Kladno, které je městem s úplnou občanskou vybaveností, včetně vysokého školství (cca 16 km). Obec Malíkovice disponuje základní občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace), s rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Slaný a město Kladno. Obec Malíkovice je dobře dostupná silniční dopravou a autobusovou dopravou. Dobré dopravní spojení je s městy Kladno, Slaný, Velvary a Kralupy nad Vltavou, a to po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují zejména na silnici II/16 (Řevničov - Slaný Velvary - Mělník) a dále na silnici I/7, po které je dostupné Hlavní město Praha. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v části obce Malíkovice - Hvězda, která je situována přibližně 1 km severně od obce Malíkovice, při komunikaci II/16. Předmětné nemovité věci jsou situovány ve staré zástavbě obdobných rodinných domů (poloha nemovitých věcí je patrná ze situace širších vztahů a ortofoto mapy)

5 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 36: Rodinný dům č.p. 36 je situován jako řadový vnitřní, který je součástí pozemku čís. parcely St. 63/10, k.ú. Malíkovice. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako řadový vnitřní, je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor, zastřešení je střechou sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 1+1 bez příslušenství. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP chodba, prostor pro koupelnu, kuchyně, pokoj Půdní prostor volný půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy jsou pravděpodobně betonové bez funkční izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce nad 1.NP jsou dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s patrným poškozením, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, povrchy tvoří částečně dlažba, částečně PVC, částečně jsou povrchy podlah chybějící. Okna jsou dřevěná, u chodby osazené provizorně, u prostoru pro koupelnu jsou luxfery, ve střeše je osazeno jedno střešní okno. Vstupní dveře jsou dřevěné do ocelových zárubní, vnitřní nejsou. Vnitřní omítky jsou hladké, částečně doplněné dřevěným obkladem, v prostoru pro koupelnu chybějící, v prostoru pro kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou škrábané probarvené, v soklové části je keramický obklad. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu (v době místního šetření odpojeno a pravděpodobně nefunkční), vody a kanalizace. Rozvody vody jsou kovové, napojené na veřejný vodovodní řad. Rozvody kanalizace jsou pravděpodobně plastové, svedeny do vlastní kanalizační jímky. Vytápění a zdroj teplé vody není řešen. K datu místního šetření je rodinný dům bez vnitřního vybavení (žádné zařizovací předměty, kuchyně bez vybavení). Stáří a stavební stav: Rodinný dům byl postaven přibližně v 50. letech 20.století, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 60 let. V současné době není rodinný dům užíván. Celkový technický stav lze hodnotit jako velmi špatný, konstrukce krovu vykazuje známky značného opotřebení a je nutná jeho výměna. Vnitřní vybavení chybí. Pro užívání rodinného domu je nutné provedení rozsáhlých stavebních úprav. Další stavby a příslušenství: Součástí oceňovaného pozemku jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemku. Drobná stavba na p.p.č. St. 63/10: Jedná se o vedlejší zděnou stavbu na pozemku čís. parcely St. 63/10, stavba je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je střechou pultového tvaru s mírným sklonem. Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střešní krytina je tvořena eternitovými šablonami, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou hrubé. Dveře jsou dřevěné. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako velmi špatný. Poznámka: Drobná stavba na pozemku čís. parcely St. 63/10 není zapsána v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že stavba na pozemku čís. parcely St. 63/10 je součástí pozemku. Dále se jedná zejména o přípojky IS (elektro, voda, kanalizace), oplocení, vrata, zpevněné plochy, kanalizační jímka. Další stavba a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

6 Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely St. 63/10, k.ú. a obec Malíkovice. Pozemek je téměř obdélníkového tvaru, rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 63/10 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 36 a drobnou zděnou stavbou, nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Pozemek je napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod a elektrický proud (ke dni místního šetření odpojeno). Odkanalizování je řešeno do vlastní jímky Přístup k pozemku je po nezpevněné veřejné komunikaci (zatravněná cesta), pozemku čís. parcely 983/1 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví Obce Malíkovice. Příjezd k pozemku je značně ztížený, z důvodu úzkého profilu přístupové komunikace. Přístup a příjezd lze hodnotit jako právně bezproblémový Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 63/10, rodinného domu č.p. 36 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Malíkovice, v obci Malíkovice, okres Kladno, Středočeský kraj, je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitých věcí (viz. příloha Analýza hodnot)

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 63/10, rodinného domu č.p. 36 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Malíkovice, v obci Malíkovice, část obce Hvězda, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. července 2015 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Šedesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: Podle části C listu vlastnictví č. 18 ze dne jsou oceňované nemovité věci, tj. podíl ½ ve vlastnictví pana Novotného Antonína, omezeny následujícími omezeními: - 5x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 18. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 205/7295/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 30. července