ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5189/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/12 rodinného domu č.p. 1 na pozemku p.č. St. 89 a 1/12 pozemku p.č. St. 89 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Keblice, k.ú. Keblice Adresa nemovité věci: Keblice 1, Vlastníci stavby a Martin David, Lipová 494/12, Sezimovo Ústí, vlastnictví: podílové, pozemku: vlastnický podíl: 1 / 12 Milan David, Duchcovská 1038/5, Teplice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Miloš David, Pod Školou 249/15, Prosetice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Vítězslav David, Plzeňská 220, Jesenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Alena Gorolová, Doubravská 631/6, Trnovany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Libuše Svobodová, Keblice 1, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Pavla Zubrová, Keblice 1, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 8227/09 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti spolumajitele Počet stran: 12 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/12 rodinného domu č.p. 1 na pozemku p.č. St. 89 a 1/12 pozemku p.č. St. 89 v k.ú. Keblice, obec Keblice, okres Litoměřice na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 559, kat. úz. Keblice - kopie mapy katastrální, kat. úz. Keblice dálkový přístup - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 8227/09-12 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 8227/ ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Obec Keblice se nachází v okrese Litoměřice v Ústeckém kraji, cca 6 km jihovýchodně od Lovosic. Doprava autobusy. V obci jsou veškeré sítě a omezená občanská vybavenost. Veškerá občanská vybavenost je v Lovosicích a v Litoměřicích. Obec je vzdálena 3 km od sjezdu na dálnici D8. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 1 je situován při levé straně silnice směřující z Bohušovice nad Ohří na obec Siřejovice. Dům je samostatně stojící štítem do silnice, jednopodlažní s půdou. K domu náleží pozemek p.č. St. 89, parkování je možné na pozemku. Z IS zjištěno pouze napojení na el. rozvod, plyn odpojen. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou 2

3 Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Nemovitá věc situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. St. 89 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 1 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem I -0,04 ocenění je spoluvlastnický podíl 1/ Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 3

4 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Keblice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 262,44 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 4

5 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 1 Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 1 je situován při levé straně silnice směřující z Bohušovice nad Ohří na obec Siřejovice. Dům je samostatně stojící štítem do silnice na vlastním pozemku p.č.st. 89. Přístup do domu je přes nezpevněné dvůr. Dispozice domu, vnitřní vybavení ani stav nebylo možné vzhledem k nesoučinnosti majitele zjistit. Dům je jednopodlažní s půdou. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce smíšené. Stropy a krov je dřevěný. Střecha je sedlová krytá vlnitými deskami. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádní omítky jsou štukové. Okna a dveře jsou dřevěné. Z IS zjištěno pouze napojení na el. rozvod, plyn odpojen. Dům je špatném stavebně technickém stavu, pravděpodobně neužíván. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 90 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 654,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 5*13 = 65,00 m 2 zastřešení: 5*13/2 = 32,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 65,00 m 2 2,50 m zastřešení: 32,50 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1.NP: (5*13)*(3,20) = 208,00 m 3 zastřešení: (5*13/2)*(2,50) = 81,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 289,25 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 65,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 97,50 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,50 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 5

6 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: s = 1-0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,600 = 0,332 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 654,- Kč/m 3 * 0,332 = 549,13 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 289,25 m 3 * 549,13 Kč/m 3 * 0,950 * 1,020= ,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,94 Kč Rodinný dům č.p. 1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,94 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Rodinný dům č.p. 1 - zjištěná cena = ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. St. 89 Oceňovaný pozemek p.č. St. 89 je nepravidelného tvaru, rovinný. Na pozemku p.č. St. 89 je postaven rodinný dům č.p. 1. Zbytek pozemku je neudržovaný, zatravněný. Přístup na pozemek je zajištěn přes kovová vrátka a vrata. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 6

7 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Menší pozemek z větší části zastavěn rodinným domem, možnost parkování. I -0,10 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,900 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 0,900 * 1,020 = 0,872 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,44 0, ,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St ,00 228, ,95 Stavební pozemek - celkem 167,00 m ,95 Pozemek p.č. St výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,95 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Pozemek p.č. St zjištěná cena = 3 184,83 Kč 7

8 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 58,00 m 2 Obestavěný prostor: 289,25 m 3 Zastavěná plocha: 97,50 m 2 Plocha pozemku: 167,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej rodinného domu 3+1 na pozemku o celkové výměře 4446 m2 v obci Vrbičany. Dům je postaven do tvaru "L". Jsou zde 3 obytné místnosti, kuchyň, koupelna, sklep, vstup na půdu. Na dům navazuje hospodářské stavění, kde jsou chlívky, dílna, letní kuchyň a garáž. Možnost napojení domu na studnu (darling). K dispozici veškeré sítě, plyn, elektřina 220/380, vodovod, kanalizace a telefonní přípojka. K domu patří pole o výměře, 1595 m2 a zahrada o 2348 m2. Dům je k rekonstrukci, dle představ nového majitele. Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,25 Vrbičany koeficienty: K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. 1,07 K C Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Částečně podsklepený cihlový dům s dvorkem a zahradou. Nemovitost tvoří kuchyň, ložnice, obývací pokoj a dva menší pokoje se schodištěm do podkroví a do sklepa, koupelna se sprchovým koutem, WC, komora, chodba a zádveří. Na dvorku jsou čtyři oddělené prostory, které byly využívány jako prádelna, dína, kůlna. V podkroví je možno vybudovat další obytné místnosti. Zde je možné po úpravách řešit i samostatnou byt jednotku.dům je připojen na el. 230/400 V a veřejný vodovod, kanalizace je zde řešena vlastní čističkou. Vytápění je zde ústřední pomocí plynového kotle, který zajišťuje dostatečnou příjemnou teplotu v zimních 8

9 měsících a ohřev užitkové vody je možné využít el. bojler. Budova je v dobrém technickém stavu. Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 Terezín koeficienty: K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 185,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej domu 3+1, 110m2 v obci Vrbičany u Lovosic. Dům se nachází na pozemku o celkové výměře 353m2. Dispozice domu jsou následující. Obývací pokoj, ložnice s vlastní koupelnou, menší pokoj, kuchyň, spíž, předsíň a druhá koupelna. V půdním prostoru je možno vybudovat další podkrovní místnosti. Jsou zde plastová okna, podlahy řešeny PVC nebo dlažbou. Topí se zde plynovým kombinovaným kotlem. Dům je připojen také na kanalizaci. U domku je sklep a dílna. V obci je kulturní vyžití a dobrá občanská vybavenost. Autobusové spojení do Lovosic jezdí každou hodinu. Nájezd na D8 je 4 Km. Do Prahy cca 30 min. Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 Vrbičany koeficienty: K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 9

10 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 58,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč spoluvlastnický podíl * 1,00 / 12,00 = ,83 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. St ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena 1/ Kč slovy: Třicet sedm tisíc sedm set Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

11 Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na střední úrovni, b) parametry povyšující cenu: sjezd dálnice D8 cca 3 km, blízkost města Lovosice a okr. města Litoměřice, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, špatný stav nemovitosti, výměra pozemku Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/12 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5189/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 152/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 11

12 12