on point PRAGUE Q Prague City Report Q TENANT MIX Trh s nemovitostmi v Praze 3. čtvrtletí 2013 REAL ESTATE

Transkript

1 on point Prague City Report Q3 213 Trh s nemovitostmi v Praze 3. čtvrtletí 213 PRAGUE REAL ESTATE TENANT MIX Q3 213

2 2 On Point Prague City Report Q3 213 Economy/Investment Economy (based on IHS Global Insight) The Czech Republic s economic performance was better than expected in the second quarter, and preliminary third-quarter results indicate that the recovery is strengthening amid a rise in demand elsewhere in Europe. The outlook for household consumption is improving, as unemployment rates edge downward and consumer confidence recovers from 212 lows. Although the Czech economy emerged from recession in the second quarter after bottoming out in the first three months of 213, positive year-on-year (y/y) growth is unlikely to occur until the final quarter of the year. Given the magnitude of the first-half decline, GDP is set to drop for the second straight year in 213. The current projection for full-year 213 GDP declined to -1.%. Recent data indicates that net exports will be the key driver of second-half growth. Both industrial production and exports increased in year-on-year (y/y) terms during July August, after declines in the first half of 213. The recent jump in new industrial orders has also been encouraging, which surged to a 13-month high in August thanks largely to rising export orders. Any increase in domestic demand will be more modest due to the government s continued fiscal austerity measures that were introduced at the start of 213. A stronger recovery for the Czech economy is though unlikely before 214, but even then, a return to growth may be hindered by the ongoing Eurozone debt crisis. Investment Climate Along with many other European markets, the commercial real estate investment market in the Czech Republic continued its strong performance in to Q The total investment volume for first nine months of 213 reached 96m, which represents a growth of 13% compared to the same period of 212. The total investment volume recorded in Q3 reached approximately 553m compared with 161m transacted Q3 last year. The largest transaction of this quarter was the sale of The Park from Aberdeen to American private equity firm Starwood Capital for approximately 3m, which represents the largest single asset transaction in the Czech office sector ever. This was complemented by another large transaction, the takeover of the assets owned by the Endurance Fund, by the largest domestic investor, CPI. Another record breaking transaction was the sale of Pařížská 26 by FIM Group to Česká Pojištovna a.s. The transaction recorded the highest capital value per square metre ever achieved in an arm s length transaction in the Czech Republic. Following the trend from the past six months, this quarter recorded an increasing amount of activity by domestic capital. Together with the above mentioned transaction, the acquisition of the Lindab unit at Karlovarská Business Park (ca. 9m) and the acquisition of Segro Tulipan Park Ostrava (ca. 11m) shows not only the increasing appetite of domestic investors, but also increasing appetite for industrial and logistics assets. Together there were four industrial transactions recorded in Q3, totalling 46m. The office sector remained the most traded sector volume-wise recording 462m, mainly consisting of the aforementioned transactions along with a series of smaller transactions. It appears there is a strong and increasingly growing interest in larger portfolio and platform acquisitions. A frequent theme explored with incoming investors to the Czech Republic recently, was the restriction of investing in to real estate caused by limited transaction volume, in comparison to a new pool of investors looking for lot sizes above 5m and up to 15m. This new wave of predominantly Anglo-Saxon and Sovereign Capital will further increase liquidity in the market in the higher lot size segment. We believe the market will trade more than 1.2bln in Czech Republic in 213 with a positive outlook to year 214 as well. Prime Yields Sector Sektor Offices Kanceláře Shopping Centres Nákupní centra High Street Nákupní třídy Warehouses Sklady Yield (%) Výnos (%) Výnosy z nejlepších nemovitostí Changes on previous quarter Změna oproti předchozímu čtvrtletí

3 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 211 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 212 Q1 213 Q2 213 Q3 213 On Point Prague City Report Q Ekonomika/Investice Ekonomika (na základě IHS Global Insight) Výkonnost české ekonomiky byla ve 2. čtvrtletí lepší než se očekávalo a předběžné výsledky za 3. čtvrtletí naznačují, že k jejímu oživení dochází díky nárůstu poptávky napříč Evropou. S tím jak bude klesat míra nezaměstnanosti a růst důvěra spotřebitelů, která dosáhla minima v roce 212, bude růst i spotřeba domácností. Česká ekonomika ve 2. čtvrtletí vybředla z recese poté, co dosáhla v prvních třech měsících roku 213 svého dna. Kladný meziroční růst však nelze očekávat dříve než v posledním čtvrtletí letošního roku. Vzhledem k velkému poklesu HDP je zřejmé, že zaznamenáme druhý roční pokles domácího produktu v řadě. Současná předpověď očekává pokles HDP v roce 213 o 1 %. Poslední data naznačují, že export bude klíčovým faktorem růstu ve druhém pololetí. Po poklesu v prvním pololetí zaznamenala jak průmyslová výroba, tak i vývoz v průběhu července až srpna meziroční nárůst. Slibný je rovněž vzestup průmyslových zakázek, které v srpnu díky navýšení exportu zaznamenaly prudký nárůst na 13-ti měsíční maximum. Jakékoli oživení domácí poptávky bude mírné vzhledem k závazku české vlády k rozpočtové odpovědnosti, která byla deklarována počátkem roku 213. Silnější oživení české ekonomiky proto není pravděpodobné dříve než v roce 214, ale i pak může být potenciální nárůst bržděn pokračující evropskou dluhovou krizí. Trh realitních investic Obdobně jako jiné evropské trhy, také trh realitních investic v České republice pokračuje v dobrých výsledcích i ve 3. čtvrtletí 213. V prvních devíti měsících roku 213 dosáhl celkový objem investic 96 milionů eur, což představuje meziroční nárůst o 13 %. Celkový objem investic dosáhl ve 3. čtvrtletí přibližně 553 milionů eur ve srovnání se 161 miliony eur ve stejném období loňského roku. Největší transakci tohoto čtvrtletí uskutečnila společnost Aberdeen, která prodala The Park americké investiční skupině Starwood Capital za přibližně 3 milionů eur, což představuje vůbec největší investici v rámci jednoho kancelářského projektu v ČR. Tento prodej dále doplnila rozsáhlá transakce převzetí aktiv společnosti Endurance Fund největším domácím investorem CPI. investiční obchod zaznamenal nejvyšší cenu na metr čtvereční, která kdy byla v České republice u tržních transakcí dosažena. V návaznosti na trend prvních šesti měsíců roku 213 jsme i ve 3. čtvrtletí zaznamenali rostoucí aktivitu domácího kapitálu. Spolu s již zmíněnými transakcemi se také uskutečnila akvizice haly Lindab v projektu Karlovarská Business Park (v ceně cca 9 milionů eur) a akvizice Segro Tulipan Park Ostrava (cca 11 milionů eur), které mimo jiné ukazují na rostoucí investiční apetit a zvyšující se zájem o průmyslové a logistické objekty. Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali celkem čtyři prodeje průmyslových nemovitostí o celkovém objemu 46 milionů eur. Kancelářský trh s objemem investic dosahujících 462 milionů eur zůstává i nadále nejaktivnějším sektorem. Tvořily jej již zmíněné obchody doprovázené několika menšími akvizicemi. V České republice registrujeme stále sílící zájem o nákupy větších portfolií a celých investičních platforem. Častým tématem, které zajímá přicházející investory, jsou restrikce způsobené omezeným objemem realitních investic v našem prostředí. Tento typ investorů se zajímá o obchody v rozmezí 5 až 15 milionů eur. Tato nová vlna převážně anglosaského kapitálu a kapitálu suverénních fondů zvyšuje likviditu na trhu transakcí s vyšším investičním objemem. Očekáváme, že celkový objem obchodů v České republice by v průběhu roku 213 mohl přesáhnout 1,2 miliardy eur. Výhled na rok 214 zůstává rovněž velice pozitivní. Czech Investment Volumes (in mil EUR) Objem investic v ČR (v mil EUR) Další rekordní transakcí byl prodej budovy Pařížská 26, kterou koupila Česká Pojišťovna od společnosti FIM Group. Tento

4 4 On Point Prague City Report Q3 213 Office Supply In Q3 213, BB Centrum G with 5,453 m 2 of leasable area was added to the market. Altogether, approximately 88, m 2 should be completed in 213, which represents a ca. 1% decrease in comparison to last year s volume and a 44% decrease to the 1 year average. The majority of new office space in Q4 213 will be delivered to Prague 1 (71% of the estimated supply), followed by Prague 8 (remaining 29%). Currently, there are ca. 311, m 2 of offices under construction which are to be delivered over the next three years ( ). Out of this number, ca. 94% is in newly built office schemes with the remaining 6% in quality refurbishments which are being built mainly in Prague s city centre. Total Stock Celkový objem kancelářských ploch Q3 213 m2 thousands/tisíce m2 Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum, October / říjen 213 Demand In Q3 213, gross take-up reached 52,65 m 2 which represents a 29% decrease in comparison to last quarter s volume and is in line with the weaker third quarter results in general. In Q3, ca. 38.2% of all deals were renegotiations of contracts. In comparison to last quarter s volume, we have recorded a significant decline in the share of renegotiations at ca. 9.4 percentage points. Net take-up in Q3 amounted to 32,21 m 2. New leases were strongest in Prague 1 (25.1% of the net take-up in Prague) and Prague 5 (13.9%). Vacancy As predicted, the vacancy rate remained relatively stable and we do not expect any major changes by the end of this year. In the third quarter of 213, it increased by only 14 bps to its current 12.94%. In Q3, the lowest vacancy rate was recorded in Prague 1 (5.7%), followed by Prague 4 (6.3%) and Prague 5 (8.9%). The largest share of available office space is, for a long period, located in Prague 9 (3.9%) and Prague 7 (25.1%). Rents After four consecutive years of stable prime headline rents, a slight drop in their achievable levels has been observed. The prime headline rents in the city centre are, due to strong competition, currently oscillating in the range of m 2 /month. Inner city rents remained stable: Pankrác (Prague 4) at m 2 /month and Smíchov (Prague 5) and Karlín Florenc (Prague 8) at m 2 /month. Rents in the Outer City are at m²/month. Gross Take-Up Hrubý objem pronájmů Q1-Q3 213 m2 thousands / tisíce m2 Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum, October / říjen 213 Net Absorption In Q3, net absorption recorded a negative figure reaching -176 m 2. Despite the negative results from Q1 and Q3 213, we expect that the overall absorption for 213 should reach ca. 4, 5, m 2. New supply will rely mainly on existing tenants which have been occupying their current premises for five or more years. Forecast Compared to our H1 predictions, we have revised our forecast and currently estimate that the vacancy rate should significantly increase throughout 214. This would be predominantly caused by new speculative developments which will be occupied mainly by existing occupiers upgrading from older or lower quality schemes. The vacancy rates of A class buildings and B class office schemes will spread further. As net take-up is dominated by relocations and tenants are becoming more and more interested in modern office projects, the vacancy rate in lower quality buildings will swiftly increase. Its actual level will also be influenced by economic development in the Eurozone as well as by the results of the elections in the Czech Republic.

5 On Point Prague City Report Q Kanceláře Objem ploch a nová nabídka Ve 3. čtvrtletí bylo dokončeno BB Centrum G o pronajímatelné ploše m 2. V roce 213 by mělo být celkově dokončeno přibližně 88 m 2, což představuje cca. 1% pokles ve srovnání s loňským objemem a 44% pokles oproti 1-ti letému průměru. V posledním čtvrtletí roku 213 bude většina kanceláří realizována v Praze 1 (71 % z celkového objemu očekávané nabídky) a Praze 8 (29 %). V současné době je ve výstavbě přibližně 311 m 2 kanceláří, které by měly být dokončeny v průběhu posledního čtvrtletí 213 a v následujících dvou letech. Z jejich celkového objemu tvoří cca 94 % nové kancelářské projekty, zbývajících 6 % představují kvalitní rekonstrukce, které jsou realizovány zejména v centru Prahy. Vacancy and Prime Rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory Q3 213 Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory /m2 Vacancy rate / Míra neobsazenosti Poptávka Ve 3. čtvrtletí 213 dosáhl celkový objem pronájmů m 2, což představuje 29% pokles oproti minulému čtvrtletí a je v souladu s obecně slabšími výsledky třetích čtvrtletí. Ve 3. čtvrtletí dosahoval podíl renegociací přibližně 38,2 % ze všech uzavřených transakcí. Ve srovnání s minulým čtvrtletím jsme tak zaznamenali značný pokles podílu renegociací, a to o 9,4 procentních bodů. Čistý objem pronájmů dosáhl ve 3. čtvrtletí celkem m 2. Nejvíce nových smluv bylo uzavřeno v Praze 1 (25,1 % z celkového čistého objemu pronájmů) a Praze 5 (13,9 %). Neobsazenost Jak jsme předpokládali, míra neobsazenosti zůstala relativně stabilní a ani do konce roku neočekáváme žádné velké výkyvy. Ve 3. čtvrtletí narostla míra neobsazenosti o pouhých 14 bazických bodů na současných 12,94 %. Nejnižší míra neobsazenosti byla 14% 12% 1% 6% 4% 2% % zaznamenána tradičně na Praze 1 (5,7 %), Praze 4 (6,3 %) a Praze 5 (8,9 %). Největší podíl volných kancelářských ploch zůstává dlouhodobě na Praze 9 (3,9 %) a Praze 7 (25,1 %). Cena pronájmů Po 4 letech stabilní úrovně nejvyššího dosahovaného nájemného jsme zaznamenali jeho mírný pokles. I díky silné konkurenci se nyní nejvyšší dosahované nájemné v centru města pohybuje v rozmezí 19-2,5 /m 2 /měsíc. Ve vnitřním městě zůstavají nájmy stabilní: na Pankráci (Praha 4) na úrovni /m 2 /měsíc, na Smíchově (Praha 5) a v Karlíně-Florenci (Praha 8) na úrovni /m 2 /měsíc. Ve vnějším městě nájmy dosahují 13-14,5 /m 2 /měsíc. Čistá absorpce ploch Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali negativní výsledek čisté absorpce ploch, která dosáhla -176 m 2. I přes negativní výsledek z 1. a 3. čtvrtletí 213 očekáváme, že by měla celková absporpce za rok 213 dosáhnout 4 5 m 2. Nové projekty přicházející na trh pak budou spoléhat zejména na existující nájemce, kteří si pronajímají stejné kancelářské prostory již pět a více let. Vacancy Forecast 2% 15% 1% 5% Předpověď vývoje neobsazenosti Vacancy/Neobsazenost Optimistic forecast/optimistická předpověď Pesimistic forecast/pesimistická předpověď Předpověď Oproti minulému pololetí jsme přehodnotili naši předpověď a přepokládáme, že míra neobsazenosti v průběhu roku 214 vzroste výraznějším tempem. To bude převážně způsobeno spekulativními projekty, do kterých se budou přesouvat zejména stávající nájemci ze starších či méně kvalitních projektů. Rozdíl mezi mírou neobsazenosti budov třídy A a B se bude stále zvětšovat. Jelikož je čistá poptávka tvořena zejména relokacemi a nájemci se stále více zajímají o moderní kancelářské projekty, můžeme očekávat, že míra neobsazenosti méně kvalitních projektů rychle vzroste. Její skutečná výše však bude ovlivněna rovněž vývojem ekonomiky v Eurozoně a výsledky voleb v České republice.

6 6 On Point Prague City Report Q3 213 Retail Supply In Q3 213, two extensions of existing shopping centres, with a total of approximately 9, m 2 of leasable area, were delivered to the Czech retail market. The remodelling of the successful Avion Shopping Park Ostrava shopping centre with an extension of ca. 3, m 2 has been completed and the extension of Centro Zlín, with appromimately 6, m 2, has been opened. On top of this, JTH Group opened three small retail parks in Dobříš, Čelákovice and Třemošná. Existing Shopping Centre Stock per Capita City Level Hustota nákupních center v m 2 na tisíc obyvatel v městech ČR Jihlava Děčín Teplice Karlovy Vary Opava Karviná Most Kladno Zlín Havířov Pardubice Hradec Králové České Budějovice Ústí nad Labem Olomouc Liberec Plzeň Ostrava Brno Praha Existing Under construction Currently, there are more than 256, m 2 of new retail schemes under construction, predominantly in shopping centres. The largest portion of space is being prepared in the Ústecký region (26% of total space under construction), Olomouc region (21%) and Prague (19%). In the last quarter of 213, approximately 14, m 2 of new shopping centres, 2,5 m 2 in retail parks and 9,5 m 2 in reconstructed department stores should be delivered to the Czech retail market. The major schemes to be completed in the remainder of 213 are: Galerie Šantovka in Olomouc (46, m 2 ), OC Fontána in Teplice (18, m 2 ) and OC Krakov in Prague 8 (13,8 m 2 ). Prague s city centre is going through a facelift due to several refurbishments taking place along high street Na Příkopě and 28.října. In Q4 213, the refurbishment of the former ČSOB building at Na Příkopě 14 is expected to be completed. As the city centre is perceived by retailers as an attractive location, several new projects are planned along Na Příkopě. CPI is weighing up several scenarios of how best use the former Unicredit bank head office and Ballymore is planing to build The Cross to substitute the lack of high street retail space between Na Příkopě and Václavské Náměstí. New fascias have appeared on the high street in the second half of 213 including the well-known Deichmann or, new comers such as Harmont & Blaine with their recently opened flagship store on 28 Rijna. On top of this, Tommy Hilfiger is about to open its store on Na Příkopě. Demand The Czech Republic is still the 2 nd most sought after market in CEE after Poland with a retail demand that remains volatile. Retailers are focussed primarily on Prague s high street and the best performing shopping centres with a proven track record. However, the openings of a few shopping centres outside Prague have presented an opportunity for some of the established retailers to either further grow or, optimise their networks. To strengthen their image, both new market entries and retailers operating in the country are keen to secure high street locations. Franchising remains the preferred business model for new market entries and applies mostly to brands operating smaller concepts. It is an attractive option for Czech entrepreneurs with the initial investment being lower and for the brand, is a solution to enter a new market with reduced risk and lower cost. Shopping centres continue to refresh their tenant mixes with the opening of Samsung, Paul Bakery and La Martina in Novy Smichov, whilst Palladium brought in new labels such as Wojas (their first store in the Czech Republic), Alain Delon, Samsung and La Martina. Otherwise, well established retailers such as H&M, C&A, Reserved with their other concepts House, Cropp Town, Mohito and Sinsay have actively opened stores outside of Prague as well as CCC Shoes, Deichmann and Lindex. Rents Prime shopping centre rents in Prague remain at a level of 95 m 2 / month (for a 1 m 2 unit). Prime High street rents in Prague are stable at a level of 18 m 2 / month. However, demand levels, combined with an undersupply of suitable space, are in favour of a rental increase.

7 On Point Prague City Report Q Maloobchod Nabídka Ve 3. čtvrtletí byla v České republice rozšířena dvě nákupní centra o celkovou pronajímatelnou plochu cca 9 m 2. Byla dokončena rekonstrukce části úspěšného nákupního centra Avion Shopping Park Ostrava, která přinesla rozšíření o 3 m 2 a Centrum Zlín bylo rozšířeno o přibližně 6 m 2. JTH Group navíc otevřelo tři menší retail parky v Dobříši, Čelákovicích a Třemošné. Selection of New Market Entries in Prague in 213 Výběr značek, které vstoupily na pražský trh v roce 213 Shopping Centre Centrum Černý Most Centrum Chodov Palladium Nový Smíchov Myslbek High Street Retailers Smyk, Rindo Squid Kids, Minelli, Aeronautica Militare, Sinsay, Rancheros, Grycan, Timberland, Michael Kors, SeptWolves, Fjall Raven, Peak Performance, Wojas, Alain Delon, La Martina, Bobbi Brown, La Martina, H&M Home, List, Retailers 28. října Harmont & Blaine, Staroměstské náměstí Bell & Ross, Pal Zileri, Široká Just Cavalli, Pařížská Zenith, V současné době je ve výstavbě více než 256 m 2 nových maloobchodních projektů s převahou nákupních center. Největší část maloobchodních prostor se připravuje v Ústeckém kraji (26 % z celkové maloobchodní výstavby), v Olomouckém kraji (21 %) a v Praze (19 %). V posledním čtvrtletí 213 by mělo být dokončeno přibližně 14 m 2 nových nákupních center, 2 5 m 2 retail parků a 9 5 m 2 ve zrekonstruovaných obchodních domech. Mezi největší projekty, které by měly být dokončeny v posledním čtvrtletí 213, patří: Galerie Šantovka v Olomouci (46 m 2 ), OC Fontána v Teplicích (18 m 2 ) a OC Krakov v Praze 8 (13 8 m 2 ). Centrum Prahy rovněž prochází změnami, a to díky několika rekonstrukcím na obchodních třídách Na Příkopě a 28. října. V posledním čtvrtletí 213 očekáváme dokončení rekonstrukce objektu bývalé ČSOB Na Příkopě 14. Jelikož je centrum města považováno za atraktivní maloobchodní lokalitu, je zde plánováno několik nových projektů v oblasti ulice Na Příkopě. CPI zvažuje možnosti, jak nejlépe využít bývalou centrálu Unicredit banky a Ballymore plánuje stavbu projektu The Cross, která by měla nahradit nedostatek maloobchodních prostor mezi obchodními ulicemi Na Příkopě a Václavským náměstím. Ve druhé polovině 213 se na obchodní ulici objevily nové značky jako například zavedený Deichmann či nově příchozí Harmont & Blaine, který otevřel svou vlajkovou prodejnu na ulici 28. října. Na Příkopě navíc chystá otevření nové prodejny Tommy Hilfiger. Poptávka Ačkoli Česká republika zůstává druhým nejvyhledávanějším trhem ve Střední Evropě hned po Polsku, maloobchodní poptávka je zde i nadále nestálá. Obchodníci se zaměřují především na pražské obchodní ulice a přední nákupní centra s ověřenými výsledky. Novou příležitost pro optimalizaci či rozšíření sítě prodejen zavedených značek představuje rovněž několik nově otevřených mimopražských nákupních center. Nově příchozí i obchodníci, kteří již na českém trhu působí, využívají k posílení své image lokalitu obchodních ulic. U nově příchozích obchodníků zůstává upřednostňovaným obchodním modelem franšízing, který je vhodný zejména pro značky, které provozují menší koncepty. Jedná se o atraktivní příležitost jak pro české podnikatele z důvodu nízké počáteční investice, tak pro značky, které mohou vstoupit na trh s nízkým rizikem a náklady. Nákupní centra pokračují v oživování portfolia svých nájemců. Zatímco v nákupním centru Nový Smíchov byly nově otevřeny prodejny Samsung, Paul Bakery a La Martina, Palladium představilo Samsung, La Martina či nové značky jako například Alain Delon a Wojas, které zde otevřely svou první prodejnu v České republice. Zavedené značky H&M, C&A, Reserved i nové koncepty House, Cropp Town, Mohito a Sinsay otevíraly nové prodejny mimo Prahu, obdobně jako obuv CCC, Deichmann and Lindex. Nájemné Nájemné v nejlepších nákupních centrech v Praze zůstává na úrovni 95 /m 2 /měsíc (za 1 m 2 jednotku). U prvotřídních obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na úrovni 18 /m 2 /měsíc. Úroveň poptávky v kombinaci s omezenou nabídkou by však mohla vést k nárůstu nájemného.

8 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 211 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 212 Q1 213 Q2 213 Q On Point Prague City Report Q3 213 Industrial Supply At the end of Q3 213, the total modern A-class industrial stock (owned by developers and investors) in the Czech Republic stood at 4,421, m 2. Approximately 1,749, m 2 of the total is situated in Greater Prague, the Brno region has 728, m 2 and the Pilsen region has 62, m 2 of A-class industrial space to let. All three above mentioned regions account for 7% of the total country stock. During the course of Q3 213, there were 13 new buildings supplied to the market with a total area of 129, m 2. About one third of the new completions were delivered in the Greater Prague region. Since the beginning of 213, new supply in the country has amounted to 232, m 2, which represents an increase of 35% y-o-y. An additional 153, m 2 of space was under construction at the end of Q3 213, out of which cca. 1, m 2 will be completed by the year end. The current pipeline under constuction is 3% lower than in Q Approximately 9% of the space is being built for a specific tenant. The largest new commencement is a 22,5 m 2 building in Prologis Park Prague D1 West. The biggest share of the pipeline will be delivered in the Brno, Greater Prague and Ústí nad Labem regions. For year end 213, we estimate the completion levels will surpass 33, m 2 which will be the highest supply since 29. Czech Industrial Supply and Vacancy Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR and Olomouc regions. The lowest vacancy rates of below 5% are in the Hradec Králové, Liberec and Ústí nad Labem regions. Demand During Q3 213, both gross and net take-up remained strong, reaching one of the best results in the last three years. Gross takeup which amounted to 272, m 2 increased by 9% q-o-q and 17% y-o-y. Nearly half of all gross take-up was concluded in Greater Prague. Net take-up reached 181, m 2, increasing 24% q-o-q and 9% y-o-y. The largest new deals included; 17,4 m 2 by Amazon in Panattoni Park Prague Airport, Mountfield preletting nearly 15, m 2 of distribution space in PointPark Prague D1 and Johnson Controls with over 12, m 2 of BTS production area in CTPark Bor. Take-up by Type of Deal Realizovaná poptávka podle typu transakce New Completions Vacancy Rate Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, October / říjen 213 In Q3 213, the vacancy rate in the Czech Republic slightly decreased to 8.5%, reaching almost the same level as the previous quarter and increasing by 62 bps y-o-y. In Greater Prague, the vacancy rate dropped quarterly by 47 bps to 9.9%. Year on year, it rose by 117 bps. The highest vacancy rates of above 1% are currently registered in the Vysočina, Central Bohemia, Pardubice 2% 1 16% 14% 12% 1% 6% 4% 2% % Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, October / říjen 213 The highest share of new transactions (41%), once again belonged to the manufacturing sector. Almost two thirds of that space was leased by tenants from the automotive sector. 3PL operators ranked second with a 33% share. The remainder of the newly let area was leased by distribution companies. Rents After a slight decrease at the beginning of the year, prime headline rents in Prague remained stable in Q3 213 at m 2 / month. Prime rents in the Brno region are currently at m 2 / month. Built to suit developments can still achieve higher rents than those quoted if situated in locations with limited competition. New Lease / Nová smlouva Expansion / Expanze Prelease / Předpronájem Renegotiation / Renegociace

9 On Point Prague City Report Q Průmysl a logistika Nabídka Na konci 3. čtvrtletí bylo v České republice celkem m 2 moderních skladových a průmyslových ploch postavených za účelem pronájmu. Z toho se v Praze nachází m 2 ploch, v Brně a okolí 728 m 2 a v Plzeňském kraji 62 m 2. Tyto tři regiony tvoří 7 % celorepublikové nabídky. V průběhu 3. čtvrtletí bylo v České republice dokončeno 13 nových hal s celkovou plochou 129 m 2. Přibližně jedna třetina této plochy byla postavena v Praze a okolí. Od začátku roku 213 dosáhl celkový objem nové nabídky 232 m 2, což představuje ve srovnání s loňským rokem 35% nárůst. Czech Industrial Supply by Region Objem průmyslových ploch podle krajů 7% 4% 14% 3% 16% Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, October / říjen 213 Dalších 153 m 2 je v současné době ve výstavbě a z toho přibližně 1 m 2 by mělo být dokončeno ještě letos. Proti minulému čtvrtletí se celkový objem výstavby snížil o 3 %. Zhruba 9 % všech ploch ve výstavbě se staví pro předem zajištěného nájemce. Největším novým projektem, který se začal stavět v uplynulém čtvrtletí, je budova o velikosti 22 5 m 2 v Prologis Parku Prague D1 West. Nejvíce se momentálně staví na Brněnsku, v Praze a okolí a v Ústeckém kraji. Očekáváme, že celková letošní nabídka nových skladů a průmyslových ploch přesáhne 33 m 2, což by bylo nejvíce od roku 29. 4% Greater Prague South Moravia region Plzeň region Moravia-Silesia region Central Bohemia region Usti nad Labem region Liberec region Pardubice region Olomouc Region Vysocina region Hradec Králové region Zlín region South Bohemia region Ve třetím čtvrtletí roku 213 míra neobsazenosti v České republice mírně poklesla na 8,5 % a dosáhla tak téměř stejnou hodnotu jako v minulém čtvrtletí. Meziročně vzrostla o 62 bazických bodů. V Praze a okolí se míra neobsazenosti snížila o 47 bazických bodů na 9,9 %. Proti minulému roku vzrostla o 117 bazických bodů. Nejvyšší neobsazenost, nad 1 %, je v současné době na Vysočině, ve Stredočeském, Pardubickém a Olomouckém kraji. Nejnižší míru neobsazenosti, pod 5 %, mají na Královehradecku, Liberecku a v Ústeckém kraji. Poptávka Za 3. čtvrtletí 213 dosáhla jak hrubá, tak čistá realizovaná poptávka jeden z nejlepších výsledků za poslední tři roky. Celkově bylo pronajato 2729 m 2 průmyslových ploch. To je o 9 % více než ve 2. čtvrtletí 213 a o 17 % více proti stejnému období minulého roku. Téměř polovina těchto transakcí se uskutečnila v Praze a okolí. Čistá realizovaná poptávka dosáhla 181 m 2 a v porovnání s předchozím kvartálem a rokem zaznamenala nárůst o 24 %, resp. 9 %. K největším novým transakcím patří 17 4 m 2 pro Amazon v Panattoni Parku Prague Airport, dále předpronájem 15 m 2 distribučních ploch pro Mountfield v PointParku Prague D1 a předpronájem více než 12 m 2 výrobních prostor na míru pro Johnson Controls v CTParku v Boru. Nejvíce nově pronajatých ploch (41 %) stejně jako v předchozím období obsadily výrobní společnosti, z toho téměř dvě třetiny tvořili dodavatelé pro automobilový průmysl. Logistické firmy (3PL) se umístily na druhé příčce s 33 %. Zbylý podíl čisté poptávky si pronajaly distribuční a maloobchodní společnosti. Prime Rent and Mid-Point Yield Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů Q3 213 Prime Annual Rent/Roční nejvyšší nominální nájemné Mid-Point Yield/ Střední hodnota výnosu Nájemné Po mírném poklesu nájemného, ke kterému došlo začátkem letošního roku, zůstalo v průběhu 3. čtvrtletí 213 nominální nájemné v Praze na 3,8 4,25 m 2 /měsíc a v Brně na 4, 4,25 m 2 /měsíc. Za vyšší nájmy se mohou pronajímat projekty stavěné na míru v lokalitách, kde je nižší konkurence. 9% 9% 9%

10 27/1 27/6 27/11 28/4 28/9 29/2 29/7 29/12 21/5 21/1 211/3 211/8 212/1 212/6 212/11 213/4 213/9 1 On Point Prague City Report Q3 213 Residential Supply In H1 213, only 1,224 apartments in 27 projects were commenced in Prague, which represents approximately the same result as last year. The trend of subdued new development therefore continues. From a location perspective, the strongest supply was recorded in Prague 1, Prague 5 and Prague 9. These 3 markets have recorded more than a 75% share of the total volume of commenced units. Currently, there are more than 5,4 apartments under construction in Prague, with completion expected mainly in 213 and 214. Once again Prague 9, Prague 1 and Prague 5 are dominating these statistics with almost of all apartments under construction being located in these three districts. Commenced Construction in Prague Zahájená výstavba bytů v Praze Record low interest rates for mortgages throughout 212 and 213 were mirrored by increasing sales on the residential market. In total, 2,55 units were sold in new apartment buildings and villa houses in the first half of 213. The H1 result more than 55% of last year s total sales. The largest number of sold units in H1 213 came from small 1+kk up to 2+kk apartments with a 56% share of sales. Volume of Granted Mortgages (in ths CZK) Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (v tis. Kč) 2 1 In H1 213, we have recorded the completion of 1,655 units in apartment buildings and villa houses in Prague. Compared to the previous year, this is an increase of 1%. This completion activity follows a slightly stronger trend of commencements in 211 and 212. In 213, we expect over 4, apartments to be completed. Sales and Loan market In Q1-Q3 213, the mortgage market continued to strengthen. According to Fincentrum Hypoindex, a total of ca. CZK billion of mortgages has been granted to households in the first nine months. Compared to 212, this represents an almost 31% increase. Moreover, it is a slightly higher figure than the record result from F Completed apartments / Dokončené byty Commenced apartments / Zahájené byty Source/Zdroj: Fincentrum Hypoindex, October / říjen 213 The majority of apartments were sold in relatively cheap projects located mainly on the outskirts of Prague such as Zličín (Prague 5), Horní Měcholupy (Prague 1), Stodůlky (Prague 5), Vysočany (Prague 9) and Kyje (Prague 9). The dominance of these locations has been apparent for the past few quarters and is driven by the current major development spots of the largest local developers. Price levels In mid-213, the average price of available apartments in new apartment buildings and villa houses developments in Prague was at ca. CZK 51,45 per m 2 (excl. VAT) which represents a 3.2% increase in comparison to the 212 year-end result. The average price of sold apartments in new projects remained slightly lower, reaching ca. CZK 45, per m 2 of inner area (excl. VAT). This is caused by changes of the available supply, its structure and significant differences in the pace of sales with regard to various price levels.

11 do roku 29 / till a dále / 215 and later On Point Prague City Report Q Rezidenční trh Nabídka V 1. pololetí 213 bylo v Praze zahájeno pouhých bytových jednotek v rámci 27 projektů, což představuje obdobný výsledek jako minulý rok. Trend utlumené výstavby tak pokračuje. Z pohledu lokality byla většina zahájených bytů zaznamenána v Praze 1, Praze 5 a Praze 9. Tyto tři lokality se na celkovém objemu zahájené výstavby podílely více jak 75 %. V současné době je v Praze ve výstavbě více jak 5 4 bytových jednotek, jejichž dokončení je očekáváno zejméno v letech 213 a 214. Praha 9, Praha 1 a Praha 5 opět dominují těmto statistikám, jelikož téměř 8 % ze všech bytových jednotek, které jsou ve výstavbě, je lokalizováno právě v těchto distriktech. Volume of Sold Apartments Objem prodaných bytů 9% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 31 % a navíc jde o mírně lepší výsledek, než jaký byl zaznamenán v prvních devíti měsících rekordního roku 27. Rekordně nízké hypoteční úroky v letech 212 a 213 se odrazily ve zvýšení prodeje nových bytů. Celkově bylo v průběhu 1. pololetí prodáno v bytových domech a viladomech bytových jednotek. Výsledek 1. Pololetí 213 tak představuje více jak 55% podíl celkových objem loňských prodejů. Nejvíce bytových jednotek bylo prodáno v rámci menších 1+kk až 2+kk bytů, jejíž podíl na celkovém prodeji dosáhl 56 %. Volume of Sold Apartments Objem prodaných bytů Volné byty dokončené v daném období / Available units completed in given period Podíl volných bytů z počtu dokončených v daném období / Share of available units of total completed in given period V 1. pololetí 213 bylo v Praze dokončeno přibližně bytových jednotek v rámci bytových domů a viladomů. Toto číslo představuje 1% nárůst ve srovnání s loňským rokem. Počet dokončených bytů odráží silnější zahájenou výstavbu v letech 211 a 212. V roce 213 očekáváme dokončení více jak 4 bytů. Prodeje a hypoteční trh Hypoteční trh během prvních třech čtvrtletí roku 213 nadále posiloval. Podle Fincentrum Hypoindex dosáhl celkový objem nových poskytnutých hypoték v prvních devíti měsících roku 213 výše 115,1 miliard Kč. To představuje meziroční nárůst o téměř Většina prodaných bytů se nacházela v relativně levných projektech umístěných především na okraji Prahy, v lokalitách jakými jsou Zličín (Praha 5), Horní Měcholupy (Praha 1), Stodůlky (Praha 5), Vysočany (Praha 9) a Kyje (Praha 9). Dominance těchto lokalit je patrná v posledních několika čtvrtletích a je dána umístěním současných významných rozvojových oblastí vlastněných největšími tuzemskými developery. Ceny V polovině roku 213 dosahovala v Praze průměrná cena volných bytů v bytových domech a viladomech přibližně Kč/m 2 (bez DPH), což představuje nárůst o 3,2 % oproti minulému pololetí. Průměrná cena prodaných bytových jednotek v nových projektech zůstala nižší a dosahovala přibližně 45 Kč/m 2 za vnitřní podlahovou plochu (bez DPH). Rozdíl je způsoben zejména změnami v nabídce a její struktuře a rovněž rozdílným tempem prodeje projektů různé cenové úrovně.

12 12 On Point Prague City Report Q3 213 Market Practice Leasing Market Practice Lease Length Office - The average lease length is 5 years. 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year break options are becoming more common, mainly in case of renegotiations. Retail -The average lease length is 5 plus option for another 5 years. Longer leases are common for big size retailers. Break options are becoming more common especially in the secondary locations. Industrial - The average lease length is 5 years. Manufacturing tenants are usually requested to sign longer leases, due to the amount of investment required e.g. 7 years, usually up to 15 years. Common is 3 year break options for 5 year leases, 5 year break for 1 year leases. Payment Terms Rents are predominantly denominated in euro. CZK rents are available for some properties owned by local investors. Rents are paid quarterly in advance. Rental Deposit Indexation is annually in line with European CPI. In case contractual rent in CZK, landlords prefer to use Czech CPI. (office) It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee equal to 3 months rent. (office and industrial) The deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) Other Charges Other charges consist of service and energy charges. Utilities and direct consumption are paid separately. (offices and industrial) Other charges consist of service charges and marketing costs (retail) Service charges are carried out on fixed price or open book policy (industrial) Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions. Obvyklé nájemní podmínky Doba nájmu Kanceláře: Průměrná délka nájmu je 5 let. V centru města je standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech, zejména v případě renegociací. Maloobchod: Průměrná délka nájmu je 5 let s možností prodloužení o dalších 5 let. Dlouhodobější pronájmy jsou časté u větších jednotek. Standardem se stává možnost přerušení nájmu, a to zejména v sekundárních lokalitách. Průmyslové nemovitosti: Průměrná délka nájmu je 5 let. U výrobních společností jsou kvůli vyšším nákladům vyžadovány delší smlouvy, a to od 7 do 15 let. Standardem je možnost přerušení nájmu po 3 letech u 5 letých smluv a po 5 letech u 1 letých smluv. Platební podmínky Nájmy jsou převážně požadovány v eurech. Nájmy v Kč jsou požadovány u některých nemovitostí, které mají českého vlastníka. Nájmy se platí zálohově na čtvrtletní bázi. Záloha na nájemné Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (HCPI). U nájmů v Kč pronajímatelé upřednostňují českou míru inflace. (kanceláře) Poměrně běžná je záloha či bankovní garance ve výši 3 měsíčních nájmů. (kanceláře a průmyslové nemovitosti) Tato záloha může být rovněž ve výši 3 6 měsíčních nájmů. (maloobchod) Další poplatky Další poplatky se skládají ze servisních poplatků a spotřeby energií, kdy přímá spotřeba je hrazena zvlášť (kanceláře a průmyslové nemovitostí) Do poplatků mohou vstoupit rovněž náklady spojené s propagací a marketingem (maloobchod) Servisní poplatky jsou vyžadovány na fixní bázi, anebo na základě vyúčtování (průmyslové nemovitosti) Pojištění Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění Pronajímatel může nabízet další výhody. Nejčastěji se jedná o nájemní prázdniny nebo příspěvek na dovybavení interiéru.

13 Contacts : Tewfik Sabongui Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic Ondřej Novotný Head of Research Jones Lang LaSalle Czech Republic tewfik.sabongui@eu.jll.com ondrej.novotny@eu.jll.com Prague City Report Q3 213 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.