Ing.arch. Ján Kimák, kpt. Pavlíka 841/34, Svidník mobil: ,

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ: Ing.arch. Ján Kimák, kpt. Pavlíka 841/34, Svidník mobil: , DUPOS dražobná, spol. s r.o. Tomáškovičova 17, Trnava Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 25/2013 Predmet znaleckého posúdenia: Všeobecná (trhová) hodnota nehnuteľností: ROZOSTAVANÝ RODINNÝ DOM na parcele č. 403/2, POZEMKY : parcela č.403/1, 403/2, 403/3 (zastavané plochy a nádvoria) podľa listu vlastníctva č. 666 k.ú. R E P E J O V, okres Medzilaborce pre účel organizovania dobrovoľnej dražby Počet strán (z toho príloh) : 39 strán (z toho príloh: 21strán A4) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 (štyri) Vo Svidníku dňa:

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky: Stanoviť všeobecnú (trhovú) hodnotu nehnuteľností: rozostavaný rodinný dom na parcele č. 403/2 vrátane pozemkov - parcela č. 403/1, 403/2, 403/3 (zastavané plochy a nádvoria), parcela č. 404 (záhrady) podľa výpisu z listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov pre účel organizovania dobrovoľnej dražby. 1.2 Dátum vyžiadania posudku: objednávka zo dňa Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu) : Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: dátum tvaromiestneho šetrenia 1.5 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa Obstarané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov, vyhotovený Spárvou katastra Medzilaborce dňa (originál ) Kópia katastrálnej mapy, vyhotovená Správou katastra Medzilaborce dňa (originál ) Pôvodný znalecký posudok č. 50/2007, vyhotovený znalcom Ing. Kondysom, Humenné Stavebné povolenie na stavbu rodinného domu, vydané Okresným úradom - odbor ŽP Medzilaborce dňa č. 99/ (kópia) Zameranie skutkového stavu rozostavaného rodinného domu Štatistické indexy stavebných prác, vydané ŠÚ SR cenová úroveň 3. štvrťrok 2012 Fotodokumentácia exteriéru a interiéru rozostavaného rodinného domu 1.6 Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 1.7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Zo strany objednávateľa znaleckého posudku nebola vznesená žiadna osobitná požiadavka. 1.9 Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť : Organizovanie dobrovoľnej dražby Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok ,211. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: podľa listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov zo dňa : Okres Obec Katastrálne územie Medzilaborce Repejov Repejov A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parcela č. 403/1 zastavané plochy a nádvoria) 269 m2 parcela č. 403/2 zastavané plochy a nádvoria 89 m2 parcela č. 403/3 zastavané plochy a nádvoria) 53 m2 parcela č. 404 záhrady 146 m2 Stavby: Rozostavaný rodinný dom na parcele č. 403/2 B. Vlastníci: 3. Drozdová Elena, r.sikorová (nar ), Ladožská 1437/6, Košice Spoluvlastnícky podiel : 1/1 Titul nadobudnutia: Z- 210/05 osvedčenie 39d 535/2004, Dnot 222/2004 zo dňa R- 63/07 žiadosť zo dňa Poznámka: GP /07 P 22/13 oznámenie o začatí výkonu zál.práva 0292/1052/2013 v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Ústredie, Bratislava na nehnuteľnosti evidované na LV 666 zo dňa C. Ťarchy: Por.č.3 V-204/07 zo dňa , zmluva o zriadení zál.práva k nehnuteľnostiam a Mandatná zmluva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava na nehnuteľnosti evidované na LV 666, KN 403/1, 403/2, 403/3 a rozostavaný rodinný dom post. na KN 403/2 zo dňa Iné údaje: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa bez účasti vlastníka, iba za prítomnosti znalca (znalcovi boli poskytnuté kľúče od rodinného domu príbuzným - p. Drozdom, Repejov č.110). Obhliadkou bolo zistené, že rodinný dom je rozostavaný v stupni hrubej stavby a nie je napojený Strana 3

4 na žiadne inžinierske siete. V čase obhliadky stavebné práce na rodinnom dome sú prerušené. Zameranie znalcom prevedené dňa , fotodokumentácia vyhotovená dňa d) Porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : Znalcom nebola poskytnutá projektová dokumentácia overená v stavebnom konaní, preto nebolo možné porovnať skutkový stav so schválenou projektovou dokumentáciou. Skutkový stav bol zistený meraním znalca. Znalcom bolo zabezpečené stavebné povolenie, vydané Okresným úradom - odbor ŽP Medzilaborce dňa , právoplatnosť na stavebnom povolení nie je vyznačená. e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľnosti so zisteným stavom : Znalcom bol zabezpečený výpis z listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov. Rozostavaný rodinný dom je zapísaný na LV, údaje v liste vlastníctva súhlasia so zisteným stavom na tvári miesta. V kópii katastrálnej mapy je zakreslený rozostavaný rodinný dom na parcele č. 403/2, sú tu zakreslené aj parcely KN č. 403/1 403/2, 403/3 (zastavané plochy a nádvoria). Na parcele č. 403/3 stojí časť starého schátralého rod.domu, ktorý je už čiastočne zbúrany. Na LV č. 666 k.ú. Repejov sú vedené aj parcela č. 404 (záhrady), ktorá podľa objednávky zadávateľa znaleckého posudku nie je predmetom ohodnotenia. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : 1. Rozostavaný rodinný dom na parcele č. 403/2 2. Studňa 3. Plot 4. Pozemky : parcela č. 403/1 (zastavané plochy a nádvoria) parcela č. 403/2 (zastavané plochy a nádvoria) parcela č. 403/3 (zastavané plochy a nádvoria) g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Žiadne nehnuteľnosti. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rozostavaný rod.dom na parcele č. 403/2 POPIS STAVBY Rozostavaný rodinný dom je osadený na parcele č. 403/2 v k.ú. Repejov. Rodinný dom je situovaný v okrajovej juhozápadnej časti obce po ľavej (južnej) strane miestnej komunikácie, na ktorú nehnuteľnosť bezprostredne naväzuje. Rodinný dom je situovaný v prieluke rodinných domov - v lokalite, kde sú vybudované samostatne stojace rodinné domy. Rodinný dom je samostatne stojací dom nepodpivničený s jedným nadzemným podlažím - prízemím a podkrovím. Vstup do rodinného domu je situovaný z dvora - zo strany východnej. Rodinný dom je rozostavaný v etape hrubej stavby, práce na stavbe sú prerušené a tento stav trvá už cca 10 rokov. V čase ohodnotenia rodinný dom nie je napojený na žiadne inžinierske siete, plánované je iba napojenie na el.sieť, pretože okrem el.energie žiadne siete v obci vybudované nie sú. Zásobovanie vodou je plánované z vybudovanej studne (vo dvore rodinného domu), odkanalizovanie je plánované do vlastnej betónovej žumpy, obec nnie je plynofikovaná. DISPOZIČNÉ RIEŠENIE: Dom je riešený ako samostatne stojací, nepodpivničený s jedným nadzemným podlažím (prízemie) a podkrovím. Dispozičné riešenie rozostavaného rod.domu je zakreslené v prílohe znaleckého posudku podľa skutočného vyhotovenia. V prízemí je zádverie, kuchyňa, kúpeľňa, podschodiskový priestor (sklad), schodisko do podkrovia a 2 obytné izby. V podkroví je situovaná nočná časť rodinného domu, v čase obhliadky priestor nie je rozdelený priečkami, ale podľa rozvodov vody, kanalizácie a elektroinštalácie sa dá predpokladať, že tu budú riešené iba izby bez kúpeľne a WC. Všetky obytné izby v prízemí a prevažná časť izieb v podkroví je orientovaná na nepriaznivú svetovú stranu - sever. STAVEBNO-TECHNICKÝ POPIS PLÁNOVANÉHO a SKUTOČNÉHO VYHOTOVENIA : Strana 4

5 Základy betónové monolitické s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti - prevedené. Podmurovka z betónu prevedená. Murivo v prízemí (I.NP) prevedené z plynosilikátových tvárnic v kombinácii z tehlou v sklad.hr. 40 cm, všetky deliace priečky tehlové sú prevedené. V podkroví obvodové murivo prevedené z plynosilikátových tvárnic hr. 40 cm, deliace priečky neprevedené, plánované (predpoklad) tehlové. Vnútorné omietky ani v prízemí ani v podkroví neprevedené, plánované vápenné štukové. Strop nad prízemím je prevedený ako monolitická žel.betón.doska, strop nad podkrovím neprevedený, predpokladá sa využitie celého priestoru strechy (bez stropu). Krov je prevedený ako drevený - hambálkový, strešná krytina je prevedená z asfaltových lepenkových šindľov, klampiarske konštrukcie strechy prevedené, neprevedené sú žľaby a zvody, plánované sú z oceľového pozinkovaného plechu. Fasádne omietky neprevedené, plánované je prevedenie systémom BAUMIT (silikátové omietky farebne upravené). Obklad fasády - sokla neprevedený, uvažuje sa obklad doskami z umelého kameňa (alternatívne marmolit). Schody do podkrovia sú prevedené ako monolitická železobetónová doska, nášľapná vrstva neprevedená, plánovaná je z tvrdého dreva (červený smrek). Dvere neprevedené, osadené sú iba oceľ.zárubne v prízemí, plánované sú dvere dýhované, v podkroví nie sú deliace priečky teda ani dvere, predpokladajú sa dvere dýhované v oceľ.zárubni. Okná v prízemí drevené zdvojené osadené, v podkroví sú osadené strešné okná FAKRO. Podlahy obytných miestností v prízemí a podkroví neprevedené - plánované sú drevené plávajúce podlahy, podlahy ostatných miestností neprevedené, v prízemí a v podkroví plánované z keramickej dlažby. Vykurovanie neprevedené, predpokladá sa klasické v prízemí aj v podkroví vykurovacie telesá na tuhé palivo. Elektroinštalácia v prízemí prevedená, v podkroví je prevedená iba čiastočne, v prízemí plánovaná svetelná a motorická, v podkroví iba svetelná. Rozvod vody teplej a studenej v prízemí je prevedený z plastového potrubia, v podkroví nie je vývod, predpokladá sa bez rozvodu vody. Rozvody kanalizácie v prízemí prevedené z rúr PVC, v podkroví sa nepredpokladá. Inštalácia zemného plynu nie je plánovaná (obec nemá vybudovaný plynovod), v prízemí sa predpokladá napojenie kuchyne na propán-bután. Zdrojom teplej vody bude zásobníkový ohrievač elektrický v prízemí - neosadený. Vybavenie kuchyne neprevedené, v prízemí je plánované: sporák na propán-butan, odsávač par, kuch.linka dĺžky 4,00 m, drezové umývadlo nerezové. Vnútorné vybavenie neprevedené, plánované : prízemie: umývadlo 1*, záchod kombi 1*, vaňa plastová jednoduchá 1*, vodovodné batérie obyčajné, v podkroví sa neuvažuje s vnútorným vybavením. Vnútorné obklady neprevedené, plánované - prízemie : v kúpeľni a v kuchyni, v podkroví sa neuvažuje. Elektrický rozvádzač s poistkami osadený v prízemí. Stavebno-technický stav : stavba je dlhšiu dobu rozostavaná, bez údržby (cca 10 rokov), základnú životnosť uvažujem 90 rokov. Zatriedenie rodinného domu podľa kódu KS: Rodinné domy jednobytové : KS 1110 Základná životnosť rodinného domu: 90 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,77*9,45+8,72*5,08 89,37 120/89,37=1, Podkrovie ,77*9,45+8,72*5,08 89,37 120/89,37=1,343 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou ,0 3 Podmurovka Strana 5

6 4 Murivo 3.1.c nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - z betónu ,0 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, ,0 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolitické ,0 8.4 hambálkové bez stĺpikov ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.6.c lepenkové lepenkový šindel ,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy ,5 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky 14.1.a omietky na báze umelých látok nad 2/ Obklady fasád 15.4.c obklady z kamenných dosiek do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.3 tvrdé drevo, červený smrek , plné alebo zasklené dyhované , zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 Spolu ,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové potrubie (1 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, (1 ks) ,0 35 Zdroj vykurovania 35.2.d lokálne - stáložiarne kachle (1 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 sporák na propán-bután (1 ks) ,0 Strana 6

7 36.7 odsávač pár (1 ks) , drezové umývadlo nerezové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4 bm) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) , umývadlo (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.4 ostatné (3 ks) , splachovací bez umývadla (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) ,5 Spolu ,5 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov v sklad. hrúbke nad 30cm do 40cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky,) ,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové ,0 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.4.a omietky na báze umelých látok do 1/ plné alebo zasklené dyhované , zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. Miestností , keramické dlažby ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 0,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia Hodnota RU dokončeného Hodnota RU nedokončeného Strana 7

8 1. NP 1. Podkrovie ( * 1,343)/30,1260 ( * 1,343)/30,1260 (5496, ,5 * 1,343)/30,1260 podlažia [EUR/m 2 ] podlažia [EUR/m 2 ] 281,20 187,42 ( * 1,343)/30, ,13 38,04 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 100,00 1. Podkrovie ,00 100,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. NP z roku 2013 Východisková hodnota 281,20 EUR/m 2 *89,37 m 2 *2,211*0, ,08 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 187,42 EUR/m 2 *89,37 m 2 *2,211*0, ,96 Technická hodnota 100,00% z , ,96 1. Podkrovie z roku 2013 Východisková hodnota 87,13 EUR/m 2 *89,37 m 2 *2,211*0, ,80 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 38,04 EUR/m 2 *89,37 m 2 *2,211*0, ,76 Technická hodnota 100,00% z 7 140, ,76 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [EUR] Východisková hodnota nedokončenej stavby [EUR] Technická hodnota [EUR] 1. nadzemné podlažie , , ,96 1. podkrovné podlažie , , ,76 Spolu , , ,72 Dokončenosť stavby: (42 322,72EUR / ,88EUR) * 100 % = 61,21 % 2.2 STUDNE Studňa na parcele č. 403/1 - Kopaná Studňa z betónových skruží DN 800 mm, kopaná do hĺbky 9,00 m. Studňa vybudovaná v r.1999, základnú životnosť uvažujem 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Studne a záchyty vody KS: Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 9 m Priemer: 800 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Strana 8

9 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa na parcele č. 403/ ,00 86,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota (81,49 EUR/m * 5m + 149,21 EUR/m * 4m) * 2,211 * 0, ,46 Technická hodnota 86,00 % z 2 109,46 EUR 1 814, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov Technická hodnota [EUR] [EUR] Rozostavaný rod.dom na parcele č. 403/ , ,72 Studňa na parcele č. 403/ , ,14 Celkom: , ,86 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť - rozostavaný rodinný dom je situovaný v okrajovej juhozápadnej časti obce Repejov. Obec Repejov s počtom 167 obyvateľov má nepriaznivú polohu voči okresnému mestu Medzilaborce (vzdialenosť cca 20 km), s ktorým je dopravne prepojená cez obec Havaj v okrese Stropkov po štátnej ceste II.triedy Stropkov - Medzilaborce. Rodinný dom sa nachádza v prieluke medzi rodinnými, kde sú situované samostatne stojace rodinné domy zo rokov. Rozostavaný rodinný dom je samostatne stojací, nepodpivničený s jedným nadzemným podlažím - prízemím a podkrovím s priemerným dispozičným riešením. Orientácia obytných miestností je veľmi nepriaznivá, keď všetky obytné izby na prízemí a väčšia časť izieb v podkroví sú orientované na sever. Kvalita životného prostredia - lokalita s rodinným domom sa nachádza v krásnom prírodnom prostredí, bez akéhokoľvek poškodenia životného prostredia. Možnosti zmeny v zástavbe a vplyv územného rozvoja na nehnuteľnosť - zmeny sa nepredpokladajú. Nehnuteľnosť nemá žiadnu územnú rezervu pre prípadné rozšírenie nehnuteľnosti. Obec Repejov má iba základnú občiansku a obchodnú vybavenosť ( obecný úrad, obchod s potravinami a pohostinstvo), ostatná občianska a obchodná vybavenosť je v okresnom meste Medzilaborce. V blízkosti rodinného domu ani v obci sa nenachádzajú žiadne konfliktné skupiny obyvateľov. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom je v čase ohodnotenia rozostavaný, nedokončený. Svojím dispozičným riešením, veľkosťou podlahovej a zastavanej plochy, veľkosťou okolitého pozemku, ako aj účelom, pre ktorý bola výstavba povolená, rodinný dom je po dokončení predurčený pre celoročné bývanie. Iné využitie rodinného domu v budúcom období sa nepredpokladá. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: V danej lokalite neboli zistené žiadne riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov zo dňa okrem záložného práva v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. Bratislava nie je zaťažený žiadnou ďalšou ťarchou ani vecným bremenom. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Strana 9

10 STAVBY Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s " Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb" vydanej ÚSI ŹÚ v Žiline. Vzhľadom na veľkosť obce, polohu rod.domu v rámci obce, časti, typ nehnuteľnosti, dostupnú vzdialenosť a dopravné spojenie do okresného mesta Medzilaborce s minimálnymi možnosťami zamestnania, prostredie v ktorom sa rodinný dom nachádza, jeho rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, koeficient polohovej diferenciácie je zvolený na úrovni 0,20, čo zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty rodinných domov v danej obci a v danej lokalite. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v nasledujúcej tabuľke : Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,400) 0,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,110 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,200-0,180) 0,020 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, , Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0, ,0000 IV. 0, ,9900 malá hustota obyvateľstva I. 0, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k SZ - SV IV. 0, , Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti IV. 0, ,7700 Strana 10

11 železnica, alebo autobus IV. 0, , Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0, ,1000 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. I. 0, ,4000 bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, , Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,0000 Spolu ,46 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 39,46/ 180 0,219 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,86 EUR * 0, ,97 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU LV č. 666 k.ú. Repejov POPIS Všeobecnú hodnotu pozemku vypočítam metódou polohovej diferenciácie. Metódu porovnania nie je možné použiť, pretože nie je k dispozícii súbor objektov vhodných pre porovnávanie a metóda výnosová neprichádza do úvahy, pretože pozemok nie je prenajateľný a neprináša výnos. Predmetom ohodnotenia je pozemok umiestnený v zastavanom území obce Repejov, v okrajovej časti obce. Pozemok okrem elektrickej siete nie je možné napojiť na žiadne inžinierske siete, pretože tieto siete (verejný vodovod, verejná kanalizácia a zemný plyn), v obci vybudované nie sú. Pozemky sú vedené ako zastavané plochy a nádvoria, v lokalite sú zastúpené rodinné domy so štandardným vybavením. Pozemky sa nachádzajú v okrajovej lokalite obce ale v dostupnej vzdialenosti od centra obce, s ktorým je dopravne prepojená po dobre upravenej miestnej komunikácii. Negatívne účinky okolia na pozemok neboli zistené. V obci vzhľadom jej polohu v rámci osídlenia nie je evidentný záujem o kúpu pozemkov, neuvažujem žiadne povýšujúce faktory. Vzhľadom na polohu pozemku pri miestnom potoku za určitých nepriaznivých okolností (prípadná zvýšená hladina vody na úroveň 100- ročnej vody) mohlo by dôjsť k ohrozeniu nehnuteľnosti, uvažujem redukujúci faktor 0,70. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 403/1 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 269,00 m 2 Strana 11

12 403/2 zastavaná plocha a nádvorie 89 89,00 1/1 89,00 m 2 403/3 zastavaná plocha a nádvorie 53 53,00 1/1 53,00 m 2 Spolu výmera 411,00 m 2 Obec: Repejov Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 0,80 1,00 1,00 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 8. svahovitosť terénu, hladina podzemnej vody, únosnosť základovej pôdy 0,70 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota kpd = 0,80 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00 * Koeficient polohovej diferenciácie 0,6720 0,70 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 EUR/m 2 * 0,6720 2,23 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 411,00 m 2 * 2,23 EUR/m 2 916,53 EUR VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota [EUR] parcela č. 403/1 599,87 parcela č. 403/2 198,47 parcela č. 403/3 118,19 Spolu 916,53 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Strana 12

13 Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Rozostavaný rodinný dom KS ,00 89,37 2 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) LV č. 666 k.ú. Repejov 403/1 269,00 LV č. 666 k.ú. Repejov 403/2 89,00 LV č. 666 k.ú. Repejov 403/3 53,00 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rozostavaného rodinného domu na parcele č. 403/2 vrátane príslušenstva a pozemku - parcela č. 403/1, 403/2 a 403/3 podľa LV č. 666 v k.ú. Repejov. Všeobecná hodnota nehnuteľností bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu , ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti vzhľadom na polohu rozostavaného rodinného domu v rámci obce, veľkosť obce, dostupnosť a dopravné spojenie s okresným mestom Medzilaborce (vzd. cca 20 km), možnosti zamestnania, prostredie v ktorom sa rodinný dom nachádza, jeho rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite je podľa znalca reálna. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 9 665,97 EUR Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 916,53 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rozostavaný rod.dom na parcele č. 403/ ,67 Studňa na parcele č. 403/1 397,30 Pozemky LV č. 666 k.ú. Repejov - parc. č. 403/1 (269 m 2 ) 599,87 LV č. 666 k.ú. Repejov - parc. č. 403/2 (89 m 2 ) 198,47 LV č. 666 k.ú. Repejov - parc. č. 403/3 (53 m 2 ) 118,19 Spolu VŠH ,50 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Desaťtisícšesťsto EUR Strana 13

14 4. MIMORIADNE RIZIKÁ V danej lokalite neboli zistené žiadne riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti po jej predpokladanom dokončení. Nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov zo dňa okrem záložného práva v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. Bratislava nie je zaťažený žiadnou ďalšou ťarchou ani vecným bremenom. Vo Svidníku dňa : Ing.arch. Ján K i m á k znalec Strana 14

15 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov, vyhotovený Správou katastra Medzilaborce dňa Kópia katastrálnej mapy, vyhotovená Správou katastra Medzilaborce dňa Stavebné povolenie na stavbu rodinného domu, vydané Okresným úradom - odbor ŽP Medzilaborce dňa č. 99/ Situačný náčrt nehnuteľnosti 6. Rodinný dom - pôdorys prízemia a podkrovia 7. Fotodokumentácia skutkového stavu exteriéru a interiéru rozostavaného rod.domu Strana 15

16 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. (evidenčné číslo) zo dňa (dátum vymenovania) pre odbor Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, Oceňovanie nehnuteľností (doplňte si vlastné), evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 25/2013 znaleckého denníka č. 01/2013. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 25/2013. Ing.arch. Ján K i m á k znalec Strana 16