ZNALECKÝ POSUDOK č.18/2014

Transkript

1 1 Znalec: Dana Piatková Ing., Hviezdoslavova 14, Liptovský Mikuláš, evidenčné číslo tel.č Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol.s.r.o., Tomaškovičova č.17, Trnava Objednávka: zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK č.18/2014 Vo veci: Výpočet všeobecnej hodnoty nehnuteľností podľa vyhlášky č.492/2004 Z.z. - a to rodinného omu súp.č. 44 na pozemku parc.č. KN-C 2117 s príslušenstvom a pozemkov parc.č. KN-C 2109, 2112, 2116, 2117, 1969/1 a 1969/2 kat.územie a obec Partizánska Ľupča. Účel posudku: Prevod vlastníckeho práva formou dobrovoľnej dražby. Počet listov: 27 z toho príloh 10 Počet odovzdaných vyhotovení: 3 x

2 I. I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.Úloha znalca: Úlohou znalca je stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností na základe vyhlášky č. 492/2004 Z.z. -a to rodinného domu súp.č. 44 na pozemku parc.č. KN-C 2117 s príslušenstvom a pozemkov parc.č. KN-C 2109, 2112, 2116, 2117, 1969/1 a 1969/2 kat. územie a obec Partizánska Ľupča. 2. Dátum vyžiadania posudku: dátum vystavenia objednávky 3. Dátum, ku ktorému je znalecký posudok vypracovaný: dátum objednávky 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1. Dodané objednávateľom: - Objednávka znaleckého posudku zo dňa Znalecký posudok č. 27/2008 vypracovaný Ing. Zuzanou Benčovou, Liptovské Sliače č.948 za účelom zriadenia záložného práva a uzatvorenie záložnej zmluvy. - Potvrdenie Obce Partizánska Ľupča o dátume výstavby rodinného domu, ktoré bolo súčasťou predloženého znaleckého posudku. 5.2.Podklady obstarané znalcom: - Výpis z listu vlastníctva č kat.územie a obec Partizánska Ľupča zo dňa ,vytvorený cez katastrálny portál - Informatívna kópia z katastrálnej mapy kat.územie a obec Partizánska Ľupča vytvorená cez katastrálny portál dňa Výsledky obhliadky a zamerania nehnuteľností - Fotodokumentácia zo dňa Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 7.Ďalšie použité predpisy: Vyhláška MS SR č. 490/2004 z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavieb Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonníkč. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. Strana 2

3 8. Osobitné požiadavky: nie sú II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty, uvedené v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Všeobecnú hodnotu nehnuteľností som vypočítala metódou polohovej diferenciácie. Táto metódy vychádza z úpravy technickej hodnoty koeficientom predajnosti, ktorý zohľadňuje vplyvy trhu na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávacou metódou je vylúčený z dôvodu nedostatočných podkladov. Pre použitie porovnávacej metódy je potrebné získať súbor minimálne troch porovnateľných nehnuteľností a z toho dôvodu nie je ani možnosť vykonať porovnanie na mernú jednotku. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité posledné známe koeficienty vyjadrujúce vývoj cien stavebných prác medzi termínom ohodnotenia na obdobím, pre ktoré bol zostavený rozpočtový ukazovateľ porovnateľného objektu, vydané ŠÚ SR pre III. Q/2013. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Podľa listu vlastníctva č zo dňa pre kat. územie a obec Partizánska Ľupča časť A: Majetková podstata Pozemky registra "C" evidované na katastrálnej mape parc.č druh zastavané plochy a nádvoria výmera 62 m2 parc.č druh záhrady výmera 59 m2 parc.č druh zastavané plochy a nádvoria výmera 89 m2 parc.č druh zastavané plochy a nádvoria výmera 158 m2 parc.č. 1969/1 druh orná pôda výmera 1042 m2 parc.č. 1969/2 druh orná pôda výmera 57 m2 Stavby: súp.číslo 44 na parc.č rodinný dom (druh 10) časť B Vlastníci: Alexander Gregorec rod. Gregorec, Bešeňová č.81, SR spoluvl. podiel 1/1 Strana 3

4 časť C Ťarchy: -ZÁLOŽNÉ PRÁVO NA NEHNUTEĽNOSTI - KN PARCELU ČÍSLO 1969/1, 1969/2, 2109, 2112, 2116, 2117 A RODINNÝ DOM čs.44 PRE ZÁLOŽNÉHO VERITEĽA: SLOVENSKÁ SPORITEĽŇA a.s., SUCHÉ MÝTO č.4, BRATISLAVA ( ) NA ZÁKLADE ZÁLOŽNEJ ZMLUVY: DRUH POHĽADÁVKY: - SPLÁTKOVÝ ÚVER. - PODĽA V3798/2008;- vz:20/09; Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť EX 1296/1997, JUDr. Miroslav Šupa Nitra, Z-5160/2011, Vl.1 Gregorec Alexander - spoluvlastnícky podiel 1/1 - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti EX 2541/2012,JUDr.Mgr.Vladimír Zachar,PhD,Ružomberok,Z- 2238/2013, Vl.1 Gregorec Alexander - podiel 1/1 - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti EX 2540/2012,JUDr.Mgr.Vladimír Zachar,PhD.Ružomberok,Z-3301/2013, Vl.1 Gregorec Alexander - podiel 1/1 - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného c) Údaje o miestnej obhliadke a zameraní predmetu ohodnotenia: Miestna obhliadka a zameranie nehnuteľností sa uskutočnila dňa za prítomnosti syna majiteľa p. Gregorca, ktorý nehnuteľnosť sprístupnil v plnom rozsahu. Na miestnom šetrení som zisťovala, či na uvedenom pozemku sú situované stavby, vonkajšie úpravy ale tiež technickú infraštruktúru danej lokality a iné okolnosti, ktoré majú vplyv na ohodnotenie nehnuteľností. Fotodokumentácia vykonaná dňa d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Projektová dokumentácia schválená v stavebnom konaní nebola objednávateľom pri obhliadke predložená. Bolo vykonané zameranie a zakreslenie hlavnej aj vedľajšej stavby. V katastrálnej mape je hlavná stavba - rodinný dom zakreslený v správnom pôdorysnom tvare. Vek stavby stanovujem na základe predloženého potvrdenia obecného úradu o dátume výstavby. e) Porovnanie právnej dokumentácie so skutkovým stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Nehnuteľnosti sú evidované v popisných a geodetických informáciách katastra nehnuteľností v správnom tvare. Na pozemku parc.č je zakreslená vedľajšia stavba, ktorá bola asanovaná a v čase obhliadky je pozemok nezastavaný a využíva sa ako záhradka za rodinným domom. Na pozemku parc.č. KN-C 2109 v zadnej časti sa nachádza vedľajšia hospodárska stavba - humno, ktorá je súčasťou radovej zástavby všetkých hospodárskych stavieb v okolí. Prístup k vedľajšej obecnej komunikácii je cez pozemok parc.č. 2119, ku ktorému však nie je preukázané spoluvlastníctvo a ani žiadny iný právny vzťah. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - rodinný dom súp.číslo 44 na parc.č.kn-c 2117 kat.územie a obec Partizánska Ľupča - vedľajšia hopodárska stavba na parc.č. KN-C 2109 kat.územie a obec Partizánska Ľupča - vonkajšie úpravy - pozemky parc.č.kn-c 2117, 2116, 2112, 2109,1969/14 a 1969/2 kat.územie a obec Partizánska Ľupča. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú Strana 4

5 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY rodinný dom súp.č. 44 na parc.č k.ú. Partizánska Ľupča POPIS STAVBY Podľa dispozičného členenia rodinného domu, účelu a stavebno-konštrukčného vyhotovenia je stavba zaradené medzi JKSO Domy rodinné jednobytové, KS 1110 Jednobytové budovy. Ohodnocovaný rodinný dom súp.č.44 stojaci na pozemku parc.č. KN-C 2117 kat. územie Partizánska Ľupča sa nachádza na okraji zastavaného územia obce s dobrou dostupnosťou k hlavnej verejnej komunikácii. Objekt rodinného domu je súčasťou skupinovej zástavby, typických pre danú lokalitu. Skupinovú zástavbu tvorí 5 rodinných kamenných domov - ľudovo nazývané "kamenice". Pri čelnom pohľade sú dva rodinné domy vpravo a tri rodinné domy vľavo. Táto skupina má vyhotovenú spoločnú strešnú konštrukciu ( väznicovú valbovú) pričom povalový priestor je prístupný z I.NP každého rodinného domu samostatne. Stavba rodinného domu je prízemná, nepodpivničená s jedným nadzemným podlažím. Z dispozičného hľadiska sa v tomto podlaží nachádza chodba, kuchyňa, kúpeľňa, kotolňa a dve obytné izby. Vchod je z južnej strany zo dvora cez pozemok parc.č. KN-C Rodinný dom bol postavený cca v roku údaj prevzatý z potvrdenia obecného úradu o dátume výstavby. V priebehu svojej životnosti bol rodinný dom udržiavaný a boli začaté rekonštrukčné práce, ktoré však neboli dokončené. Rodinný dom je napojený na verejnú vodovodnú prípojku a verejnú sieť NN. Odkanalizovanie je trativodom do potoka. Nosný konštrukčný systém je murovaný z kameňa ( 60 cm hrúbka), založený na základových kamenných pásoch bez izolácie proti zemnej vlhkosti. Deliace konštrukcie sú tehlové. Stropná konštrukcia je drevená trámová s rovným podhľadom, v jednej obytnej izbe klenbová. Vnútorné omietky sú vápennocementové hladké. Vonkajšie taktiež z troch strán hladké vápennocementové. Strecha je pokrytá pôvodnými azbestocementovými šablónami. Okná sú drevené dvojité s dokovým ostením. Dvere plné, interiérové. Vykurovanie je lokálne prostredníctvom jednej piecky na tuhé palivo, umiestnenie v obytnej izbe. Teplá úžitková voda je pripravovaná v elektrickom zásobníkovom ohrievači v kúpeľni. V kúpeľni je osadená rohová vaňa s pákovou batériou. WC v dome nie je. Obklady na stenách v kúpeľni taktiež chýbajú. Podlahy v obytných izbách sú s povrchom cementový poter, v kuchyni PVC krytina. V kuchyni sa nachádza sporák na pevné palivo. Elektroinštalácia je svetelná aj motorická. poškodení. V priebehu svojej životnosti bol udržiavaný. Z toho dôvodu stanovujem opotrebenie kubickou metódou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy Strana 5

6 MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,5*7,60 125,4 120/125,4=0,957 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.3.b kamenné - bez izolácie Murivo 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.4.a azbestocementové šablóny na debnení Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody 30 Spolu 4680 Strana 6

7 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) sporák na tuhé palivo (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.5 bm) Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) ostatné (1 ks) Vnútorné obklady 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 683 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,957)/30, ,04 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,17 25,83 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 177,04 /m 2 *125,40 m 2 *2,220*0, ,52 Technická hodnota 25,83% z , ,00 Strana 7

8 2.2 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) hospodárska stavba - humno na parc.č. KN-C 2109 POPIS STAVBY Na pozemku parc.č. KN-C 2109 sa nachádza vedľajšia hospodárska stavba, ktorá je súčasťou radovej zástavby drevených hospodárskych stavieb. Objekt nie je napojený na žiadnu inžiniersku sieť. Jedná sa o jednoduchú jednopodlažnú stavbu drevenej nosnej konštrukcie s nosnými murovanými piliermi. Základy objektu tvoria kamenné základy pod murovanými pilierikmi. Nosná konštrukcia je tvorená piliermi z kameňav kombinácii s drevenou stĺpikovou jednostranne onitou konštrukciou. Strop je drevený trámčekový bez podhľadu. Strecha je šikmá sedlová s krytinou z azbestocementu. Fasádne omietky sa tu nevyskytujú. Okná a dvere sa taktiež nevyskytujú. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Základy 10,10*6,10*0,15 9,24 Vrchná stavba 10,10*6,10*2,8 172,51 Zastrešenie 10,10*6,10*3,2/2 98,58 Obstavaný priestor stavby celkom 280,33 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy pre skladovanie a úpravu poľnohospodárskych produktov - ostatné KS: 1271 Nebytové poľnohospodárske budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 68,21 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 1,029 (drevená a na báze drevnej hmoty) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 10,10*6,10 61,61 Repr. 2,8 2,8 Priemerná zastavaná plocha: (61,61) / 1 = 61,61 m 2 Priemerná výška podlaží: (61,61 * 2,8) / (61,61) = 2,80 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 61,61) = 1,3095 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 2,8) = 1,0500 Strana 8

9 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 13,00 0,60 7,80 18,66 2 Zvislé konštrukcie 30,00 0,60 18,00 43,05 3 Stropy 14,00 0,40 5,60 13,40 4 Zastrešenie bez krytiny 7,00 0,80 5,60 13,40 5 Krytina strechy 3,00 0,60 1,80 4,31 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 0,00 0,00 0,00 7 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 0,00 0,00 0,00 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 0,00 0,00 0,00 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 0,00 0,00 0,00 10 Schody 2,00 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 2,00 0,00 0,00 0,00 12 Vráta 3,00 1,00 3,00 7,18 13 Okná 3,00 0,00 0,00 0,00 14 Povrchy podláh 3,00 0,00 0,00 0,00 15 Vykurovanie 0,00 0,00 0,00 0,00 16 Elektroinštalácia 6,00 0,00 0,00 0,00 17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 0,00 0,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 0,00 0,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 0,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 0,00 0,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0,00 0,00 0,00 0,00 24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 5,00 0,00 0,00 0,00 Spolu 100,00 41,80 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 41,80 / 100 = 0,4180 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 68,21 /m 3 * 2,220 * 0,4180 * 1,3095 * 1,0500 * 1,029 * 1,00 VH = 89,5545 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] hospodárska stavba - humno na parc.č. KN-C ,50 7,50 Strana 9

10 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 89,5545 /m 3 * 280,33 m ,81 Technická hodnota 7,50 % z , , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom súp.č. 44 na parc.č k.ú. Partizánska Ľupča , ,00 hospodárska stavba - humno na parc.č. KN-C , ,86 Celkom: , ,86 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE V mieste naďalej pretrváva záujem o kúpu rodinných domov hlavne v lokalitách mesta Liptovský Mikuláš s dostupnosťou ku občianskej vybavenosti. Z uvedeného dôvodu stanovujem koeficient predajnosti : 0,40 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,86 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 0, ,00 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,20 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti Strana 10

11 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,40 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,40 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0, ,00 III. 0, ,60 priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,80 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0, ,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,80 železnica, alebo autobus IV. 0, ,54 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,20 Strana 11

12 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,76 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. I. 1, ,80 bez zmeny III. 0, ,20 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,28 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,16 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,20 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 95,2/ 180 0,529 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,86 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POPIS Ohodnocované pozemky sú evidované v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva č kat.územie a obec Partizánska Ľupča ako záhrady alebo zastavané plochy. Nachádzajú sa v zastavanom území obce. Pozemok parc.č. KN-C 2117 je zastavaný hlavnou stavbou - rodinný domom súp.č.44. Pozemok parc.č. KN-C 2116 je nezastavaný a tvorí spolu s parc.č jeden funkčný celok a je využívaný ako záhrada. Pozemok parc.č. KN-C 2112 sa taktiež využíva ako záhrada a pozemok parc.č je zastavaný vedľajšou hopsodárskou stavbou bez súp.čísla. V lokalite je možnosť napojenia na verejný vodovod a elektriku. Pozemky sú rovinaté. Prístup k vedľajšej obecnej komunikácii je iba cez pozemok parc.č. KN-C 2119, ku ktorému ale vlastník ohodnocovaných nehnuteľností nevlastní žiadny spoluvlastnícky podiel. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 2109 záhrada 62 62,00 1/1 62, zastavaná plocha a nádvorie 89 89,00 1/1 89, zastavaná plocha a nádvorie 89 89,00 1/1 89, zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 158,00 Spolu výmera 398,00 Obec: Partizánska Ľupča Východisková hodnota: VH MJ = 80,00% z 16,60 /m 2 = 13,28 /m 2 Strana 12

13 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 5. centrá miest od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,20 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 11. právne nevysporiadaný prístup k pozemkom pod stavbou a ani k priľahlým pozemkom 1,20 1,00 0,90 1,00 0,80 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,20 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,20 * 1,00 * 0,80 1,2442 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 13,28 /m 2 * 1, ,52 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 398,00 m 2 * 16,52 /m ,96 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č ,24 parcela č ,28 parcela č ,28 parcela č ,16 Spolu 6 574, : Orná pôda Ohodnocované pozemky parc.č. KN-C 1969/1 a 1969/2 sú vedené na liste vlastníctva ako orné pôdy mimo zastavaného územia obce. V čase obhliadky sú využívané na poľnohospodárske účely. Chváleným územným plánom obce Partizánska Ľupča sú určené ako rekreačná oddychová zóna. V cca polovici pozemkov zasahuje ochranné pásmo cesty I. triedy. V mieste nie je možnosť napojenia na žiadne inžinierske siete. Z toho dôvodu uplatňujem zrážky. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] Strana 13

14 1969/1 orná pôda ,00 1/1 1042, /2 orná pôda 57 57,00 1/1 57,00 Spolu výmera 1 099,00 Obec: Partizánska Ľupča Východisková hodnota: VH MJ = 80,00% z 16,60 /m 2 = 13,28 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 5. centrá miest od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov Hodnota koeficientu 1. veľmi malé využitie 0,90 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 0,80 neuvažujem 1,00 12 tvar pozemku, druh možnej zástavby, ochranné pásmo a pod.) 0,20 1,20 0,90 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,20 * 0,90 * 0,90 * 1,00 * 0,80 * 1,00 * 0,20 0,1555 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 13,28 /m 2 * 0,1555 2,07 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 099,00 m 2 * 2,07 /m ,93 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 1969/ ,94 parcela č. 1969/2 117,99 Spolu 2 274,93 Strana 14

15 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 7 393,76 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 7 309,63 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby rodinný dom súp.č. 44 na parc.č k.ú. Partizánska Ľupča 6 397,73 hospodárska stavba - humno na parc.č. KN-C ,03 Pozemky ZP - parc. č (62 m 2 ) 784,30 ZP - parc. č (89 m 2 ) 1 125,85 ZP - parc. č (89 m 2 ) 1 125,85 ZP - parc. č (158 m 2 ) 1 998,70 Orná pôda - parc. č. 1969/1 (1 042 m 2 ) 2 156,94 Orná pôda - parc. č. 1969/2 (57 m 2 ) 117,99 Spolu VŠH ,39 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Štrnásťtisícsedemsto Eur V Liptovskom Mikuláši dňa Ing. Dana Piatková Strana 15

16 IV. PRÍLOHY - Objednávka znaleckého posudku list č.17 - List vlastníctva č k.ú. Partizánska Ľupča list č Kópia z katastrálnej mapy list č Potvrdenie obce o dátume výstavby rod.domu list č.22 - Náčrt rod.domu a humna list č.23 - Výrez z územného plánu obce list č Fotodokumentácia list č.26 Strana 16