ZNALECKÝ POSUDOK. Znalec: Ing. Emília Hasíková, Zámočnícka 166, Strážske, tel.:

Transkript

1 Znalec: Ing. Emília Hasíková, Zámočnícka 166, Strážske, tel.: Zadávateľ: Licitor group, a.s., Sládkovičova 6, Žilina, IČO: Číslo spisu (objednávky): zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 24/2014 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností zapísaných na LV č. 102, k.ú. Čemerné, obec Vranov nad Topľou, okres Vranov nad Topľou a to dom, súp. č. 505, postavený na parcele č.282/2 a parcela č. 282/1 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 230 m2, parcela č. 282/2 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 167 m2, parcela č záhrady o výmere 470 m2 pre účel dražby. Počet listov (z toho príloh): 29 (10) Počet odovzdaných vyhotovení: CD

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností zapísaných na LV č. 102, k.ú. Čemerné, obec Vranov nad Topľou, okres Vranov nad Topľou a to dom, súp. č. 505, postavený na parcele č.282/2 a parcela č. 282/1 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 230 m2, parcela č. 282/2 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 167 m2, parcela č záhrady o výmere 470 m2 pre účel dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Znalecký posudok č. 6/2012 znalec Ing. Marián Onderko, Veterná 986, Vranov nad Topľou Kolaudačné rozhodnutie vydané Mestom Vranov nad Topľou zo dňa Projektová dokumentácia 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 102, k.ú. Čemerné zo dňa , cez katastrálny portál Kópia katastrálnej mapy zo dňa , vydaný Okresným úradom Vranov nad Topľou katastrálny odbor Zameranie a zakreslenie skutkového stavu rodinného domu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Pre účel dražby. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej príloh pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený na m2 zastavanej plochy v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2014 kcu= 2,235. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 102, obec Vranov nad Topľou, k.ú. Čemerné, okres Vranov nad Topľou. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: Parcely registra C evidované na katastrálnej mape parcelné číslo 282/1 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 230 m2 parcelné číslo 282/2 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 167 m2 parcelné číslo 283 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 470 m2 Stavby Rodinný dom č.s. 505 na parc.č. 282/2 B. Vlastníci: 5 Antušová Eva r. Antušová, Lomnická 619/50, Vranov nad Topľou, PSČ , SR spoluvlastnícky podiel 1/1 Dátum narodenia: Poznámka Oznámenie Prvej stavebnej sporiteľne a.s. o vykonaní dobrovoľnej dražby. P 406/2014 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva zo dňa , č.sp. V 1657/ /12 C. Ťarchy: 2 Záložné právo v prospech Prvej stavebnej sporiteľne Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti sestry majiteľky, pani Jany Antušovej Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa d) Technická dokumentácia: Znalcovi boli poskytnuté výkresy pôdorysov podlaží a rezu, ktoré boli porovnané skutočným stavom pri obhliadke. Technická dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom, niektoré konštrukcie nie sú ešte vyhotovené (vonkajšie fasádne omietky), a niektoré sú neúplné (chýbajúce zvody a klampiarske konštrukcie). Pri zameraní bolo zistené, že rodinný dom s príslušenstvom a priľahlý pozemok v súčasnosti nie sú využívané k trvalému bývaniu. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. Strana 3

4 f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Rodinný dom č.s. 505 na parc. KN-C č. 282/2 Plot na parc. KN - C č. 282/1 Vonkajšie úpravy na parc. KN-C č. 282/1 Pozemky: - parc. KN-C č. 282/1 - parc. KN-C č. 282/2 - parc KN-C č. 283 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Stavby: nie sú Pozemky: nie sú 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY RD Vranov nad Topľou č.s. 505, k.ú. Čemerné POPIS STAVBY Rodinný dom č.s. 505, na ulici Herlianska, v katastrálnom území Čemerné v okresnom meste Vranov nad Topľou je samostatne stojaci s dvorom a predzáhradkou, s prístupom po verejných spevnených komunikáciách. Nachádza sa v zastavanom území obce v okrajovej časti, v rovinatom až mierne svahovitom teréne. Dom je dvojpodlažný, so sedlovou strechou. V 1. nadzemnom podlaží je závetrie, zádverie, chodba so schodiskom, sklad pod schodiskom, obývacia izba, jedáleň, kuchyňa, špajz, WC s umývadlom, kúpeľňa, kotolňa, garáž, sklad, chodba. V 2. nadzemnom podlaží - v podkroví je 5 izieb, chodba, kúpelňa s WC a loggia. Rodinný dom bol skolaudovaný v roku 2011, podľa kolaudačného rozhodnutia mesta Vranov nad Topľou, ktoré tvorí prílohu znaleckého posudku. Jedná sa o rekonštrukciu s prístavbou a nadstavbou pôvodného domu z roku 1959, podľa vyhlásenia majiteľky. Napojenie na verejné siete: elektrická energia, vodovod, kanalizácia a plyn (toho času odpojený). POPIS PODLAŽÍ 1. Nadzemné podlažie V 1. nadzemnom podlaží je závetrie, zádverie, chodba so schodiskom, sklad pod schodiskom, obývacia izba, jedáleň, kuchyňa, špajz, WC s umývadlom, kúpeľňa, kotolňa, garáž, sklad, chodba. Dom je postavený na základových pásoch betónových. Zvislé nosné a obvodové konštrukcie 1. NP sú murované prevažne z tehál hrúbky 400 mm, so zateplením polystyrénom. Podmurovka betónová. Priečky sú murované z tehál hrúbky 125 mm. Stropná konštrukcia je železobetónová monolitická doska s rovným podhľadom. Strecha je sedlová s drevenou strešnou konštrukciou krovu, s krytinou z pálenej škridle. Klampiarske konštrukcie strechy sú z pozinkovaného plechu so záveternými lištami, bez zvodov, ostatné klampiarske konštrukcie - vonkajšie parapety nie sú ešte realizované. Vonkajšia omietka stien je plánovaná silikátová, toho času ešte nie je realizovaná. Vnútorné omietky sú vápenné štukové hladké. Vnútorné keramické obklady sú v kúpeľni, vo WC po strop a obklad za kuchynskou linkou. Povrchy podláh v izbách sú drevoštiepkové tabule, ostatné sú z keramickej dlažby. Schody sú bez zábradlia, nástupnice schodov sú z dreva. V dome sú plastové okná, vnútorné i vonkajšie dvere a garážové vráta sú drevené rámové. V kúpeľni je plastová vaňa, keramické umývadlo, samostatná sprcha a pákové vodovodné batérie. Vo WC na nachádza splachovací záchod, keramické umývadlo, bežná vodovodná batéria. Kuchynská linka je na báze dreva dl. 3,6 m, s nerezovým drezom, zabudovaná plynová varná doska, zabudovaná elektrická rúra. V dome je rozvod teplej a studenej vody z plastového potrubia. Kúrenie je ústredné na plyn (kotol nie je), v izbách sa nachádzajú plechové panelové radiátory. 2. Nadzemné podlažie 2. nadzemné podlažie pozostáva z chodby so schodiskom, 5 obytných miestností, kúpelne s WC a loggia. Murivo je z pórobetónových tvárnic hr 400 mm so zateplením polystyrénom. Stropná konštrukcia je drevená trámová s podhľadom. Ostatné klampiarske konštrukcie - vonkajšie parapety nie sú. Vonkajšie omietky sú plánované silikátové, ešte nie sú realizované. Vnútorné povrchy sú vápenné štukové hladké, keramický obklad kúpelne a WC po strop. Podhľady podkrovných priestorov sú obložené doskami Deos. Podlahy sú laminátové v izbách, a keramická dlažba v kúpelni s WC. Okná sú plastové. Dvere drevené rámové. Zariaďovacie predmety: keramické umývadlo, samostatná sprcha s pákovými vodovodnými batériami, splachovací záchod. Kúrenie je ústredné, v izbách sú plechové panelové radiátory. Strana 4

5 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 8036 Domy rodinné jednobytové 1110 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,10*7,47 67,98 1. NP ,44*10,42+7,0*1,8+3,8*7,47 97,67 Spolu 1. NP 165,65 120/165,65=0, NP NP ,90*7,47+7,0*1,8 108,96 Spolu 2. NP 108,96 120/108,96=1,101 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou ,0 3 Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie , ,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické ,0 8.3 väznicové sedlové, manzardové ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.) 12 Klampiarske konštrukcie strechy , b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty ,5 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice Strana 5

6 17 Dvere 18 Okná 16.8 mäkké drevo bez podstupníc , rámové s výplňou , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) , svetelná ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.3 rámové s výplňou (1 ks) ,0 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková)(1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.6 bm) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) , umývadlo (1 ks) , samostatná sprcha (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) , pákové nerezové (1 ks) , ostatné (1 ks) , splachovací s umývadlom (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , vane (1 ks) , samostatnej sprchy (1 ks) , WC min. do výšky 1 m (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač Strana 6

7 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 2. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm 5 Deliace konštrukcie ,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/ rámové s výplňou , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) , svetelná ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) , samostatná sprcha (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové (1 ks) ,0 39 Záchod 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , samostatnej sprchy (1 ks) ,0 Strana 7

8 41 Balkón 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) , výmery do 5 m 2 (1 ks) ,0 Spolu ,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 1. NP 2. NP Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 0,724)/30,1260 ( * 1,101)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia ( * 0,724)/30,1260 ( * 1,101)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 291,14 279,09 159,54 156,89 TECHNICKÝ STAV Rodinný dom je murovanej konštrukcie, neobývaný, životnosť stanovená na 90 rokov. Opotrebenie rodinného domu lineárnou metódou. Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,11 38,89 1. NP - prístavba ,89 92,11 2. NP ,11 38,89 2. NP - prístavba ,89 92,11 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. NP z roku 1959 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 291,14 /m 2 *67,98 m 2 *2,235*1, ,44 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 279,09 /m 2 *67,98 m 2 *2,235*1, ,62 Technická hodnota 38,89% z 42403, ,77 1. NP - prístavba z roku 2011 Východisková hodnota 291,14 /m 2 *97,67 m 2 *2,235*1, ,66 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 279,09 /m 2 *97,67 m 2 *2,235*1, ,24 Technická hodnota 92,11% z 60923, ,40 2. NP z roku 1959 Východisková hodnota 159,54 /m 2 *0,00 m 2 *2,235*1,00 0,00 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 156,89 /m 2 *0,00 m 2 *2,235*1,00 0,00 Technická hodnota 38,89% z 0,00 0,00 2. NP - prístavba z roku 2011 Východisková hodnota 159,54 /m 2 *108,96 m 2 *2,235*1, ,07 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 156,89 /m 2 *108,96 m 2 *2,235*1, ,73 Technická hodnota 92,11% z 38206, ,22 Strana 8

9 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [ ] Východisková hodnota nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , , ,17 2. nadzemné podlažie , , ,22 Spolu , , ,39 Dokončenosť stavby: ( ,59 / ,17 ) * 100 % = 96,52 % 2.2 PRÍSLUŠENSTVO Plot uličný Uličný plot pred domom je realizovaný z oceľových profilov na betónovom základe a betónovej podmurovke, pohľadovej výšky 1,0 m, s vrátami a vrátkami. Realizovaný v roku ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 8152 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 13,70m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 13,70m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 13,70m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 13,7 m Pohľadová plocha výplne: 13,7*1,0 = 13,70 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot uličný ,00 90,00 Strana 9

10 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (13,70m* 53,98 /m + 13,70m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks 2940,35 + 1ks * 129,12 /ks) * 2,235 * 1,00 Technická hodnota 90,00 % z 2940, , Vodovodná prípojka Rodinný dom je napojený na verejný vodovod PVC prípojkou. Realizované v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 8271) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1280/30,1260 = 42,49 /bm Počet merných jednotiek: 12 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,50 2,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 bm * 42,49 /bm * 2,235 * 1, ,58 Technická hodnota 2,50 % z 1139,58 28, Vodomerná šachta Vodomerná šachta je betónová s poklopom, z roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 8271) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 8255) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP 1,2*1,2*1,1 = 1,58 m 3 OP Strana 10

11 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,50 2,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1,58 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,235 * 1,00 897,90 Technická hodnota 2,50 % z 897,90 22, Kanalizačná prípojka Kanalizácia je zvedená do verejnej siete cez predzáhradku. Realizované v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 8272) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 12,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,00 2,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 bm * 30,54 /bm * 2,235 * 1,00 819,08 Technická hodnota 2,00 % z 819,08 16, Plynová prípojka Prípojka plynu je realizovaná k západnej fasáde domu. Realizované v roku Strana 11

12 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 8275) Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 /bm Počet merných jednotiek: 12,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,50 52,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 bm * 15,27 /bm * 2,235 * 1,00 409,54 Technická hodnota 52,50 % z 409,54 215, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] RD Vranov nad Topľou č.s. 505, k.ú. Čemerné , ,39 Plot uličný 2940, ,32 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 1139,58 28,49 Vodomerná šachta 897,90 22,45 Kanalizačná prípojka 819,08 16,38 Plynová prípojka 409,54 215,01 Celkom: , ,04 Strana 12

13 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom č.s. 505 sa nachádza v okresnom meste Vranov nad Topľou, v k.ú. Čemerné, v okrajovej časti mesta, v zástavbe rodinných domov, v lokalite vhodnej na bývanie. V okolí domu sú polia a les, v meste sú kompletné služby a občianska vybavenosť, školy, banky, nemocnica a všetky inštitúcie okresného mesta. Prístup k domu je po verejných spevnených komunikáciách, prístupnosť k medzimestskej doprave autobusovej aj železničnej a k miestnej doprave. Dostupnosť sieti - dom je napojený na vodovod, kanalizáciu, elektrickú energiu a plyn. Orientácia obytných miestností je v smere na j, JV a SZ - čiastočne vhodná a čiastočne menej vhodná. Miera evidovanej nezamestnanosti v okrese Vranov nad Topľou za rok 2013 podľa Štatistického úradu SR je 23,25%. Jedná sa o novú nehnuteľnosť, po rekonštrukcii, neobývaná, potrebná údržba. Nehnuteľnosť bez zmeny v zástavbe, bez výnosu. Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobná. Vzhľadom k lokalite, stavu, konštrukčnému a materiálovému vyhotoveniu nehnuteľnosť hodnotím ako priemernú. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom je projektovaný na účel bývania. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: K danej nehnuteľnosti bolo zriadené záložné právo v prospech Prvej stavebnej sporiteľne a.s. Bratislava, a poznamenáva sa výkon dobrovoľnej dražby. V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN ). Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,400. Strana 13

14 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,86 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,40 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,40 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 1, ,00 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0, ,36 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,80 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,00 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0, ,60 železnica, autobus a miestna doprava II. 0, ,60 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby II. 0, ,00 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,20 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,20 Strana 14

15 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,20 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0, ,54 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,16 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,92 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 100,92/ 180 0,561 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,04 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU C - KN POPIS Predmetom ohodnotenia sú pozemky v zastavanom území mesta, zastavané rodinným domom s príslušenstvom, v okresnom meste Vranov nad Topľou, v lokalite zastavanej rodinnými domami so štandardným vybavením, v okrajovej časti. Pozemok je umiestnený s možnosťou napojenia na všetky inžinierske siete - elektrická energia, vodovod, kanalizácia a plyn. Negatívne účinky okolia na pozemok nie sú. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 282/1 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 230,00 282/2 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 167, záhrada ,00 1/1 470,00 Spolu výmera 867,00 Obec: Vranov nad Topľou Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od 5000 do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu kp 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 0,90 1,00 1,00 Strana 15

16 koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,10 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,2870 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 1, ,82 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 867,00 m 2 * 12,82 /m ,94 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 282/1 2948,60 parcela č. 282/ ,94 parcela č ,40 Spolu ,94 Strana 16

17 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,43 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,94 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] RD Vranov nad Topľou č.s. 505, k.ú. Čemerné ,46 Plot uličný 1 484,59 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 15,98 Vodomerná šachta 12,59 Kanalizačná prípojka 9,19 Plynová prípojka 120,62 Pozemky C - KN - parc. č. 282/1 (230 m 2 ) 2 948,60 C - KN - parc. č. 282/2 (167 m 2 ) 2 140,94 C - KN - parc. č. 283 (470 m 2 ) 6 025,40 Spolu VŠH ,37 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Sedemdesiattritisícdvesto Eur V Strážske dňa Ing. Emília Hasíková Strana 17

18 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa A4 2. Kópia z katastra nehnuteľnosti z listu vlastníctva č. 102, k.ú. Čemerné Vranov nad Topľou, zo dňa , vyhotovené cez katastrálny portál - 1 A4 3. Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Čemerné Vranov nad Topľou, zo dňa , vydané Okresným úradom Vranov nad Topľou katastrálny odbor - 1 A4 4. Kolaudačné rozhodnutie vydané Mestom Vranov nad Topľou A4 5. Pôdorysy a rez rodinného domu - 3 A4 6. Situácia - 1 A4 7. Fotodokumentácia - 2 A4 Strana 18

19 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č /06-51 zo dňa pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 24/2014 znaleckého denníka č.1. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 24/2014. Strana 19