Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, Trebišov Tel.č. 056 / , mobil Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ: Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, Trebišov Tel.č. 056 / , mobil Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 038/2016 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 26/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 32 na prízemí bytového domu, číslo súpisné 1628, na ulici Palárikova 27, vchod č. 4, katastrálne územie Snina, pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 038/2016 zo dňa Počet strán (z toho príloh): 23 ( 13 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 5

2 Znalecký posudok č. 26/2016 list č.2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 038/2016 zo dňa Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : - objednávka DDr. 038/2016 zo dňa originál - výzva DDr. 038/2016 zo dňa p. Červeňák Ľuboš - originál - výzva DDr. 038/2016 zo dňa p. Červeňáková Adriana - originál - odborné posúdenie zo dňa č. P Obstarané znalcom : - list vlastníctva č čiastočný, vytvorený dňa cez katastrálny portál - kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa cez katastrálny portál - doklad o veku stavby vydaný bytovým družstvom - originál - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností - fotodokumentácia - inzertná realitná ponuka 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./ Osobitné požiadavky zadávateľa: - Neboli vznesené. II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: čiastočný Vydaný: dňa vytvorený cez katastrálny portál Obec: Snina Katastrálne územie: Snina

3 Znalecký posudok č. 26/2016 list č.3 A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 2188/20 - zastavaná plocha o výmere 1458 m / Stavby - byt č. 32 na prízemí, vchod č. 4, bytového domu č.s B. Vlastníci: - Červeňák Ľuboš, nar a Adriana rod. Júnová, nar /1 Poznámky: - na LV 7507 v prílohe znaleckého posudku. C. Ťarchy: - zákonné záložné právo podľa Z 182/93, 15 - zmluva o zriadení záložného práva v prospech Všeobecnej úverovej banky, a.s. pod V - 299/10 - ostatné ťarchy sa netýkajú ohodnocovaného bytu Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na o 16,00 hod. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie nehnuteľnosti a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase za prítomnosti spoluvlastníčky nehnuteľnosti Adriany Červeňákovej Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Schéma bytu bola predložená, byt je v pôvodnom stave, rekonštruovaná kuchyňa a obývacia izba, vymenené podlahové konštrukcie v byte, skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Bytový dom užívaný od roku 1977 (viď. príloha znaleckého posudku) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve vlastníkov uvedených na LV 7507 pod por. č. 64, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a k pozemku je 6380/ Na liste vlastníctva č sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 7507 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby - byt č. 32 na prízemí bytového domu č.s. 1628, vchod č. 4 Pozemok - parc. č. 2188/20 - zastavaná plocha o výmere 1458 m / Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY Výpočet východiskovej a technickej hodnoty: Byt č. 32 na prízemí Byt č. 32 sa nachádza na prízemí - 2. NP bytového domu, na ulici Palárikova 27, vchod č. 4, č.s v Snine. Pozostáva z obývacej izby, detskej izby, spálne, kuchyne, chodby, komory, WC, kúpeľne, loggie a pivnice. Byt je čiastočne rekonštruovaný, v pôvodnom stave bytové jadro umakartové v kúpeľni zariaďovacie predmety vaňa, umývadlo, páková vaňová batéria a páková umývadlová batéria, vo WC splachovací záchod, zrekonštruovaná kuchyňa s kuchynskou linkou na báze dreva s keramickým obkladom, sporák elektrický indukčný s elektrickou rúrou, odsávač, kuchynský drez nerezový, páková batéria, podlahy v izbách laminátové, ostatné keramická dlažba, úpravy vnútorných povrchov hladké omietky, okná drevené zdvojené so žalúziami, dvere hladké plné alebo presklené dyhované, vykurovanie ústredné, radiátory panelové, zdroj teplej vody centrálny, rozvod plynu, vody, kanalizácie a elektriny štandardný. Byt je v bezpodielovom spoluvlastníctve a spoluvlastnícky

4 Znalecký posudok č. 26/2016 list č.4 podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a k pozemku je 6380/ Bytový dom je panelový, má prízemie a 4 poschodia, napojený je na všetky inžinierske siete, má výťah. Vodorovné a zvislé nosné konštrukcie, základy, schody, strecha, úpravy vnútorných povrchov, podlahy štandardné, okná plastové, vstupné dvere plastové, vonkajšie povrchy zrealizovaná tepelná izolácia tepelnoizolačnou maltou. Bytový dom bol do užívania odovzdaný v roku Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 80 rokov (Budovy pre bývanie montované, železobetónový skelet rokov). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Obývacia izba 3,72*4,66 17,34 Detská izba 4,66*2,60 12,12 Kuchyňa 2,23*2,38+0,59*1,36 6,11 Spálňa 3,45*2,25 7,76 Kúpeľňa 1,61*1,62 2,61 WC 0,87*1,11 0,97 Chodba 1,21*1,62+(1,21+0,84)*1,91+2,59*1,82 10,59 Komora 0,74*1,28 0,95 Pivnica 1,80*2,15 3,87 Vypočítaná podlahová plocha 62,32 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 1 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,08 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 18,28 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,13 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,05 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,08 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,03 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,02 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,10 3,30 3,35 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 2,03 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,51 12 Okná 5,00 1,20 6,00 6,09 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,51 14 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,03

5 Znalecký posudok č. 26/2016 list č.5 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,02 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,03 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,03 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,02 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 2,03 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 2,03 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 4,06 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 0,30 0,30 0,30 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 2,03 25 Povrchy podláh 2,50 1,10 2,75 2,79 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,54 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,05 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,02 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,02 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,51 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,03 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,30 2,60 2,64 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 4,06 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 4,06 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,54 Spolu 100,00 98,45 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 98,45 / 100 = 0,9845 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,307 * 1,037 * 0,9845 * 1,00 VH = 766,17 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 32 na prízemí ,75 51,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 766,17 /m 2 * 62,32m ,71 Technická hodnota 51,25% z , , STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYT č všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Analýza polohy nehnuteľnosti: Byt č. 32 sa nachádza v okresnom meste Snina, na ulici Palárikovej, č.s. 1628, na prízemí - 2. NP v rohovej sekcii. Bytový dom má prízemie a 4 poschodia, napojený je na všetky inžinierske siete, má výťah, príslušenstvo - kočikáreň. Prístup je po spevnenej komunikácii. Pri bytovom dome sa nachádza parkovisko pre osobné motorové vozidlá. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou v rovnováhe, nehnuteľnosť vyžaduje opravu, byt je čiastočne zrekonštruovaný. Prevládajúca zástavba objekty na bývanie v blízkosti ZŠ a obchody. Pracovné možnosti v mieste obmedzené, nezamestnanosť nad 20%, skladba obyvateľstva - počet bytov vo vchode do 20, v dome nad 48 bytov bez konfliktných skupín. Orientácia obytných miestností na juh a východ. Doprava - MHD, autobus a železnica. Občianska vybavenosť - MsÚ, polícia, pošta, MŠ, ZŠ, SŠ, poliklinika, kultúrne zariadenie, obchodná sieť. Prírodná

6 Znalecký posudok č. 26/2016 list č.6 lokalita v blízkosti - les a Sninské rybníky. Životné prostredie v okolí - bežný hluk a prach od dopravy. Hodnotím ako priemerný byt. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,50 (v zmysle Metodiky USI Žilina je odporúčaný koeficient predajnosti pre ostatné mestá v intervale 0,40-0,50) Analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 7507 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,50 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu

7 Znalecký posudok č. 26/2016 list č.7 objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez II. 1, ,00 zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0, ,65 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 0, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0, ,40 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku Obytné domy nad 48 bytov bez konfliktných skupín IV. 0, ,65 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 1, ,00 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 1, ,00 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 0, ,50 12 Doprava v okolí bytového domu autobus, miestna doprava - v dosahu do 15 minút III. 0, ,50 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu II. 1, ,00 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,10 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 16 Názor znalca priemerný byt III. 0, ,00 Spolu ,30 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 80,3/ 145 0,554 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,70 * 0, , POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Parcela sa nachádza v Snine, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha - spoluvlastnícky podiel 6380/ Zastavaná je bytovým domom so štandardným vybavením. Doprava MHD, autobusová a železničná, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť - možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Povyšujúce ani redukujúce faktory neuvažujem. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 2188/20 zastavaná plocha a nádvorie , / ,19 Obec: Snina Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a Hodnota koeficientu 1,00

8 Znalecký posudok č. 26/2016 list č.8 situácie priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 1,00 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00 1,8000 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 1, ,93 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 458,00 m 2 * 17,93 /m ,94 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 6380/ * ,94 379,85

9 Znalecký posudok č. 26/2016 list č.9 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 32 na prízemí bytového domu, číslo súpisné 1628, na ulici Palárikova 27, vchod č. 4, katastrálne územie Snina, pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 038/2016 zo dňa Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: ,77 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 379,85 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Byt č. 32 na prízemí ,77 1/ ,77 Pozemky LV parc. č. 2188/20 (21,19 m 2 ) , / ,85 Spolu VŠH ,62 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Trinásťtisícdeväťsto Eur V Trebišove Ing.Zdenko Weiss 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 7507 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.

10 Znalecký posudok č. 26/2016 list č.10 IV. PRÍLOHY - objednávka - výzva 2 x - list vlastníctva - kópia z katastrálnej mapy - doklad o veku stavby - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia - inzertná realitná ponuka