ZNALECKÝ POSUDEK. č. 62/7812/2017

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 62/7812/2017 o obvyklé ceně členského podílu v Podkrušnohorském bytovém družstvu vztahujícího se k užívání bytu č. 101 v bytovém domě č.p. 389 v k.ú. Teplice - Řetenice, v ulici Duchcovská v Teplicích, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 62/7812/2017 LV no.: 6412 Name of subject / Předmět ocenění: Členský podíl v Podkrušnohorském bytovém družstvu vztahující se k právu užívání bytu č. 101 o dispozici 1+1 v bytovém domě č.p. 389 v k.ú. Teplice Řetenice, v ulici Duchcovská v Teplicích, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Duchcovská 389/90, Teplice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: nebyla stanovena Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1 LAND / POZEMEK členský podíl vztahující se k bytu č. 101 v bytovém domě č.p. 389 centrum Řetenic, bytová zóna úplná (Statutární a okresní město) Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: 495 (pozemek není předmětem ocenění) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: panelový LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: 34,22 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: odhad 1970 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: odhad 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Předmětem ocenění je členský podíl vztahující se k užívání bytu č. 101 (o dispozici 1+1) v bytovém domě č.p. 389, v k.ú. Teplice - Řetenice v ulici Duchcovská v Teplicích, okres Teplice, Ústecký kraj. Podle dostupných údajů je k užívání členského podílu odpovídajícímu oceňovanému bytu oprávněna Helena Krejčíková, poslední trvalý pobyt Duchcovská 389/90, Teplice. Oceňovaný byt je ve vlastnictví Podkrušnohorského bytového družstva, se sídlem Duchcovská 412/88c, Řetenice, Teplice. Restricting conditions / omezující podmínky: Nebyla předložena dohoda o převodu členských práv a povinností k oceňovanému členskému podílu. Real burden / věcná břemena: K předmětu ocenění se nemohou vázat věcná břemena, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Mortgages: / zástavní práva: K předmětu ocenění se nemohou vázat zástavní práva, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu. Weak points / slabé stránky: - jedná se o podíl v bytovém družstvu s právem užívání bytu, nikoliv o vlastnictví bytu - byt v 1. podlaží (podle informace od objednatele) - typový bytový dům s typovými byty - hluk z dopravy na Duchcovské ulici Strong points / silné stránky: - občanská vybavenost v dosahu - zateplený bytový dům - možnost parkování v blízkosti bytového domu Background Papers / podklady: a/ informace o stavbě b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě, pouze zevně Tour / prohlídka Prohlídka byla uskutečněna na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne Místní šetření proběhlo dne v 10:00 h pouze zevně, neboť nebyl umožněn vstup do bytového domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace pro ocenění byly zjištěny z údajů katastru nemovitostí a obhlídkou bytového domu

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Teplice - Řetenice Kód obce : Název obce : Teplice Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0426 Název okresu : Teplice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : centrum Řetenic, bytová zóna Infrastructure / infrastruktura: Statutární město Teplice je se svými obyvateli významným okresním městem Ústeckého kraje. Teplice jsou především lázeňským městem s bohatou historií. Léčebné procedury zajišťují příliv zahraniční klientely, v posledních letech převážně arabské a ruské (léčí se zde poruchy pohybového aparátu, revmatismus, dětská obrna, oběhový systém). Nejen díky lázeňství se město může pochlubit mnohými stavbami architektonické hodnoty (mj. zámek) a oddechovými zónami (několik rozsáhlých parků). V současnosti město disponuje úplnou občanskou vybaveností mj. Magistrát, kompletní síť úřadů, střední školy i fakulty vysokých škol, nemocnice, lékařské ordinace, supermarkety, stadión, aquacentrum, obchody, služby, nádraží autobusové i železniční dopravy. Výhodou je dobré silniční spojení do Ústí nad Labem a do Prahy po dálnici, stejně tak do Drážďan. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v městské čtvrti Řetenice přímo při hlavní ulici Duchcovská, jde o lokalitu zastavěnou převážně typovými bytovými domy z přelomu 60./70. let min. století, s dominantní panelovou stavbou s přízemními obchody (tzv. desetipatrák ), která stojí přímo v sousedství hodnoceného bytového domu. Výhodou místa jsou objekty občanské vybavenosti mj. okresní nemocnice s poliklinikou, základní škola, školka, restaurace, areál Perla s obchody, s poštou a dalšími službami. Lokalita je dobře dostupná z centra města několika linkami trolejbusové dopravy (cca 10 min). Negativem polohy je hluk ze silničního provozu na Duchcovské ulici. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu s právem vztahujícím se na užívání bytu o dispozici 1+1 v pětipodlažním bytovém domě č.p. 389, podle informací od objednatele je byt situován v 1. podlaží. Dispoziční řešení : Oceňovaný byt o dispozici 1+1. Podlahová plocha bytu činí 34,22 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových panelů, zateplené, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá, krytina je živičná, klempířské prvky jsou úplné, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Usuzujeme na bytový dům bez výtahu. Usuzujeme na napojení bytového domu na veřejné řády. Vybavení bytu nebylo zjištěno, prohlídka nebyla umožněna. Stáří a stavební stav: Nebyla poskytnuta přesná informace o stáří bytového domu, usuzujeme na výstavbu z poč. 70. let min. století. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, objekt je dobře udržovaný (plastová okna, opravený vchod, zateplený bytový dům)

5 Pozemky: Bytový dům č.p. 389 je situován na pozemku čís. parcely 495, k.ú. Teplice - Řetenice. Pozemek je rovinné konfigurace a je přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Statutárního města Teplice. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. Výše uvedený pozemek, na kterém je bytový dům postaven, je ve vlastnictví Podkrušnohorského bytového družstva, a proto není předmětem ocenění. ZPŮSOB OCENĚNÍ Hodnota členského podílu v bytovém družstvu, představující majetkovou hodnotu, se oceňuje cenou obvyklou, tj. cenou, kterou by bylo možno za převod členského podílu v rozhodné době a místě dosáhnout (z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , sp.zn. 31 Cdo 2428/2000, Bulletin advokacie č. 5/2003). Při ocenění členského podílu v bytovém družstvu, představujícího majetkovou hodnotu, je aplikováno ustanovení 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, jenž definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena (podle 2, odst. 1), která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je, (podle 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. ANALÝZA OCENĚNÍ Vzhledem ke skutečnosti, že k převodům členských podílů v bytových družstvech vztahujících se ke konkrétním bytům (jde o tzv. družstevní byty) již řadu let běžně dochází a cena je vytvářena principy poptávky a nabídky, je odhad obvyklé ceny stanoven především na základě porovnávací metody. Analýza je patrná z přiložené tabulky

6 C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena členského podílu v Podkrušnohorském bytovém družstvu vztahujícího se k právu užívání bytu č.101 o dispozici 1+1 v bytovém domě č.p. 389, v k.ú. Teplice Řetenice, v ulici Duchcovská v Teplicích, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 14. března 2017 Slovy: Jednostosedmdesáttisíc Kč ,- Kč V daném případě se jedná o ocenění členského podílu v bytovém družstvu, tedy ocenění práv spojených s členstvím, nejde o nemovitost ani bytovou jednotku. Dohoda o převodu členských práv a povinností nebyla předložena. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 62/7812/2017. Vypracovala : Ing. Jana Rychtářová Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 19. března

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 62/7812/2017 LV no.: 6412 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 0 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 0 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 0 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota není stanovena Item no. Pol.č. 1 Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název podíl na bytovém domě 5466/10000 odpovídající 2 bytům, Teplice - Řetenice Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m ,00 VI ,00 2x , , Comments Komentář realizovaný převod z databáze zpracovatelky 2 družstevní byt 1+2, ul. Duchcovská, TP ,00 III-17 54, , , sjednávaný převod prostřednictvím RK REMAX 3 družstevní byt 1+1, ul. Alejní, TP ,00 III-17 32, , , nabídka RK Molík reality 1. ul. K Vápence, Teplice, bytový dům bez údržby, byty převážně neudržované, vzdálený hluk z Duchocvské, shodná poloha v rámci města 2. ul. Duchcovská, Teplice, bytový dům zateplený ("desetipatrák"), v 9.NP, v původním stavu k modernizaci, hluk z dopravy, shodná poloha v rámci města 3. ul. Alejní, Teplice, zateplený typový bytový dům, v nejvyšším 6.NP, byt v původním stavu k modernizaci, hluk z dopravy, centrum města Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) není stanovena není stanovena 0,171 mil.kč 0,170 mil.kč

8

9

10

11 Õ ± ªº ø æß ± # º Ó Ú Ÿ ± ªº ø ß ± # º Ú Ÿ Õ ± ªº ø æß ± # º Ú Ÿ Õªµ ª ÌËÁ Á Ú Ÿ ±º ªµ ª ÌËÁ Á Ú Ÿ ± ªº ±º æß ± 7 ± º± µ ± µ?ú Ÿ µ± 3 æß ± 7 ± º± Ú Ÿ µ± 3 æß ± 7 ± º± ƪ µ ± µ7ú Ÿ