ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX /11-109

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX / Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX / vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 26 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...19 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...20 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX / Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech: Součásti: zahradní chatka (součástí pozemku parc.č. 461/17), oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka vodovodu ze studny, přípojka do veřejné kanalizace, studna na pozemku parc.č. 461/17. Součástí pozemků je také rostlinstvo: pozemek parc.č. 461/17: okrasné stromy (5 kusů). 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinná si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala - viz vratka dopisu v příloze posudku. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 304, k.ú. Bavorov, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX / barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí 3

4 - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, stojí jako krajní řadový, situovaný na rovinatém terénu v odlehlé části obce Bavorov - Bavorských Svobodných Horách. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Bavorov je ve vzdálenosti 2,4 km, do Strakonic je vzdálenost 27 km. Přístup ke stavbě je možný z místní komunikace nebo přes vjezdovou bránu, oplocení zahrady je provedeno. Dle zjištěných informací od sousedních obyvatel byl dům v letech kompletně postaven místo původní stavby. Dům je 3 roky opuštěný a neudržovaný. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 254: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 20-25ti lety Počet podlaží: nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží (2.NP podkroví - nedokončeno) Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z cihel, kamene, nezatepleno Stropy: typu Hurdis s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov je dřevěný Krytina střechy: betonové tašky Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety chybí, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu nezjištěno Vnější povrchy: nejsou provedeny Schody: nosná část železobetonová Dveře: nezjištěno Vrata: nejsou Okna: dřevěná se zdvojeným zasklením Povrch podlah: nezjištěno Vytápění: nezjištěno Ohřev teplé vody: nezjištěno Vnitřní vodovod: nezjištěno Hygienické vybavení: nezjištěno 5

6 Vnitřní kanalizace: nezjištěno Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu, bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou (jednopodlažní stavba) Vybavení kuchyní: nezjištěno Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyně, 2 místnosti, koupelna, WC, garáž Konstrukční řešení a technické vybavení zahradní chatky: Zahradní chatka je postavena na kraji zahrady, pozemku parc.č. 461/17. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní stavbu. Nosné konstrukce jsou z cca 1/3 zděné z cihel a zbývající část je tvořena dřevěnou trámovou konstrukcí s jednostranným obitím. Omítky nejsou provedeny. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytina a klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Dveře dřevěné, okna dřevěné se zdvojeným zasklením. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p Zahradní chatka Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům. Upozorňujeme však, že bude nutné provést vnější fasádní omítky, dokončit instalování klempířských prvků a vrat do garáže. Pokud nedojde k dokončení stavebních úprav, bude zkrácena celková životnost stavby. Oplocení, které je z převážné části tvořeno dřevěným plotem na betonových sloupcích, je horším technickém stavu, vjezdová brána je na hranici životnosti. 6

7 Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na dokončení stavebních prací. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 304 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům, Nuzice, okres České Budějovice Rodinný dům v obci Týn nad Vltavou - Nuzice. V domě jsou dvě bytové jednotky dispozičně řešeny jako 3+1 a 2+1. Nemovitost je částečně podsklepena. Elektřina je rozvedena, voda ze studny, odpad řešen septikem. Topení zajišťují kamna na tuhá paliva. Na pozemku stodola. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 180 m 2 Plocha pozemku: 710 m 2 Plocha zahrady: 530 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Bidli ulice Jindřišská 889/ Praha - část obce Nové Město Tel.:

8 2) Rodinný dům, Strýčice, okres České Budějovice Rodinný dům o velikosti 3+1 se zahradou. Nemovitost je v technickém stavu před rekonstrukcí. Voda je čerpána z obecního řádu. Topení původně lokální na dřevo a uhlí. K objektu náleží garáž přístupná přímo z obecní komunikace. V podkroví možnost vybudování dalších obytných místností. Proběhla částečná rekonstrukce a odvlhčení obvodového zdiva. Střešní konstrukce ve velmi dobrém stavu. Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: V bloku Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 128 m 2 Plocha pozemku: 184 m 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář STING Jírovcova 1863/ České Budějovice 3 Tel.:

9 3) Rodinný dům, Malenice Rodinný dům na kraji obce Malenice. Dům je již více než 20 let rozestavěný. Příjezd k pozemku je po asfaltové obecní komunikací, parkování je možné na pozemku. Suterén má přímý vjezd do garáží, do přízemí je hlavní vstup ze severní strany vnějším betonovým schodištěm, z jižní strany je přímý přístup z terasy. Dispoziční řešení budovy: suterén - garáž, sklep, kotelna, prádelna, sklad, technické místnosti. 1.NP: 5 místností, koupelna, WC, chodby, schodiště. Podkroví - 5 místností, koupelna, WC, chodby, schodiště. Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Zděný, plně podsklepený dům na vysoké kamenné podezdívce se sedlovou střechou s polovalbami krytou bonským šindelem je rozestavěn od roku 1993, prodloužené stavební povolení je platné do roku Jsou osazena okna, rozvedeny všechny rozvody (elektřina, vodovod, topení), nataženy vnitřní omítky, podlahy jsou betonové, v místnostech koupelen jsou osazeny vany a položena dlažba a obklady. Topná soustava je napojena na kotel na TP, topení však není funkční a dům není v zimě temperován. Stavba: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 223 m 2 Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/ Brno - Trnitá Tel.:

10 4) Rodinný dům, Ražice, okres Písek Dům o dispozici 3+1, WC, koupelna. K domu patří stodola, technická místnost, zahrádka. V domě byla vyměněna okna, je suchý. Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 150 m 2 Plocha pozemku: 408 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Develop reality ulice Za Karlínským přístavem 683/ Praha - část obce Karlín Tel.:

11 5) Rodinný dům, Bavorov, okres Strakonice Rodinný dům, nyní s nástavbou patra a podkroví, v rozestavěnosti, před dokončením. Dům má v přízemí původní velkou místnost, koupelnu, sklad, nově připraveno na kotelnu-út na tuhá i plyn, dále vchod na zahradu a do sklípku. V patře je nově velká místnost s kuchyňským koutem, komora, velká koupelna, WC, v podkroví je ložnice, 2 pokoje a WC. Byt je před dokončením - zbývá kompletace a podlahy, zařizovací předměty. U domu je malá uzavřená zahrada. Stavba: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 193 m 2 Plocha zahrady: 150 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář PATERNA - REALITY, s.r.o. Vimperská Volyně Tel.:

12 6) Rodinný dům, Krajníčko, okres Strakonice Řadový rodinný dům v obci Krajníčko u Bavorova. Za domem zahrada obdélníkového tvaru. V 1. patře je prostorný obývací pokoj s balkonem, dvě ložnice, kuchyně, koupelna s WC. V přízemí další dvě ložnice, garáž, sklep, kotelna, samostatné WC. Topení kotlem na pevná paliva. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Užitná plocha: 172 m 2 Plocha pozemku: 530 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Expresninemovitosti.cz ulice Ant. Barcala 404/ České Budějovice 2 Tel.:

13 7) Rodinný dům, Netonice, okres Strakonice Rodinný dům v obci Netonice. Nemovitost se skládá z verandy, předsíně, koupelny, samostatným WC, vstupem do malého sklepa, ložnice, obývacího pokoje a kuchyně. Uzavřený dvůr, dílna a stodola. Za domem je zahrada. Nemovitost je ve stavu rozdělané vnitřní rekonstrukce, jsou vykopané podlahy, rozvedená nová elektřina a částečně nový rozvod vody. Dům je suchý, odizolovaný. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 485 m 2 Plocha pozemku: 810 m 2 Plocha zahrady: 325 m 2 Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Optimal třída Národní svobody 181/ Písek - Pražské Předměstí Tel.:

14 8) Rodinný dům, Vitějovice, okres Prachatice Rozestavěná polovina dvojdomku na polosamotě mezi obcemi Vitějovice a Žernovice. V přízemí zádveří, chodba, velká místnost s terasou, pokoj, koupelna. V podkroví 3 ložnice, koupelna. Ústřední topení s kotlem na tuhá paliva ve sklepě, boiler. Stavba: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 84 m 2 Plocha pozemku: 971 m 2 Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Jímka Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář NEMO reality, s.r.o. Kostelní náměstí Prachatice I Tel.:

15 9) Rodinný dům, Záblatí, okres Prachatice Řadový rodinný dům v obci Záblatí v okrese Prachatice. V domě byla započata rekonstrukce. Dům je rekonstruován na 3 obytné místnosti + kk, koupelnu, spíž a samostatné WC. V podkroví 1 pokoj připraven k rekonstrukci. Dům je napojen na plyn - zdroj vytápění, elektrickou energii a veřejnou kanalizaci. Možnost parkování na ulici před domem. K domu nenáleží žádná zahrada. Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 153 m 2 Plocha pozemku: 153 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář M&M reality ulice Krakovská 583/ Praha - část obce Nové Město Tel.:

16 Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 16

17 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha Index odlišnosti I O velikost stavby velikost pozemků tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN ,90 1,00 0,80 0,90 1,00 1, SN ,90 1,05 1,00 1,10 0,90 1, SN ,90 1,05 0,70 0,80 1,00 1, SN ,90 1,05 1,00 1,00 0,80 1, SN ,90 1,00 0,80 1,10 1,00 1, SN ,90 1,00 1,00 1,00 0,80 1, SN ,90 1,00 0,80 0,90 1,00 1, SN ,90 1,00 1,05 0,95 1,00 1, SN ,90 1,05 1,00 1,05 1,00 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 9 Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Spoluvlastnický podíl: 1 / Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

18 Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 18

19 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: ,- Kč slovy: Jednostotřicetšesttisíc korun českých 19

20 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 20

21 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

22 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

23 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

24

25

26

27 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 26 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.