ZNALECKÝ POSUDEK. č. 79/ Rodinný dům č.p. 1 s příslušenstvím, k.ú. Mukařov u Jiviny. insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 79/ Rodinný dům č.p. 1 s příslušenstvím, k.ú. Mukařov u Jiviny Účel ocenění: Objednavatel : Zhotovitel: insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu) JUDr. Lukáš Holý, advokát, insolvenční správce Přístavní 321/14, Praha 7 Ing. Renata Klímová Mezihorská 1929/33, Praha 4 IČ: telefon: renataklimova@seznam.cz Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet listů příloh: 18 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne

2 A. NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 1 včetně pozemků a příslušenství, k.ú. Mukařov u Jiviny jsem zpracovala jako podklad pro insolvenční řízení. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti manželky povinného. Základní informace Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Mukařov, k.ú. Mukařov u Jiviny Mukařov 1, Mukařov Vlastnické a evidenční údaje Viz příloha Přehled podkladů - výpis z KN z LV č. 921 ze dne kopie katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne informace a údaje sdělené objednatelem posudku Použité metody ocenění Obvyklou cenou se podle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při ocenění se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V daném případě se jedná o běžně obchodovatelnou nemovitost a porovnávací hodnota nejlépe vystihuje hladinu cen v daném sektoru trhu. Porovnávací hodnota majetku je cena majetku stanovená cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými majetky. Do porovnání vstupují skutečně realizované ceny transakcí nebo předpokládané prodejní ceny. Hodnotí se různá hlediska, jako jsou atraktivita lokality, druh a účel využití nemovitostí či bytů, velikost a dispozice, stáří a údržba, technické parametry či kvalita provedení. Pro ocenění byly použity níže uvedené porovnatelné rodinné domy. Pro stanovení porovnávací hodnoty byly vyhodnoceny nabídkové ceny realitních kanceláří. Porovnatelné nemovitosti jsou vyhodnoceny pomocí indexů na základě různých kriterií, jako jsou lokalita, umístění v obci, stáří a technický stav staveb, údržba, výměra a dispozice, účel využití apod. ). Místopis Obec Mukařov se nachází v okrese Mladá Boleslav, kraj Středočeský. Rozkládá se asi dvacet kilometrů severně od Mladé Boleslavi a osm kilometrů severozápadně od města Mnichovo Hradiště. Trvalý pobyt zde má 165 osob. Obcí prochází silnice III. třídy, železnični stanice na území obce nejsou - nejblíže obci je železniční stanice Mnichovo Hradiště ve vzdálenosti 6 km ležící na trati 070 v úseku z Mladé Boleslavi do Turnova. Hromadnou dopravu zajišťuje autobusová doprava

3 Současný stav Budoucí stav Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace popis: Objekt domu s pozemky se nachází v centru obce ve svahu pod hřbitovní zdí místního kostela. Pozemek má trojúhelníkový tvar, severní stranou přiléhá k lesu. Objekt je přístupný z prostranství se zpevněným povrchem. Jedná se o původní zděný vesnický rodinný domek s hospodářskou přístavbou - stodolou, která však byla zničena požárem. Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou. Vlastní rodinný dům je v malé části podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je napojen na rozvod elektro, kanalizace je svedena do žumpy, veřejný vodovod je v místě. Objekt je součástí původní zástavby, stáří není známo, odhaduje se na let. Dům prošel rekonstrukcí po již zmíněném požáru, který kromě stodoly poškodil střechu a podkroví obytné budovy. V domě je koupelna s WC, vanou a sprchovým koutem, kuchyně je vybavena linkou a sporákem na PB. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. Voda je zavedena z veřejného vodovodu, kanalizace do žumpy, plyn v místě není. Celkově objekt vykazuje známky zanedbané údržby, prvky krátkodobé životnosti jsou značně opotřebovány. Následky požáru byly odstraněny s výjimkou stop po zatečení hasební vody do interiéru některých místností. Dům není zateplen (zdivo z plných cihel) - zcela jistě nesplňuje současné požadavky a energetickou náročnost budov dle vyhlášky č. 78/2013 Sb. Stodola byla po požáru stržena, z menší části zůstalo obvodové zdivo výše jednoho podlaží. Příslušenství domu tvoří opěrné zídky se schodištěm vytvářející terasu před domem, bývalá prádelna sloužící nyní jako dílna či (nezkolaudovaná) garáž. Příslušenství je tvořeno dále přípojkami inženýrských sítí v rozsahu NN, veř. vodovod, žumpou, venkovními úpravami v zanedbatelném rozsahu spočívajícími v oplocení s bránou a brankou a betonové dlažbě dvorku. Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Štrukelová Zuzana Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Štrukelová Zuzana Zahájení exekuce - Štrukelová Zuzana Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo smluvní - 3 -

4 B. POSUDEK 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 100,00 m 2 Zastavěná plocha: 126,00 m 2 Plocha pozemku: 462,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota majetku je cena majetku stanovená cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými majetky. Do porovnání vstupují skutečně realizované ceny transakcí nebo předpokládané prodejní ceny. Hodnotí se různá hlediska, jako jsou atraktivita lokality, druh a účel využití nemovitostí či bytů, velikost a dispozice, stáří a údržba, technické parametry či kvalita provedení. Pro ocenění byly použity níže uvedené porovnatelné rodinné domy. Pro stanovení porovnávací hodnoty byly vyhodnoceny ceny nedávno prodaných nemovitostí nebo nabídkové ceny realitních kanceláří. Porovnatelné nemovitosti jsou vyhodnoceny pomocí indexů na základě různých kriterií, jako jsou lokalita, umístění v obci, stáří a technický stav staveb, údržba, výměra a dispozice, účel využití apod.). Dům je v malé části podsklepený (cca 3,60x6,10m, sv. výška 1,80m), zadní dvoupodlažní část má rozměry 9,35x10,25 m (podkroví je však přístupné pouze po velmi strmých mlynářských schodech), přední jednopodlažní část 5,35x5,70 m s přistavěnou verandou 2,60x1,40m. Bývalá prádelna má rozměry 4,75x3,80m, s přístavkem verandy (s krbem) o rozměrech 2,50x2,60m. Užitná plocha domu činí cca 100 m 2 (podkroví není uvažováno, přístup neodpovídá normám). Srovnatelné nemovité věci Název: Vicmanov K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,90 K5 stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 0, ,00 m m Kč

5 Název: Mukařov K3 Poloha 1,00 K5 stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 0, ,00 m m Kč Název: Dolní Krupá K3 Poloha 1,00 K5 stav 0,70 K6 Vliv pozemku 0,75 0, ,00 m m Kč

6 Název: Dolní Krupá K3 Poloha 1,00 K5 stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,60 0, ,00 m m Kč Název: Mnichovo Hradiště K3 Poloha 0,80 K5 stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 0, ,00 m m Kč

7 Název: Bělá pod Bezdězem K3 Poloha 0,90 K5 stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 0, ,00 m m Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 100,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Obvyklá cena nemovitostí domu čp. 1 s příslušenstvím a pozemky, k.ú. Mukařov u Jiviny činí ke dni celkem Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla stanovena v souladu s 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. porovnávací metodou, s ohledem na polohu, umístění a aktuální technický stav. V Praze Ing. Renata Klímová Mezihorská 1929/ Praha 4 telefon: renataklimova@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod č.j. Spr 826/99 pro obor stavebnictví odvětví stavby obytné a průmyslové a pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializace oceňování stavebních prací a rozpočtování. Zpracovatel ocenění je též certifikovaným odhadcem pro oceňování nemovitostí (Certifikační ústav VŠE Praha), registrační číslo 95/2010. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 79/ znaleckého deníku