ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015. spoluvl.podílu: 1/4 na pozemku st.p.č.28 s rodinným domem čp.50 a příslušenstvím v obci Záluží, okres: Beroun.

Transkript

1 ZNALECKÝ POUDEK č /2015 spoluvl.podílu: 1/4 na pozemku st.p.č.28 s rodinným domem čp.50 a příslušenstvím v obci Záluží, okres: Beroun. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 6167/13 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b., č. 188/2011 b., č. 350/2012 b., č. 303/2013 b., č. 340/2013 b., č. 344/2013 b. a 228/2014 b. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 b. ve znění vyhlášky č. 199/2014 b., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 14 včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol tanovit cenu spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemku st.p.č.28 s rodinným domem čp.50 a jeho příslušenstvím v k.ú.záluží u Hořovic, obec: Záluží okres: Beroun; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rodinný dům - spoluvl.podíl: 1/4 Záluží Záluží Kraj: tředočeský Okres: Beroun Obec: Záluží Katastrální území: Záluží u Hořovic Počet obyvatel: 493 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 2 45 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) č. V V V Pi 0,50 0,60 0,80 V 0,90 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 449,82 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.matouškové Jaroslavy. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088 EX 6167/13) - exekuční příkaz ze dne žádost Exekutorského úřadu Kladno o vypracování znaleckého posudku ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na OÚ Záluží: a/ žádost o povolení vodovodní přípojky v r.2001 b/ v r.1982 výměna vrat za plechová a přístavba zádveří domu - na MěstÚ Hořovice(stavební úřad - archív) se žádné doklady nedochovaly...! 5. Vlastnické a evidenční údaje

3 -3- - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost tavební plány rodinného domu se nedochovaly. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl :1/4 na pozemku st.p.č.28 s rodinným domem čp.50 a příslušenstvím ve střední části obce Záluží. Příslušenství domu tvoří garáž, 2 vedlejší stavby a venkovní úpravy. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.28 - spol.podíl: 1/4 B. ZNALECKÝ POUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b., č. 188/2011 b., č. 350/2012 b., č. 340/2013 b., č. 303/2013 b., č. 344/2013 b. a č. 228/2014 b. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 b. ve znění vyhlášky č. 199/2014 b., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 b. ndex trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. ituace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodejnost spoluvl.podílu 1/4 je výrazně nižší než u celé nemovitosti...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. Pi V -0,04 V 5 ndex trhu T P6 (1 + Pi) 0,960 i1 ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob.

4 -4- včetně Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - třed obce centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Pi 1,01 0,03 0,01-0,02 0,01 11 ndex polohy P P1 (1 + Pi) 1,040 i2 Koeficient pp T P 0, Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.28 - spol.podíl: 1/4 Jedná se o pozemek přístupný po zpevněné komunikaci a s možností napojení na vodovod, plynovod, kanalizaci; pozemek je rovinatý; při hlavní silnici, jenž prochází obcí Záluží, ve střední části obce. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. važitost pozemku a expozice - važitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání č. V Pi

5 -5-6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Jedná se o průměrnou polohu ( bez dalších úprav...). 6 ndex omezujících vlivů O 1 + Pi 0 i1 ndex trhu s nemovitostmi T 0,960 ndex polohy pozemku P 1,040 Celkový index T O P 0, ,040 0,998 tavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,82 Typ Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří tavební pozemek - celkem Parcelní číslo st.28 Výměra [m2] 303,00 303,00 ndex Koef. 0,998 Upr. cena [Kč/m2] 448,92 Jedn. cena [Kč/m2] 448,92 Cena [Kč] ,76 m ,76 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.50 Jedná se o přízemní, samostatně stojící rodinný dům čp.50, nepodsklepený, se sedlovou střechou a taškovou krytinou. Rodinný dům byl postaven cca v r.1900(stanoveno odhadem) a má zanedbanou údržbu..., je zde předpoklad rozsáhlejších stavebních úprav (celková rekonstrukce); cca 3 roky je dům neobydlen. Obvodové zdivo je cihelné o tl.45 cm a stropy jsou s rovným podhledem; okna jsou dřevěná, dvojitá, schodiště na půdu je dřevěné, strmé; krov je dřevěný, hambálkový s taškovou krytinou na latích; podlahy jsou převážně prkenné. Přízemí je dispozičně členěno na chodbu, koupelnu, WC(suché), kuchyň, 3 obytné místnosti, nad přízemím je půdní prostor. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod; plynová skříňka je na domě,

6 -6- rozvod zde není...; kanalizace je svedena do jímky (splašková kanalizace je v ulici...); vytápění v současné době zde není (dříve lokální na pevné palivo...), v koupelně je osazen el.bojler (v současné době jsou inž.sítě odpojeny...). V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy malého rozsahu: přípojky inženýrských sítí (voda, elektroinstalace), jímka, zpevněná plocha betonová, plotová vrátka a plotová vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: táří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda tředočeský kraj, obec do obyvatel 115 let 2 453,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 5,5016,20+1,701,90 Název podlaží 1.nadz.podl.: Zastavěná plocha 92,33 m2 Konstrukční výška 2,90 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 5,5016,202,90+1,701,902,50 zastřešení: 5,5016,20(0,60+2,60/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 92,33 m2 ZP1 ZP 266,47 m3 169,29 m3 435,76 m3 92,33 m2 92,33 m2 Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb Vi typ A -0,08-0,05-0,03

7 -7- nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. tavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 115 let: s ,425 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. V 0,65 12 ndex vybavení V (1 + Vi) V13 0,600 0,328 i1 ndex trhu s nemovitými věcmi T 0,960 ndex polohy pozemku P 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC V 2 453,- Kč/m3 0, ,58 Kč/m3 CP OP ZCU T P 435,76 m3 804,58 Kč/m3 0,960 1, ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ,- Kč Garáž Jedná se o zděnou garáž s pultovou střechou a s krytinou z vlnitého eternitu, vrata jsou plechová, podlaha je betonová, je zde světelná elektroinstalace; stáří je stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: táří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Garáž 37 porovnávací metoda tředočeský kraj, obec do obyvatel 65 let 1 853,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 3,907,0 Název podlaží 1.nadz.podl.: Zastavěná plocha 27,30 m2 Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (3,907,0)(2,50) zastřešení: 3,907,00,70/2 Obestavěný prostor - celkem: Výpočet indexu cenového porovnání 27,30 m2 Konstrukční výška 2,50 m 68,25 m3 9,56 m3 77,81 m3

8 -8- ndex vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. tavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 65 let: s ,675 č. Vi typ B V -0,02-0,01 0,65 5 ndex vybavení V (1 + Vi) V6 0,675 0,426 i1 ndex trhu s nemovitými věcmi T 0,960 ndex polohy pozemku P 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC V 1 853,- Kč/m3 0, ,38 Kč/m3 CP OP ZCU T P 77,81 m3 789,38 Kč/m3 0,960 1, ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ,- Kč Vedlejší stavba(kolna) Jedná se o hospodářskou kolnu v zadní části pozemku (je přístupná i ze zadní ulice), se sedlovou střechou a s nepravidelným půdorysem, krytina je tašková(bobrovky dvojitě); stáří je stanoveno odhadem; navazuje na rodinný dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,5013,0-5,01,80/2 1.nadz.podl. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název [m2] 67,00 Zastavěná. Konstr. výška

9 -9- plocha 67,00 m2 1.nadz.podl. 6,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.nadz.podl. (5,5013,0-5,01,80/2)(3,50+6,10)/2 [m3] 321,60 m3 (PP podzemní podlaží, NP nadzemní podlaží, Z zastřešení) Název Typ 1.nadz.podl. Obestavěný prostor - celkem: NP Obestavěný prostor 321,60 m3 321,60 m3 Popis a hodnocení standardu ( standard, N nadstandard, P podstandard, C nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. tropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. chodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace oučet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Obj. podíl [%] N C C X C C 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80 Část [%] Koef. 1,54 Upravený obj. podíl 7,10 48,97 7,30 8,10 6,10 3,00 8,20 88,77 0,8877 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle KP): 1 250,0,8877 0,8000 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 321,60 m ,- Kč/m , ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou

10 táří (): roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: % / PCŽ % / ,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / ) Nákladová cena stavby CN Koeficient pp Cena stavby C 0, ,- Kč 0, ,89 Kč Vedlejší stavba(kolna) - zjištěná cena ,89 Kč Vedlejší stavba(sklad) Jedná se o stavbu ve velmi špatném stavu, s pultovou střechou a s eternit.krytinou. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.nadz.podl. 3,202,20 [m2] 7,04 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.nadz.podl. Zastavěná. Konstr. výška plocha 7,04 m2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.nadz.podl. 3,202,20(2,30+2,50)/2 [m3] 16,90 m3 (PP podzemní podlaží, NP nadzemní podlaží, Z zastřešení) Název Typ 1.nadz.podl. Obestavěný prostor - celkem: NP Popis a hodnocení standardu Obestavěný prostor 16,90 m3 16,90 m3

11 ( standard, N nadstandard, P podstandard, C nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. tropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. chodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace oučet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Obj. podíl [%] C P C X C 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80 Část [%] Koef. 0,46 Upravený obj. podíl 7,10 31,80 7,30 3,73 6,10 3,00 1,10 8,20 68,33 0,6833 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle KP): 1 250,0,6833 0,8000 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 16,90 m ,- Kč/m ,23 863,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 75 roků Opotřebení: % / PCŽ % 65 / 75 86,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ ) Nákladová cena stavby CN Koeficient pp Cena stavby C 0, ,- Kč 0, ,84 Kč Vedlejší stavba(sklad) - zjištěná cena 3 571,84 Kč Cena staveb celkem ,73 Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům čp ,- Kč

12 Garáž Vedlejší stavba(kolna) Vedlejší stavba(sklad) tavby na pozemku - celkem Pozemky - celkem Pozemek st.p.č.28 - spol.podíl: 1/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek st.p.č.28 - spol.podíl: 1/4 - zjištěná cena ,- Kč ,89 Kč 3 571,84 Kč ,73 Kč ,76 Kč ,49 Kč 1/ ,- Kč C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.28 - spol.podíl: 1/ ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: Závěr - stanovení obvyklé ceny: ,- Kč ,- Kč

13 Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě a po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Obvyklá cena spoluvl.podílu: 1/ ,-Kč (slovy: jednostopadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.pr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2014.

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -