ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rekreačních chat v obci Jevišovice č.e.28, 32 a 60, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.615 pro k.ú.jevišovice Objednatel posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 2 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rekreačních chat v obci Jevišovice č.e.28, 32 a 60, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.615 pro k.ú.jevišovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rekreační chaty Adresa předmětu ocenění: Jevišovice 28,32, Jevišovice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Jevišovice Katastrální území: Jevišovice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,9786 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,98 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.615 pro k.ú. Jevišovice - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: CORDTRADE s.r.o., RČ/IČO: , Jiráskova 81/13, Olomouc, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost č.e.28, je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní objekt rekreační chaty. Základ chaty je betonový, prokládaný kamenem, stěny jsou na bázi dřevní hmoty. Krytina je plechová, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně chybějící. Okna jsou jednoduchá, dveře plné, podlahy z dlažeb, PVC, topení lokální kamínky na pevná paliva, kuchyň jen s plynovým vařičem. WC v chatě není. Dispozičně je chata 3+1. Objekt je napojen pouze na elektřinu, přesto je v chatě sprchový kout (nutno napojit na hadici). Stáří objektu je 50 roků, před šesti lety byla provedena přístavba. Stav chaty je špatný, celkové vybavení je podprůměrné. Oceňovaná nemovitost č.e.32 je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní objekt rekreační chaty. Základy jsou betonové, prokládané kamenem, stěny jsou na bázi dřevní hmoty. Sklonitá střecha, plechová krytina, bleskosvod je instalován, je neúplný, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně chybějící. Okna jsou jednoduchá, vnitřní dveře plné, podlahy z koberců a PVC. Topení je lokální, kamínky na pevná paliva, teplá voda není, jen studená. Kuchyň jen s plynovým vařičem. WC není, koupelna není. Objekt je napojen na elektřinu a veřejný vodovod. Stáří chaty je 50 roků, přístavba provedena před šesti roky. Stav objektu je špatný, vybavení celkově podprůměrné Oceňovaný objekt č.e.60 slouží jako vedlejší stavba k oběma výše popsaným objektům, konkrétně jako suché WC a kůlna, sklad nářadí. Je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní. Má sedlovou střechu, plechovou krytinu, bleskosvod není instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Stěny jsou z cihelného zdiva tl.15 cm. Okna jsou jednoduchá, dveře svlakové, podlahy z betonu, jiné vybavení není. V objektu je pouze elektřina. Stáří objektu je 50 roků. Stav je špatný. Všechny objekty jsou na pozemcích s jinou vlastnickou strukturou, část objektu č.e.28 se nachází na pozemku jiného vlastníka. Objekty se nacházejí mimo zastavěné území obce, příjezd je po nezpevněné komunikaci

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační chata č.e Rekreační chata č.e Příslušenství Objekt č.e

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační chata č.e.28 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 3 498,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 5,35*5,35+4,9*2,02+3,94*4,25 = 55,27 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 55,27 m 2 2,90 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 5,35*5,35*3,44+4,9*2,02*(3,44+2,91)/2+3,94* = 179,12 m 3 4,25*2,94 zastřešení: 5,35*5,35*0,82/2+3,94*4,25*0,4/2 = 15,08 m 3-5 -

6 Obestavěný prostor - celkem: = 194,20 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ H zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty III 0,00 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj I -0,06 el. energie 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 II -0,04 m2 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) V 0,40 Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 50 let: 0,81 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,81 = 0,279 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - nemovitost ve vyjmenovaných V 0,20 městech a městech nad obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha - západ a Praha - východ 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě IV 0,05 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku II -0,01 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02 6. Parkovací možnosti - špatné I -0,02 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné I -0,05-6 -

7 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Pozemky, užívané s vedlejší rekreační chatou, společné příslušenství - WC, společná přípojka elektřiny. I -0,10 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,800 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,279 * 1,050 * 0,800 = 0,234 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 498,- Kč/m 3 * 0,234 = 818,53 Kč/m 3 CP = CU * OP = 818,53 Kč/m 3 * 194,20 m 3 = ,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,53 Kč Rekreační chata č.e.32 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 3 498,- Kč/m 3-7 -

8 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 5,35*5,35+2,05*5,07+4,13*1,75 = 46,24 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 46,24 m 2 2,90 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 5,35*5,35*3,57+2,05*5,07*(3,57+3,1)/2+4,13* = 156,14 m 3 1,75*2,67 zastřešení: 5,35*5,35*0,8/2+4,13*1,75*0,4/2 = 12,89 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 169,03 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ H zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty III 0,00 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj I -0,06 el. energie 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 II -0,04 m2 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) V 0,40 Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 50 let: 0,

9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,81 = 0,279 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - nemovitost ve vyjmenovaných V 0,20 městech a městech nad obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha - západ a Praha - východ 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě IV 0,05 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku II -0,01 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02 6. Parkovací možnosti - špatné I -0,02 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné I -0,05 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Pozemky, užívané s vedlejší rekreační chatou, společné přísůlušenství - WC, společná přípojka elektřiny. I -0,10 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,800 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,279 * 1,050 * 0,800 = 0,234 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 498,- Kč/m 3 * 0,234 = 818,53 Kč/m 3 CP = CU * OP = 818,53 Kč/m 3 * 169,03 m 3 = ,13 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,13 Kč - 9 -

10 1.2. Příslušenství Objekt č.e.60 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,0700 Úprava koeficientu prodejnosti o: -5,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,0165 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 7,41*4,46+1,98*4,46 = 41,88 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemíb 41,88 m 2 2,30 m

11 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 7,41*4,46*2,37+1,98*4,46*(2,37+2,2)/2 = 98,50 m 3 zastřeš 7,41*4,46*1,25/2 = 20,66 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 98,50 m 3 zastřeš Z 20,66 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 119,16 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy betonové pásy S Obvodové stěny zděné 15 cm P Stropy C Krov dřevěný neumožňující podkroví P Krytina pozinkovaný plech S Klempířské práce pozinkovaný plech S Úprava povrchů vápenná omítka S Schodiště X Dveře dřevěné svlakové P Okna jednoduchá S Podlahy betonová S Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny P 31, ,46 14,63 3. Stropy C 19, ,00 0,00 4. Krov P 7, ,46 3,36 5. Krytina S 8, ,00 8,

12 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 8, ,00 8, Elektroinstalace S 5, ,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 57,47 Koeficient vybavení K 4 : 0,5747 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5747 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0165 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 528,37 Plná cena: 119,16 m 3 * 1 528,37 Kč/m 3 = ,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % ,36 Kč Objekt č.e.60 - zjištěná cena = ,21 Kč

13 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační chata č.e ,50 Kč Rekreační chata č.e ,10 Kč 1.2. Příslušenství Objekt č.e ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační chata č.e ,50 Kč Rekreační chata č.e ,10 Kč

14 1.2. Příslušenství Objekt č.e ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Třistašedesátpěttisícšestsetdeset Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Nejsou Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rekreační chata, nacházející se v okrajové části Olbramkostela, obce vzdálené 11 km severozápadně od Znojma. Je umístěna v krásném, klidném prostředí lesa, v blízkosti dvou rybníků a kempu. Chata je zděná, celá podsklepená, se sedlovou střechou, příjezdná po nezpevněné cestě. Přízemí sestává ze vstupní chodby, zázemí s WC a umyvadlem, obývacího pokoje s krbem a kuchyně. Z obývacího pokoje se dřevěným schodištěm dostaneme do podkroví, kde jsou dvě ložnice (jedna s terasou). Sklepní prostory jsou využívány jako garáž. Do chaty zavedena elektřina, voda je čerpána ze studny, odpad je sveden do jímky. Chata je ve výborném stavu, prodává se včetně vybavení. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. chata, nacházející se v rekreační oblasti nedaleko obce Olbramkostel vzdálené 12 km od Znojma. Je umístěna v klidné lesní části nedaleko Kempu Olbramkostel. Dřevěná chata byla postavená v roce 2006 a je kompletně zateplená. Do chaty se vstupuje přes verandu. V přízemí se nachází obytný pokoj s krbovými kamny, kuchyňskou linkou, sporákem a lednicí. V podkroví je další pokoj s balkonem. Elektřinu 12V zajišťuje solární panel. U chaty se nachází posezení s ohništěm a udírna. Rozměr chaty je 6x4m. Veranda má 9m2. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

16 přízemní chata 1+1 na Jevišovické přehradě. Zastavěná plocha 34 m2. Jedná se o zděnou chatu kombinovanou se dřevem.elektřina 220/380V, splachovací WC. Stojí na vlastním pozemku. V chatě je obytná veranda, pokoj a kuchyňka. U chaty sklípek, kůlna, posezení, ohniště. Pěkné místo u přítoku přehrady, vhodná i pro rybáře. Možnost nástavby. Prodej včetně veškerého vybavení. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena rekreační chaty č.e.28 je ,- Kč Obvyklá cena rekreační chaty č.e.32 je ,- Kč Obvyklá cena objektu č.e.60 je ,- Kč Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí skutečnost, že pozemky pod stavbami jsou ve vlastnictví jiného subjektu. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz

17 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

18 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

19 Fotodokumentace nemovitosti

20 - 20 -

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -