ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. st. 364 se stavbou č.e. 34 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Ivančice, k.ú. Kounické Předměstí Adresa nemovité věci: Kounické Předměstí 34, Ivančice Vlastník stavby: /3966, Pan Miroslav Soukup, Kuršova 997/34, Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /3966, Pan Miroslav Soukup, Kuršova 997/34, Brno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, Pan JUDr. Ondřej Mareš LL.M. Masarykova 679/33, Litoměřice Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, Oslavany IČ: telefon: faltynek@profag.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č. 124EX 1993/15-19 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 19 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne Ing. Antonín Faltýnek

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j.124ex1993/15-19 Základní pojmy a metody ocenění Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku

3 Přehled podkladů - výpis z LV č.2686 pro k.ú. Kounické Předměstí - kopie KM - orientační mapa - údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňované nemovitosti se nacházejí na pravém břehu řeky Jihlavy v k.ú. Kounické Předměstí města Ivančice v rekreační lokalitě Střibský mlýn, která leží cca 2 km od středu města Ivančice. Ivančice jsou významným průmyslovým městem regionu ( cca 9500 obyvatel. s nadstandardní občanskou vybaveností - základní a střední školy, banky, nemocnice, policie, pošta, úřady (práce a finanční) sportovní zařízení a rozsáhlá síť obchodů a služeb. Město leží cca 28 km jihozápadně od Brna na železniční trati Brno - Oslavany. V místě je možnost napojení pouze na veřejný rozvod elektřiny. Okolní zástavbu tvoří rekreační chaty, na druhém břehu řeky, přístupném po lávce pro pěší jsou dvě restaurace, sezoní bufet a zastávka autobusu a vlaku. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ý ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD ý železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikaceý nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2607/5 Město Ivančice Celkový popis Předmětem ocenění je stavební pozemek p.č. st. 364 o výměře 30 m 2 a na něm stojící řadová vnitřní rekreační chata č.e. 34. Znalci nebyl umožněn vstup do chaty, popis je pouze podle venkovní obhlídky. Jedná se o starší přízemní celodřevěnou chatu s obytným podkrovím, stojící mezi dvěma dalšími chatami v řadové zástavbě čtyř obdobných chat. Do chaty je přivedena elektřina ale v současné době je objekt odpojen od sítě. Další přípojky nebyly zjištěny. K chatě patří malá veranda a zpevněná plocha, toto příslušenství se samostatně neoceňuje ale jeho hodnota je zahrnuta ve výsledné ceně obvyklé. Silné stránky - objekt v žádané rekreační oblasti - možnost připojení na elektřinu - blízkost autobusové a železniční zastávky Slabé stránky - zanedbaná údržba - špatný stav - malý objekt mezi dalšími chatami - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek z větší části zastavěný rekreační chatou. Pozemek je ve svahu a má tvar obdélníku s malým obdélníkovým výčnělkem. V místě je možnost připojení pouze na elektřinu, ostatní sítě zde nejsou. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za stavební pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V lokalitě kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou rekreační chaty se stavební pozemky obchodují v rozpětí cen Kč/m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena při spodním okraji tohoto rozpětí tj. 500 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st , Celková výměra pozemků 30 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty stavby Rekreační chata č.e. 34 Věcná hodnota dle THU Přízemní řadová vnitřní rekreační chata s obytným podkrovím. Chata je provedena z dřevěného materiálu, má plechovou krytinu. Okna a dveře jsou dřevěné, na oknech jsou okenice. Ze zadní strany chaty je suché WC. Do chaty byla přivedena elektřina ale v současné době je odpojena. Další podrobnosti o provedení stavby a jejím nejsou k dispozici, neboť znalci nebyl umožněn vstup do objektu. Dle venkovní obhlídky předpokládám stáří min. 50 let. Stav objektu je značně zanedbaný, což zkracuje jeho životnost

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 18,58 m 2 2,14 m Výčet místností: I.NP chaty 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 Užitná plocha celkem: 16,00 m 2 podkroví 17,71 m 2 2,00 m Výčet místností: podkroví 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 Užitná plocha celkem: 14,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (3,98*4,45+1,18*0,74)*(2,14) = 39,77 m 3 podkroví (3,98*4,45)*(2,00)-(3,98*4,23*0,5) = 27,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 39,77 m 3 podkroví 27,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 66,77 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Podezdívka jen u typu I nehodnotí se 3. Obvodové stěny oboustranně obité do tl. 15 cm 4. Stropy na bázi dřevní hmoty 5. Zastřešení krov dřevěný vázaný 6. Krytina plechová pozinkovaná 7. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 8. Úprava povrchů nátěr 9. Schodiště dřevěné 10. Dveře hladké plné dveře 11. Okna dřevěná 12. Podlahy parkety 13. Vytápění lokální 14. Elektroinstalace světelná 15. Rozvod vody nezjištěno 16. Zdroj teplé vody nezjištěno 17. Rozvod propan-butanu nezjištěno 18. Kanalizace nezjištěno 19. Záchod suchý 20. Okenice okenice 21. Vnitřní vybavení nezjištěno 22. Ostatní nezjištěno - 5 -

6 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 19 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 30 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 66,77 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 50 Další životnost roků 20 Opotřebení % 71,40 Věcná hodnota (VH) [Kč]

7 Výpočet porovnávací hodnoty Rekreační chata Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 30,00 m 2 Obestavěný prostor: 66,77 m 3 Zastavěná plocha: 18,58 m 2 Plocha pozemku: 30,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rekreační chata Přízemní dřevěná oboustranně obíjená rekreační chata bez podsklepení a bez využitého podkroví. Chata má sedlovou střechu s mírným sklonem. Krytina je plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Podlaha je prkenná. Okna jsou dřevěné zdvojené s okenicemi, dveře dřevěné. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. V chatě je zavedena pouze světelná elektřina. Chata obsahuje jednu obytnou místnost s šikmým stropem (kopíruje krov) a otevřenou zastřešenou verandu. Lokalita Kounické předměstí - Ivančice, Střibský mlýn Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,75 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní cena; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - odpovídající - zavedená funkční elektřina; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - neutrální; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší objekt; Celkový koef. KC 0,46 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 12,00 m 2 32 m Kč Kč/m 2-7 -

8 Název: Rekreační chata Samostatně stojící podsklepená chata s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím v sedlovém krovu. Chata je zděné se sedlovou střechou. Podzemní podlaží díky umístění stavby ve svahu částečně vystupuje nad terén a umožňuje přímý vstup. Nadzemní podlaží je zděné a přesazené a cca 1 m nad půdorys podzemního podlaží. Strop nad podzemním podlažím je z keramických stropnic, strop nad I.NP je dřevěný. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné. Fasádu má chata vápennou škrábanou. Vnitřní povrchy mají vápenné omítky a keramické obklady. Podlahy jsou betonové s dlažbou nebo PVC. V chatě je proveden rozvod elektřiny, vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Stavba je v horším stavu - v poslední době nebyla prováděna údržba. Lokalita Kounické Předměstí - Ivančice - Třešňový sad Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní cena; Velikosti objektu - větší; Poloha - méně atraktivní; Provedení a vybavení - zděná stavba se zavedenou elektřinou; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - velký pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší objekt; Celkový koef. KC 0,51 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 44,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rekreační chata Samostatně stojící přízemní částečně podsklepená stavba chaty v dezolátním stavu. Objekt je provedená kombinací zděných konstrukcí - suterén a dřevěných konstrukcí, má pultovou střechu. V současné době chybí okna, dveře a jakékoliv zařizovací předměty. V objektu nejsou žádné rozvody. Lokalita Ivančice, Kounické předměstí, Pod Jakubem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,65 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - větší; Poloha - horší; Provedení a vybavení - odpovídající; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - velký pozemek - Celkový koef. KC 0,60 Upravená j. cena Kč/m

9 zahrada; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nem.; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 56,00 m m Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Viz. věcná hodnota Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 30,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Osmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle porovnávací hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 20 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje možné skryté závady a skutečnost, že nebylo možné zjistit stav interiéru.. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/ Oslavany - 9 -

10 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 204/

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KN LV č Kopie KM 1 Orientační mapa 2 Fotodokumentace

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -