ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Objekt individuální rekreace, Pozemek p.č.962/2 se stavbou č.e. 841 a pozemek p.č. 962/1 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Lelekovice, k.ú. Lelekovice Adresa nemovité věci: Lelekovice 841, Vlastník stavby: SJM Zbranek Josef a Zbranková Johana, Husova 165/5, Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Zbranek Josef a Zbranková Johana, Husova 165/5, Brno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28, Plzeň Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, Oslavany IČ: telefon: faltynek@profag.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 21 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne Ing. Antonín Faltýnek

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j. 108EX08810/ Přehled podkladů - výpis z LV č.141 pro k.ú.lelekovice - kopie KM - orientační mapa - údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů - údaje sdělené stavebním úřadem Místopis Oceňované nemovitosti se nacházejí v v rekreační chatové osadě na břehu řeky Ponávky. Rekreační osada leží jižně od zastavěného území obce. Nemovitosti leží cca 250 od zastavěného území obce. Lelekovice jsou menší obcí s cca 1800 obyvateli, ležící severně od Brna s jehož katastrálním územím Jehnice sousedí.od centra Brna je obec vzdálena cca 9km severně vzdušnou čarou. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny. Příjezd je po nezpevněné komunikaci - cesta. Okolní zástavbu tvoří rekreační chaty. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 983 Obec Lelekovice. Celkový popis Předmětem ocenění je velký pozemek nepravidelného tvaru vedený v KN jako zahrada se stavebním pozemkem na kterém stojí původní malá rekreační chata. Chata je dvoupodlažní se sedlovou střechou. První podlaží je zděné druhé pravděpodobně dřevěné oboustranně obíjené. Krytina na střeše je z bonského šindele. Chata má dřevěná zdvojená okna. Dle venkovní obhlídky byla rekonstrukce chaty a byla provedena přístavba na pozemeku zahrady, která není zakreslena v katastrální mapě. Přístavba, která není zapsána v KN a dle sdělení příslušného stavebního úřadu nebyla ani povolena ( ale k dnešnímu dni bebylo ani zahájeno řízení o odstranění stavby) je podstatně větší než původní chata, je tké dvoupodlažní s tím že přízemí je zděné, hrubě omítnuté a patro je pravděpodobně dřevěné ( nebo zděné a dřevem opláštěné. Střecha je sedlová s bonským šindelem. Chata je pravděpodobně připojena na veřejný rozvod elektřiny. Pozemek je z části oplocen drátěným pletivem, vjezd je dvoukřídlou kovovou svařovanou bránou s el. pohonem. Na pozemku je pravděpodobně studna a jímka. Znalci nebyl umožněna prohlídka objektu. Dle sdělení zástupce příslušného stavebního úřadu nebude problém přístavbu dodatečně povolit a - 2 -

3 legatizovat. Silné stránky - atraktivní lokalita - velký pozemek - dle venkovní obhlídky dobrý stav stavby - možnost napojení na elektřinu - velká přístavba Slabé stránky - nedokončená rekonstrukce - nepovolená přístavba - záplavové území - nebylo možné posoudit interiér RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna pouze část stavby není zakreslena v kat. mapě a není na ni vydáno stavební povolení, tato skutečnost je zohledněna při stanovení ceny obvyklé. Další skutečnost spojená s právním stavem je že jeden ze spolumajitelů Josef Zbranek dne zemřel a dosud není ukončeno dědické řízení. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Větší část pozemku je v záplavovém území zóna 3 - se středním rizilem záplav, tato skutečnost je zohledněna v dalším ocenění. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: K nemovitosti se nevážou žádná věcná břemena nebo jiná omezení a zatížení mimo zástavních práv a exekucí zapsaných na LV - tato omezení zaniknou vydražením nemovitosti v rámci exekučního řízení a proto nejsou v ocenění zohledněna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nebyla zjištěna - 3 -

4 Rekreační pozemek p.č. 962/1 a 962/1 Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek sestávající ze dvou funkčně propojených parcel - zastavěné plochy a zahrady. Pozemek je mírně svažitý, nepravidelného protáhlého tvaru. Na pozemku stojí rekreační chata s nelegální přístavbou. V místě je možnost napojení na elektřinu. Na pozemek zasahuje záplavové území - zóna 3 se středním rizikem záplav a povodní. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za obdobné rekreační pozemky, dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou chaty se stavební pozemky pro rekreační účely obchodují v rozpětí cen Kč/m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena při spodním okraji výše uvedeného rozpětí tj.900 Kč/m2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 962/ nádvoří zahrada 962/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Rekreační chata ev.č. 841 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Rekreační dvoupodlažní chata z části zděná z části pravděpodobně dřevěná. Střecha sedlová s živičnou krytinou, Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná zdvojená, vstupní a balkonové dveře prosklené dřevěné. Do objektu je přivedena elektřina. V II.NP je před chatu vysunuta veranda na pilířích. V podkroví je okno ale nepodařilo se zjistit jestli je podkroví využíváno pro bydlení. Znalci nebyla umožněna prohlídka ani zaměření objektu ( rozměry odvozeny z KM a let. snímku). Přístavba není řádně povolena. Stáří bylo odhadnuto od data posledního převodu nemovitostí

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP původní stavba 8,25 m 2 2,40 m Výčet místností: sklep 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 Užitná plocha celkem: 6,00 m 2 I.NP přístavba 49,87 m 2 2,50 m Výčet místností: obyt. prost. 39,00 m 2 1,00 39,00 m 2 Užitná plocha celkem: 39,00 m 2 II.NP původní stavba 8,25 m 2 2,60 m Výčet místností: ob. prostor 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 Užitná plocha celkem: 6,00 m 2 II.přístavba 49,87 m 2 2,60 m Výčet místností: ob. prost. 40,00 m 2 1,00 40,00 m 2 Užitná plocha celkem: 40,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] střecha - původní stavba 3,75*2,20*1,50*0,5 = 6,19 m 3 střecha - přístavba 9,27*5,38*2,50*0,5 = 62,34 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor střecha - původní stavba 6,19 m 3 střecha - přístavba 62,34 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 68,53 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Podezdívka jen u typu I 3. Obvodové stěny zděné tl cm 4. Stropy rovné 5. Zastřešení krov dřevěný vázaný 6. Krytina zivičná 7. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 8. Úprava povrchů váp. om. a nátěr 9. Schodiště nezjištěno 10. Dveře prosklené 11. Okna dřevěná zdvojená okna 12. Podlahy nezjištěno 13. Vytápění nezjištěno 14. Elektroinstalace světelná třífázová - 5 -

6 15. Rozvod vody nezjištěno 16. Zdroj teplé vody nezjištěno 17. Rozvod propan-butanu nezjištěno 18. Kanalizace nezjištěno 19. Záchod nezjištěno 20. Okenice nejsou 21. Vnitřní vybavení nezjištěno 22. Ostatní nezjištěno Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 50 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 91 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 68,53 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 8 Další životnost roků 52 Opotřebení % 13,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 91,00 m 2 Obestavěný prostor: 68,53 m 3 Zastavěná plocha: 49,87 m 2 Plocha pozemku: 1 368,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rekreační chata Samostatně stojící rekreační chata 2+kk z části zděná z části dřevěná oboustranně opláštěná. sedlová střecha s bonským šindelem.chata má dřevěné dveře a dřevěná zdvojená okna. Vytápění je lokální na tuhá paliva a el. přímotopy. V chatě je rozvod a ohřev vody z vlastní studny. V chatě byla vybudována koupelna. Rekreační chata Samostně stojící dřevěná rekreační chata na betonové podezdívce. Chata má sedlovou střechu s využitým podkrovím. Krytina je z osinkocementových šablon. Obvodová konstrukce je dřevěná oboustranně opláštěná. V chatě je zavedena voda a elektřina, vytápění je lokální na tuhá paliva. Rekreační chata Zděná samostatně stojící chata postavená v roce 1964, částečně podsklepená. Stavba dřevěná na zděné podezdívce, pultová střecha s plechovou krytinou. V chatě je topení na tuhá paliva, zavedená - 6 -

7 voda s vlastní studny, elektřina, odpad je sveden do žumpy. Na oploceném pozemku jsou ovocné stromy a skleník. Srovnatelné nemovité věci Název: Rekreační chata Lokalita Lelekovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - lepší není v záplavovém území; Provedení a vybavení - nehodnoceno; Celkový stav - odpovídající; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - redukce za nezjištěný stav; Celkový koef. KC 0,78 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rekreační chata Lokalita Rozdrojovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,75 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - lepší 700 m Brněnská přehrada; Provedení a vybavení - neposuzované; Celkový stav - starší; Vliv pozemku - menší pozemek mimo zápl. úz. cennější; Úvaha zpracovatele ocenění - atraktivnější lokalita - leg. stavba+ korekce za nezjištěný stav; Celkový koef. KC 0,51 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 48,00 m m Kč Kč/m 2-7 -

8 Název: Rekreační chata Lokalita Česká Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - nehodnoceno; Celkový stav - starší chata; Vliv pozemku - pozemek vhodný i pro výstavbu nezapl.; Úvaha zpracovatele ocenění - korekce za nezjištěný stav; Celkový koef. KC 0,64 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 91,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jeden milion čtyři sta padesát tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle porovnávací hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 15 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje možné skryté závady, zjištění že větší část stavby není povolena, nemožnost posouzení interiéru, a skutečnost že pozemek leží v záplavovém území. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady mimo skutečnosti, že přístavba je provedena bez řádného povolení, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/ Oslavany Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 018/

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 141 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti 2 Letecký snímek 2 Povodňová mapa 1 Fotodokumentace nemovitosti

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 Skutečná stavba - zákres v KN

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -