Znalecký posudek číslo /14

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /14 O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 2/3 id. pozemku parcelní číslo st. 76/1, jehož součástí je stavba bydlení číslo popisné 14 v katastrálním území Stálky, obec Stálky, okres Znojmo. Objednatel znaleckého posudku: BFT Management, a.s. V Olšinách 16/82 Praha Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti včetně ocenění práv a závad se stavem ke dni pro zpeněžení dražbou. Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova Znojmo tel. + fax: , tel.: tel: Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 16 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních. Ve Znojmě dne

2 Znalecký posudek číslo /14 Strana 2 1. Podklady pro vypracování posudku: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 37 pro katastrální území Stálky, obec Stálky, okres Znojmo, ze dne vyhotovený SCD Katastrální mapa katastrálního území Stálky, obec Stálky, okres Znojmo, přístupná na internetové adrese cuzk.cz. Výsledek místního šetření ze dne konaného na žádost objednavatele a bez jeho účasti a bez další účasti. Objednávka ze dne BFT Management, a.s., V Olšinách 16/82, Praha 10, Evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 37 se jedná o spoluvlastnictví pozemku parcelní číslo st. 76/1 zastavěná plocha o výměře 622 m2, jehož součástí je stavba bydlení číslo popisné 14 v katastrálním území Stálky, obec Stálky, okres Znojmo. A) Nález - celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je ocenění spoluvlastnického podílu 2/3 id. pozemku parcelní číslo st. 76/1, jehož součástí je stavba bydlení číslo popisné v katastrálním území Stálky, obec Stálky, okres Znojmo. Obec Stálky leží v západní části znojemského okresu, v blízkosti hranice s Rakouskem. Ca. 34 km západně od správního města regionu Znojma, má ca. 150 obyvatel, v provozu je rozvod elektřiny a ve výstavbě je splašková kanalizace. Oceňovaná nemovitost se nachází v jihovýchodní zastavěné části obce, u komunikace II. Třídy č. 409 procházející obcí. Ve skutečnosti podle obhlídky na místě samém je na pozemku parcelní číslo st. 76/1 zbor rodinného domu, bez střešní konstrukce, pouze se zdivem 1.NP, značně poškozeným. Celková plocha pozemků: 622 m2 Závady a práva: Podle listu vlastnictví číslo 37 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva a exekuční příkazy k prodeji, jiné závady, práva či povinnosti jsem nezjistil. B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb 2 (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování

3 Znalecký posudek číslo /14 Strana 3 stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Situace na trhu nemovitostí: Po nemovitostech uvedeného typu, tj., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění jednotlivých nemovitostí, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné, nemají univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze zobchodovaných nemovitostí: Příklad č. 1 Rodinný dům č.p. 73 na pozemku parc.č. st. 73, pozemek parc.č. st. 73, pozemek parc.č. 1/4, pozemek parc.č. 710/14, včetně příslušenství v obci Rozkoš, okres Znojmo. Obec Rozkoš se nachází na jižní Moravě severně ca. 22 km od správního města regionu Znojma. Má ca. 186 obyvatel, a v provozuje je pouze obchod se základními potřebami. Spojení s okolím je v rámci integrovaného dopravního systému Jihomoravského kraje autobusem dostatečné. Základní škola je v sousední obci Jevišovice. V obci jsou v provozu veřejný vodovod, veřejná kanalizace, rozvod zemního plynu a elektřiny. nemovitost je tvořena oceňovanými pozemky a stavbou objektu bydlení a příslušenstvím. Při severovýchodní majetkové hranici pozemku parcelní číslo st. 73 je umístěna stavba garáže a od veřejné komunikace je tento pozemek oddělen zděnou ohradní zdí s vrátky. Za ohradní zdí se nachází malá kolna, která je zděná a směrem jihozápadním je umístěna v souladu se zákresem v katastrální mapě stavba objektu bydlení. Za tímto objektem směrem jihozápadním je přistavěna menší kolna, pozemky parcelní čísla 1/4 a 710/14, které jsou svažité s jihovýchodní orientací a na pozemku parcelní číslo 710/14 je studna. Hlavní stavba objekt bydlení, je na svažitém pozemku, částečně podsklepená zděná stavba s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou na dřevěném krovu vaznicové soustavy a s taškovou krytinou. Objekt byl podle spoluvlastnice postavený v roce, 1970, je z páleného materiálu, s ústředním vytápěním na zemní plyn a se závěsným plynovým kotlem kombinovaným s ohřevem teplé vody a umístěný v koupelně. Okna jsou dřevěná, zdvojená, z roku 1970, dveře jsou dřevěné hladké do ocelových zárubní, podlahy jsou laminátové plovoucí a masivní parketové. Ze severovýchodní strany je k základní části domu přistavěno zádveří, jako jednoduchá zasklená ocelová konstrukce. Dispozice: vstup do 1.NP domu je ze severovýchodní strany do vstupního zádveří, z tohoto zádveří je přístupná chodba a z ní vlevo je pokoj 3, dále pak proto vstupním dveřím do domu je umístěna průchozí kuchyně, přes kterou je přístupné samostatné WC bez umyvadla, koupelna s vanou, umyvadlem a závěsným plynovým kotlem ústředního vytápění. Dále z kuchyně je přístupný pokoj 2, který je průchozí a přes něj je přístupný pokoj 1. Vstup do 1. PP je pouze zvenčí z jihozápadní strany a v tomto podlaží je 1 sklep, ve kterém je umístěna domácí vodárna. Podlahová plocha celkem 95,02 m2, pozemky celkem 601 m, prodáno v únoru 2014 za částku ,- Kč, to je 8 945,- Kč/m2 podlahové plochy

4 Znalecký posudek číslo /14 Strana 4 Příklad č. 2 Rodinný dům č.p.100 jako součást pozemku parcelní číslo 323/112 v katastrálním území Hostim obec Hostim, okres Znojmo. Obec Hostim, je malou obcí na jižní Moravě, ležící ca. 25 km severozápadně od správního města regionu Znojma, Obec je s okolím spojená pravidelnou veřejnou autobusovou dopravou v rámci integrovaného systému dostatečně. V obci jsou pouze obchod se základními potřebami, pohostinství, ostatní jsou ve městě Moravské Budějovice a Znojmo. Nemovitost je umístěna v souladu se zápisem v katastru nemovitostí a zákresem v katastrální mapě, v severozápadní zastavěné části obce Hostim, v zástavbě rodinných domů. Nemovitost je tvořena oplocenými pozemky, z nich pozemek parcelní číslo 155/1 je mírně svažitý na severozápad a pozemek parcelní číslo 128/3 je silně svažitý na severozápad. Na pozemku parcelní číslo 128/1 se nachází v jihozápadní části stavba rodinného domu, na kterou v severní části navazuje přízemní stodola. V jižní části tohoto pozemku je pak zemní sklípek. Severozápadně od domu č.p. 100 je umístěn silně svažitý pozemek parcelní číslo 128/3. Rodinný dům je samostatně stojící, postavený severní obvodovou zdí na hraně svažitého pozemku, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou na dřevěném krovu, krytém taškovou krytinou. Zdivo je smíšené, zavlhlé od chybějící hydroizolace, okna jsou dřevěná zdvojená, podlahy jsou betonové, laminátové plovoucí, a z keramické dlažby, vytápění je lokálními plynovými kamny s odtahem spalin pod okny, ohřev teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Objekt jer napojený na veřejný vodovod, rozvod zemního plynu a motorové elektroinstalace, splaškové vody jsou svedeny do jímky na vyvážení. Dispozice: vstup do domu je ze dvora do malého zádveří 1.NP, z něj je přístupná kuchyně a za ní koupelna, ve které je WC, sprchový kout, umyvadlo a elektrický zásobníkový ohřívač teplé vody, a dále tři pokoje, z toho dva průchozí. Samostatně zvenčí ze dvora je přístupná komora. Celková výměra pozemků 700 m2 Prodáno v 8/2014 za částku ,- Kč, to je při podlahové ploše 78,99 m2 cena 6 330,- Kč/m2 podlahové plochy. Příklad č. 3 Rodinný dům č.p. 154 na pozemku parcelní číslo 421 v obci Hodonice, okres Znojmo. Obec Hodonice je větší obcí nacházející se na jižní Moravě východně ca. 8 km od správního města regionu Znojma, se kterým je spojena veřejnou autobusovou dopravou dostatečně. Obec je stavebně srostlá se sousední obcí Tasovice. V obci Tasovice je základní škola, v obci Hodonice obvodní lékař, dům, s pečovatelskou službou a základní služby. Oceňovaná nemovitost se nachází s přístupem z ulice Panská, v zastavěné části obce, v zástavbě okolních rodinných domů. Je tvořena rodinným domem, umístěným u jižní majetkové hranice pozemku parcelní číslo 421, který je půdorysného tvaru písmene L, a za ním směrem severním je dvůr, ve kterém je kolna, přístřešek na auto a zemní sklep. Vjezd na dvůr je kovovými vraty. Pravá místnost v přístavbě s plochou střechou byla v minulosti využívána jako obchod. Rodinný dům je samostatně stojící objekt o jednom nadzemním podlaží se šikmou střechou. Základy betonové bez účinné izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva tl. 45 cm, stropy dřevěné, krov sedlový dřevěný, v malé části plochá střecha, krytina pálená tašková, na ploché střeše živičná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu (50%), vnitřní omítky štukové, fasádní břízolitové, vnitřní obklady keramické, dveře dřevěné hladké, okna v uličním průčelí plastová, do dvora dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností betonové s koberci, v ostatních místnostech keramická dlažba, vytápění lokální na plyn, elektroinstalace světelná, rozvod vody studené i teplé, zdroj teplé vody elektrický bojler, kuchyňský sporák kombinovaný, vnitřní hygienické zařízení umyvadlo, vana, sprchový kout a splachovací záchod. Rodinný dům je jednobytový o velikosti 4+1 s příslušenstvím, přičemž místnost vpravo byla v minulosti využívána jako obchod. Stavba kolny je naproti objektu RD za přístřeškem pro auto. Jedná se o přízemní zděnou stavbu tl. zdiva 15 cm, strop klenbový, krov sedlový dřevěný, krytina tašková, omítky velmi špatné cca 20%, oprýskané, dveře dřevěné náplňové. Stavba je ve špatném technickém stavu.

5 Znalecký posudek číslo /14 Strana 5 Stavba přístřešku pro auto je přistavěna k objektu kolny. Zdivo je vyzděno z nabouraných starých cihel, bez omítky na volně položené trámky jsou položeny vlnité osinkocementové desky, vrata jsou provizorní plechová, okno jednoduché. Stavba je provedena neodborným způsobem, sloužila jako kryté stání pro auto, nemá charakter garáže. Za přístřeškem je vchod do zděného klenutého sklepa délky přibližně 10 m. Nemovitost není ca. 2 roky užívána, v zimním období temperovaná. Podlahová plocha celkem 137,91 m2, celková výměra pozemku 486 m, prodáno v červnu 2014 za částku ,- Kč, to je 5 438,- Kč/m2 podlahové plochy. Příklad č. 4 Rodinný dům číslo popisné 37 na pozemku parcelní číslo st. 28 v katastrálním území Olbramkostel, obec Olbramkostel, okres Znojmo. Městys Olbramkostel je menší obcí nacházející se na jižní Moravě ca. 11 km západně od správního města regionu Znojma. Městysem prochází silnice I. třídy Znojmo-Jihlava. V obci je několik obchodů, pohostinství, mateřská škola, základní škola je v obci Kravsko. V obci je v provozu veřejný vodovod a nemovitost je možno na ni napojit, není splašková kanalizace, ta je svedena do jímky ve dvoře, zemní plyn, který je možné napojit, ale nebude připojen. Nemovitost je umístěna v souladu se zápisem v katastru nemovitostí a zákresem v katastrální mapě a je složena ze dvou samostatných částí. Pozemku parcelní číslo st. 28 a něm stojícího rodinného domu číslo popisné 37. Tato část se nachází uvnitř souvisle zastavěné části obce v zástavbě rodinných domů, příslušenstvím je pak hospodářská část navazující severně na rodinný dům a naproti rodinnému domu jihovýchodním směrem je umístěna přibližně obdélníková stodola. Samostatně stojící zděný rodinný dům je ze smíšeného zdiva, nepodsklepený, základního obdélníkového půdorysu, s přistavěným zádveřím, postavený na svažitém pozemku, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou na dřevěném krovu. Dům je v současné době silně zanedbaný a neudržovaný. V současné době není objekt užíván, není užívání schopný. Dispozice: vstup do domu je ze dvora z jihovýchodní strany dveřmi do malého zádveří přistavěného k základní části domu, z něj je vlevo přístupná koupelna, proti vstupním dveřím je průchozí kuchyně a z ní je na jednu stranu přístup do obývacího pokoje a na opačnou stranu do ložnice. Druhou částí nemovitosti je samostatný pozemek parcelní číslo 42/31, který je umístěn na jihozápadním okraji obce, je neoplocenou zahradou bez trvalých porostů mezi dalšími zahradami. Platným územním plánem jev lokalitě označené Pz, plochy zeleně a tedy využitelné jako zahrada. Pozemky celkem 400 m2, celková podlahová plocha 62,94 m2 Prodáno v 3/2014 za částku ,- Kč, to je 1 668,- Kč/m2 podlahové plochy. Příklad č. 5 Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně I -0,06 nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00

6 Znalecký posudek číslo /14 Strana 6 4 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,03 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,930 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,989 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,989 = 0,930 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,89 0, ,70

7 Znalecký posudek číslo /14 Strana 7 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 76/1 622,00 148, ,40 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,40 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 3 Pozemek cena celkem = ,93 Kč Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost se nejvíce blíží příkladu č. 4, má však větší pozemek, zbytky stavby rodinného domu jsou zátěží, kterou bude nutné odstranit, a toto odstranění odhaduji na částku ,- Kč, včetně nákladů na zbourání, odvoz skládkové a stavebně právní řízení včetně projektové dokumentace. Po odstranění těchto zbytků zbyde pouze stavební pozemek, jehož obvyklá cena je odhadnuta porovnáním v příkladu č. 5, činí jako celek ,40 Kč. Tedy po započtení nákladů na odstranění zbytků stavby činí obvyklá cena pozemku: ,40 Kč ,- Kč = ,40 Kč Z toho spoluvlastnický podíl 2/3 id ,40*2/3 = , 26 Kč Po zaokrouhlení ,00 Kč B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: , 00 Kč Slovy: dvacetpěttisíc korunčeských C) Závady, práva a povinnosti Podle listu vlastnictví číslo 37 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva a exekuční příkazy k prodeji, jiné závady, práva či povinnosti jsem nezjistil. D) Rekapitulace B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: , 00 Kč Slovy: dvacetpěttisíc korun českých C) Závady, práva a povinnosti Podle listu vlastnictví číslo 37 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva a exekuční příkazy k prodeji, jiné závady, práva či povinnosti jsem nezjistil.

8 Znalecký posudek číslo Strana 8 E) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne čj. Spr. 1340/90 a ze dne č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán podpoř. č /14 znaleckého deníku. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Ve Znojmě dne Ing. Roman Kastner otisk kulaté pečetě, (..,~~-- ~;/ Ing. Roman Kastner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví Puškinova 8, Znojmo, tel.+fax: , , kastnero@volny.cz

9 Znalecký posudek číslo /14 Strana 9 Stálky celková situace Jihovýchodní pohled

10 Znalecký posudek číslo /14 Strana 10

11 Znalecký posudek číslo /14 Strana 11

12 Znalecký posudek číslo /14 Strana 12

13 Znalecký posudek číslo /14 Strana 13

14 Znalecký posudek číslo /14 Strana 14

15 Znalecký posudek číslo /14 Strana 15

16 Znalecký posudek číslo /14 Strana 16