ZNALECKÝ POSUDEK. č. 82/20482/2017. Minská Brno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 82/20482/2017 O ceně ideálních 4/5 nemovitosti - bytové jednotky č. 36/15 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 36, a dále na pozemku st.p.č. 1637, a to vše ve výši 6246/213547, vše k. ú. a obec Litoměřice Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/ Bílina Telefon: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálních 4/5 nemovitosti - bytové jednotky č. 36/15 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 36, a dále na pozemku st.p.č. 1637, a to vše ve výši 6246/213547, vše k. ú. a obec Litoměřice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Družstevní 36/ Litoměřice LV: 5751 Bytová jednotka č. 36/15 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 36, a dále na pozemku st.p.č. 1637, a to vše ve výši 6246/ Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Litoměřice Katastrální území: Litoměřice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 234,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti objednatele a znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j.: 97 EX 740/15-60 ze dne ve věci rovedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č pro k. ú. a obec Litoměřice vyhotovený objednatelem s datem týkající se předmětné nemovitosti (byt) - výpis z katastru nemovitostí LV č pro k. ú. a obec Litoměřice vyhotovený znalcem dálkovým přístupem s datem týkající se předmětné nemovitosti (podíl na domech a na pozemcích) - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Litoměřice vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti bylo zjišťováno znalcem osobně na Stavebním úřadu v Litvínově - údaje o stáří a rozsahu provedených rekonstrukčních a modernizačních pracích na nemovitosti, poskytnuté majiteli sousedních bytů - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci předloženy nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obytným účelům, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji

3 7. Celkový popis nemovité věci Město Litoměřice je bývalým okresním městem s cca obyvateli (viz Lexikon měst a obcí 2017). Nachází se cca 60 km od hlavního města Prahy, je s ním velmi dobře komunikačně (dálnice, železnice) spojená. Jedná se o průmyslové město, v okolí jsou pracovní příležitosti především chemickém průmyslu v okolí, v cementárně Čížkovice, v podnicích v průmyslové zóně Lovosice, v podnicích a úřadech v okolních městech Litoměřice, Lovosice, Roudnice nad Labem, Teplice, Štětí apod., mnoho obyvatel obce dojíždí za prací do Prahy, která je vzdálená od města cca 45 km. Nemovitost je umístěná v zastavěné části města, v sídlištní zástavbě, v klidné a lukrativní lokalitě, cca 800 m od jeho centra. Pozemek je rovinný, zainvestovaný rozvody elektro, kanalizace, vodovodu, plynu, centrálního vytápění a telefonu. Příjezd k nemovitosti je přímo z veřejné komunikace, která je v majetku Města Litoměřice, takže je zajištěn bezproblémový přístup a příjezd k nemovitosti. V okolí nemovitosti nejsou žádné stavby, které negativně ovlivňují cenu nemovitosti. Nemovitost je situovaná v zóně 1 - zanedbatelné riziko povodně, pojištění proti povodni či záplavě není proto nutné. Nemovitost má v rámci této lokality nadprůměrnou polohu k bydlení. Trh s nemovitostmi v regionu delší dobu stagnoval, v současné době je však na vzestupu. Ve městě je komplexní vybavenost (soud, katastrální úřad, školy, pošta, obchody). Dopravní spojení s okolními městy je dostatečně zajištěno vlakovou a autobusovou dopravou, ve městě je MHD, zastávka autobusů je cca 150 m od nemovitostí. Oceňovaná nemovitost (dům i byt) je běžně užívána v souladu s právním stavem, dům je velmi dobře upravený, byt je v horším stavu. Nemovitost je situována jako samostatný objekt se 4 vchody (če.) Družstevní ulice, v nepravidelné sídlištní zástavbě, v zastavěné části města Litoměřice. Je situována u místní komunikace, procházející městem. Od této komunikace je oddělena zpevněnou plochou či zeleným pásem. Hlavním objektem nemovitosti je tedy bytová jednotka č. 36/15. K bytové jednotce č. 36/15 přísluší spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 36, a dále na pozemku st.p.č. 1637, zastavěná plocha, o výměře 717 m 2, pro k. ú. a obec Litoměřice, a to vše ve výši 6246/ Jiné objekty nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byla znalcem písemně vyzvána spolumajitelka nemovitosti paní Pavlína Fliťárová, která má jako jediný spolumajitel trvalé bydliště v oceňované nemovitosti, ta však písemnou výzvu nepřevzala (výzva se vrátila jako nepřevzatá). V důsledku toho jsem nemovitost navštívil osobně s tím, že jsem prošel celý dům a vyslechl jsou majitele ostatních bytů. Od nich jsem zjistil, že je byt již cca 1/2 roku neobývaný, je odpojen od všech sítí, jeden z nájemníků mi poreferoval, že byt viděl za provozu, že je v bytě vše v původním stavu, vybavení koupelny, WC a kuchyně cituji je strašné, povrhy podlah a dveře původní, neudržovaná, lina potrhaná, dveře otlučené apod., a byt je zralý na celkovou totální rekonstrukci. Fotodokumentaci vzhledem k tomu, že jsem se do bytu nedostal, nemám k dispozici. Protože jsem však v uvedeném domě viděl jiný byt, a ve vedlejším domě jsem podobný byt oceňoval již dříve, není pro mne problém ocenit i tento byt č. 36/15. Popis vybavení bytu a jeho kvalitu na základě výše uvedených skutečností uvažuji dle výše uvedených svědectví. 8. Základní pojmy a metody ocenění Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až

4 9. Obsah znaleckého posudku 1. Bytová jednotka č. 36/ Pozemky 1.2. Oceňovaný byt B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,113 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,060 i = 1-4 -

5 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,191 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, Bytová jednotka č. 36/15 Dům čp. 36 je jedním "panelákem" se 4 vchody, čtyřpodlažním, podsklepeným. Ve všech domech je celkem 30 bytů (vždy po 2 bytech na každém NP, a to včetně 1.PP (dům je z jedné strany přístupný z 1.NP a z jedné strany z 1.PP - je ve svahu). Jde o čtyřpodlažní, podsklepený objekt, s plochou střechou, z tzv. cihelných blokopanelů se 3 vchody (jedním čp.). Objekt je založen na základových pasech, vrchní stavba domu je provedena z montovaných blokopanelů s vnějším zateplením, stropy jsou rovné, nespalné na bázi železobetonu, střešní krytina je na bázi živice s Ti-Zn. klempířinou, uzemnění objektu je provedeno hromosvodem, vnější omítky jsou mnichovské na zateplený obv. plášť. Bytová jednotka č. 36/15 je o velikosti a výměře 62,46 m 2 je situována v 1.NP domu čp. 36. Oceňovaná bytová jednotka je tzv 1. kategorie. Popis vybavení: předpoklad umakart. jádro, kuchyň s obyč. kuch. linkou a sporákem, podlahy z PVC, plastová okna, dveře na bázi dřeva do kovových zárubní, vybavení koupelny smalt. vana a umyvadlo, WC spl. kombi, zvonky. Objekt je využit v plném rozsahu k obytným účelům, dále jsou zde situovány společné komunikační - 5 -

6 prostory. Popis a ocenění bytové jednotky uvažuji dle 38 vyhl. Dům byl vystavěn v roce Stáří domu tedy uvažuji = 55 let. Technický stav domu jako celku je velmi dobrý. Cca v roce 2006 byla na domě provedená celková rekonstrukce, a to zateplení vč. vnějších omítek, dále nová střešní krytina, klempířina, kompletní výměna plastových oken a lodž. dveří apod., byly rekonstruované společné komunikační prostory, byla provedena výměna stoupaček apod. Technický stav interiéru bytu uvažuji na základě svědeckých výpovědí špatný, zralý na rekonstrukci - viz výše, byt má pouze novější plastová okna. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,070 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 1,070 = 1,134 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,36 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zast. plocha , , ,12-6 -

7 Stavební pozemek - celkem 717, ,12 Pozemky - zjištěná cena = ,12 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemky = ,12Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = ,12 Kč 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Litoměřice Stáří stavby: 55 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy B. j. č. 36/15: 62,46 * 1,00 = 62,46 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 62,46 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství částečné nebo úplné mimo II -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: s = 1-0,005 * 55 = 0,725 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,725 = 0,629 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,

8 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,629 = 9 398,52 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 62,46 m 2 * 9 398,52 Kč/m 2 * 1,060 * 1,070= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,12 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,12 Kč * / = ,55 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,55 Kč Bytová jednotka č. 36/15 - zjištěná cena = ,55 Kč C. REKAPITULACE 1. Bytová jednotka č. 36/ ,- Kč 1.1. Pozemky ,55 Kč 1.2. Oceňovaný byt ,- Kč = ,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Šestsetdevadesátpěttisícjednostošedesát Kč ,- Kč ,- Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Předkupní právo, zástavní právo smluvní, několik zástavních práv exekutorských, několik exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, a dále několik zahájení a nařízení exekuce. Dále jsou na LV vyznačeny další 2 nezapsané listiny - viz plomby. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Nemovitost není pronajata, byla do poslední chvíle užívaná spoluvlastníky. Žádné výhody a závady na nemovitosti neváznou. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v současné době vyšší než nabídka. V současné době jsou na serveru sreality nabízeny 2 obdobné byty (Baarova, Kubínova, resp. Topolčianská ulice) v nabídkových cenách od do Kč, avšak všechny tyto byty jsou v podstatně lepším technickém stavu

9 Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem (rozměry, technický stav, situování nemovitosti, nabídka a poptávka) stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí - bytové jednotky č. 36/15 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 36, a dále na pozemku st.p.č. 1637, a to vše ve výši 6246/213547, vše k. ú. a obec Litoměřice, ve výši Kč. Na základě požadavku zadavatele stanovuji obvyklou cenu ideálních 4/5 oceňované nemovitostí - bytové jednotky č. 36/15 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 36, a dále na pozemku st.p.č. 1637, a to vše ve výši 6246/213547, vše k. ú. a obec Litoměřice, ve výši Kč. V Bílině Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/ Bílina Telefon: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 82/20482/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 82/20482/

10 Fotodokumentace