ZNALECKÝ POSUDEK. č O ceně pozemku čísla parcel 6668/85 a 6822/66 - orné půdy, v katastrálním území Mělník, obec Mělník, okr. Mělník.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně pozemku čísla parcel 6668/85 a 6822/66 - orné půdy, v katastrálním území Mělník, obec Mělník, okr. Mělník. Vlastník nemovitosti : Němcová Renata,Vršovická 1429/68, Praha - Vršovice Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 2305/08-60 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech

2 1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od používá pro ocenění různé přirážky, využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o zemědělské pozemky situované na severním okraji Mělníka, mimo zastavěné území. Užívané pro zemědělskou výrobu, začleněné do velkých půdních celků. Pro ocenění je dále použita porovnávací metoda a zjištěná cena dle platných cenových předpisů Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti pozemků čísla parcel 6668/85 a 6822/66, v katastrálním území Mělník, obec Mělník, okr. Mělník. Vše evidované na listu vlastnictví číslo Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Pozn. Jedná se jen o spoluvlastnický podíl ve výši 1/12! 1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : CETELEM ČR, a.s. proti povinné : Renata Němcová, bytem Vršovická 1429, Praha 10. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. -2-

3 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. ve znění vyhl. 199/2014 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Zákon č. 89/2013 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Vyhláška č. 356/2013 Sb. průměrné ceny zemědělských pozemků - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález -3-

4 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne osobně znalec. Pozn. Povinná byla o místním šetření písemně informována, ale místního šetření se nezúčastnila (ani tf. či jiná spolupráce) Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 2027 pro katastrální území Mělník, obec Mělník, okr. Mělník. V části A je zapsán spoluvlastník Němcová Renata... 1/12 a spol. (mimo jiné ČR)...1/6 V části B vlastnictví pozemku V části C - exekuční příkazy, zástavní práva V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění.(lv) 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinné : paní Renaty Němcové, na základě exekučního příkazu. Jedná se jen o spoluvlastnický podíl ve výši 1/12! Základem nemovitého majetku je zemědělský pozemek. Situovaný na okraji Mělníka, mimo zastavěné území. Obě parcely jsou užívané pro zemědělskou výrobu, začleněné do velkých půdních celků Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze -4-

5 pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty a administrativní ceny. Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 199/2014 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí i pro ocenění stavebních a jiných pozemků (Bližší - viz dále) Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - pozemku čísla parcel 6668/85 a 6822/66 orné půdy, v katastrálním území Mělník, obec - Mělník, okr. Mělník. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu paní Renaty Němcové ve výši 1/12! Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení OS pro Prahu 10 ze dne , č.j. 49 Nc 3845/2008-6, pravomocného dnem , kterým byla nařízena exekuce vykonatelného rozhodčího nálezu Mgr. Andreje Gundela, rozhodce, sp. zn. 6208/08 ze dne k vymožení pohledávky CETELEM ČR, a.s. proti povinnému : Renata Němcová, bytem Vršovická 1429/68, Praha 10 - Vršovice. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádné závady, nebo práva, která by na nemovitostech vázla i nadále, nejsou zjištěna. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Pozemek č. parcel 6668/85 a 6822/66, katastr. území Mělník Strážnická Mělník Středočeský Mělník Mělník Mělník

6 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti osobně znalec ( povinná nespolupracovala ). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne , číslo listu vlastnictví 2027, katastrální území Mělník, okr. Mělník - Snímky katastrální mapy vyhotovené na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 2305/08-60 ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 2305/087 Vlastní databáze cen nemovitostí - Realitní inzerce - ( zemědělské pozemky ) 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 1106 pro katastrální území 6. Dokumentace a skutečnost. Způsob užívání nemovitosti je shodný s právním stavem ( zemědělské pozemky, orné půdy ). Povinná přes písemné doporučené obeslání se znalcem vůbec nespolupracovala. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou dvě parcely evidované a užívané jako zemědělská půda, orná. Začleněny do velkých půdních celků, využívané k zemědělské výrobě. Umístěny mimo zastavěné území města severní okrajová část katastru. Přístup do lokality je odbočkou z hlavní silnice číslo 9 směr Česká Lípa, resp. do centra Mělníka. Asfaltová komunikace, ulice Strážnická, která vede převážně průmyslovými areály a končí v uzavřeném areálu firmy BIZEMA ( obráběcí stroje a další ).Pozemky jsou situovány severně a severovýchodně za tímto areálem ( také viz přílohy ). Vlastní přístup k půdním celkům zemědělských pozemků je po úzké asfaltové a dále hrubé betonové úzké cestě, odbočkou u parkoviště před BIZEMOU. Částečně kopíruje teplovod. Dle ukazatelů na lesní křižovatce je poblíž letiště a střelnice. Orientační prohlídkou jsou oceňované dvě parcely prosté staveb a trvalých porostů, sklizené pole. Mělník je okresním městem s veškerou občanskou vybaveností. Z lokality do centra města cca 4 km. Zastávka MHD je přímo u koncového areálu. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a1) Zemědělské pozemky - -6-

7 ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění pozemků a1) Zemědělské pozemky - Jedná se o dvě parcely - zemědělské pozemky, evidované a užívané jako orná půda. Situovány mimo zastavěné území města, severní okrajová část katastru. Začleněné do velkých půdních celků využívané pro zemědělskou výrobu. Zhruba obdélníkové tvary, mírně sklonitý charakter k jihu. K pozemkům není vydáno ÚR ani jiné rozhodnutí, které by předpokládalo u pozemků jejich nezemědělské využití. Ocenění se tedy provede v souladu s ustanovením 6 cenové vyhlášky, dle příslušných BPEJ, které jsou součástí listu vlastnictví. Předmětem ocenění je jen spoluvlastnický podíl ve výši 1/12! Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název Parcelní číslo BPEJ 120 % 120,00 % Výměra [m2] 2 992, ,00 189,00 JC [Kč/m2] 4,81 9,82 3,93 Úprava [%] 120,00 120,00 120,00 Orná půda 6668/ Orná půda 6822/ Orná půda 6822/ Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m2 Zemědělské pozemky - - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Zemědělské pozemky - - zjištěná cena UC [Kč/m2] 10,58 21,60 8,65 = * = -7- Cena [Kč] , , , , ,01 Kč 1 / ,58 Kč

8 REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) Zemědělské pozemky ,60 Kč a) Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem (spoluvl.podíl) Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,60 Kč ,- Kč slovy: Sedmnácttisícšestsetšedesát Kč 3.4. Stanovení výsledné tržní hodnoty Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Zemědělské pozemky se obchodují značně omezeně a převážně za nízké ceny. Toto platí zejména u skutečně zemědělských pozemků, u kterých nelze předpokládat jejich nezemědělské využití v bližší budoucnosti, což je i tento případ. U předmětných pozemků nelze předpokládat ani spekulativní zájmy, který by např. souvisely se změnou územního plánu. Případné obchodování s tímto 1/12 spoluvlastnickým podílem bude značně omezeno (ztíženo) právě z důvodů velkého počtu spoluvlastníků, mezi kterými je také ČR. Proto je jeho navržená obvyklá cena ještě přiměřeně korigována oproti zjištěné ceně. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot zemědělských pozemků pro město Mělník a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK, Internetu a vlastní databáze. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. V tomto případě je třeba zohlednit spoluvlastnictví a začlenění pozemků do velkých půdních celků (samostatně nevyužitelné).. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na druh pozemku, jeho situování, přístupnost apd. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. -8-

9 V tomto případě nelze ani předpokládat zájem spekulantů. Pozemky čísla parcel 6668/85 a 6822/66, k.ú.mělník, okr.mělník Celková výměra ,0 m2 * 15,- Kč ,- Kč Z toho spoluvlastnický podíl ve výši 1/12 činí ,- Kč 3.5. Rekapitulace kategorií ocenění Administrativní cena (1/12 podíl) ,- Kč Výsledná tržní hodnota pozemku (1/12 podíl) ,- Kč Návrh obvyklé ceny celkem zaokr ,- Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti pozemků čísla parcel 6668/85 a 6822/66, evidovaných na LV číslo 2027 pro katastrální území Mělník, obec Mělník, okr. Mělník, ve výši zaokrouhleně : ,- Kč Tj. slovy : Čtrnácttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. -9-

10 V Říčanech Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

11 SEZNAM PŘÍLOH Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) 2 x Situace nemovitosti - širší vztahy Situace nemovitosti ( bližší ) 2x Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření počet stran A4 v příloze:

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 Pozemky 6668/85 a 6822/66 Katastr. území Mělník Polní cesta na severní straně za BIZEMOU dtto a velký půdní celek orná Napojení na přístupovou cestu před areálem BIZEMY Komunikace od okraje Mělníka k BIZEMU