ZNALECKÝ POSUDEK. č JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno. pro exekuční řízení

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně zemědělských pozemků čísla parcel 3760/19, 3771/3 a pozemku vodní plochy číslo parcely 3772, vše v katastrálním území Čelákovice, obec - Čelákovice, okr. Praha východ. Vlastník : Lubomír Turek, nám. 5.května 1/11, Čelákovice Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno č.j. 088EX 399/09-51, JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech

2 1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od používá pro ocenění různé přirážky, využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o zemědělské pozemky situované mimo zastavěné území města, které nelze využít pro jiné, než zemědělské účely. Začleněné do větších půdních celků Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitostí pozemků čísla parcel 3760/19, 3771/3 a 3772, v katastrálním území Čelákovice, obec Čelákovice, okr. Praha východ. Vše evidované na listu vlastnictví číslo Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : CETELEM ČR a.s. proti povinnému : Lubomír Turek. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. -2-

3 1.4. Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 3/2008 Sb. v aktuálním znění (prováděcí vyhláška) oceňování majetku + Zákon č.151/97 Sb. o - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2010 a Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne jen osobně znalec. Pozn. Povinný byl o místním šetření doporučeně písemně informován, ale místního šetření se nezúčastnil, ani jinak se znalcem nespolupracoval. -3-

4 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 3043 pro katastrální území Čelákovice, obec Čelákovice, okr. Praha východ. V části A je zapsán vlastník Turek Lubomír, nám. 5. května 1/11, Čelákovice V části B vlastnictví pozemku V části C - exekuční příkazy, zástavní práva, usnesení soudu V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Lubomíra Turka, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku jsou zemědělské pozemky situované v prostoru velkého pole, severozápadně od zastavěného území Čelákovic, směrem ke Mstěticím a dále na Zápy Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty. -4-

5 3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - zemědělských pozemků čísla parcel 3760/19 a 3771/3 a pozemku evidovaného jako vodní plocha číslo parcely 3772, ( vodní plocha je ve skutečnosti úzký pozemek ( bez vody ) podél 3771/3, vše v katastrálním území Čelákovice, obec Čelákovice, okr. Praha východ. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitostí pro účely exekuce na základě usnesení OS Praha východ č.j. 28 Nc 13810/ ze dne , pravomocného dnem , kterým byla nařízena exekuce vykonatelného rozhodčího nálezu Mgr. Andreje Gundela, rozhodce č.j /08 ze dne k vymožení pohledávky oprávněného : CETELEM ČR, a.s. proti povinnému : Lubomír Turek, bytem nám. 5. Května 1/11, Čelákovice Jedná se o exekuční příkaz ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ) ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 O.S.Ř. ). Žádné takové závady, nebo práva nejsou zjištěny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: zemědělské pozemky č. parcel 3760/19, 3771/3 a vodní plocha č. parcely 3772 "Na Třetinách" Čelákovice Středočeský Praha-východ Čelákovice Čelákovice Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) * 0, = 113,6996 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 113,70 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti - osobně znalec. -5-

6 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne , číslo listu vlastnictví 3043, katastrální území Čelákovice, okr. Praha východ - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 399/09-51 ustanovení znalce ) - Územní plán města Čelákovice - Snímky katastrální mapy a situační mapy s vyznačením předmětných pozemků - Informace získané znalcem při místním šetření - ( nájemce a vlastník sousedících polí ) - Vlastní databáze cen nemovitostí, realitní inzerce, spolupráce s Říčanskou RK - ( obvyklé ceny pozemků ) 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 3043 pro katastrální území Čelákovice, okr. Praha východ. Bližší - viz přílohy posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec při zpracování posudku vychází z předložených a zjištěných podkladů, zejména z územního plánu. Způsob užívání je shodný s právním stavem, který koresponduje s ÚP, s výjimkou : Pozemek evidovaný pod číslem parcely 3772 jako vodní plocha je ve skutečnosti mělká a úzká mez ( strouha ) jako úzká část pole podél p.p. 3771/3. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění tří samostatných parcel, které jsou začleněny do velkého půdního celku. Parcela číslo 3771/3 orná půda, je situována dále od okresní silnice spojující Čelákovice a Mstětice. Podél této parcely je úzký pruh pozemku který je také užíván jako orná, evidován jako vodní tok č. parcely Přístupné z koncové části polní cesty, která ústí na uvedenou okresní silnici. Parcela číslo 3760/19 je situována cca uprostřed u této polní cesty, také začleněna do velkého půdního celku - orná půda, na okraji křoví z náletu a několik listnatých stromů. Pozemky mají nepravidelný tvar, rovinný charakter. K datu místního šetření zorány, resp. osázeny ozimem. Pozemky jsou situovány mimo zastavěné území města, severozápadně ke Mstěticům, poblíž vodárenské stanice, přesně - viz přílohy posudku. K pozemkům není vedené územní nebo stavební řízení, v ÚP jsou určeny pro zemědělskou výrobu jako orné půdy. Ocenění se provede v souladu se skutečností zjištěnou při místním šetření. Čelákovice jsou ostatním městem okresu Praha východ, katastrálně jsou vzdáleny od hranice HMP méně, než 7 km ( přirážka k základní ceně ). 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a1) Zemědělské pozemky - -6-

7 ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění pozemků a1) Zemědělské pozemky - Jedná se o ocenění zemědělských pozemků evidovaných na LV číslo 3043 pro katastrální území Čelákovice. Pozemek vodní plocha přímo sousedí s pozemkem 3771/3 a je oceněn v souladu se skutečným užíváním ( určitý stupeň zjednodušení ), orná půda jako 33771/3 ( použití stejného BPEJ ). K pozemkům není zjištěné stavební nebo územní řízení, nejsou určeny pro jiný způsob využití než stávající. Ocenění se provádí dle příslušných BPEJ, které jsou součástí výpisu z LV. Event. srážky, přirážky, k základní ceně - viz dále. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Hlavní město Praha - okolí do 7 km: Celková úprava ceny: Název 140 % 140,00 % Výměra [m2] , , ,00 Parcelní číslo BPEJ Orná půda 3760/19 Orná půda 3771/3 Vodní plocha ( 3772 orná ) Mezisoučet ,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem JC [Kč/m2] 15,01 15,01 15,01 Zemědělské pozemky - - zjištěná cena Úprava [%] 140,00 140,00 140,00 UC Cena [Kč/m2] [Kč] 36, ,70 36, ,40 36, , ,92 * 1, ,92 = ,92 Kč

8 REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) Zemědělské pozemky ,90 Kč a) Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetpadesátdvatisíctřistadvacet Kč 3.4. Stanovení výsledné tržní hodnoty Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Zemědělské pozemky se obchodují velmi málo, pokud se nejedná o pozemky u kterých lze předpokládat reálnou změnu jejich využití. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. Zemědělské pozemky se obecně obchodují cenově velmi nízko, pokud neexistuje alespoň teoretická možnost změny účelu využití (spekulanti). V tomto případě je, u oceňovaných pozemků, jejich zemědělské současné využití určeno zejména velmi kvalitní vysokou bonitou a jejich celkovým situováním, které je jednoznačně určuje výhradně za zemědělské pozemky. Zemědělská družstva obecně mají nedostatek finančních prostředků a tak si pozemky, které nevlastní, většinou pronajímají za nízké částky. Pokud přesto dochází ke koupi, tak za značně nízké ceny, většinou blízko hodnoty určené dle BPEJ. (Tato hodnota je prakticky odvozena od výnosnosti konkrétního zemědělského pozemku produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické návratnosti, zisk ). V tomto případě procentní přirážka na polohu pozemku blízko Prahy, není zcela adekvátní, neboť skutečně jiné využití než zemědělské nelze ani do budoucna předpokládat. Dle informací získaných znalcem při místním šetření jsou (byly) kupní ceny přímo v lokalitě právě okolo 20,Kč/m2. -8-

9 S ohledem na to, že se jedná o exekuční řízení (dražba, která ukáže skutečný zájem o předmětné pozemky) je jednotková cena mírně snížena, dodržení principu opatrnosti, na 15,- Kč/m2 (základní cena dle BPEJ). Celková výměra pozemků činí ,0 m2. Výsledný návrh obvyklé ceny ,0 m2 * 15,- Kč ,- Kč 3.5. Rekapitulace kategorií ocenění Administrativní cena Obvyklá cena (návrh) 1, ,- Kč ,- Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitostí pozemků čísla parcel 3760/19, 3771/3 a 3772, evidované na LV číslo 3043 pro katastrální území Čelákovice, obec Čelákovice, okr. Praha východ, ve výši zaokrouhleně : ,- Kč Tj. slovy : Šestsetpadesáttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz -9-

10 V Říčanech ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -