ZNALECKÝ POSUDEK. č O ceně pozemků evidovaných na listu vlastnictví číslo 125 pro katastrální území Domašice, obec - Tuhaň, okr. Česká Lípa.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně pozemků evidovaných na listu vlastnictví číslo 125 pro katastrální území Domašice, obec - Tuhaň, okr. Česká Lípa. Vlastník : Stanislav Balogh, Tuhaň č.p. 55, Tuhaň Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 870/ Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech

2 1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od používá pro ocenění běžných nemovitostí tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Pro ocenění je dále použita kombinace metod administrativní a porovnávací Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovité věci pozemků čísla parcel 552/2, 574, 1080 a 1086, v katastrálním území Domašice, obec Tuhaň, okr. Česká Lípa. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 125. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovité věci) na nemovitý majetek povinného Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : Matco, s.r.o. proti povinnému : Stanislav Balogh a Gejza Balogh, bytem Tuhaň 55, Tuhaň a Doubice 163, Doubice. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou

3 1.4. Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Zákon č. 89/2012 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb. - - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu, nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález - 3 -

4 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne Balogha za přítomnosti povinného pana Stanislava 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 125 pro katastrální území Domašice, obec Tuhaň, okr. Česká Lípa. V části A je zapsán vlastník Balogh Stanislav, Tuhaň /1 V části B pozemek čísla parcel 552/2, 574, 1080, 1086 V části C - zástavní právo, exekuční příkazy V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : Stanislav Balogh, bytem Tuhaň 55, Tuhaň, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku jsou pozemky evidované jako ostatní plocha neplodná a ostatní komunikace. Situované mimo zastavěné území obce, západně od připojené osady Domašice. Tyto pozemky jsou začleněné do větších půdních celků na okraji lesa a podél silnice Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty a administrativní ceny. Zjištěná cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 Sb (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.) se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování běžných nemovitostí a další používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob - 4 -

5 ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky a ocenění pozemků ve funkčním celku. (Bližší - viz dále) Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - pozemků čísla parcel 552/2, 574, 1080 a 1086, vše evidované na listu vlastnictví číslo 125, pro katastrální území Domašice, obec - Tuhaň, okr. Česká Lípa. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení OS v Kladně ze dne , č.j. 12 Nc 5204/2007-7, pravomocného dnem , kterým byla nařízena exekuce vykonatelného směnečného platebního rozkazu Krajského soudu Plzeň, č.j. 52 Sm 91/ ze dne k vymožení pohledávky oprávněného : Matco, s.r.o. proti povinnému : Stanislav Balogh, bytem Tuhaň 55, Tuhaň a Gejza Balogh bytem : Doubice 163, Doubice. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádné závady, nebo práva, která by na nemovitostech vázla i nadále, nejsou zjištěna. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky, ostatní plochy evidované na LV č. 125 Adresa předmětu ocenění: Domašice Tuhaň Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Tuhaň Katastrální území: Domašice Počet obyvatel: 278 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 920,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80-5 -

6 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 105,10 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Stanislava Balogha a osobně znalec. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne , číslo listu vlastnictví 125, katastrální území Domašice, okr. česká Lípa - - Snímky katastrální mapy vyhotovené na cuzk.cz - - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 870/ ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 870/ Údaje sdělené povinným při místním šetření - - Informace získané při místním šetření ( inž. sítě, vybavenost, doprava... ) 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 125 pro katastrální území Domašice, okr. Česká Lípa. Bližší - viz přílohy posudku. 6. Dokumentace a skutečnost. Pozemky jsou užívány ( resp. nejsou aktivně využívány ) v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, s výjimkou - pozemek číslo parcely 1086 je evidován jako ostatní komunikace, ale ve skutečnosti převážně jen kopíruje vedení okresní silnice a je zčásti zarostlý stromy a keři podél silnice ( viz příloha posudku ). 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o nestavební pozemky, situované v různých částech katastru Domašice. Pozemky jsou evidovány jako ostatní plocha, ostatní komunikace a neplodné půdy. S výjimkou pp.č. 1080, která je lesní cestou, jsou ostatní pozemky bez reálného využití. Pozemky jsou umístěny mimo zastavěné území osady Domašice. Domašice nejsou s kmenovou částí Tuhaně v souvislé zástavbě, vzdálené cca 3 km. Domašice jsou malou částí obce, na okraji chráněné krajinné oblasti Kokořínsko. Bez občanské vybavenosti, dopravní spojení autem, nebo omezeně BUS. Lokalita je vyhledávaná - 6 -

7 zejména pro letní rekreaci, chalupy. Tuhaň je ostatní obcí okresu Česká Lípa, jen nejzákladnější občanská vybavenost. Správní centrum v Dubé, kde je napojení na hlavní silnici číslo 9 dále na Českou Lípu. Pozemky evidované jako neplodná půda jsou situovány na západním okraji Domašic, stranou od okresní silnice číslo 260, která dále pokračuje na Úštěk, Tyto dvě menší parcely sousedí s lesem. Parcela číslo 1080 je situována dále od Domašic, severozápadním směrem. Jedná se o lesní cestu s napojením na okresní silnici číslo 260. Ostatní komunikace číslo parcely 1086 je ( dle snímků a náhledu z KN ) pozemek, který kopíruje uvedenou okresní silnici od západního konce Domašic dále na Úštěk ( poblíž neplodných půd ). Tato parcela je zarostlá stromy a křovím podél asfaltové silnice. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a 1 ) Pozemky - ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční řízení, I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,960 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - II 0,00-7 -

8 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Špatná přístup po nezpevněné komunikaci I -0,02 4. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I 0,00 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - IV -0,04 Nevýhodná 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,564 Koeficient pp = I T * I P = 0,541 a) Ocenění pozemků 6 i = 2 a 1 ) Pozemky - Základní popis a situování pozemků je v obecné části posudku. Ostatní komunikace jsou situovány mimo zastavěné území obce, nezpevněný povrch. Pozemky evidované jako neplodná půda nejsou určeny pro jiné využití ( dle event. ÚP ) jsou hospodářsky nevyužitelné. Případné srážky se neuplatní. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace 0,50 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 0,70 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,298 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,10 0,298 1,000 31,32 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ost. komunikace ,00 31, ,32 4 odst. 3 ost. komunikace ,00 31, ,52 Ostatní stavební pozemky - celkem ,84-8 -

9 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 9,04 0,25 20 % 2,71 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 neplodná půda 552/2 588,00 2, ,48 9 odst. 4 neplodná půda ,00 2,71 205,96 Jiné pozemky - celkem 1 799,44 Pozemky - - zjištěná cena = ,28 Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a 1 ) Pozemky ,30 Kč a) Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šedesátčtyřitisíctřicet Kč 3.4. Stanovení výsledné tržní hodnoty Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní srovnatelné prodeje (nabídky) nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Jedná se ale o výlučně informativní hodnoty (srovnatelné zemědělské event. lesní pozemky), protože s druhem oceňovaných pozemků se běžně neobchoduje. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot nestavebních pozemků pro obec Tuhaň a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat - 9 -

10 převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na skutečnost, že pozemky jsou situovány mimo souvisle zastavěné území obce, bez občanské vybavenosti v místě, bez samostatného přístupu a příjezdu. Pokud budou pozemky obchodovány tak zase jen pro zemědělské využití ale velmi omezeně resp. lesní cesta a potřebné sloučení do většího vlastnického celku. S ohledem na uvedené skutečnosti a porovnávací hodnoty (korigované) je obvyklá cena předmětných pozemků odhadována v cenovém rozpětí 10,- - 20,- Kč/m2. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. (Pozemky uvažovány s určitým zjednodušením jako celek). Je zřejmé, že o tyto pozemky bude velmi malý zájem. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti (pozemky) jako celek - 10,- - 20,- Kč/m2 Výměra pozemku celkem 2.651,0 m2 Uvažována spodní hodnota 10,- Kč/m2 Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob pozemku čísla parcel 552/2, 574, 1080 a 1086 evidované na LV číslo 125, v katastrálním území Domašice, obec Tuhaň, okr. Česká Lípa, je odhadována na spodní úrovni cenového rozpětí (princip opatrnosti) - 10,- Kč * 2.651,- Kč ,- Kč Rekapitulace kategorií ocenění 3.3. Administrativní cena ,- Kč 3.4. Výsledná tržní hodnota Porovnávací hodnota rozpětí 10,-Kč 20,-Kč/m2 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovité věci : pozemků čísla parcel 552/2, 574, 1080 a 1086, v katastrálním území Domašice, obec Tuhaň, okr. Česká Lípa, ve výši zaokrouhleně : ,- Kč

11 Tj. slovy : Dvacetšesttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

12 Pozemky Domašice, okr. Česká Lípa Pozemek č. parcely 1086, západní okraj u silnice příjezd k "neplodným půdám" od asfaltové okresní silnice vlevo od lesa p.p. 552/2 Chráněná oblast Kokořínsko, označení u silnice ( zatáčka )

13 ostatní komunikace č. parcely 1080 lesní cesta č. parcely 1080 křížení na okresní silnici z p.p část p.p od okraje Domašic