ZNALECKÝ POSUDEK. č. 645/5435/2011

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 645/5435/2011 o obvyklé ceně bytu č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Pražská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 645/5435/2011 LV no.: 968 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Pražská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Pražská 291, Terezín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 291/3 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 230 Appurtenances: Příslušenství: sklep Size: Velikost podíl 1083/9675 z 397 m 2 tj. 44 m 2 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 500 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): m 2 Office area: Kancelářské plochy: 86,2 m 2 Storage area: Skladové plochy: Kč/m 2 Income: Příjem: cca % Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 968 je byt ve vlastnictví Květoslavy Kolářové, bytem Pražská 291, Terezín. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 968 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením: - zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 3950 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost ACM Money Česká republika, a.s. (IČ ). Výše uvedené omezení není v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněno. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 968 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 968 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3950 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost ACM Money Česká republika, a.s. (IČ ). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - poměrně vysoká světlá výška místností - etážové vytápění bytu kotlem na elektřinu Strong points / silné stránky: - prostorný byt - dobrá dostupnost občanské vybavenosti Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 968 pro k.ú. a obec Terezín, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Terezín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace z archivu stavebního úřadu d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za účasti paní Květoslavy Kolářové

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Terezín Kód obce: Název obce: Terezín Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Město Terezín má obyvatel (podle Malého lexikonu obcí ČR 2010 ČSÚ), nachází se v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 3 km jižně od města Litoměřice a přibližně 65 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská škola, ordinace lékaře, kulturní zařízení, obchody, restaurace a ostatní služby). Po dopravní stránce je město Terezín dobře dostupné silniční dopravou, městem prochází silniční komunikace II/608, v blízkosti města leží silniční komunikace I/15 a dálnice D8 (E55) Praha Ústí nad Labem S.R.N. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v severovýchodní části města, v lokalitě se zástavbou převážně bytovými domy, v ulici Pražská. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 291/3: Oceňovaný byt je situován v 1. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 291, umístěného na pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín. Oceňovaný byt o velikosti 3+1 sestává z předsíně, koupelny, záchodu, kuchyně, komory a 3 pokojů. K bytu náleží sklep o podlahové ploše 19,8 m 2. Podlahová plocha bytu: předsíň 7,0 m 2 koupelna 5,7 m 2 záchod 1,0 m 2 kuchyně 9,9 m 2 komora 0,6 m 2 pokoj č. 1 18,1 m 2 pokoj č. 2 21,3 m 2 pokoj č. 3 22,6 m 2 Celkem 86,2 m 2 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, střecha je sedlová s vaznicovým krovem a taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště jsou betonová s teracovými stupni, podlahy jsou betonové s povrchem z keramické dlažby a broušeného teraca, okna v oceňovaném bytě jsou dřevěná zdvojená a dřevěná dvojitá, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější omítky jsou břízolitové. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, plynu a kanalizace, vytápění je etážové teplovodní v jednotlivých bytech, příprava teplé vody je zajišťována samostatně v jednotlivých bytech. Vybavení bytu tvoří vana, umývadlo, záchod, kuchyňská linka s pracovní deskou a dřezem, kuchyňský elektrický sporák, digestoř, topná tělesa, kotel na elektřinu, elektrický bojler, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, zvonek, poštovní schránka, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu mají krytinu z povlaků PVC a keramické dlažby

5 Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle informací z archivu stavebního úřadu Městského úřadu Terezín pochází bytový dům přibližně z počátku 20. století, předpokládané stáří domu tedy činí přibližně 110 roků. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je běžně udržovaný. Stavebně technický stav bytu je uspokojivý s pravidelnou údržbou. Pozemek: K oceňovanému bytu č. 291/3 náleží podíl o velikosti 1083/9675 na pozemku čís. parcely 230 (výměra 397 m 2 ), k.ú. Terezín. Pozemek je zastavěný stavbou bytového domu, je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a plynu. Pozemek je směrem z ulice přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Města Terezín, z nádvoří je přístupný z pozemku v podílovém spoluvlastnictví společenství vlastníků bytových domů. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Praská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 968 pro k.ú. a obec Terezín u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Litoměřice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 14. prosince ,- Kč Slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 968 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením: - zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 3950 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost ACM Money Česká republika, a.s. (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 645/5435/2011. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 19. prosince

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 645/5435/2011 LV no.: 968 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Obytná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 291/3 86, , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem za podíl 807/14263 m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a nádvoří 44, podíl o velikosti 1083/ Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č. Yield value - Výnosová hodnota Name Název Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra Yield value Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč , , ,0 0 Total / Celkem 0 Comments Komentář Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Type of housing units Unadjusted price Rate of price adjustment Total price of buildings built-up space Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Obytná plocha Typ bytové jednotky Neupravená cena Koeficient cenové úpravy Celková cena obytné plochy Cena za objekty Komentář Kč m 2 Kč/m 2 mil. Kč Kč/m 2 1 BJ Terezín, ul. Revoluční ,00 III-11 94, , , BJ Terezín, ul. Palackého ,00 XII-11 85, , , BJ Terezín, ul. Komenského ,00 XII-11 70,00 3+kk , , prodej 1) nabídka 2) nabídka 3) 1) z vlastní databáze 2) nabídka realitní kanceláře Dobrá realitka, Litoměřice 3) nabídka realitní kanceláře Housing Real s.r.o., Louny Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,815 mil.kč 0,000 mil.kč 0,648 mil.kč 0,650 mil.kč

8 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:00 Vlastnictví bytu a nebytového prostoru CZ0423 Litoměřice Obec: Terezín Kat.území: Terezín List vlastnictví: 968 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Kolářová Květoslava, Pražská 291, Terezín /1153 B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky Způsob využití Budova Parcely Způsob ochrany Terezín, č.p. 291, LV 904, byt.dům Podíl na společných částech domu a pozemku 291/3 byt 1083/9675 na parcele zastavěná plocha a nádvoří 397m2 B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3950 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do ACM Money Česká republika, a.s., Jednotka: 291/3 V-8896/ Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, Praha 81, RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-8896/ D Jiné zápisy - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Dohoda o vypořádání SJM ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-6770/ Pro: Kolářová Květoslava, Pražská 291, Terezín RČ/IČO: /1153 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 1

9 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:00 CZ0423 Litoměřice Obec: Kat.území: Terezín List vlastnictví: Terezín V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. Vyhotovil: Vyhotoveno: :50:08 Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Řízení PÚ:... Podpis, razítko: Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 2

10

11

12 Byt č. 291/3 v ulici Pražská v Terezíně Jihovýchodní pohled na bytový dům Severovýchodní pohled na bytový dům Předsíň Kuchyně Koupelna Záchod

13 Pokoj 1 Pokoj 2 Pokoj 3 Vstup do bytu Sklep Společné prostory bytového domu