ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Byt č.97/5 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Kutná Hora, k.ú. Malín Adresa nemovité věci: Mincovní 97, Kutná Hora - Malín Vlastník stavby: Milan Jonák, Mincovní 97, Kutná Hora, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Milan Jonák, Mincovní 97, Kutná Hora, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, Lázně Bohdaneč IČ: telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: p.jonáka Počet stran: 7 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - bytové jednotky č.97/5 zapsané na LV č.10107, vymezené dle bytového zákona v budově čp.97, zapsané na LV č.10085,stojící na pozemku p.č.170/1 zapsaném na LV č.10085, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 9335/52222 na společných částech bytového domu čp.97, zapsaného na LV č.10085, a včetně spoluvlastnického podílu ve výši 9335/52222 na pozemku p.č.170/1 zastavěné plocha a nádvoří o výměře 358m 2, zapsaném na LV č.10085, to vše v obci Kutná Hora, k.ú. Malín, část obce Malín. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 092/2016-A z cuzk.cz - LV č místní šetření konané dne za účasti p.jonáka Místopis Kutná Hora je okresní město ve Středočeském kraji a významná historická památková rezervace, zapsaná na Seznamu Unesco. Město Kutná Hora je členem evropského projektu EUROMINT, jehož cílem je shromáždit informace o všech evropských středověkých a raně novověkých mincovnách. Mezi hlavní památky města patří kostel svatého Jakuba, České muzeum stříbra Kutná Hora a středověký důl, Hrádek, hřbitovní kostel Nejsvětější Trojice, hřbitovní kostel Všech svatých, chrám svaté Barbory, jezuitská kolej, kamenná kašna, klášter řádu sv. Voršily, kostel Matky Boží Na Náměti, kostel sv. Jana Nepomuckého a mnohé další. Ve městě (bývalém okresním) jsou k dispozici všechny základní potřebné služby. Bytový dům čp.97 je přístupný z ulice Mincovní v části města zvané Malín. V přímém okolí domu se nachází převážně objekty užívané k bydlení (rodinné domky, bytové domy). Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN je bytová jednotka č.97/5 zapsaná na LV č.10107, vymezená dle bytového zákona v budově čp.97, zapsané na LV č.10085,stojící na pozemku p.č.170/1 zapsaném na LV č.10085, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 9335/52222 na společných částech bytového domu čp.97, zapsaného na LV č.10085, a včetně spoluvlastnického podílu ve výši 9335/52222 na pozemku p.č.170/1 zastavěné plocha a nádvoří o výměře 358m 2, zapsaném na LV č.10085, to vše v obci Kutná Hora, k.ú. Malín, část obce Malín. Byt č.97/5 se nachází ve 2.nadzemním podlaží zděné budovy s celkem 2 nadzemními podlažími, s půdním prostorem pod valbovou střechou. Jedná se o budovu bývalé pošty, jež byla později stavebně upravena k bydlení. Budova je cca dle sdělení vlastníka bytu z roku 1900, vlastní byt č.97/5 byl zrekonstruován v letech K budově čp.97 je kolmo přistavěn objekt občanské vybavenosti čp.379 (s garážemi - vlastník Město Kutná Hora, Havlíčkovo náměstí 552/1, Kutná Hora-Vnitřní Město, Kutná Hora). Oba objekty tak na první pohled tvoří půdorysný celek tvaru písmene L, s vybetonovaným společně užívaným dvorem. Vstup do domu je ze západní podélné stěny domu, z citovaného dvora tj. přes nezastavěnou část pozemku p.č.170/2 zastavěná plocha a nádvoří (vlastník Město Kutná Hora, Havlíčkovo náměstí 552/1, Kutná Hora-Vnitřní Město, Kutná Hora ). Tato nezastavěná část pozemku p.č.170/2 umožňuje přístup jak ke vstupu do domu čp.97, tak umožňuje přístup a příjezd k objektu občanské vybavenosti čp.379 stojícím na pozemku p.č.170/2. Budova čp.97 je zděný objekt s masivními obvodovými stěnami o tl. cca 70cm, se základy s izolací proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce jsou s rovnými omítnutými podhledy, krytina na valbové střeše je tašková - 2 -

3 pálená - z roku Klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety). Fasádní omítka je vápenná hladká, s nátěrem. Schodiště v domě je s keramickým obkladem. Výtah v domě není. Budova je napojena na všechny potřebné inženýrské sítě, tj. veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace i zemního plynu. Vlastní byt č.97/5 je vybaven dřevěnými zdvojenými okny, dveře jsou hladké lakované. Podlahy v obytných místnostech jsou parketové, keramická dlažba je v kuchyňském koutě, v ostatním místnostech je též keramická dlažba. V koupelně je sádrokartonový podhled původního stropu se zabudovaným osvětlením. Vytápění v bytě je etážové, litinové radiátory, rozvod v měděných trubkách, ovšem bez zdroje tepla - plynový kotel chybí, byl odstraněn.v bytě je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, rozvod vody je v plastových trubkách, odkanalizování je v plastových rourách. Zdroj teplé vody není (byl jím plynový kotel vytápění). V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, WC je závěsné, v obývacím pokoji je krb, v kuchyni je spížní skříň, kuchyňská linka ani žádné spotřebiče v kuchyni nejsou - byly odstraněny. Jiné vybavení v bytě není. Keramické obklady jsou v koupelně, části kuchyně. I přes rekonstrukci bytu v roce (nové dlažby, koupelna, WC, rozvody vytápění) se jedná o byt nyní bez údržby (byt je dle sdělení vlastníka cca 7 let nevyužíván), s poškozenými malbami, a drobnými vadami či nedodělky z prováděné rekonstrukce bytu (např. nedokončené obklady v koupelně, okenní ostění s odprýsknutou štukovou omítkou, poškozené vchodové dveře apod.). Dispozičně se jedná o byt velikosti 2+1 s příslušenstvím. Výměry místností (měřeno znalcem): ložnice 23,73m 2, obývací pokoj 30,41m 2, kuchyně 16,75m 2, chodba 5,61m 2, spíž 3,13m 2, koupelna s WC 13,22m 2, tj. celkem činí podlahová plocha bytu 92,85m 2. Byt č.97/5 je k datu ocenění volný, nevyužívaný, dlouhodobě opuštěný, odpojený od elektrické energie, zemního plynu. Silné stránky Klidná okrajová část města Kutná Hora. Umístění bytu v domě ve 2.NP. Slabé stránky Chybějící údržba, poškozené malby, drobné vady a nedodělky, chybějící zdroj tepla a vytápění u etážového topení, dřevěná zdvojená okna. Nezateplený dům. Byt bez vybavení kuchyně (chybí kuchyňská linka, spotřebiče)

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Malín - Kutná hora, ul. Mincovní zděný dům, dvoupodlažní Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděná, nezateplená 92,85 m Kč 9718 Kč/m 2 Porovnání je provedeno s aktuální nabídkou na prodej bytů jak v Malíně (2 nabídky bytů v jiném domě), tak v sousedním Sedleci (1 nabídka menšího bytu). Při porovnání byly zváženy všechny zásadní vlivy působící na obchodovatelnost s oceňovaným bytem (velikost bytu, jeho současný stav, umístění bytu v domě, lokalita, vybavenost bytu). Srovnatelné jednotky Název: Nabídka bytu 3+kk Nabídka na prodej - Nový byt 3+kk a komora o výměře 72m2, v kompletně zrekonstruovaném zatepleném domě, se nachází v Kutné Hoře ve čtvrti Malín. V blízkosti je zastávka MHD do centra Kutné Hory. Vlakové spojení na Prahu je ve vzdálenosti cca 800m. Dojezd autem na Černý Most cca 48 min. Vlakem do Prahy na hl.nádraží cca 50min. Dům je po celkové rekonstrukci v.r. 2015: nová elektroinstalace, voda v plastu, zateplená střecha i fasáda. V domě jsou pouze 3 bytové jednotky. V bytě jsou plastová okna, plovoucí podlahy a dlažba. Topení je ústřední v mědi, elektrokotel Protherm. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler 100l Dražice.Byt je ihned k nastěhování. Lokalita: Malín Podlaží: 1 Dispozice: 3+kk Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná, zateplená 72,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,92 K5 Celkový stav 0,75 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší byt; Poloha - obdobná dům, ale byt v suterénu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt ve výborném stavu; Celkový koef. K C 0,54 Upravená j. cena Kč/m

5 Název: Nabídka byt 3+kk Nabídka - Nový byt 3+kk s balkonem o výměře 76m2 ve 2.patře, v kompletně zrekonstruovaném zatepleném domě, se nachází v Kutné Hoře ve čtvrti Malín. V blízkosti je zastávka MHD do centra Kutné Hory. Vlakové spojení na Prahu je ve vzdálenosti cca 800m. Dojezd autem na Černý Most cca 48 min. Vlakem do Prahy na hl.nádraží cca 50min. Dům je po celkové rekonstrukci v.r. 2015: nová elektroinstalace, voda v plastu, zateplená střecha i fasáda. V domě jsou pouze 3 bytové jednotky. V bytě jsou plastová okna, plovoucí podlahy a dlažba. Topení je ústřední v mědi, elektrokotel Protherm. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler 100l Dražice. Byt je ihned k nastěhování. Lokalita: Malín Kutná Hora Podlaží: 3 Dispozice: 3+kk Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná, zateplená 76,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,92 K5 Celkový stav 0,75 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - mírně menší; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt nový; Celkový koef. K C 0,52 Upravená j. cena Kč/m Název: Nabídka byt 2+1 Nabídka -Prostorný, světlý byt 2+1 v osobním vlastnictví o užitné ploše 54m2 ve druhém patře cihlového domu. Rekonstrukce domu proběhla ve formě zateplení, výměny oken za okna plastová, stoupačky v plastu. Byt je situovaný na tři světové strany. Tvoří ho vstupní chodba, dvě obytné místnosti, kuchyně, koupelna a samostatná toaleta. Součástí prodeje je kuchyňská linka, jídelní stůl, a vestavěné skříně. K jednotce náleží sklep. V bezprostřední blízkosti bydlení je vlakové nádraží, zastávka MHD. Lokalita: Kutná Hora - Sedlec, K Nádraží Podlaží: 3 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná, zateplená 54,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,94 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90-5 -

6 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - výrazně menší; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v dobrém stavu; Celkový koef. K C 0,52 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 8725 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 9718 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 9718 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 92,85 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Devětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty - jedná se o velkometrážní byt 2+1 s příslušenstvím o podlahové ploše 92,85m 2,v domě vybudovaném z bývalé pošty,byt bez jakékoliv údržby, opuštěný cca 7 let, nyní s nezajištěným vytápěním - chybí zdroj tepla. Porovnání vychází z aktuální nabídky bytů na prodej přímo v Malíně, či sousedním Sedleci - oboje Kutná Hora. V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 3 Snímek kat.mapa+ortofotomapa+ mapa oblasti 3-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 170/1 v k.ú. č Kopie katastrální mapy ze dne

12 Pozemek p.č. 170/1 v k.ú. č ortofoto Mapa oblasti ze dne

13 Pozemek p.č. 170/1 v k.ú. č Pozemek p.č. 170/1 v k.ú. č