ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St.112, jehož součástí je rodinný dům č.p. 18, pozemek parc.č.411/1 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Jamné nad Orlicí, k.ú. Jamné nad Orlicí Adresa nemovité věci: Jamné nad Orlicí 18, Jamné nad Orlicí Vlastník stavby: Libor Mikulecký, Sychrova 16, Ústí nad Orlicí, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Libor Mikulecký, Sychrova 16, Ústí nad Orlicí, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Mgr. Václav Rožec, insolvenční správce dlužníka - Libor Mikulecký, Kobližná 19, Brno Ing. Tomáš Volek Velatice 214, Velatice IČ: telefon: DIČ: CZ volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení Sp.zn. KSPA 53 INS 4467/2015 (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: Mgr. V. Rožce Počet stran: 22 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne Ing. Tomáš Volek

2 NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 40, k.ú. Jamné nad Orlicí, ve vlastnictví pana Libora Mikuleckého. Jedná se o pozemek parc.č. St. 112, jehož součástí je rodinný dům č.p. 18 a o pozemek parc.č. 411/1, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně (obecné, tržní hodnotě) těchto nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu ocenění, tj. k Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2015). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 40 k.ú. Jamné nad Orlicí ze dne b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Jamné nad Orlicí. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Jamné nad Orlicí a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru ( místních - 2 -

3 realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne za přítomnosti insolvenčního správce Mgr. Václava Rožce a nájemníka paní Kateřiny Liberdové. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. j) Smlouva o nájmu ze dne k) Dodatek č. 1 ze dne , ke smlouvě o nájmu ze dne l) Dodatek č. 2 ze dne , ke smlouvě o nájmu ze dne m) Výpověď Smlouvy o nájmu ze dne , sepsaná dne n) Potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu veřejné dražby nedobrovolné ze dne Místopis Vesnice Jamné nad Orlicí leží na území okresu Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Žamberk. Obec Jamné nad Orlicí se rozkládá asi dvacet kilometrů severovýchodně od Ústí nad Orlicí a čtrnáct kilometrů východně od města Žamberk. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má úředně hlášeno kolem 710 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 8 km od polských hranic. (zdroj: Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený ve středové části obce, při jejím severním okraji, ve vzdálenosti cca 300 m západně od Obecního úřadu. Rodinný dům je postavený v zástavbě vesnických rodinných domů, jako samostatně stojící stavba se zahradou. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 18, který je součástí pozemku parc.č. St Příslušenství tvoří venkovní úpravy minimálního rozsahu (zděný sklad s terasou, venkovní schody, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí: vody, plynu, el.nn, kanalizace do jímky, jímka. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu s jižní orientací. Celkový tvar pozemků je nepravidelný. Na pozemku parc.č. St. 112 je postaven rodinný dům č.p. 18. Pozemek parc.č. 411/1 je využívána jako neoplocená zahrada, jejíž součástí jsou ovocné a okrasné porosty standardního rozsahu, bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. K jižní straně rodinného domu je na parc.č. 411/1 přistavěný zděný sklad s plochou střechou, která je využívána jako terasa, přes kterou se vstupuje do zádveří rodinného domu. Přístup k nemovitosti je po silnici III. tř. č a následně sjezdem, který vede cca 50 m po veřejné nezpevněné komunikaci na parc.č. 1893/1, ostatní komunikace, ve vlastnictví Obce Jamné nad Orlicí. Příjezd k nemovitosti v zimním období je značně problematický. Silné stránky - poloha v klidné lokalitě vhodné k rekreačním účelům, dostatečné pozemkové zázemí, - 3 -

4 Slabé stránky - průměrný estetický vzhled, stavebně technický stav-náklady na rekonstrukci a modernizaci, absence garáže, problematický příjezd po nezpevněné komunikaci RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Problematický příjezd v zimním období, cca 50 m po nezpevněné komunikaci. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 40 k.ú. Jamné nad Orlicí jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Mikulecký Libor Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Mikulecký Libor Zahájení exekuce - Mikulecký Libor Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Na pronájem nemovitých věcí byla uzavřena Nájemní smlouva ze dne Výpovědí ze dne , ze strany insolvenčního správce, byla tato smlouva vypovězena a končí

5 OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 18 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/ Rodinný dům č.p.18 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je součástí pozemku parc.č. St Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou s polovalbou. Celkový půdorysný tvar domu je přibližně obdélníkový s přístavbou zádveří ve středové části. Rodinný dům obsahuje jeden byt 3+1 s příslušenstvím. Před domem je na parc.č. 411/1 postavený zděný sklad, jehož střecha je využívána jako přístupová terasa do rodinného domu. Dispoziční řešení: 1.NP - vstupní zádveří, obývací pokoj, kuchyň, pokoj, ložnice, koupelna vybavena umyvadlem a vanou, WC, komora se schody na půdu. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou pravděpodobně smíšené (beton + kámen) s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné cihelné. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová s polovalbou, krov dřevěný, krytina z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody na půdu dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou břízolitové. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelně a na WC. Pokoj a ložnice mají stěny obložené dřevěnými palubkami. Podlahy z keramické dlažby a palubek. Okna dřevěná špaletová. Dveře jsou dřevěné plné do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z plynového kotle v kombinaci s ohřevem TUV. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyň vybavena ve standardu linkou a spotřebiči. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, vana, WC. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Dům vznikl v letech přestavbou z původní roubenky, která byla nejméně 100 roků stará. V letech 2004 až 2005 byla provedena rekonstrukce koupelny, WC a vytápění. Současný stavebně technický stav je průměrný, některé konstrukční prvky, zejména krátkodobé životnosti (krytina střechy, část fasády, klempířské prvky, hydroizolace, schody na půdu) jsou před hranicí svého maximálního opotřebení

6 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 120,00 m 2 2,60 m Výčet místností: byt ,50 m 2 1,00 88,50 m 2 Užitná plocha celkem: 88,50 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (14,05*(7,57+8,50)/2+2,45*2,90)*(2,60) = 311,99 m 3 Zastřešení (14,05*(7,57+8,50)/2)*(4,15/2) = 234,25 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 311,99 m 3 Zastřešení 234,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 546,24 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 120 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 89 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 546,24 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 55 Opotřebení odhadem % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru ( ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 100,- až 200,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebního pozemků ve středním pásmu daného - 6 -

7 rozpětí, tj. na 150,- Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St nádvoří zahrada 411/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, stavebně technickému stavu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná. 3.1 Rodinný dům č.p. 18 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 88,50 m 2 Obestavěný prostor: 546,24 m 3 Zastavěná plocha: 120,00 m 2 Plocha pozemku: 1 521,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: - 7 -

8 Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Exklusivně nabízíme chalupu v krásném prostředí obce Jamné nad Orlicí nacházející se ve východní části Orlickém hor, s pěkným výhledem a pozemkem. K chalupě náleží stodola, hospodářská část domu a zahradní domek. V 2.NP je velká půda, možno přestavět na obyvatelnou. Nedaleko obce možnost cyklo/turistiky a zimních sportů. Lokalita Jamné nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: ci-jamne-nad-orlici-/ #img=2&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší příslušenství; Celkový koef. K C 0,96 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Název: č.2 Nabízíme k prodeji dvoupodlažní rodinný dům v Orlických horách, v obci Jamné nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí. V přízemí domu je rekonstruovaný byt 1+1 s koupelnou a WC. Na obytnou část volně navazuje dílna a hospodářské prostory: prostorná garáž a chlév. V prvním patře se nachází byt 4+1, který sestává z: předsíně, prostorné jídelny, kuchyně, 3 obytných místností, koupelny a samostatného WC. Dům lze rozšířit o další místnosti v prostorách půdy. Vytápění a ohřev teplé vody je zajištěn kotlem na tuhá paliva. Větší rekonstrukce domu proběhla před cca 10 lety. Dům je ihned obyvatelný (nová střecha), potřeba pouze provést venkovní omítky a výměna 3 oken. Užitná plocha domu cca 350 m2, pozemek celkem 1743 m2 (zahrada 1480m2) Doprava: autobus a vlak. Škola v blízkosti vesnice (1 km), veškerá občanská vybavenost v Jablonné nad Orlicí (3 km). V blízkosti se nachází lyžařské vleky a běžecké trasy pro běžkaře (Jablonné nad Orlicí 3km,Čenkovice 8km a Pastviny 10km) Lokalita Jamné nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00-8 -

9 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: rlici--/ #img=0&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší objekt; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobné zázemí; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší příslušenství; Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 350,00 m m Kč Kč/m 2 Název: č.3 Nabízím k prodeji rekreační chalupu vhodnou i k trvalému bydlení v obci Orličky. Nemovitost leží v klidné části obce a je dobře přístupná po místní asfaltové komunikaci. Centrum obce kde se nachází mimo jiné prodejna, obecní úřad, pošta, školka a základní škola je vzdáleno přibližně 600 m. Jedná se o původní vesnickou chalupu obdélníkového tvaru s přístavbou k severní straně v které se nachází koupelna, WC a dílna (20 m2) vše přístupné chodbou navazující na chodbu v původním objektu v jehož přízemí je kuchyň (9 m2), obývací pokoj (29 m2) s původním kachlovým sporákem, schodiště do podkroví vedoucí z chodby navazující na hlavní vstup do budovy a hospodářská místnost (21 m2) se vstupem na zahradu. Součástí přízemí je i "společenská" místnost (16 m2) přístupná pouze ze zahrady. V podkroví jsou dvě ložnice (21 m m2), zbytek je půda. Nad podkrovím - v hřebenu střechy - je ještě 22 m2 velký pokoj a další půdní prostor. Vytápění objektu je ústřední s kotlem na tuhá paliva umístěným v dílně; v podkroví nejsou umístěny radiátory, jejich doplnění je ale bezproblémové. V kuchyni je sporák na PB, ohřev vody pro kuchyň zajišťuje průtokový ohřívač, centrálně pak elektrický bojler. Na zahradě je zděná kolna sloužící jako sklad uhlí. Lokalita Orličky, okres Ústí nad Orlicí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: ky-/ #img=0&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší příslušenství; Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m m Kč Kč/m 2-9 -

10 Název: č.4 Prodej rodinného domu o dispozici 3+1 v centru obce Sobkovice. Dům prošel částečnou rekonstrukcí v roce 1995, nové rozvody vody, odpadů, elektřiny. Vytápění je řešeno lokálně. Dům je vhodný k trvalému bydlení, nebo jako rekreační objekt. V blízkosti lyžařské areály Lokalita Sobkovice, okres Ústí nad Orlicí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,05 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: #img=0&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - menší zázemí; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,96 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 174,00 m m Kč Kč/m 2 Název: č.5 Prodej (včetně zařízení) rekreačního objektu v obci Orličky. Dispozice 2+1: kuchyňský, jídelní kout 22 m2, pokoj v přízemí 22 m2, pokoj v prvním patře (podkroví) 17 m2, chodba 15 m2, WC 5 m2, terasa 45 m2. Dům je velmi dobrém technickém stavu v klidné části obce. V obci je Základní škola, školka a Obecní úřad. Obec Orličky leží v úvale Orlických hor, mezi městečkem Jablonné nad Orlicí (9 km), Červenou Vodou (11 km) a pouhé 3 km od lyžařského střediska Čenkovice. Nejvyšším místem je rozhledna Suchý vrch, ležící ve výši 995 m. Po obou stranách obce se rozpínají luka a hluboké lesy. Lokalita Orličky, okres Ústí nad Orlicí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Vliv pozemku 1,10 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: #img=12&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně lepší; Vliv pozemku - menší zázemí; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m

11 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 4.299,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj ,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 88,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 112, jehož součástí je rodinný dům č.p. 18, pozemku parc.č. 411/1 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Jamné nad Orlicí, obec Jamné nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí, vše zapsáno na LV č. 40, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč Slovy: šestsettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice telefon: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku

13 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 2 4. Mapa polohy nemovitosti

14 LV

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 KM Fotodokumentace

20 - 20 -

21 - 21 -

22 Mapa polohy nemovitosti