ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /14 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 122, pozemky parc.č. 161, parc.č. 162, parc.č Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Mšecké Žehrovice, k.ú. Mšecké Žehrovice Adresa nemovité věci: Mšecké Žehrovice 122, Vlastníci stavby: Vladimír Zahrádka, Mšecké Žehrovice 122, , vlastnictví: SJM Adriana Zahrádková, Mšecké Žehrovice 122, , vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Vladimír Zahrádka, Mšecké Žehrovice 122, , vlastnictví: SJM Adriana Zahrádková, Mšecké Žehrovice 122, , vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednatele: Hvězdova 1716/2b, Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, Velatice IČ: telefon: DIČ: CZ volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn.ksph 66 INS 11043/2014. Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne Ing. Tomáš Volek

2 NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 196, k.ú. Mšecké Žehrovice, ve vlastnictví SJM pana Vladimíra Zahrádky a paní Adriany Zahrádkové. Jedná se o rodinný dům č.p. 122 a pozemky parc.č. 161, parc.č. 162, parc.č. 163 včetně všech součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu získaní posledních relevantních podkladů, tj. k Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2014). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 196 k.ú. Mšecké Žehrovice ze dne b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Mšecké Žehrovice c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Mšecké Žehrovice a okolí

3 f) Informace a sdělení získána z internetového serveru ( místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne za přítomnosti paní Adriany Zahrádkové. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření a fotodokumentace poskytnutá objednatelem. i) Knihovna znalce. Místopis Vesnice Mšecké Žehrovice patří administrativně pod okres Rakovník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rakovník. Obec Mšecké Žehrovice se rozkládá asi sedmnáct kilometrů severovýchodně od Rakovníku. Území této menší vesnice trvale obývá asi 540 obyvatel. Mšecké Žehrovice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Lodenice a Mšecké Žehrovice. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. (zdroj: Celkový popis Předmětem ocenění je menší rodinný dům, který je postavený v jihovýchodní části obce, v zastavěném území při vedlejší veřejné komunikaci. Rodinný dům je postavený v zástavbě řadových rodinných domů jako krajní řadový objekt ve vzdálenosti cca 500 m od centra obce. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 122, který je postavený na pozemku parc.č. 161 a zahradou na pozemcích parc.č. 162, parc.č Příslušenství tvoří vedlejší stavby (kotelna a kůlna) obě na parc.č. 161, studna na parc.č.161 a venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojku vody ze studny, jímku, zpevněné plochy, oplocení, bránu, branku. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do rovinatého terénu. Rodinný dům o půdorysném obdélníkovém tvaru je postavený při severozápadní hranici pozemku parc.č Na rodinný dům směrem do dvora navazuje přístavba vedlejších staveb. Nezastavěná část pozemku parc.č. 161 je využívána jako částečně zpevněný dvůr, na kterém je postavena i studna. Na dvůr východním směrem navazuje oplocená zahrada na parc.č. 163, parc.č. 162, která tvoří se stavbou rodinného domu jednotný funkční celek. Součástí zahrady jsou trvalé porosty, standardního rozsahu, bez vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 112/8 ve vlastnictví Obce Mšecké Žehrovice. Silné stránky -dostatečné pozemkové zázemí, provedená rekonstrukce, velmi dobré napojení na rychlostní komunikaci R6. Slabé stránky - méně žádaná lokalita, minimální občanská vybavenost v okolí, absence napojení domu na hlavní řady vody a kanalizace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní - 3 -

4 smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 196 k.ú. Mšecké Žehrovice ze dne jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zahrádka Vladimír Zahájení exekuce - Zahrádka Vladimír Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě dostupných informací od paní Zahrádkové na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. Ke dni ocenění je nemovitost využívaná vlastníky. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 122 OBSAH - 4 -

5 OCENĚNÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/ Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 122 Jedná se o krajní řadový rodinný dům, nepodsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar domu je obdélníkový. Rodinný dům obsahuje jeden byt. Rodinný dům je napojen na vodu z vlastní studny, el.nn. Kanalizace je svedena do jímky na vyvážení. Dispoziční řešení: 1.NP - chodba 5,29 m 2, schody na půdu, obývací pokoj s kuchyňským koutem 23,25 m 2, koupelna 5,17 m 2, WC 1,55 m 2, pokoj 10,56 m 2. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové proloženy kamenem s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva (kámen - opuka, cihla). Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou vápenné hladké (štít bez omítky). Vnitřní keramický obklad je proveden v kuchyni a v koupelně. Podlahy jsou laminátové plovoucí a z keramické dlažby. Okna jsou plastová s dvojsklem. Dveře hladké plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední radiátory z kotle na tuhá paliva (v přístavku). Ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem. El. instalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyň je vybavena linkou a spotřebiči. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, vana, WC. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Původní dům byl dle sdělení postavený kolem roku Během životnosti stavby byla prováděna běžná údržba. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce v rozsahu: rozvody IS, podlahy, plastová okna, omítky, vytápění, hygienické vybavení. V roce 2010 položena laminátová podlaha a nová kuchyňská linka. Celkový technický stav je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 68,81 m 2 3,00 m Výčet místností: Byt 2+kk 45,82 m 2 1,00 45,82 m 2 Užitná plocha celkem: 45,82 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (9,90*6,95)*(0,10+3,00) = 213,30 m 3-5 -

6 Zastřešení (9,90*6,95)*(4,67/2) = 160,66 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 213,30 m 3 Zastřešení 160,66 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 373,96 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 69 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 46 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 373,96 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 68 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. 161, zastavěná ploch a nádvoří o výměře 298 m 2. Parc.č. 162, zahrada o výměře 562 m 2. Parc.č. 163, zahrada o výměře 237 m 2. Jedná se o rovinatý pozemek, přibližně obdélníkového tvaru. V severozápadní části pozemku parc.č. 161 je postavený rodinný dům na který navazují vedlejší stavby. Nezastavěná část pozemku parc.č. 161 je využívána jako částečně zpevněný dvůr, na kterém je postavena i studna. Na dvůr východním směrem navazuje oplocená zahrada na parc.č. 163, parc.č. 162, která tvoří se stavbou rodinného domu jednotný funkční celek. Pozemky lze napojit na nově vybudované hlavní řady IS (voda, kanalizace), které vedou v příjezdové komunikaci. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru ( ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 500,- až 1000,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků pod středním pásmem daného rozpětí, tj. na 700,- Kč/m

7 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Celková výměra pozemků Hodnota celkem Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, absenci pozemkového zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná. 3.1 Rodinný dům č.p. 122 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 45,82 m 2 Obestavěný prostor: 373,96 m 3 Zastavěná plocha: 68,81 m 2 Plocha pozemku: 1 097,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: - 7 -

8 Popisy porovnatelných nemovitých věcí č.1 Nabízíme exkluzivně k prodeji novostavbu v Mšeckých Žehrovicích, která je již plně obyvatelná v přízemí, které je dispozičně řešeno jako 2+kk s koupelnou, samostatným WC, technickými místnostmi a garáží. Půda o ploše 100 m2 je připravená k dokončení dle představ a potřeb nového majitele. Do domu jsou mimo plynu přivedeny všechny sítě, je zde možnost dvojího vytápění (el. kotel + krbová kamna) a mimo vodovodního řádu a kanalizace je u domu i vlastní studna. K domu náleží zahrada, v bezprostřední blízkosti domu se nachází rybník a dětské hřiště. Dům je v místě se základní občanskou vybaveností, 3 km od dálnice R6, takže je zde velice dobrá dopravní dostupnost do Prahy. Zdroj: č.2 Nabízíme k prodeji RD 2+1 o užitné ploše 150m2 na pozemku o výměře 649m2 v Rynholci okr. Rakovník. Dům je po rekonstrukci, plastová okna, rozvody elektřiny, plovoucí podlahy a dlažba, vytápění plynovým kotlem a krbovými kamny, nová kuchyně, koupelna s vanou a společným WC. Možnost vybudování obytného podkroví. Dům je z poloviny podsklepen. V obci je veškerá občanská vybavenost, nákupní střediska, lékař, nová školka, škola v N. Strašecí. Dům se nachází na trase mezi Kladnem a Rakovníkem, 2km od Nového Strašecí, kde je nájezd na dálnici K.Vary-Praha. Do Prahy cca.20 min. Zdroj: č.3 Prodej útulného RD. Nabízíme k prodeji rodinný dům k trvalému bydlení nebo rekreaci o velikosti terasa s pěknou zahradou se vzrostlými stromy v obci Třtice, vzdálený jen 1km od rekreační oblasti rybníku Bucek. Zastavěná plocha domu 157 m2, pozemek celkem 770 m2. Dům je rozdělen na dvě části, obytnou a užitkovou. Obytná část domu má dvě podlaží, je částečně podsklepena. První podlaží je o dispozici 2+1 s předsíní, koupelnou a samostatným WC. V druhém podlaží se nachází obývací pokoj s východem na prostornou terasu + dva pokoje. Dům je zateplen s novými rozvody (rozvod topení v mědi, odpad, kanalizace v plastu), vytápění je centrální na tuhá paliva. V druhé části domu se nachází technické zázemí domu, garáž, stáje a chlévy. Dům se nachází v klidné části obce s vynikajícími podmínkami pro rekreaci i trvalé bydlení. V případě rychlého jednání možná sleva. Zdroj: č.4 Nabízíme samostatně stojící RD 2+1 se zahradou v klidné části obce Rynholec ležící v blízkosti města Nové Strašecí. Jedná se o částečně podsklepenou bezbariérovou stavbu ze smíšeného zdiva s plastovými a dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 301 m2, obytná je cca 70 m2. Dům prochází od roku 2008 kompletní rekonstrukcí, dokončená je kompletní rekonstrukce střechy (nové tašky Tondach), podlahy, omítky, hydroizolace a částečně nové rozvody elektřiny (nová revize).v přízemí se nachází zádveří, kuchyň, prostorný obývací pokoj, ložnice, koupelna se sprchovým koutem a toaleta. V podkroví je prostorná půda vhodná k rekonstrukci na další obytnou plochu. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení a krb v obývacím pokoji. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží zděná hospodářská budova s boxem pro koně, kůlna a oplocená zahrada o rozloze 578 m2. V obci Rynholec je obchod a pošta, ostatní občanská vybavenost se nachází ve 2 km vzdáleném městě Nové Strašecí. Zdroj: Srovnatelné nemovité věci - 8 -

9 Název: č.1 Lokalita Mšecké Žehrovice, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,30 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Vliv pozemku 1,30 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší RD; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší-novostavba; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně lepší RD s garáži; Celkový koef. K C 1,34 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Název: č.2 Lokalita Rynholec, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,30 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,10 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší RD; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - nepatrně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný RD; Celkový koef. K C 1,26 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m m Kč Kč/m 2 Název: č.3 Lokalita Třtice, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,50 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,10 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-9 -

10 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - nepatrně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 1,49 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m m Kč Kč/m 2 Název: č.4 Lokalita Rynholec, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,10 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - nepatrně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný RD; Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m m Kč Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj ,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 45,82 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí - rodinného domu č.p. 122, pozemků parc.č. 161, parc.č. 162, parc.č. 163 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Mšecké Žehrovice, obec Mšecké Žehrovice, okres Rakovník vše zapsáno na LV č. 196, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč Slovy: jedenmilionstotisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice telefon:

12 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Ve Velaticích Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice telefon: SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 2 4. Mapa polohy nemovitosti

13 KM

14 Fotodokumentace

15

16 Mapa polohy nemovitosti

17