ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITOST: rodinný dům č.p.97 s přísl. a pozemky Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Pečky, k.ú. Pečky Adresa nemovitosti: 5.května 97, Pečky Vlastníci stavby: Ivan Náther, 5.května 97, Pečky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Silvia Nátherová, 5.května 97, Pečky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Ivan Náther, 5.května 97, Pečky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Silvia Nátherová, 5.května 97, Pečky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha Praha 4, JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Adresa objednatele: Novodvorská 1010, Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091/20, Říčany IČ: telefon: miroslav.kolar.cz@seznam.cz DIČ: CZ fax: Pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou (ocenění stávajícího stavu)- usnesení Ex.úřadu Paha 4 č.j.046ex1656/13-19 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Říčanech, dne Ing. Miroslav Kolář

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/2 na nemovitosti sestávající se z rodinného domu č.p.97 včetně souvisejících staveb a pozemku parc.č Ocenění je určeno pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou na základě Usnesení Ex.úřadu Praha Praha 4 ze dne č.j.046ex1656/ Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí KÚ pro Středočeský kraj, pracoviště v Kolíně LV 161 pro kat.území Pečky ze dne Sutečnosti zjištěné znalcem na místě dne Kopie katastrální mapy - Usnesení Ex.úřadu Praha Praha 4 ze dne č.j.046ex1656/13-19 ve věci ustanovení znalce - Nekompletní stavební dokumentace - Výsledky místního šetření Místopis Obec Pečky se nachází asi 50 km východně od hl.města Prahy a 18 km západně od města Kolín, 12 km od Poděbrad na hlavní železniční trati Praha - Kolín-Česká Třebová, v blízkosti dálnice D11, sjezd z dálnice cca 5 km. Jedná se o bývalé průmyslové centrum ( Tona Pečky, železniční opravny atd.). K dispozici je železniční doprava s častými spoji do hl.města Prahy a autobusová doprava. V obci jsou rozvedeny veškeré inženýrské sítě, obchody, restaurace, škola, školka, banka, služby, lékaři. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o nemovitost sestávající se z rodinného domu č.p.97 a garáže, oplocení, zpevněných ploch, vrat, přípojky inženýrských sítí a souvisejícího pozemku ( parc.č zastavěná plocha a nádvoří ). Nemovitost je situovaná v blízkosti centrální části obce, s přístupem po zpevněné asfaltové komunikaci ( ulice k.května ). Provedeny přípojky inženýrských sítí, z přilehlé komunikace 5.května. Stáří objektů je cca 90 roků, v roce 1967 byla provedena dílčí přestavba. V současné době probíhá rekonstrukce tří obytných místností k dispozici jsou 2 pokoje a kuchyňský kout. Stavebně-technický stav většiny objektů je zanedbaný, objekty jsou dlouhodobě příliš neudržované, resp. je prováděna minimální údržba. Objekty v současné době využívá spoluvlastník pan Ivan Náther. Rodinný dům je pravidelně obývaný. Součástí ocenění nemovitosti je i ocenění následujícího příslušenství : - oplocení s podezdívkou - zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, - vrata, vrátka - sklad nářadí - 2 -

3 Stáří jednotlivých objektů je uvažováno podle dostupných podkladů a posouzení technického stavu jednotlivých staveb. Protože nemovitost svými rozměry, dispozičním řešením a užíváním je v souladu s vyhl.83/76 Sb. ve znění vyhl.45/79 Sb a 376/92 Sb., bude ocenění provedeno jako rodinný dům, vedlejší stavby za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č.151/97 Sb. v platném znění a za použití věcné a porovnávací metody dle obecné metodiky. Silné stránky Obec Pečky - jedná se o lokalitu situovanou na železniční trati Praha-Česká Třebová s dobrým spojením do hl.města Prahy, Kolína a v blízkosti dálnice D11. Správní centrum nedaleký Kolín ( cca 20 km). V obci je průměrná nezaměstnanost, veškerá občanská vybavenost, tj. Městský úřad, Policie, lékař, obchody a služby, restaurace, banka, škola a školka. Slabé stránky Nemovitost je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, nedokončené stavební práce uvnitř objektu, s dlouhodobě neprováděnou nebo pouze základní údržbou. Nemovitost je postavena v těsném sousedství železnice, značná hlučnost a vibrace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti nebyla zjištěna. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: RD je situován v těsném sousedství železničního koridoru. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zjištěno z LV č.161 Zástavní právo exekutorské ze dne č.j.36exe1926/ k podílu id.1/2 nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2- Usnesení Okr.soudu v Kolíně č.j.36exe1423/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2- Usnesení Okr.soudu v Kolíně č.j.36exe1926/ ze dne Ostatní rizika: nejsou - 3 -

4 OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Garáž-sklad 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemek parc.č Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p.97 - Pečky, ul.5.května OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Pečky: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.97 Věcná hodnota dle THU Jedná se o samostatně stojící objekt obsahující částečné podsklepení a jedno nadzemní podlaží a půdní prostor. Rodinný dům je postaven ve tvaru písmene L. Střecha je osazena sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvod není instalován. Okna jsou osazena špaletová, dveře dřevěné do tesařských nebo ocelových zárubní, vytápění plynovými topidly WAW, ohřev vody el.boilerem. Podlahy dřevěné, nebo betonové, krytiny PVC a koberce. Vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé. V koupelně instalována vana a keramické umývadlo, proveden obklad stěn keramickým obkladem do výše 1,5 m, na podlaze je položena keramická dlažba. Přívod teplé a studené vody do koupelny a ke kuchyňské lince. Stáří rodinného domu je cca 90 roků, stavebně-technický stav je zhoršený. V době prohlídky byla započata rekonstrukce 3 obytných místností. Stav rozpracovanosti je patrný z přiložené fotodokumentace. Dispoziční řešení : 1.PP - sklep 1.NP - veranda, chodba, pokoj, kuchyně, koupelna, WC, spíž, 3 pokoje Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 9,00 m 2 2,50 m 1.NP 178,02 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (3*3)*(2,50) = 22,50 m 3 1.NP (11,78*7,30+14,32*5,90+2,75*2,74)*(2,70) = 480,65 m 3 1.NP (11,78*7,30+14,32*5,90)*(2,55/2) = 217,36 m 3-4 -

5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP 22,50 m 3 1.NP 480,65 m 3 1.NP 217,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 720,51 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 178 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 131 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 720,51 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 90 Další životnost roků 20 Opotřebení % 81,80 Věcná hodnota (VH) Kč Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Garáž-sklad Věcná hodnota dle THU Jedná se o přízemní, nepodsklepenou stavbu bez podkroví a půdního prostoru, navazující na RD. Svislé konstrukce jsou provedeny ze smíšeného zdiva, podlahy betonové, osazeny ocelové dveře a dvoukřídlá ocelová vrata. Střecha je osazena pultová, krytinu tvoří eternitové desky. Stropy nejsou instalovány, podlaha betonová. Zaveden el.proud 220/380 V. Stáří budovy je 90 roků, stavebnětechnický stav je zhoršený. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 43,87 m 2 3,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] OP (7,55*5,81)*(0,1+3,0+0,9/2) = 155,72 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 5 -

6 Název Typ Obestavěný prostor OP 155,72 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 155,72 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 44 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 31 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 155,72 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 90 Další životnost roků 10 Opotřebení % 90,00 Věcná hodnota (VH) Kč Ocenění pozemků 3.1 Pozemek parc.č.1634 Indexová metoda Jedná se o pozemek částečně zastavěný RD č.p.97, částečně tvořící funkční celek s rodinným domem. Pozemek je přibližně obdélníkového tvaru, rovinného charakteru. V místě jsou v dosahu veškeré inženýrské sítě, sítě jsou přivedeny až do rodinného domu. Přístup a příjezd po zpevněné komunikaci. Ocenění pozemku je provedeno za použití indexové metody. Výchozí cena [Kč/m 2 ] = 800,00 Korekce výchozí ceny A územní struktura: vnitřní území obce * 1,10 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: až * 0,70 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy * 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: dobrá * 1,00 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou * 1,00 Výchozí cena upravená [Kč/m 2 ] = 1 201,20 Jednotková cena stavebních pozemků [Kč/m 2 ] = 1 201,20 Oceňované stavební pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří Výměra stavebních pozemků 500 m 2-6 -

7 Cena stavebních pozemků [Kč] 500 m 2 * 1 201,20 Kč/m 2 = ,00 Výsledná cena = ,- Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p.97 - Pečky, ul.5.května Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 130,90 m 2 Obestavěný prostor: 720,51 m 3 Zastavěná plocha: 178,02 m 2 Plocha pozemku: 500,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící objekt obsahující částečné podsklepení a jedno nadzemní podlaží a půdní prostor. Rodinný dům je postaven ve tvaru písmene L. Střecha je osazena sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvod není instalován. Okna jsou osazena špaletová, dveře dřevěné do tesařských nebo ocelových zárubní, vytápění plynovými topidly WAW, ohřev vody el.boilerem. Podlahy dřevěné, nebo betonové, krytiny PVC a koberce. Vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé. V koupelně instalována vana a keramické umývadlo, proveden obklad stěn keramickým obkladem do výše 1,5 m, na podlaze je položena keramická dlažba. Přívod teplé a studené vody do koupelny a ke kuchyňské lince. Stáří rodinného domu je cca 90 roků, stavebně-technický stav je zhoršený. V době prohlídky byla započata rekonstrukce 3 obytných místností. Stav rozpracovanosti je patrný z přiložené fotodokumentace. Dispoziční řešení : 1.PP - sklep 1.NP - veranda, chodba, pokoj, kuchyně, koupelna, WC, spíž, 3 pokoje Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům 5.května ( Pečky ) Jedná se o řadový rodinný dům blízko centra s částečným podsklepením s možností využití podkroví k vestavbě. RD obsdahuje 3 obytné místnosti, kuchyň, komoru, koupelnu, WC. Na dvoře je kolna, prádelna a přístřešek. Objekt je osazen sedlovou střechou s taškovou krytinou. Svislé konstrukce jsou cihelné, vytápění lokální. Inženýrské sítě v dosahu, zavedeny do v RD. RD je určen k rekonstrukci. Pozemek celkem 340 m 2. Rodinný dům ul.petra Bezruče ( Pečky ) Jedná se o řadový rodinný dům obsahující v části objektu skle a 1.NP. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné, střecha je osazena polovalbová, krytina z části tašková z části plechová. RD je v dispozičním členění 3+1, s možností rozšíření na 4+1. Vytápění RD je akumulačními kamny. V přízemí je zádveří, chodba, koupelna s WC, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice. V podkroví je ložnice a půda. Veřejný vodovod a elektro, ČOV pro objekt. Celková plocha pozemku je 394 m

8 Rodinný dům ul.palackého ( Pečky ) Jedná se o řadový zděný RD, s částečným podsklepením, se dvěma nadzemními podlažími, obsahující 2 bytové jednotky ( 1*4+1 a 1*5+1). Svislé konstrukce jsou zděné, střecha sedlová a pultová. Vytápění ústřední s ohřevem na plyn, včetně ohřevu TUV. Součástí RD je zděná garáž a kůlna. Inženýrské sítě na pozemku.v roce 1986 rekonstrukce RD. Objekt je v odpovídajícím, stavebně-technickém stavu. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům 5.května Lokalita Pečky, ul.5.května Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdůvodnění koeficientu Kc: Jednotlivé koeficienty jsou charakterizované z názvu koeficientu. Koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu oceňovaná nemovitost cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví-li se oceňovaná nemovitost horší, je koeficient menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere srovnatelná cena nemovitosti. Celkový koef. KC 0,75 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 115,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům ul.petra Bezruče Lokalita Pečky - Petra Bezruče Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdůvodnění koeficientu Kc: Jednotlivé koeficienty jsou charakterizované z názvu koeficientu. Koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se Celkový koef. KC 0,79 Upravená j. cena Kč/m

9 v daném kritériu oceňovaná nemovitost cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví-li se oceňovaná nemovitost horší, je koeficient menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere srovnatelná cena nemovitosti. Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 96,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům ul.palackého Lokalita Pečky - Palackého Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,75 Zdůvodnění koeficientu Kc: Jednotlivé koeficienty jsou charakterizované z názvu koeficientu. Koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu oceňovaná nemovitost cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví-li se oceňovaná nemovitost horší, je koeficient menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere srovnatelná cena nemovitosti. Celkový koef. KC 0,46 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 386,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 130,90 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Garáž-sklad ,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemek parc.č ,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p.97 - Pečky, ul.5.května ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Zpracovatel provedl podrobnou analýzu příslušného segmentu trhu zaměřenou na již realizované prodeje nemovitostí srovnatelných užitných parametrů a současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech v dané lokalitě. Údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitostí za poslední sledované období nebyly v této konkrétní lokalitě zjištěny. Prostřednictvím realitních kanceláří a sítě internetu jsou nabízeny nemovitosti které byly použity a popsány v porovnávací metodě v tomto znaleckém posudku. Získané poznatky a údaje z vlastní databáze zpracovatele byly využity při hodnocení jednotlivých korekčních koeficientů a stanovení výsledné obvyklé ceny nemovitosti. Je možno konstatovat, že poptávka v dané lokalitě se zaměřuje na nemovitosti spíše v atraktivním prostředí, které je možno užívat především k bydlení, případně pak k drobnému podnikání a především pak do lokalit s nabídkou pracovních příležitostí a dobrou dostupností do hl.města Prahy. Předpokládá se, že nemovitosti jsou bez závad technických i právních. V segmentu pozemků je poptávka zaměřena spíše na stavebně připravené pozemky vybavené inženýrskými sítěmi s možností budoucí výstavby. Při posuzování tržní ceny je v daném případě nezbytné zohlednit charakter objektu, jeho umístění, docházkové vzdálenosti, kvalitu přístupových komunikací, zainvestování inženýrskými sítěmi, stavebně-technický stav a výši spoluvlastnického podílu. Nabídkové ceny obdobných objektů se pak na síti internetu pohybují nejčastěji mezi 1-1,5 mil.kč dle jejich velikosti, stáří a stavebně-technickému stavu. Realizované prodeje v posledním období nebyly zjištěny. Jedná se vždy o objekty volné k okamžitému využívání. Stavebně-technický stav oceňovaného objektu, vybavenost objektu a další podrobnosti týkající se objektu č.p.97 byly uvedeny v předchozí části tohoto znaleckého posudku. V Říčanech Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091/ Říčany

11 Znalecká doložka: Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 100/

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 161 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti