ZNALECKÝ POSUDEK 1508/173/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK 1508/173/2014 o ceně nemovité věci - spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/8 na rodinném domě čp. 613 Zbraslav, včetně přilehlých pozemků, vedlejších stavby, venkovních úprav a trvalých porostů. Nemovité věci jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu pro obec Praha a katastrální území Zbraslav, okres Hlavní město Praha na listu vlastnictví číslo 1428 OBJEDNATEL POSUDKU Soudní exekutor Mgr. Aleš Bursa Palackého Mladá Boleslav ÚČEL POSUDKU stanovení v místě a čase ocenění obvyklé ceny nemovitých věcí jako podkladu k exekučnímu řízení POSUDEK VYPRACOVAL Ing. Pavel Pech Voznice Dobříš CENOVÝ PŘEDPIS zákon číslo 151/97 Sb. o oceňování majetku v platném znění ke dni ocenění, Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění Vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8. prosince 2014 Ocenění je provedeno ke dni Oceňované nemovité věci byly znalcem osobně prohlédnuty dne za přítomnosti majitelů dotčených nemovitých věcí. VOZNICE

2 Strana 1 A. NÁLEZ 1. ZNALECKÝ ÚKOL Na základě objednávky zadavatele si tento znalecký posudek klade za cíl stanovení: v místě a čase ocenění obvyklé ceny nemovitých věcí jako podkladu k exekučnímu řízení 2. IDENTIFIKACE NEMOVITÉ VĚCI Rodinný dům čp. 613 řadová, částečně podsklepená, dvoupodlažní stavba se stavebně neupraveným podkrovím Vedlejší stavba jednoduchá, dřevěná vedlejší stavba zahradního domku Venkovní úpravy domovní přípojky inženýrských sítí, zpevněné betonové plochy, oplocení, etc. Trvalé porosty okrasné i ovocné dřeviny na pozemku zahrady při RD 256 m2 Pozemky p.č. 200 (165 m2) plocha skutečně zastavěná RD a dvorek před tímto, p.č. 201/2 (27 m2), p.č. 201/1 ( 64m2) zahrada u RD Adresa K Přístavišti Praha 5 Zbraslav Kraj Okres Obec Katastrální území Hlavní město Praha Hlavní město Praha Praha Zbraslav 3. PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITÉ VĚCI Prohlídka nemovitých věcí proběhla tak, jak je uvedeno na krycím listě tohoto znaleckého posudku. 4. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Vlastnické a evidenční údaje jsou čitelné z přiložených informací o parcelách z KN, kdy pozorný čtenář snadno zjistí, že na LV číslo 1428 pro obec Praha a katastrální území Zbraslav, okres Hlavní město Praha, bylo ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku zapsáno podílové spoluvlastnictví id. 1/8 pro paní Jitku Dvořákovou, trvale bytem Slapy čp. 5, Slapy u těchto nemovitých věcí: Pozemku Pozemku p.č. 200 zastavěné plochy a nádvoří s výměrou jehož součástí je stavba č.p. 613 objekt k bydlení p.č. 201/2 zastavěné plochy a nádvoří s výměrou na kterém stojí je stavba bez čp/če garáž p.č. 201/1 zahrady s výměrou 165 m2 27 m2 a Pozemku 64 m2 6. DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Majetkoprávní evidence registruje na pozemku p.č. 201/2 stavbu garáže, ta byla v časech minulých zdemolována a tato reálně neexistuje viz fotodokumentace. Analogická je situace u věcného břemene služebnosti bytu pro paní Miladu Dvořákovou, které bylo zřízeno v roce 1955 a kdy oprávněná zemřela a toto tedy de facto zaniká smrtí oprávněné. Stavební dokumentace předložena nebyla, nemovité věci byly tedy podle skutečnosti zaměřeny a podle získaných hodnot jsou tyto oceňovány.

3 Strana 2 7. STRUČNÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Předmětem ocenění tohoto znaleckého posudku je stavba řadového, či lépe koncového domu ucelené zástavby západní části ulice K Přístavišti, která přímo navazuje na centrální ulici městské části Zbraslav Elišky Přemyslovny viz detail snímku z katastrální mapy. Dům byl zbudován ve dvacátých letech minulého století a tento před deseti lety prošel rozsáhlejší modernizací ( fasáda, výměna části výplní otvorů, etc.) a tento je doplněn nevelkou zahradou trvalými porosty okrasných i ovocných dřevin, jednoduchou dřevěnou vedlejší stavbou zahradního domku a standardními venkovními úpravami oplocení, domovní přípojky inženýrských sítí, apod.. Objem RD je tvoří dva, navzájem propojené trakty jižní (6,2 * 8,05) m2 s žulovými schody do 2NP a severní (7,7 * 5,15) m2 s dřevěnými schody do 2NP. Oba trakty mají samostatné schody s tím, že při vstupu do traktu severního vcházíme přímo do prostoru kuchyně. RD je pod severním traktem podsklepen - 1PP ( kotelna, sklad). Další dispozici RD tvoří 1NP jižní trakt ( chodba, koupelna, 2 pokoje, žulové schodiště),

4 Strana 3 2NP jižní trakt ( chodba, WC, koupelna, kuchyně s jídelnou, druhý pokoj), 2NP severní trakt ( chodba, obývací pokoj, dřevěné schodiště), 1NP severní trakt ( kuchyně, druhý pokoj). Podkroví není stavebně upraveno a toto souží jako volný úložný prostor půda. Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, je připojen ke všem inženýrským sítím. Stavba je připojena ke zdroji elektrické energie, disponuje světelným i motorovým proudem, ohřev TUV obstarává elektrický bojler, vytápění domu pak ústřední topení s plynovým kotlem. Vybavení domu odpovídá standardu dnešního moderního bydlení, v jižním traktu, severní trakt je vybaven jednodušeji. Sociální zázemí domu WC, koupelny, je rovněž spíše podstandardní. Stran stavebních problémů je čitelná zemní vlhkost v prostorách 1NP, stopy zatékání konstrukcí střešního pláště v 2NP, celkový dojem kazí také relativně velké množství nedodělků, zejména v severním traktu. Žádná z popisovaných poruch nebrání v užívání domu ani bezprostředně neohrožuje jeho existenci.

5 Strana 4 B. NÁLEZ Cena v místě a čase ocenění obvyklá I) CENA RD ČP. 613 I A) URČENÁ NA ZÁKLADĚ POROVNÁNÍ C. OCENĚNÍ Zákon 151/1997 Sb. v platném znění definuje obvyklou cenu takto 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. I A) CENA NEMOVITÉ VĚCI URČENÁ NA ZÁKLADĚ POROVNÁNÍ Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu s eventuálním zhodnocením případných odlišností a časového odstupu. Jedná se o metodu přístupu, která preferuje při stanovení tržní hodnoty přímou reflexi trhu a následnou substituci na základě skutečně obchodovaných případů. Porovnávací metoda při své aplikaci nevyžaduje přesnější popis stavebnětechnického provedení RD, pro lepší prezentaci dotčené nemovité věci mi proto přijde vhodné toto provést v níže připojené tabulce: Původní, betonové Základy v četně zemních prací Zděné, cihelné Sv islé konstrukce Dřevěné, trámové s omítnutým podhledem Stropy Zastřešení mimo kry tinu Dřevěný krov na sedlovou střechu a pultovou u severního traktu Plechová krytina Kry tiny střech Pozinkovaný plech Klempířské konstrukce V PC, štuk, nátěr Vnitřní omítky Fasádní omítky Odvětraný zateplený f asádní systém s povrchovou úpravou Vnější obklady Kamenný sokl Vnitřní obklady WC, koupelny, kuchyně Schody Žulové v jižním traktu, dřevěné v traktu severním Dv eře Částí původní dřevěné masivní, částí nové dřevěné náplňové, částí plastové vchodové Okna Plastové i původní dřevěné špaletové, některé z těchto po renovaci Podlahy oby tných místností Textilní, laminátové s designem dřeva i keramické Keramická dlažba Podlahy ostatních místností Vy tápění Ústřední topení s plynovým kotlem Světelná i motorová Elektroinstalace Chybí Bleskosv od Rozv od v ody Studená i teplá v plastových rozvodech Elektrický bojler Zdroj teplé v ody A no Instalace ply nu Kanalizace Vy bav ení kuchy ní Vnitřní hy gienické v y bav ení Domovní přípojka k obecnímu řadu Standardní, v 1NP jednoduché Sprchový kout, umyvadla Záchod 2 * splachovací Ostatní --- K tomuto posudku jsou přiloženy 2 listy výběr z aktuální nabídky nemovitých věcí v oceňovaném regionu. Z této přílohy si může pozorný čtenář utvořit základní představu o výši cenové hladiny u nemovitých věcí v obci. Pro určení ceny dotčené nemovité věci na základě porovnání pak byly vybrány 3, co možná nejvíce podobné objekty. Jejich nabídková cena byla nejprve očištěna o cenový prostor vytvořený logickým navýšením oferty z důvodu zajištění obchodního prostoru k vyjednávání o konečné ceně nemovité věci + poplatky spojené s příslušným obchodním transferem (provize RK, poplatky KÚ, etc.). Popisovaná úprava byla provedena pomocí objektivizačního koeficientu, dále byla provedena kontrola rozptylu jednotkových cen u jednotlivých nemovitých věcí, kdy nám poměr mezi jednotkovou cenou maximální a minimální ve výši, která nepřesáhne hodnotu 1,5, zajišťuje relevantnost jednotlivých prvků zvoleného statistického vzorku. Podobnost jednotlivých nemovitých věcí s námi oceňovaným objektem je vyjádřena vahou podobnosti. Základní jednotková cena je stanovena jako vážený průměr dílčích cen. Tato je pak upravena dle 6 specifik nemovitosti v rozptylu %. Výpočet viz tabulka na straně 5 tohoto znaleckého posudku. Jednotková cena získaná na základě porovnání ,- Kč/m2 zastavěné plochy Obvyklá cena zjištěná porovnáním je rovna x x Počet měrných jednotek u oceňované nemovitosti 90 m2 podlahové plochy ,- Kč

6 Strana 5 Zbraslav čp. 613 Metoda porovnání Relace mezi maximální a minimální cenou k porovnání R Cena k porovnání maximální / Cena k porovnání minimální Zvolená měrná jednotka pro dalš í pos tup 1,371 1 m 2 zas tavě né plochy výpočtu Kč Prodej rodinného domu 240 m2 R Kč 0,900 Poče t m ě rných je dnote k Ce na m ě rné je dnotk y Obje k tivizační k oe ficie nt Standardní nabídka RK, standardní transf ormační poplatky Kč Uprave ná ce na m ě rné je dnotk y 1,247 1 Váha m íra podobnos ti RD v odlehlejší části města Lipence Kč Prodej rodinného domu 171 m Kč 0,900 Poče t m ě rných je dnote k Ce na m ě rné je dnotk y Obje k tivizační k oe ficie nt Dtto výše Kč Uprave ná ce na m ě rné je dnotk y 1,371 2 Váha m íra podobnos ti Nižší standard vybavení, horší poloha v místě Kč Prodej rodinného domu 227 m Kč 0,900 Poče t m ě rných je dnote k Ce na m ě rné je dnotk y Obje k tivizační k oe ficie nt Dtto výše Kč Uprave ná ce na m ě rné je dnotk y Maximální jednotkov á cena 1,000 3 Váha m íra podobnos ti Vilka v podobném místě s podobným standardem vybavení Kč Základní cena z porovnání Úprava zák ladní ce ny Poloha,00% Příslušenství Pozemky okolního f unkčního celku Technická vybavenost pozemku Širší střed obce Dřevník, dílna s verandou Nevelká zahrada, v místě však celkem běžný úkaz -- 5,00% 5,00% -5,00% 0,00% Upravená jednotková cena Výsledná jednotková cena Právní vztahy Širší vztahy ( demograf ické poměry, životní prostředí, etc.) Přetrvávající problémy se zemní vlhkostí, zatékání krytinou střešního pláště, nedokončená rekonstrukce oken, nižší standard u sociálního zázemí domu (-25%) Spoluvlastnické podíly x modernizace domu před 10 lety f asáda, část oken, dobré místo k bydlení i určitý komerční potenciál díky blízkosti hlavní ulice městské části (+30%) -10,00% 5,00% Kč Kč

7 Strana 6 C. REKAPITULACE CEN NEMOVITÝCH VĚCÍ OBVYKLÁ CENA NEMOVITÝCH VĚCÍ ZAPSANÝCH U KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ ZBRASLAV NA LV 1428 KÚ PRO HLAVNÍ MĚSTO PRAHU PRO OBEC PRAHA A (STAVBA ČP. 613, POZEMKY P.Č. 1201/1, 201/2, 200, VEDLEJŠÍ STAVBA A OSTATNÍ SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ, KTERÉ K DOTČENÝM NEMOVITÝM VĚCEM PATŘÍ) JE ROVNA ČÁSTCE , OBVYKLÁ CENA SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU VE VÝŠI ID. KČ 1/8 NA SHORA UVEDENÝCH NEMOVITÝCH VĚCECH JE PŘI ZAOKROUHLENÍ NA DESETITISÍCE ROVNA ČÁSTCE , SLOVY : KČ ŠEST-SET-DESET-TISÍC KORUN ČESKÝCH E. SEZNAM PŘÍLOH ZNALECKÉHO POSUDKU I) INFORMACE O PARCELÁCH Z KN, DETAIL SNÍMKU Z KATASTRÁLNÍ MAPY 3 LISTY MEZI STRANOU 1 A 2 TOHOTO ZNALECKÉHO POSUDKU II) NEMOVITOSTI SLOUŽÍCÍ K POROVNÁNÍ 2 LISTY MEZI STRANOU 4 A 5 TOHOTO ZNALECKÉHO POSUDKU Voznice 10. prosince 2014 Ing. Pavel Pech Otisk znalecké pečeti Tento znalecký posudek obsahuje 5 listů příloh, jeden list krycí a 6 listů posudku, celkem tedy 12 listů. Posudek se objednateli předává ve dvou vyhotoveních. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Praze dne pod číslem jednacím Spr 4013/ 2005 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1508/173/2014 do mého znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Pech Voznice Dobříš