ZNALECKÝ POSUDEK č.4275/55/2016

Transkript

1 Okres:Rychnov nad Kněžnou Obec :Týniště nad Orlicí ZNALECKÝ POSUDEK č.4275/55/2016 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI objektu rodinného domu č.p.403 v ulici Vrchlického s příslušenstvím a pozemky v k.ú. a obci Týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou Objednavatel posudku: Mgr. David Švrček advokát a insolvenční správce Ak. Heyrovského 1178/ Hradec Králové Účel posudku: zjištění obvyklé ceny Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Posudek vypracoval: Ing.Jiří Vyhnálek Sekaninova 408, Hradec Králové Mobil Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednavateli v 1 vyhotovení. V Hradci Králové dne 19.února

2 A.Podklady pro ocenění: a)list vlastnictví č.458 pro k.ú.týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou ze dne , vyhotoveno dálkovým přístupem b)zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku List vlastnictví č.458 pro k.ú. Týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou ze dne Vlastnické právo: Izák Jiří, Vrchlického 403, Týniště nad Orlicí B.Další údaje: Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 28.ledna 2016 za přítomnosti zhotovitele posudku. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitosti je provedeno ke dni 28.ledna Stručný popis oceňované nemovitosti: Předmětná nemovitost je rodinný dům č.p.403 s příslušenstvím v k.ú. a obci Týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou, který je umístěn v zastavěné části obce v ulici Vrchlického. Město Týniště nad Orlicí je začleněna územně pod okres Rychnov nad Kněžnou a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kostelec nad Orlicí. Obec Týniště nad Orlicí se rozkládá asi patnáct kilometrů západně od Rychnova nad Kněžnou a jedenáct kilometrů západně od města Kostelec nad Orlicí. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Trvalý pobyt na území tohoto menšího města má nahlášeno asi 6320 obyvatel. Protéká zde řeka Orlice. Týniště nad Orlicí se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Křivice, Petrovice, Petrovičky, Rašovice, Štěpánovsko a Týniště nad Orlicí. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Týniště nad Orlicí májí ordinaci tři praktičtí lékaři a tři zubní lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Město Týniště nad Orlicí leží v průměrné výšce 253 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 5246 ha, z toho orná půda zabírá pouze patnáct procent. Trochu více než polovina výměry obce je porostlá lesem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. 2

3 Jedná se o objekt samostatně stojícího rodinného domu. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Jedná se o objekt rodinného domu s příslušenstvím, který je užíván s různými úpravami přibližně od roku V roce 1975 byla provedena nástavba 2.NP, objektu rodinného domu. K nemovitosti patří zděná kolna a přístřešek v havarijním stavu, venkovní úpravy a pozemky. Objekt je napojen na elektrorozvod, obecní vodovod a obecní kanalizaci. Pozemky jsou částečně oploceny s porosty. Příjezd po zpevněné komunikaci. Objekt se nachází na st.p.č.625 o výměře 191 m2. Dále k objektu náleží p.č.626 zahrada o výměře 175 m2. Tyto pozemky tvoří jednotný funkční celek s objektem rodinného domu. Rodinný dům č.p.403 Rodinný dům v k.ú. a obci Týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou obsahuje obytné místnosti s příslušenstvím. Rodinný dům je zděný, má přibližně obdélníkový půdorys, je nepodsklepený, má 2 nadzemní podlaží a podkroví. Dispozice objektu: 1.NP.: vstup s WC, chodba, 2 obytné pokoje, obytná kuchyň, koupelna, komora pod schodištěm. 2.NP.: chodba, 2 obytné pokoje, obytná kuchyň, koupelna, WC, terasa nad vstupem. Podkroví: půdní prostor. Základy betonové, obvodové nosné zdivo, stropy s rovným podhledem, schodiště betonové teracové a betonové s keramickým obkladem, střecha sedlová, krytina tašková, krov dřevěný, vnitřní povrchy vápenné omítky, venkovní povrchy vápenné omítky částečné, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna dřevěná dvojitá a jednoduchá, dveře dřevěné, podlahy betonové, keramická dlažba, teracová dlažba, plovoucí, vlysy, PVC, koberce, vnitřní obklady keramické, vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva, rozvod vody studené a teplé, příprava TUV elektrický bojler, elektrická instalace 220,380 V, kuchyňské linky, sporák combi a elektrický, umyvadla, vana, sprchový kout, záchody splachovací. Objekt rodinného domu je připojen na inženýrské sítě. Objekt je převážně v původním stavu a stav objektu je podprůměrný, zanedbaný a částečně havarijní. Objekt rodinného domu není přibližně 2 roky užíván. Objekt vyžaduje celkovou rekonstrukci a modernizaci. Movité věci a zařizovací předměty nejsou předmětem tohoto ocenění. Nemovitosti jsou zatíženy omezením vlastnického práva, jak jsou zapsány na listu vlastnictví. Při tomto ocenění budou nemovitosti oceněny jako bez omezení vlastnického práva. Určení obvyklé ceny objektu rodinného domu č.p.403 v ulici Vrchlického s příslušenstvím a pozemky v k.ú. a obci Týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou 1. Cena obvyklá Znaleckým úkolem je určení obvyklé ceny. Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a 3

4 ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Pro účely tohoto ocenění se obvyklou tržní cenou, obvyklou cenou a tržní cenou bude rozumět shodně taková cena, která odpovídá výše uvedeným definicím. 2. Popis způsobu ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti bude proveden na základě cen zjištěných metodou porovnávací. 3. Porovnávací metoda Pro tento účel ocenění se nejlépe hodí porovnávací metoda. Východiskem pro tuto metodu je zjištění realizovaných cen stejných nebo obdobných nemovitostí. Dále se obecně porovnává oceňovaná nemovitost s jinou obdobnou nemovitostí nebo obdobnými nemovitostmi z hlediska obsahu, funkce, regionální příslušnosti, času a vybavenosti. Obsahem se rozumí zejména velikost, rozsah a stavebně technické vlastnosti, funkční charakter a užitné vlastnosti celku a jeho dílčích částí, regionální příslušností vazby na geografické, demografické a ekonomické faktory lokality a tržního segmentu, časem zejména čas realizace prodeje, současné cenové trendy a ekonomická životnost oceňovaného objektu a vybaveností kvalitativní a kvantitativní zhodnocení příslušenství dílčích částí celku. Při tomto porovnání je odhadnut vliv těchto faktorů na výši ceny oceňované nemovitosti oproti srovnávaným. 4. Porovnávací metoda - porovnání Pro účely porovnávací metody byly nalezeny přibližně srovnatelné nemovitosti: Nemovitost č.1 Rodinný dům, Týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou, cena ,- Kč Dobrý den, dovoluji si Vám nabídnout k prodeji rodinný dům 4+1 v centru Týniště nad Orlicí. V přízemí se nachází obývací pokoj, samostatná kuchyň, koupelna a předsíň. V horním patře jsou dva samostatné pokoje, k využití je i další místnost vhodná na kuchyň či pracovnu. Celý dům lze využít dvougeneračně, náleží k němu dílna, kůlna, sklep a samostatná zděná garáž. Je zde zaveden zemní plyn a elektrický 4

5 proud, voda z městského zdroje a kanalizace. Zahrada naskýtá příjemný prostor k relaxaci. Nemovitost č.2 Rodinný dům, Havlíčkova, Týniště nad Orlicí, cena ,- Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodeji dvoupodlažního domu v klidné části města se snadnou dostupností do centra.. RD je po celkové rekonstrukci koupelny, kuchyně, střechy, části oken. Dům je částečně podsklepený, v rámci rekonstrukce proběhlo i zateplení domu a nová fasáda. Nacházejí se zde 2 bytové jednotky velikosti 2+1 (v části přízemí) a 5+1 (v přístavbě a ve 2. NP). Obě jednotky mají samostatný vchod, pohodlné bydlení i pro 2 rodiny. V suterénu je schodiště, sklep a kotelna. U domu je vestavěná garáž, dále terasa a za domem pergola s krbem, zahradní domek. Orientace oken obytných místností je ve směru V (do zahrady) Z (do ulice). Podlahy v obytných místnostech jsou vlysové, plovoucí, betonové s koberci nebo z PVC, v ostatních místnostech keramické dlažby, v garáži beton, na terase v patře keramická dlažba. Okna plastová s izolačním dvojsklem nebo dřevěná zdvojená. Vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn, v pokojích v přístavbě kamny WAW. Dobré dopravní spojení do Hradce bus i vlak (cca 400m od domu. Nemovitost č.3 Rodinný dům, Týniště nad Orlicí - Štěpánovsko, okres Rychnov nad Kněžnou, cena ,- Kč 5

6 K prodeji nabízíme volně stojící rodinný dům se zahradou o celkové ploše pozemku 1538 m2 nacházející se v okrajové části Týniště nad Orlicí v lokalitě Štěpánovsko vzdálen 15 km od Hradce Králové. Jedná se o dům v zástavbě převážně rodinných domů, je částečně podsklepený bez vlhkosti, podkroví je nevyužíváno (možná další vestavba a rozšíření obytné plochy). V přízemí je kuchyň a jedna obytná místnost, rekonstruovaná koupelna s WC, veranda a vstupní chodba. Na obytnou část navazuje v současnosti prostor využívaný jako dílna s možností přebudování k bydlení. Objekt je napojen na vodovodní přípojku, kanalizace do septiku a elektro. Možnost napojení i na zemní plyn, přípojka je na hranici pozemku. Vytápění krbovými kamny, okna v domě dřevěná, zdvojená. Rozvod vody je studené i teplé s ohřevem v el. bojleru. Na zahradě je funkční studna, dřevníky, kolna. Slunné místo po celý den, naprostý klid, vhodné pro celoroční bydlení a jako rekreační objekt. V blízkosti možnost rybaření, cykloturistické trasy, houbaření atd. Odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti činí ,- Kč Tato zjištěná cena dle názoru znalce plně postihuje základní charakteristiky oceňované nemovitosti a je možné ji považovat za reálný odhad ceny obvyklé. 5. Závěrem Pro odhad ceny obvyklé nemovitosti byly použity nejen podklady o oceňované nemovitosti a jejich vazby na vlastnictví a využitelnost, ale byly dále obecně zkoumány územní vlivy lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Zjištěná cena úměrně odpovídá známým a zjištěným skutečnostem. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové č.j. Spr. 1943/87 ze dne pro základní obor Stavebnictví pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové a stavby zemědělské a stavební materiál, č.j. Spr. 5116/2002 ze dne pro základní obor Ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č.4275/55/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu - faktury č.50/2016. V Hradci Králové dne 19.února razítko a podpis 6

7 List vlastnictví č.458 pro k.ú.týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou 7

8 8

9 9

10 10

11 Kopie katastrální mapy pro k.ú.týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou 11

12 Fotodokumentace nemovitosti: 12

13 13

14 14

15 Mapy 15

16 16