Znalecký posudek. číslo 986/8/15. o ceně nemovitosti. kraj Pardubický, okres Chrudim obec a katastrální území Horní Bradlo

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 986/8/15 o ceně nemovitosti kraj Pardubický, okres Chrudim obec a katastrální území Horní Bradlo list vlastnictví č stavba pro rodinnou rekreaci Horní Bradlo č.e. 132 na pozemku parc. č. st. 433 (stavba není součástí pozemku) s příslušenstvím a součástmi Účel posudku: exekuce prodejem nemovitých věcí - 38 EX 640/14 Posudek vyžádal: Soudní exekutor JUDr. Jiří Komárek Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou Jihlavská Žďár nad Sázavou Posudek obsahuje: 13 stran včetně obálky a příloh Posudek se předává v 1 vyhotovení Posudek vyhotoven dne: Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná Havlíčkův Brod tel.: barta.milan@seznam.cz

2 strana 2 A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku jsou nemovitosti v obci a katastrálním území Horní Bradlo zapsané na listu vlastnictví č stavba pro rodinnou rekreaci Horní Bradlo č.e. 132 na pozemku parc. č. st. 433 (stavba není součástí pozemku, cizí vlastník). K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora JUDr. Jiřího Komárka, Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, č.j. 038 EX 640/14-48 ze dne , které jsem obdržel dne , ve věci exekuce prodejem nemovitých věcí. Úkolem je stanovit obvyklou cenu předmětných nemovitostí včetně příslušenství a cenu závad s nimi spojených. Oprávněným v exekuční věci je Michaela Kapustová, bytem Veselí 87, Veselí 45. Povinnou je m.j. vlastník oceňovaných nemovitostí Eva Sádovská, bytem Vršov 132, Horní Bradlo. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 586 pro katastrální území a obec Horní Bradlo, ze dne , údaje katastru nemovitostí na internetu - mapa katastru nemovitostí, letecké snímky, informace získané na Obecním úřadu Horní Bradlo, vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření s ohledáním bylo provedeno dne znalcem osobně za účasti syna povinné pana Petra Sádovského. B. POPIS - NÁLEZ Oceňovaná nemovitost je umístěná na pozemku parc. č. st. 433, který je ve vlastnictví Obce Horní Bradlo a leží cca 1 km severozápadně od centra Horního Bradla mezi lesem a silnicí na Vršov v chatové lokalitě. Terén se svažuje směrem jihozápadním. Přístup je možný z místní zpevněné komunikace přes cizí pozemek ve vlastnictví obce, který je zároveň užíván jako funkční plocha k oceňované stavbě (parc. č. 474/8). Inženýrské sítě: v místě je dostupná pouze elektřina; voda se odebírá z vlastní vrtané studny (hl. 8 m) dočasně opatřené čerpadlem; kanalizace je svedená do jímky na vyvážení. Stavba pro rodinnou rekreaci Horní Bradlo če. 132 je rekreační chata vybudovaná v r Chata je zděná, přízemní na vysokém soklu s částečným podsklepením přístupným z přistavěné garáže. Obvodové zdivo je ze stropních vložek Hurdis, příčky jsou dřevěné, stropy (jako součást střešní konstrukce pultové střechy) jsou dřevěné nezateplené se sádrokartonovým podhledem, střešní krytina a klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, krytinou pomístně zatéká. Fasáda je reliéfovaná omítka kombinovaná s opukovým

3 strana 3 kamenným zdivem s poměrně atraktivním vzhledem. V r byly provedeny určité stavební úpravy - plovoucí podlaha a dlažby, rozvody pro budoucí ústřední teplovodní vytápění, záchod a koupelna se zařizovacími předměty. Vytápění je krbem s krbovou vložkou na tuhá paliva. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké. Je provedený vnitřní rozvod studené a teplé vody napojené na el. bojler. V kuchyni je jednoduchá linka s dřezem a plynovým sporákem na PB lahev. Záchod je vybavený splachovací mísou, koupelna sprchovým koutem a umyvadlem. Dispozice: V suterénu je 1 sklepní místnost o podl. ploše 4 m 2 a světlou výškou 1,6 m. V přízemí jsou 2 místnosti, kuchyň, záchod a koupelna, zádveří, zastřešený otevřený vstup se schody. Konstrukční provedení a vybavení je spíše podstandardní. Celkový stav průměrný odpovídající stáří, s běžnou údržbou. Příslušenství: - garáž přistavěná od východní strany k chatě (zast. pl. 17 m 2, zděná, dřevěná vrata, pultová střecha s plechovou krytinou), - dřevník umístěný samostatně na užívaném pozemku (zast. pl. 10 m 2, dřevěný, jednoduché opláštění, dřev. okna a dveře, pultová střecha s živičnou krytinou - zatéká, shnilé trámky), - venkovní terasa s malým zapuštěným kruhovým bazénem a technologií, - venkovní schody, kanalizační jímka, vrtaná studna s přípojkou vody do chaty, přípojka elektřiny, oplocení. Pozemky užívané ve funkčním celku s chatou jsou ve vlastnictví Obce Horní Bradlo. Jedná se o parc. č. st. 433 (zastavěná plocha a nádvoří, 66 m 2 ), který je zastavěný chatou a přistavěnou garáží, a parc. č. 474/8 (ostatní plocha - sportoviště a rekreační plocha, 807 m 2 ), který je užíván jako zahrada a je na něm umístěno ostatní výše uvedené příslušenství. Podle získaných informací Obec zamítla prodej pozemků vlastníkům chat a tyto pozemky jim pronajímá za cenu 5,- Kč/m2/rok; v případě oceňované chaty však toto nájemné vlastník chaty neplatí a dluží tak na nájemném za cca 2 roky. Charakteristika: Obec: Obec Horní Bradlo cca 516 obyv. spadá pod obec s rozšířenou působností Chrudim a po obec s pověřeným obecním úřadem Nasavrky Dopravní dostupnost: silnice II. tř., autobus 0,3 km Inž. sítě v místě dostupné: elektřina Druh budovy, počet podlaží (podzemních/nadzemních): rekreační chata, 1/1 Počet bytů/velikost: 1 / 2+kk Konstrukční řešení stavby: obvodové zdivo ze stropních vložek Hurdis, stropy a příčky dřevěné, pultová střecha s plechovou krytinou, vytápění lokální v krbu s vložkou na tuhá paliva Parametry stavby: zast. plocha 58 m 2, podlahová (užitná) plocha 50 m 2

4 strana 4 Stáří: 52 let Kvalita stavby: Konstrukční provedení a vybavení je spíše podstandardní (zejm. z důvodu materiálového provedení obvodového zdiva a skladby střešní konstrukce). Celkový stav průměrný odpovídající stáří, běžná údržba. Příslušenství: garáž, dřevník, venkovní terasa s bazénem, venkovní schody, kanalizační jímka, vrtaná studna s přípojkou vody do chaty, přípojka elektřiny, oplocení. Pozemky: nejsou ve vlastnictví Právní stav: Podle výpisu z KN nevázne na nemovitosti žádné omezení (věcné břemeno a pod). S nemovitostí nejsou spojena jiná práva. Nemovitost není pronajatá. Vlastník (dle výpisu z KN): Sádovská Eva, Vršov č.ev. 132, Horní Bradlo Pozitivní faktory: + přírodní prostředí + poměrně atraktivní vnější vzhled Negativní faktory: - v současné době nízká poptávka po obdobných nemovitostech (převis nabídky nad poptávkou), - materiálové provedení obvodového zdiva a skladba střešní konstrukce - cizí pozemky, - chatová lokalita. C. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenění porovnávací metodou. Za účelem stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny dále v textu a v příloze tohoto posudku.

5 strana 5 Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při porovnávání s úrovní obvyklých cen. Porovnání s úrovní obvyklých cen: I. obvyklá cena nemovitosti Porovnávaný objekt è. C POR cena porovnávaného objektu (Kè) K Z zdroj K POR OC cena oceòovaného obj. odvozená z porovnávaného (Kè) Celkem prùmìr Poznámka LEGENDA: K Z (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištěné ceny; v případě realizované kupní ceny K Z = až 1,0 ; u inzerovaných nabídkových cen je přiměřeně nižší a s přihlédnutím na provizi K POR - koeficient porovnání vyjadřující odlišnost porovnávaného objektu od oceňovaného, přičemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov a bytů je přednostně porovnávána užitná plocha), příslušenství, technický stav, konstrukční provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemků), odborná úvaha znalce (např. pro případ nereálné nabídkové ceny) OC (odvozená cena oceňované nemovitosti) cena oceňované nemovitosti odvozená od porovnávaného objektu s úpravami zohledňujícími odlišnosti, OC = C x K Z / K POR Po provedené analýze a porovnání stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti s výše uvedeným příslušenstvím na ,- Kč II. obvyklá cena závad s nemovitostí spojených -- nejsou --

6 strana 6 D. ZÁVĚR I. obvyklá cena Nemovitost List vlastnictví č. 586 v k.ú. Horní Bradlo stavba pro rodinnou rekreaci Horní Bradlo č.e. 132 na pozemku parc. č. st. 433 (stavba není součástí pozemku), s příslušenstvím a součástmi Obvyklá cena (Kč) Celkem Slovy: čtyřistatisíc korun českých II. obvyklá cena závad s nemovitostí spojených -- nejsou -- V Havlíčkově Brodě dne

7 strana 7 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 986/8/15 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná Havlíčkův Brod tel barta.milan@seznam.cz PŘÍLOHY fotodokumentace strana 8-9 porovnávané nemovitosti strana 10-13

8 strana 8

9 strana 9

10 "1! 8% '' S T " BCDEFGHIDC KHGDEU ++ VWXYZ[ ]^_à bb cde fghxcijg]ze XkWZl m^wnygc o pwz_qgàr]s^`tuvwwwrlwz_qgàr]svyz`_gqvtwxyz[vyncv]^_`_vqghxczwg]zxvyzy{yb br y s ybr}r~zyb y uyz &-1 3 4"1! !9 : !1 "54456 " "32119* "< 1 84"= "4 "94 " ! % 38%<3 >0* 7 "9 41! ! " " * 96! ! * 96 54" 919 "4 8% 51"190!1 9 49! !1?60 $ 363%&'' (3281)**+)', ,5 4-! "4,49. /% "445. 4" '' L4-2 MMN ) N) 62 9O4P49%12*8 49% Q12% "-836 )N' '') R 3429# >0* 4 8%!1 51"19 54" 1 "693% 12* 4"* 41" +#!1 +*@A* !1"969# 248 4"2456'' /419341" "", ,2981 7% ,45 ;4!945#*

11 !+ $-, *(4 B8 b F;.*! L()- OPQR TUVWX YZ[\] c 888 defghi klmno pq rst uvwfrxyvkht fzeh{ le}gvr ~ ehm vno k lnƒ {ehm vno k ghnmv ƒefghi g}r klmnm vwfrhevkh qqˆpq Š Œ Œˆ Š q Œˆ Œ Œˆ K *(&'!)*(4M! ;>*'!,9 = -.J.,) 8 J 89 1)& *(4, N&A 4)A'&,!! -& #)),9 5;'' & -) *() )-AJ ) $&!! *+*!,-&'. 3#!&! !) 1+:& 1;+1'<& 1 ;,!)+=?'' -)+$> $ *( &+2?A& >*( ( C! - 19 L( *(&' -.& *(! (-&.9 '!-J ' -'9 & *(! A'+8 E; H : 0! %-* & ='* 9+ B8I 662 ' +,!!J &-4 8_8 I a ^*9* J #$% &'( ) /*&' 01 0!J. L%GL%GF7@` 999 -& & ;* -;> 2!" 4 _ < 2 8 ;4-9 5 *J!) * $ :!! =-+E'' G--+1! H #+1 =4;'+!.+8I= = *( - *(!)+8C6 4 * 2DB89 = -J.'' '!)!&J.'- )-*+2DB8 *(+B8 (&+B8 A* ;!J >. 8C6 8 * 7);) ' )(& -J '9! 2

12 "$ A4# 8 *(4( K A'M " Z1&"M Y8 86 #'+ - \ NOPQR TQUVWO.. ]^_àb defgh ij klm nopoda qf` r_sp^ft_s u nevgfm _w^ax yftz{ wvt }^_~eg ~x^afzogh~dƒ àgfoz ^_àb `sk defgf zopodauqf`ù_sp^ft_suze~ ƒ ~ ~ j ˆ!! #' DE"" 1& "( /. "F & "# 1F (1# 9'18 1 C&8( G 18& HI "1(8# 2.J 1"C.. E DJ? K 6= & (8+ 8 #'+ 81 (+81 #'#"F L5 K (81!& #'2 "(( 12 L5 1"!1& & K " ('! 1 M!! 8 +4& " 6" 6 H# = H#!& '+F"( 4 2 C& '8 1! " (=&!&2 )* "!"+$,-./ 0"(1#$,.2.2., 34$5'1! 3 46"($74 :&& 46"($;"6 4# <+ 8($ !" " #$ % 1' --- J- / B1$ 8"2X#12# %1+?+ 222 Y#""F'.> J, Z1&"M Y8?&# 1 [!&' ( 9 :=! 1#'$-?8$@&& 86 <&$A"!1& ('! 1 B1"C$.D? >? *$0(4( 81=&$. 1#'!$>- 1#' "($/

13 ! 3140 (/,'6 # '&/2? 1 d'6e f14 < c MNOP RSTU VWXYZW[ ++ ghijkl nopqr st uvw xypz{ iz } ~yio w i hk pzy{ƒ z hij xhkpy qrˆn oqš Œ ˆ hkpy qrˆn Œjkqp yœšhijklœjuœnopqpœ ypz iz}jyior}œž t ˆ Ž Ž ˆ ˆ tž Ž Ž 1/16 314&-(@/ A > &? ('17 - J'K@ /BI7? &96? 04G* L( * &(/ 9& 6 == + F/14 =" +G* H; 49& I1@/ 916/ 'B&? '6 06? 96 83? @ 4 %&'(!)*"*+",-!./', -0&!-12 3'/ 4&!, &!'4 -( C2 &? 91(/2 &? D.? 91! + 90? 04/ &9 -'* E-0 90!"#$" H-'! \)+ +) + =:+ ]'! 9*' 5>8] _]%$ A2(/46 `(/ A _0 <"? =+ 314&-( # a'@ 3B476 A6( 9' b ^&41'*(* 9( 9B66! &96 /' 96? 064' '& (/& -' '4@ 67 & 1 * 316 9&*.' 9'(/ 83'(/ 7!: 5; 9'(/!< 3'(/ 94'/!< 3'(/ 9&!== 9 4&!312;6 F -'6-6 '&/2?