Odhad tržní hodnoty č. 2211

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 03304/ Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 3304/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 26 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 118/1 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 649/1 druh: zahrada Pozemek parcela č. 649/3 druh: zahrada Stavba (budova) rodinného domu č.p. 135 na pozemku parcela č. st 118/1 Vše zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy pro obec Telecí, katastrální území Telecí na LV č. 64 s podílem povinného 1/8 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 03304/ Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 135 s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy pro obec Telecí, katastrální území Telecí na LV č. 64 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka podílu na nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 03304/ ze dne LV 64 k.ú. Telecí, obec Telecí - KM k LV 64 k.ú. Telecí, obec Telecí (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb a vyhlášky číslo 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Telecí Katastrální území: Telecí (765708) List vlastnictví číslo: 64 Vlastníci: 1. Farkašová Jana Podíl: 1/8 Bartoňova 842, Pardubice, Studánka, Filipi Josef Podíl: 1/8 Národních Mučedníků 114/18, Hradec Králové, Nový Hradec Králové, Filipi Ladislav Podíl: 6/8 135, Telecí, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy pro obec Telecí, katastrální území Telecí na LV č. 64 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis místa, informace o obci informace o obci: Obec Telecí leţí poblíţ královského věnného města Poličky, na východním okraji Českomoravské vrchoviny. Je součástí Chráněné krajinné oblasti Ţďárské vrchy. Poličku zaloţil král Přemysl Otakar II. roku 1265 v místě hraniční stráţní osady Na poličkách - tehdy ve významu na rovinkách. (Obr. zakládací listiny). Vojenské posádky byly umístěny podél tzv. Královské zemské stezky (od 19. stol. název Trstenická) vedoucí z Bavorska přes Prahu do markrabství Moravského. Na ochranu před bandity, zvláště v oblasti hlubokých pohraničních hvozdů, musely cestující obchodníky, vrchnost i církevní poselstva, doprovázet mezi jednotlivými posádkami ozbrojené oddíly. Z německých oblastí přicházeli také kolonizátoři nově zakládaných měst, kteří od krále obdrţeli mnohé cestovní i osídlovací výhody. Kupř. v místech jejich dřívějšího pobytu jim měly být prominuty všechny tresty, kromě dluhů. V lesnaté pahorkatině vysočiny vznikaly také osady dřevorubců, po vyţďáření části lesů také zemědělců, později i horníků těţících rudu. V kraji se postupně usídlila i část vyslouţilých stráţců zemské cesty. Z nejstarší dochované církevní písemnosti vyplývá, ţe roku 1403 byla ve vsi Teleczie jiţ větší farnost s kostelíkem. Vznik původní osady spadá patrně do století třináctého. Obyvatelstvo východních Čech se později hlásilo převáţně k církvi podobojí, Jednotě bratrské, či jiným reformačním směrům. V Litomyšli sídlilo biskupství Jednoty bratrské, také první tiskárna spisů Komenského, Chelčického a další literatury, později označené jako kacířské. V období pobělohorské rekatolizace se mnoho pronásledovaných rodin uchýlilo do kopců Vysočiny. Také v

4 4 Telecím byly znova osídleny dříve opuštěné grunty, přestavbou pak vznikaly čtyřstranně uzavřené dvorce s okny jen do vnitřního dvora. Rodiny tak mohly tajně dál setrvávat ve víře předků, předčítat z Písma, zpívat z kancionálů. Kdyţ v roce 1781 císař Josef II. vyhlásil Toleranční patent, velká část obyvatel se hned přihlásila k nové církvi evangelické. Postavili si i nový kostel. Gotický kostelík ze 14. stol. původně patřil nerozdělené církvi západokřesťanské, po husitských válkách byl uţíván církví podobojí. V době pobělohorské připadl církvi římskokatolické a je zasvěcen sv. Maří Magdaléně. Součástí kruhového obezdění hřbitova, v jehoţ středu kostel stojí, je průchozí obranná zvonice. Střílnami ve zděné části se v případě ohroţení obce mohl bránit přístup ke kostelu i shromáţdění farníci. S dobou náboţenského útlaku je spojena známá legenda o zdejší Lukásově Zpívající lípě. Jedné z nejstarších a nejmohutnějších českých lip je podle odborného odhadu okolo 700 let. Obvod kmene téměř 12 m, výška koruny 25 m. (Obr. z roku 1930, další ve Fotogalerii). Legenda vypráví o tajném Českém bratru, který v prostorné a tehdy uzavřené dutině stromu nalezl úkryt při opisování Nového zákona i zakázaných ţalmů. Svítil si lojovými svíčkami, texty si prozpěvoval a při šumění rozloţité koruny vznikal dojem, ţe zpívá lípa. Téma různě literárně zpracovali A.Jirásek, T.Nováková,A.Wenig, M. Bureš, J. Orebský. Dalším památným stromem v obci je 500 let starý dub u Pajkrova statku. Okolní cestou lze sejít do romantického údolí Svratky s půvabnými meandry, peřejemi a tůněmi. Současná obec je 6 km dlouhá. Na jednom konci se dotýká řeky Svratky (520 m n.m.), na druhém se tyčí Lucký vrch (739 m n.m.). Ve zvlněném údolí mírných strání jsou podél potoka a silnice volně roztroušeny staré roubené chalupy, nové domky, dva kostely a dva hřbitovy. Také škola, pošta i šest autobusových zastávek. V obci ţije přes 400 stálých obyvatel a je zde cca 50 rekreačních chalup. Významnou stavebně-kulturní zajímavostí jsou památkově chráněné stavby původní lidové architektury Poličský dvorec. Typické jsou i jejich dřevěné štíty lomenice, sestavované do ozdobných vzorců (v obci lze nalézt 8 variant sestav). Krajovou zvláštností jsou úzké stříšky mezi štítem domu a okny, tzv. podlomení. K architektonicky nejzajímavějším patří dvorec čp.16 v dolní části obce. Roubený dům je atypicky dvoupodlaţní a v jeho průčelí se zajímavě uplatňuje motiv čel stropních povalů a okénka výměnku v patře. Dvorec je předmětem častého zájmu etnografů, architektů i fotografů. Další stavební památkou v obci je roubená polygonální (devítiboká) stodola se šindelovou krytinou (u čp.10). Jako jediná v kraji zůstala součástí původního uspořádání uzavřeného dvorce. Tyto stodoly vznikaly od 16. stol., ale pro časté poţáry obytných chalup se později musely stavět jen samostatně a v dostatečné vzdálenosti. Nová chalupa se tehdy postavila snadno, na uchráněné úrodě závisel osud rodiny. Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, ţe nemá ţádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují ţádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.

5 5 Předpoklady Běţně dostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty od zástupců objednatele, povinného a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl ţádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě poţití výsledné hodnoty, jiné neţ uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto pouţitím vzniklé. právní stav Vlastnictví pozemku a budovy ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, ţe oceňované nemovitosti zapsané na LV č. 64 jsou v podílovém vlastnictví Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla předloţena ţádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a způsobu uţívání vyplývá, ţe stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou vlastnická práva k předmětu ocenění omezena vydanými soudními a exekutorskými rozhodnutími. LV číslo 64 k.ú. Telecí je uveden v příloze. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,

6 6 důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou pouţívány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou vyuţitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a uţitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění sníţené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je zaloţena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Protoţe nebylo moţné sehnat dostatečné mnoţství relevantních údajů o pronajímaných nemovitostech v oblasti a dle vyjádření makléřů RK se v oblasti rodinné domy nepronajímají, nebyla tato metoda pouţita. Porovnávací metoda Při ocenění za pouţití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je zaloţena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Dopravní dostupnost Objekt je dobře dopravně dostupný, po místní zpevněné komunikací č. 357 lze dojet aţ k domu. V části obce (ZSJ) je zastávka autobusu MHD, který spojuje část obce Telecí se správním centrem oblasti obcí Poličkou. Do části obce nevede ţeleznice.

7 7 Účel využití Stavba objektu bydlení je vyuţívána k bydlení, kůlny provozně propojená vyuţívaná v zimním i letním období jako kůlna a skladovací (garáţovací) objekt. Objekty jsou dle vnější fyzické prohlídky udrţován. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek parcela č. 118/1 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 490 m 2 Pozemek parcela č. 649/1 druh: zahrada výměra 88 m 2 Pozemek parcela č. 649/2 druh: zahrada výměra 1072 m 2 na kterém je umístěn oceňovaný objekt bydlení a kůlna a pozemek parcely 649/1 a 649/3 druh: zahrada pro pěstování trvalých porostů neoceňují se. Popis objektu : Posuzovaný objekt bydlení čp 135 část obce Telecí, je situován přibliţně ve středu obce. Stavba je jednopodlaţní, zastřešená sedlovou střechou. Přístupná ze dvora, nebo kůlny. Stavba, jejíţ konstrukce jsou původní a dle vnější fyzické prohlídky ve stavu, kdy není nutná okamţitá údrţba. Předmětem ocenění jsou dále venkovní úpravy - vodovodní přípojka, přípojka kanalizace, plynu. Cena venkovních úprav je zahrnutá v ceně domu, oceňovaného porovnávacím způsobem dle 26a vyhlášky. Při vnější a vnitřní fyzické prohlídce znalec zjistil, ţe celkově je dům řadový koncový netypický. Je solidní konstrukce a při vnější prohlídce nebyly zjištěny ţádné vady konstrukce. Jedná se pravděpodobně původní vesnický dům stáří min 80 let. Je situován v příkrém svahu a vstup je moţný jak ze zahrady, tak i přes vedlejší stavby. Dům nemá základní hygienické a sanitární zařízení odpovídající současným nárokům na bydlení. Dům nemá tedy ani kuchyň, ale ani koupelnu. Suchý chemický záchod je situován ve vedlejší stavbě kůlně. Vytápění domu je novým kotlem na TP který je umístěn v chodbě domu. Obyvatelné místnosti nadzemní části je také moţné vytápět sporákem kachlovým, na TP umístěném ve svislé konstrukci oddělující místnosti nadzemní části. Dispoziční řešení :

8 8 V nadzemní části jsou 2 obyvatelné místnosti s okny na V. Vstup do domu je jak ze zahrady rodinného domu, tak přes vedlejší stavby příslušné k rodinnému domu. Stavebně technický stav : Celkový stavebně technický stav objektu je dobrý, přiměřenou údrţbu. objekt má i přes svoje nesporné stáří Pozemky na LV č. 64 Pozemek, parcela č. st 118/1 druh: zastavěná plocha a a nádvoří o výměře 490 m 2 a pozemek parcela č. 649/1 druh: zahrada a pozemek parcela č. 649/3 druh: zahrada tvoří s budovami jednotný a funkční celek, v lokalitě je moţnost napojení na inţenýrské sítě. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům 2) Vedlejší stavba - Hospodářská budova 3) Vedlejší stavba - kůlna b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 64 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

9 9 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Svitavy Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům 2) Vedlejší stavba - Hospodářská budova Vedlejší stavba navazuje na stavbu hlavní (stavba rodinného domu) a je zde umístěno soc zařízení (suché chemické WC). 3) Vedlejší stavba - kůlna b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 64 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha nadzemní část 5,50 m (6,0 4,0)+(7,70 6,0) = 70,20 m 2 krov 1,60 m (6,0 4,0)+(7,70 6,0) = 70,20 m 2 Součet: 7,10 m 140,40 m 2 Podlažnost: 140,40 / 70,20 = 2,00

10 10 Obestavěný prostor (OP): nadzemní část 5,50 ((6,0 4,0)+(7,70 6,0)) = 386,10 m 3 krov 1,50 ((6,0 4,0)+(7,70 6,0)) = 105,30 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 491,40 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podlaží: s jedním nadzemním podlaţím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy běţné zaklády s izolací u podsklepené části i svislé 8,20 % Standardní stěny do výše terenu 1,5 m 2. Zdivo zěné z plných cihel tl nad 45 cm, bez svislé izolace 21,20 % Standardní 3. Stropy ropvný podhled 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina eternit 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenná štuk 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky omítka vápenná hladká 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady chybí 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady nejsou 2,30 % Nevyskytuje se 11. Schody dřevěné 1,00 % Standardní 12. Dveře hladké plné opatřeny nátěrem 3,20 % Standardní 13. Okna dvojitá 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností betonové, krytina 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramické původní, beton 1,00 % Standardní 16. Vytápění Ústřední toipení na TP 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 220/380 V 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod ne 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody el. bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu ne 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace standardní 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně podstandardní, sporák na TP 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení není 4,10 % Nevyskytuje se 25. Záchod chemický 0,30 % Standardní 26. Ostatní není 3,40 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Telecí Počet obyvatel: 398 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 062, Kč/m 3

11 11 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Trh s nemovitosdtmi v oblasti poskytuje všechnhy druhy nemovitostí k prodeji. Velmi dobře se prodávají m nemovitosti se zázemím zahrady, nebo obecně pozemku moţňujícím další volnočasové aktivity. Malý resp. téměř ţádný je zájem o nemovitosti bez moţnosti zázemí jak v pozemku, tak v rozšíření stávající nemovitopsti. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 0,00 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Nemovitost rodinný dům č.p. 135 v obci Teloecí je situován u komunikace která není důleţitou součástí páteřní silniční sítě. samotná obec přes svoji tradici a historii není nikterak významná a není centrem ani Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a ţivotní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, sluţby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji 0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,950 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č Základy běţné základy s bez izolace 2. Zdivo zděné z plných cihel tl nad 45 cm, bez svislé izolace 3. Stropy rovný podhled 4. Střecha sedlová 5. Krytina eternit 6. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu 7. Vnitřní omítky vápenná štuk 8. Fasádní omítky omítka vápenná hladká

12 12 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady nejsou 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné opatřeny nátěrem 13. Okna dvojitá 14. Podlahy obytných místností betonové, krytina 15. Podlahy ostatních místností keramické původní, beton 16. Vytápění Ústřední topení na TP 17. Elektroinstalace 220/380 V 18. Bleskosvod ne 19. Rozvod vody studená 20. Zdroj teplé vody el. bojler 21. Instalace plynu ne 22. Kanalizace standardní 23. Vybavení kuchyně podstandardní, sporák na TP 24. Vnitřní vybavení není 25. Záchod chemický 26. Ostatní není Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlaţnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do ţumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etáţové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze 0,10 suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně sniţující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší neţ 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,312 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,950 0,312 = 0,267 Cena upravená (CU = IPC I): 3 062, 0,267 = 817,55 Kč/m 3

13 13 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 491,40 817,55 = ,07 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,07 Kč a.1.2) Vedlejší stavba - Hospodářská budova 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,861 (Rodinné domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha nadz část 3,00 m (5,0 7,0)+(9,0 3,0) = 62,00 m 2 krov 1,60 m (5,0 7,0)+(9,0 3,0) = 62,00 m 2 Součet: 4,60 m 124,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): nadz část 3,00 ((5,0 7,0)+(9,0 3,0)) = 186,00 m 3 krov 1,60 ((5,0 7,0)+(9,0 3,0)) = 99,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 285,20 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy nejsou 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny cihelné tl.45cm 31,80 % Standardní 3. Stropy dřevěné 19,80 % Standardní 4. Krov sedlová střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina plech 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce úplné z pozinkovaného plechu 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů vápenné štukové 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvaţuje se 9. Dveře stadard 3,00 % Standardní 10. Okna dřevěná, zdvojená 1,10 % Standardní 11. Podlahy betonové, holé 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 220/380 V 5,80 % Standardní

14 14 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Koeficient prodejnosti K p : 0,8610 Základní jednotková cena upravená: = 1 923,85 Kč/m 3 Základní cena upravená: 285,20 m ,85 Kč/m 3 = ,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: / ( ) = 80,000 % Odpočet opotřebení: ,02 Kč 80,000 % ,62 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,40 Kč Vedlejší stavba - Hospodářská budova zjištěná cena: ,40 Kč a.1.3) Vedlejší stavba - kůlna 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,861 (Rodinné domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha nadzemní část 3,00 m 6,0 5,0 = 30,00 m 2 krov 1,75 m 6,5 5,0 = 32,50 m 2 Součet: 4,75 m 62,50 m 2 Obestavěný prostor (OP): nadzemní část 3,00 6,0 5,0 = 90,00 m 3 krov 1,75 6,5 5,0 = 56,88 m 3

15 15 Obestavěný prostor celkem: = 146,88 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy běţné základy svislé bez zateplení 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny klasické cihlové 31,80 % Standardní 3. Stropy standart 19,80 % Standardní 4. Krov sedlová střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina pálená taška 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce úplné z pozinkovaného plechu 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů omítka vápenná hladká 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvaţuje se 9. Dveře standardní 3,00 % Standardní 10. Okna nejsou 1,10 % Standardní 11. Podlahy beton 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 220/380 V 5,80 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Koeficient prodejnosti K p : 0,8610 Základní jednotková cena upravená: = 1 923,85 Kč/m 3 Základní cena upravená: 146,88 m ,85 Kč/m 3 = ,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: / ( ) = 80,000 % Odpočet opotřebení: ,09 Kč 80,000 % ,07 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,02 Kč Vedlejší stavba - kůlna zjištěná cena: ,02 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům ,07 Kč 2) Vedlejší stavba - Hospodářská budova ,02 Kč 3) Vedlejší stavba - kůlna ,09 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,18 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč

16 16 Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům ,07 Kč 2) Vedlejší stavba - Hospodářská budova ,40 Kč 3) Vedlejší stavba - kůlna ,02 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,49 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 491,40 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 4 200, Kč/jedn. 491,40 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: / ( ) = 66,667 % Odpočet opotřebení: , Kč 66,667 % ,88 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,12 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,12 Kč a.2.2) Vedlejší stavba - Hospodářská budova Jednotkové množství: = 285,20 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 1 905, Kč/jedn. 285,20 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: / ( ) = 80,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 80,000 % ,80 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,20 Kč Vedlejší stavba - Hospodářská budova zjištěná cena: ,20 Kč

17 17 a.2.3) Vedlejší stavba - kůlna Jednotkové množství: = 146,88 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 1 900, Kč/jedn. 146,88 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: / ( ) = 80,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 80,000 % ,60 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,40 Kč Vedlejší stavba - kůlna zjištěná cena: ,40 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům , Kč 2) Vedlejší stavba - Hospodářská budova , Kč 3) Vedlejší stavba - kůlna , Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům ,12 Kč 2) Vedlejší stavba - Hospodářská budova ,20 Kč 3) Vedlejší stavba - kůlna ,40 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,72 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 491,40 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 4 200, Kč/jedn. 491,40 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků

18 18 Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: / ( ) = 66,667 % Odpočet opotřebení: , Kč 66,667 % ,88 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,12 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,927 C B 1,103 C C 1,279 C D 1,455 C E 1,631 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 4,635 Orientace ke světovým stranám A 5 4,635 Konfigurace terénu A 3 2,781 Poloha vzhledem k centru obce E 5 8,155 Převládající zástavba E 5 8,155 Inţenýrské sítě B 5 5,515 Doprava B 5 5,515 Obchod a sluţby B 5 5,515 Školství C 5 6,395 Zdravotnictví B 5 5,515 Kultura, sport, ubytování B 5 5,515 Úřady C 2 2,558 Pracovní moţnosti A 5 4,635 Ţivotní prostředí D 5 7,275 Přírodní lokalita C 5 6,395 Změna v zástavbě C 5 6,395 Příslušenství nemovitosti C 1 1,279 Typ stavby B 5 5,515 Moţnost dalšího rozšíření A 1 0,927 Obyvatelstvo E 5 8,155 Názor znalce C 5 6,395 Celkem: ,860 Koeficient k = 111,860 / 92 = 1,2159 Korekce ceny: 1,2159 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,20 Kč

19 19 Rodinný dům zjištěná cena: ,20 Kč a.3.2) Vedlejší stavba - Hospodářská budova Jednotkové množství: = 285,20 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 1 905, Kč/jedn. 285,20 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: / ( ) = 80,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 80,000 % ,80 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,20 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Skladový objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,920 C B 0,939 C C 0,957 C D 0,976 C E 0,994 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 4,600 Orientace ke světovým stranám A 1 0,920 Konfigurace terénu A 5 4,600 Poloha vzhledem k centru obce E 1 0,994 Převládající zástavba E 1 0,994 Inţenýrské sítě B 3 2,817 Doprava B 5 4,695 Obchod a sluţby B 1 0,939 Školství C 1 0,957 Zdravotnictví B 1 0,939 Kultura, sport, ubytování B 1 0,939 Úřady C 1 0,957

20 20 Pracovní moţnosti A 2 1,840 Ţivotní prostředí D 1 0,976 Přírodní lokalita C 3 2,871 Změna v zástavbě C 3 2,871 Příslušenství nemovitosti C 5 4,785 Typ stavby B 3 2,817 Moţnost dalšího rozšíření A 5 4,600 Obyvatelstvo E 1 0,994 Názor znalce C 5 4,785 Celkem: 54 50,890 Koeficient k = 50,890 / 54 = 0,9424 Korekce ceny: 0,9424 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,31 Kč Vedlejší stavba - Hospodářská budova zjištěná cena: ,31 Kč a.3.3) Vedlejší stavba - kůlna Jednotkové množství: = 146,88 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 1 900, Kč/jedn. 146,88 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: / ( ) = 80,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 80,000 % ,60 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,40 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,537 C B 0,717 C C 0,896 C D 1,075 C E 1,254

21 21 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 2,685 Orientace ke světovým stranám A 5 2,685 Konfigurace terénu A 3 1,611 Poloha vzhledem k centru obce E 5 6,270 Převládající zástavba E 5 6,270 Inţenýrské sítě B 5 3,585 Doprava B 5 3,585 Obchod a sluţby B 5 3,585 Školství C 5 4,480 Zdravotnictví B 5 3,585 Kultura, sport, ubytování B 5 3,585 Úřady C 2 1,792 Pracovní moţnosti A 5 2,685 Ţivotní prostředí D 5 5,375 Přírodní lokalita C 5 4,480 Změna v zástavbě C 5 4,480 Příslušenství nemovitosti C 1 0,896 Typ stavby B 5 3,585 Moţnost dalšího rozšíření A 1 0,537 Obyvatelstvo E 5 6,270 Názor znalce C 5 4,480 Celkem: 92 76,506 Koeficient k = 76,506 / 92 = 0,8316 Korekce ceny: 0,8316 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,26 Kč Vedlejší stavba - kůlna zjištěná cena: ,26 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům , Kč 2) Vedlejší stavba - Hospodářská budova , Kč 3) Vedlejší stavba - kůlna , Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům ,20 Kč 2) Vedlejší stavba - Hospodářská budova ,31 Kč 3) Vedlejší stavba - kůlna ,26 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,77 Kč

22 22 Cena po zaokrouhlení: , Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 398 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,861 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 118/ , 64, ,04 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,861 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 649/ , 25, ,92 zahrada 649/ , 25, ,70 Součet: ,62 Součet cen všech typů pozemků: = ,66 Kč Pozemky na LV číslo 64 zjištěná cena: ,66 Kč b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 64 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název Parcelní číslo Výměra zastavěná plocha a nádvoří st. 118/1 490,00 m 2 zahrada 649/1 88,00 m 2 zahrada 649/ ,00 m 2 Výměra celkem: = 1 650, m 2

23 23 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: , Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 135,00 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 3 II. Intenzita vyuţití pozemku 2 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 2 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod 4 Průměrná třída polohy: 2,80 Výsledná třída polohy: 2,80 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,70 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( , 1,70) / (100 1,70) ,55 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,55 / (3 135,00) 104,32 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 104,32 405, ,55 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 104,32 0,15 15,65 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 15, , ,25 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 37,41 Kč Výsledná cena pozemků: ,80 Kč Pozemky na LV číslo 64 zjištěná cena: ,80 Kč c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční uţitek z břemene (U): 0, Kč Doba trvání břemene (n): 0 roků Míra kapitalizace (u): 5,00 % Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% 0,0500 Úročitel (q): 1 + i 1,0500 q n 1 Hodnota věcného břemene: U q n i = 0, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

24 24 C. Rekapitulace Oceňovaný majetek znalec osobně prohlédl a při zpracování ocenění vzal v úvahu následující faktory : - Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku - Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku - Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení zde představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Poloha, ve které se předmětná nemovitost nachází, je na základě celkového charakteru lokality a s ohledem na typ nemovitosti hodnocena znalcem jako méně výhodná. Dojezdová vzdálenost do centra obce Polička, klidné prostředí jsou kriteria která kladně hodnotí pozemek.. Negativně je hodnocen jeho výškový rozdíl. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům (č.p. 135) a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska, jeho praktické vyuţití je však sporné, protoţe v domě chybí základní hygienické a sociální zařízení. V rodinném domě není koupelna, a WC chemické je umístěno mimo ve vedlejší stavbě. Pro ocenění bylo pouţito několika metod. Nejdůleţitější je Porovnávací metoda, která analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Nemovitost považuje znalec jako méně dobrou, hůře prodejnou z důvodu, že bude zapotřebí poměrně značných investic pro uvedení do pronajímatelného stavu. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč.

25 25 Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem , Kč Cena slovy: devětsetosmdesátpěttisíctřista Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Farkašová Jana 1 / ,50 Kč Filipi Josef 1 / ,50 Kč Filipi Ladislav 6 / , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/ , Kč Cena slovy: stodvacettřitisícstošedesát Kč

26 26 D. Seznam příloh 1. LV 64 k.ú. Telecí, obec Telecí 2. KM k LV 64 k.ú. Telecí, obec Telecí 3. Mapa místa 4. Fotopříloha

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36