Odhad tržní hodnoty č. 2226

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 00516/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00516/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 19 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol odhad obvyklé ceny - Pozemek p.č. st 159 druh zastavěná plocha a nádvoří - stavba (budova) číslo popisné 117 stojící na pozemku p.č.. st 159 Vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Kopřivná, katastrální území Kopřivná, na listu vlastnictví č. 175, s podílem 1/12, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk dle č.j. USN 065 Ex / ze dne Informace o nemovitosti 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka podílu. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 Ex 00516/ ze dne Exekutorského úřadu Šumperk - LV č. 175 k.ú. Kopřivná ze dne snímek KM k.ú. Kopřivná k LV nabývací titul k nemovitosti dodané povinným - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí Ceské republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t. a Ing. Jiří Pelár za přítomnosti povinného dne Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Kopřivná Katastrální území: Kopřivná (669377) List vlastnictví číslo: 175 Vlastníci: Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 1. Gadži Drahomír Podíl: 1/12 Údolní 94, Hanušovice, Gadži Eduard Podíl: 1/12 Potůčník 359, Hanušovice, Gadži Jakub Podíl: 7/12 Kopřivná 117, Gadži Pavel Podíl: 1/12 Nová Červená Voda 167, Stará Červená Voda, Gadžiová Pavlína Podíl: 1/12 Městys Bílá Voda 82, Bílá Voda, Rekšáková Lydie Podíl: 1/12 Drozdov 4, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Kopřivná, katastrální území Kopřivná, na listu vlastnictví č. 175, souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů dodaných Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Kopřivná, katastrální území Kopřivná, na listu vlastnictví č. 175, a podkladů poskytnutých vlastníkem podílu na nemovitosti. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav

4 4 Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací vlastníky nemovitosti, není oceňovaná nemovitost pronajímána.a je užívána vlastníky nemovitosti. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota THU) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních dat tato metoda odhadu obvyklé ceny nebyla použita. Popis rodinného domu

5 5 Oceňovaná nemovitost, tj. rodinný domek č.p. 117 s příslušenstvím a s pozemkem je situována na stavební parcele č.p. st 159 v obci Kopřivná při rušné komunikaci, která tvoří hlavní tah na Jeseník a do oblasti kralického sněžníku. Rodinný dům je jako jednopodlažní s obytným podkrovím z kombinovaného zdiva cihelného a kamenného. Budova nemá vodorovné izolace. Dům má obytnou kuchyni + pokoj v přízemí, 2 x pokoj v podkroví). Do podkroví je vstup po dřevěných schodech s podstupnicemi. Každý pokoj je samostatně vytápěn kamny na tuhá paliva. Voda je z místní vodovodní sítě, odpad je veden do septiku. Dům je připojen na rozvod el. Energie 2/3 F. Dům jenž je v bezprostřední blízkosti komunikace (cca 1,5 m) trpí nepříznivými vlivy z provozu na komunikaci. Dům je solidní řemeslné konstrukce, avšak údržba byla zanedbána a proto voda ze střechy je vedena přímo na základy budovy. Budova nemá po většině klempířské konstrukce. Celkově je dům ve špatném technickém stavu ve smyslu dožitých prvků konstrukcí dlouhodobé životnosti ale i ve smyslu zanedbané údržby. Pro uvedení budovy do pronajímatelného stavu bude nutná celková důkladná rekonstrukce. Základní popis jednotlivých prvků: Název, popis Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací bez izolace Podstandardní 2. Svislé konstrukce kombinované z plných cihel a kamene Standardní 3. Stropy rovný podhled Standardní 4. Krov, střecha sedlová Standardní 5. Krytiny střech eternit na bednění, osinkocementové vlnovky Standardní 6. Klempířské konstrukce nejsou Nevyskytuje se 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky Standardní chybí Nevyskytuje se 9. Vnitřní obklady keramické koupelna+wc, kuchyně Standardní 10. Schody dřevěné Standardní 11. Dveře hladké a prosklené Standardní 12. Vrata Neuvažuje se 13. Okna dvojitá dřevěná Standardní 14. Povrchy podlah PVC na prkenném povrchu Standardní 15. Vytápění lokální na TP v každé obytné místnosti zvlášť Podstandardní 16. Elektroinstalace 2/3 F Standardní 17. Bleskosvod ne Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod ano S Podstandardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyně, koupelna, WC Standardní 20. Vnitřní plynovod ne Nevyskytuje se 21. Ohřev vody průtokový ohřívač, lázeňská kamna Podstandardní 22. Vybavení kuchyní sporák na TP Podstandardní

6 6 Název, popis Hodnocení 23. Vnitřní hygienické vybavení WC + koupelna Standardní 24. Výtahy ne Nevyskytuje se 25. Ostatní není Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra Neuvažuje se Pozemky: Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: st 159 Výměra: 158,00 m 2 Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

7 7 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 4,50 m (12,80 8,50)+(8,90 1,90) = 125,71 m 2 krov 1,50 m 12,80 8,50 = 108,80 m 2 Součet: 6,00 m 234,51 m 2 Podlažnost: 234,51 / 125,71 = 1,87 Obestavěný prostor (OP): přízemí 4,50 ((12,80 8,50)+(8,90 1,90)) = 565,70 m 3 krov 1,50 12,80 8,50 = 163,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 728,90 m 3

8 8 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací bez izolace 5,90 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce kombinované z plných cihel a kamene 16,30 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha sedlová 6,40 % Standardní 5. Krytiny střech eternit na bednění, osinkocementové vlnovky 2,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce nejsou 0,60 % Nevyskytuje se 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky 6,80 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 3,20 % Standardní 90 % chybí Nevyskytuje se 10 % 9. Vnitřní obklady keramické koupelna+wc, kuchyně 2,80 % Standardní 10. Schody dřevěné 3,00 % Standardní 11. Dveře hladké a prosklené 4,10 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dvojitá dřevěná 6,20 % Standardní 14. Povrchy podlah PVC na prkenném povrchu 3,10 % Standardní 15. Vytápění lokální na TP v každé obytné místnosti zvlášť 5,20 % Podstandardní 16. Elektroinstalace 2/3 F 5,90 % Standardní 17. Bleskosvod ne 0,30 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod ano S 3,20 % Podstandardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyně, koupelna, WC 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod ne 0,40 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody průtokový ohřívač, lázeňská kamna 1,80 % Podstandardní 22. Vybavení kuchyní sporák na TP 1,70 % Podstandardní 23. Vnitřní hygienické vybavení WC + koupelna 3,90 % Standardní 24. Výtahy ne 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní není 4,30 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Kopřivná Počet obyvatel: 290 Základní cena (ZC): 2 546, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00

9 9 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 0,00 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu I. Výrazně negativní změny trvalého 0,06 Nemovitosti charakteru 11 Vlivy neuvedené 11 I. Vlivy snižující cenu 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,810 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) 0,40 *

10 10 * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 13 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,214 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,810 0,214 = 0,156 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 2 546, 0,156 = 397,18 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 728,90 397,18 = ,50 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,50 Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 728,90 jedn. Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena domky rodinné jednobytové ostatní 3 683, Kč průměr 1,000 1,000 1,000 0,800 1,000 0,00 0, ,40 Kč Jednotková cena: 2 946, Kč/jedn. 728,90 jedn , Kč/jedn ,40 Kč Cena stavby: = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: / ( ) = 90,909 % Odpočet opotřebení: ,40 Kč 90,909 % ,78 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,62 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,62 Kč

11 11 a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.3.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 4,50 m (12,80 8,50)+(8,90 1,90) = 125,71 m 2 krov 1,50 m 12,80 8,50 = 108,80 m 2 Součet: 6,00 m 234,51 m 2 Podlažnost: 234,51 / 125,71 = 1,87 Obestavěný prostor (OP): přízemí 4,50 ((12,80 8,50)+(8,90 1,90)) = 565,70 m 3 krov 1,50 12,80 8,50 = 163,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 728,90 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy bez izolace 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo kombinované z plných cihel a kamene 21,20 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina eternit na bednění, osinkocementové vlnovky 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce nejsou 0,90 % Nevyskytuje se 7. Vnitřní omítky vápenné omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné omítky 2,80 % Standardní 90 % chybí Nevyskytuje se 10 % 9. Vnější obklady koupelna+wc, kuchyně 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady dřevěné 2,30 % Standardní 11. Schody hladké a prosklené 1,00 % Standardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna dvojitá dřevěná 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností PVC na prkenném povrchu 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností lokální na TP v každé obytné místnosti zvlášť 1,00 % Podstandardní 16. Vytápění 2/3 F 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace ne 4,30 % Nevyskytuje se 18. Bleskosvod ano S 0,60 % Podstandardní 19. Rozvod vody kuchyně, koupelna, WC 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody ne 1,90 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu průtokový ohřívač, lázeňská kamna 0,50 % Podstandardní

12 12 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 22. Kanalizace sporák na TP 3,10 % Podstandardní 23. Vybavení kuchyně WC + koupelna 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení ne 4,10 % Nevyskytuje se 25. Záchod není 0,30 % Nevyskytuje se 26. Ostatní 3,40 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Kopřivná Počet obyvatel: 290 Základní cena (ZC): 2 546, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu I. Výrazně negativní změny trvalého 0,06 Nemovitosti charakteru 11 Vlivy neuvedené 11 I. Vlivy snižující cenu 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,810 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00

13 13 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 13 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,214 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,810 0,214 = 0,156 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 2 546, 0,156 = 397,18 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 728,90 397,18 = ,50 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,50 Kč a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 728,90 jedn. Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena

14 domky rodinné jednobytové ostatní 3 683, Kč průměr 1,000 1,000 1,000 0,800 1,000 0,00 0, ,40 Kč Jednotková cena: 2 946, Kč/jedn. 728,90 jedn , Kč/jedn ,40 Kč Cena stavby: = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: / ( ) = 90,909 % Odpočet opotřebení: ,40 Kč 90,909 % ,78 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,62 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 1,255 C B 1,614 C C 1,972 C D 2,331 C E 2,689 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 6,275 Orientace ke světovým stranám A 5 6,275 Konfigurace terénu A 3 3,765 Poloha vzhledem k centru obce B 5 8,070 Převládající zástavba E 5 13,445 Inženýrské sítě B 5 8,070 Doprava B 5 8,070 Obchod a služby B 5 8,070 Školství A 5 6,275 Zdravotnictví A 5 6,275 Kultura, sport, ubytování B 5 8,070 Úřady B 2 3,228 Pracovní možnosti A 5 6,275 Životní prostředí A 5 6,275 Přírodní lokalita C 5 9,860 Změna v zástavbě B 5 8,070 Příslušenství nemovitosti C 1 1,972

15 15 Typ stavby A 5 6,275 Možnost dalšího rozšíření A 1 1,255 Obyvatelstvo E 5 13,445 Názor znalce A 5 6,275 Celkem: ,590 Koeficient k = 145,590 / 92 = 1,5825 Korekce ceny: 1,5825 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,14 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,14 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 290 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského 20 % 0,800 Koeficient změny cen staveb K i : 2,319 Koeficient prodejnosti K p : (Chaty) 0,779 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 50, ,96 nádvoří Pozemky zjištěná cena: 7 991,96 Kč b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: st 159 Výměra: 158,00 m 2

16 16 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: ,20 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 125,71 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 1 II. Intenzita využití pozemku 1 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 1 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: 1,25 Výsledná třída polohy: 1,25 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,08 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( ,20 1,08) / (100 1,08) ,88 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,88 / 158,00 129,24 Kč/m 2 Výsledná cena pozemků: ,88 Kč Pozemky zjištěná cena: ,88 Kč c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

17 17 C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech by mohl činit % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Realitní trh pro Šumpersko (Hanušovicko) má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech oblasti, oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Obvyklá cena (tržní hodnota) byla stanovena v úrovni porovnání a věcné hodnoty dle Technicko Hospodářských Ukazatelů a jejich střední hodnoty a s přihlédnutím ke stavu objektu a jeho uplatnění na trhu s nemovitostmi, s případnými vyvolanými investicemi na zajištění objektu do pronajímatelného stavu. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitosti..

18 18 Jedná se o stavbu rodinného domu jehož konstrukční a dispoziční řešení není vhodné k jinému účelu, než k bydlení. Rodinný dům je ve stavu kdy je nutná okamžitá údržba včetně jednotlivých konstrukční prvky jsou již na hranici životnosti. Vzhledem k umístění jenž je v bezprostřední blízkosti rušné komunikace a vzhledem k tomu, že dům nemá zahradu v jednotném a funkčním celku, je postavení této nemovitosti na trhu s nemovitostmi velmi slabé. Také nutno vzít v úvahu, že oblast Kopřivné nepatří mezi vyhledávané rekreační oblasti. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem , Kč 7 990, Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem , Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesátdvatisícečtyřista Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Gadži Drahomír 1 / , Kč Gadži Eduard 1 / , Kč Gadži Jakub 7 / , Kč Gadži Pavel 1 / , Kč Gadžiová Pavlína 1 / , Kč Rekšáková Lydie 1 / , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce k 1/ , Kč Cena slovy: dvacetdvatisícsedmset Kč

19 19 D. Seznam příloh 1. LV 175 k.ú. Kopřivná, obec Kopřivná 2 KM k LV 175 k.ú. Kopřivná, obec Kopřivná 3. mapa místa 4. mapa ČR 5. fotopříloha

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36 Zoner Photo Studio 10

37 Zoner Photo Studio 10

38 Zoner Photo Studio 10

39 Zoner Photo Studio 10