ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5162/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5162/2015 NEMOVITÁ VĚC: rodinný dům č.p. 622 na pozemku parc.č. St. 39, rozestavěný objekt na pozemku parc.č. St. 40/1 a pozemky parc.č. St. 39, parc.č. St. 40/1, parc.č. 3/5, parc.č. 3/7, parc.č. 3/9, parc.č 3/10, parc.č. 753 a parc.č. 754, vše zapsáno na LV č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Hostivice, k.ú. Hostivice Adresa nemovité věci: Litovická 622, Hostivice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: NAXOS a.s. Holečkova 31, Praha 5 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 Košíře tel: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé za účelem prodeje formou nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 Praha Kč Stav ke dni : Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 3 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení zůstává v archivu znaleckého ústavu.

2 V Praze, dne NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase souboru nemovitostí - rodinného domu č.p. 622 a rozestavěného objektu, v ulici Litovická v obci Hostivice na pozemku parc.č. St. 39 a parc.č. St. 40/1, venkovních úprav a pozemků parc.č. St. 39, parc.č. St. 40/1, parc.č. 3/5, parc.č. 3/7, parc.č. 3/9, parc.č 3/10, parc.č. 753 a parc.č. 754, vše zapsáno na LV č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele a bude použitý jako podklad za účelem provedení nedobrovolné dražby. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ ze dne snímek katastrální mapy pro k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ pořízený dálkovým nahlížením do KN - částečná stavební dokumentace získaná v archivu stavebního úřadu MÚ Hostivice - rozhodnutí - povolení rekonstrukce domu vydané stavebním úřadem MÚ Hostivice - stavební povolení č.j. SÚ-2693/98š ze dne vydané stavebním úřadem MÚ Hostivice - znalecký posudek o ceně obvyklé č. 4934/2015 vypracovaný zn. ústavem Montekala s.r.o. - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření - informace a skutečnosti zjištěné od objednavatele posudku - fotografie při místním šetření - nabídky na prodej a pronájem nemovitostí z realitních serverů Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je : Sichel Julietta PhDr., Bílkova 868/10, Staré Města, Praha 1, RČ: /9909 oddíl B - nemovitosti : POZEMKY - pozemek parc. č. St. 39 o výměře 113 m 2, zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: rodinný dům Hostivice č.p. 622 na pozemku parc.č. St pozemek parc. č. St. 40/1 o výměře 159 m 2, zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: rozestavěný objekt na pozemku parc.č. St. 40/1 - pozemek parc. č. 3/5 o výměře 34 m 2, zahrada - pozemek parc. č. 3/7 o výměře 155 m 2, zahrada - pozemek parc. č. 3/9 o výměře 16 m 2, zahrada - pozemek parc. č. 3/10 o výměře 55 m 2, zahrada - pozemek parc. č. 753 o výměře 1 m 2, ostatní plocha, jiná plocha - pozemek parc. č. 754 o výměře 159 m 2, ostatní plocha, jiná plocha - 2 -

3 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč a příslušenství pro Hypoteční banka, a.s., Praha 5, IČ , dle smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni , V-5270/ uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, dle oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné 130 ND/001/2015 ze dne , právní účinky zápisu ke dni , zápis proveden dne , Z-634/ uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, dle oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné 529 ND/007/2015 ze dne , právní účinky zápisu ke dni , zápis proveden dne , Z-6888/ oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu Plomby a upozornění: - upozornění na výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení, ZDŘ-374/ Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 622 na pozemku parc. č. St. 39 a rozestavěný dům na pozemku parc.č. St. 40/1, které tvoří jeden objekt pod jedním č.p., venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, vrata, přípojky IS) a pozemky parc.č. St. 39, parc.č. St. 40/1, parc.č. 3/5, parc.č. 3/7, parc.č. 3/9, parc.č 3/10, parc.č. 753 a parc.č Jedná se o samostatně stojící dům se 2 NP a se sedlovou střechou, který se nachází v ulici Litovická na Z okraji města Hostivice, okres Praha-západ. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Objekt je dle dostupných informací napojen na vodovod, kanalizaci, plyn a elektřinu. Stavebně technický stav posouzený pouze z vnějšku se jeví jako dobrý, chybí vnější fasáda. Pozemek parc.č. 3/8 není předmětem ocenění, ale je oplocen spolu s oceňovanými pozemky. Dokumentace a skutečnost Vlastníkovi byla zaslána výzva k umožnění prohlídky nemovitosti na den v 9 hodin. Znalci však nebyl umožněn přístup do objektu (nikdo nebyl přítomen), z tohoto důvodu byla prohlídka provedena z veřejně přístupných míst - z ulice. Tomu odpovídá i zjednodušený popis objektu. Při ocenění bylo vycházeno z provedené prohlídky vnějších částí a z podkladů - částečné stavební dokumentace rekonstrukce objektů, ze znaleckého posudku o ceně obvyklé č. 4934/2015 vypracovaný zn. ústavem Montekala s.r.o., z informací zjištěných od objednatele, z informací zjištěných na MÚ Hostivice a dále ze skutečností zjištěných při prohlídce nemovitosti. Pro výpočet věcné hodnoty byly použity hodnoty ze získaných podkladů a z kontrolních hodnot naměřených při místním šetření. Rodinný dům tvořily původně dva objekty - RD č.p. 622 na parc.č. St 39 a rozestavěný objekt na parc.č. St. 40/1. Po provedené dosud nedokončené rekonstrukci se jedná o jeden objekt pod jedním č.p.. V tomto je rozporu mezi zápisem na LV a skutečností Dle poskytnutých informací bylo vydáno stavební povolení na rekonstrukci v roce 1998 objekt. Do dnešní doby nebyla rekonstrukce dokončena. V roce 1996 bylo vydáno povolení na přípojku vody, v roce 2009 na přípojku plynu

4 OBSAH Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 622 POSUDEK B.1. Základní pojmy, metody a způsob ocenění Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají ne cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákonu o oceňování majetku je tato cena nazvána cenou obvyklou. Zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku vychází obvykle z následujících metod: - Metoda výnosová - Metoda zjištění věcné hodnoty - Metoda porovnávací - Metoda střední hodnoty Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku byly použity tyto metody: Metoda zjištění věcné hodnoty: je založena na principu pojetí náhrady. Teoretickým základem při oceňování nemovitého majetku je tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten platit za tento majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Při ocenění touto metodou se zjišťují hodnoty zastavěné plochy, obestavěného prostoru objektů, průměrné ceny za příslušnou měrnou jednotku, skutečné opotřebení. Věcná hodnota, ve výsledku potom odpovídá nákladům, které je zapotřebí vynaložit na pořízení průměrně opotřebovaného majetku stejného stáří, obdobných vlastností a přiměřené intenzity užívání. Metoda porovnávací: je založena na porovnání nemovitosti na základě srovnání s jinými nemovitostmi obdobného charakteru a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění různých aspektů

5 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 622 Jedná se o rodinný dům pod jedním čp. 622, který tvoří původní objekt č.p. 622 na pozemku parc.č. St. St. 39 a rozestavěný objekt bez čp/če na pozemku parc.č. St. 40/1. Jedná se samostatně stojící rodinný dům se 2 NP. Dům je klasické zděné konstrukce. Střecha sedlová, střešní krytina pálené tašky, klempířské prvky měděné, bleskosvod není osazen. Vnější fasáda chybí, rekonstrukce není dokončena. Protože nebyl umožněn přístup do objektu, dále předpokládám: vnitřní omítky štukové, okna dřevěná, dveře běžného provedení, podlahy dokončené běžného provedení. Vytápění ústřední plynovým kotlem. Dle dostupných informací je do objektu je zavedena voda, kanalizace, plyn a elektro. Stavebně technický stav se jeví dobrý. Původní dům byl dle dostupných informací postaven v roce V rámci rekonstrukce měl být z valné většiny zbourán. V roce 1996 bylo vydáno stavební povolení na přípojku vody, v roce 2009 pak přípojka plynu. Objekt rodinného domu a není dosud zkolaudován. Při prohlídce nemovitosti bylo zjištěno, že není dokončena vnější fasáda, chybí bleskosvod. Další konstrukce nebylo možné prohlédnout, neboť nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (17,80+3,83)*5,20- = 268,70 1,20*3,83/2+4,45*8,30+2,20*4,45+8,20*3,20+7,10*1 2,05 2.NP (17,80+3,83)*5,20-1,20*3,83/2+4,45*8,30+8,20*3,20+7,10*12,05 = 258,91 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 268,70 m 2 3,50 m 2.NP 258,91 m 2 3,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba ((17,80+3,83)*5,20- = 1 799,41 m 3-5 -

6 1,20*3,83/2+4,45*8,30+8,20*3,20+7,10*12,05)* (6,95) zastřešení ((17,80+3,83)*5,20-1,20*3,83/2+4,45*8,30+2,20*4,45+8,20*3,20+7,1 0*12,05)*(3,05/2) = 409,76 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 1 799,41 m 3 zastřešení Z 409,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 209,17 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce N 0, ,54 1,23 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky C 3, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 96,33 Koeficient vybavení K 4 : 0,

7 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7, ,33 0, Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 23, ,17 3, Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8, ,17 1, Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5, ,25 1, Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,33 0, Klempířské konstrukce N 0,80 100,00 1,54 1,23 1, ,91 0, Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6, ,08 1, Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,50 0, Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2, ,17 0, Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,00 0, Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5, ,00 1, Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2, ,50 0, Podlahy ostatních místností S 1,10 100,00 1,00 1,10 1, ,50 0, Vytápění S 4,40 100,00 1,00 4,40 4, ,00 0, Elektroinstalace S 4,10 100,00 1,00 4,10 4, ,00 2, Rozvod vody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,00 1, Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1, ,00 0, Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0, Kanalizace S 2,80 100,00 1,00 2,80 2, ,33 0, Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5,10 100,00 1,00 5,10 5, ,00 0, Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,00 0, Ostatní S 3,60 100,00 1,00 3,60 3, ,00 0,7480 Opotřebení: 21,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9633 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 023,82 Plná cena: 2 209,17 m 3 * 4 023,82 Kč/m 3 = ,43 Kč Koeficient opotřebení: (1-21,9 % /100) * 0,781 Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,20 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Jedná se o přípojku vody, kanalizace, plynu, elektro, venkovní zděný plot a vrata s vrátky. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % - 7 -

8 Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 622 Celkem: Cena stavby ,20 Kč ,20 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,20 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným zp. - zjištěná cena = ,08 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Srovnávací indexová metoda Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Novotného, Hostivice A:0,85, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1, ,00 0, ,05 Za Mlýnem, Hostivice A:0,85, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1, ,00 0, ,84 Liliová, Hostivice A:1,20, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1, ,00 1, ,93 Slunečnicová, Hostivice A:1,20, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1, ,00 1, ,18 Hostivice A:1,50, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1, ,00 1, ,88 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 3 668,38 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: 0,80 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: až ,70 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: dobrá 1,00 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou 1,00 Celkový index * 1,09 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 4 005,87 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří St zastavěná plocha a nádvoří St. 40/1 159 zahrada 3/5 34 zahrada 3/7 155 zahrada 3/9 16 zahrada 3/

9 ostatní plocha ostatní plocha Celková výměra oceňovaných pozemků 692 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 692 m 2 * 4 005,87 Kč/m 2 = ,04 Výsledná cena = ,04 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 622 Porovnáním nabídkových cen prodeje nemovitostí obdobného charakteru, dispozice, využití a umístění v lokalitě Hostivice a okolí vybraných z nabídek realitních serverů a posouzením parametrů vztažených k oceňovanému objektu, byla vypočtena výsledná porovnávací hodnota předmětu ocenění, ve které se promítá stav nedokončené rekonstrukce a předpokladů uvedených v popisu nemovitosti: oceň. objekt RD Hostivice č.p. 622, okres Praha-západ Srovnávané nemovitosti název požad.cena Kč koef. Redukce cena po redukci Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 l cena oceň. objektu ze srovnání Kč Mírová , ,00 0,77 1,10 1,10 0,90 1,10 0, Řehníkova , ,00 0,73 1,10 1,00 0,97 1,10 0, V Uličce , ,00 0,94 1,10 1,05 1,18 1,25 1, Husovo nám , ,00 0,87 1,10 1,15 1,24 1,10 1, V Uličce , ,00 0,69 1,00 1,00 0,78 1,05 0, celkem Kč průměr Kč max Kč min Kč koeficient redukce - snížení inzerované ceny o provizi realitní kanceláře a reálné prodejní ceny K1 koeficient úpravy na polohu objektu K2 koeficient úpravy na velikost objektu K3 koeficient úpravy na garáž K4 koeficient úpravy na celkový stav (vybavení, stodola, kůlna apod.) K5 koeficient úpravy na další vlastnosti (velikost pozemků, bazén atd.) K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší-horší) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6 Výsledná hodnota porovnáním po zaokrouhlení: ,- Kč - 9 -

10 Charakteristika oceňovaného objektu a srovnávaných objektů Lokalita disp. zast. plocha pozemek užitná plocha garáž počet podlaží jiné Oceň. Objekt Rodinný dům, Litovická č.p. 622, Hostivice ne 2 NP RD Mírová, Hostivice ano RD Řehníkova, Hostivice 4+kk ano 1 PP 1 NP podkroví 1 NP podkroví RD V Uličce, Hostivice ano 3 NP RD Husovo nám. Hostivice ano 2 NP RD V Uličce, Hostivice ne 2 NP podkroví v rekonstrukci, ÚT plynovým kotlem, chybí vnější fasáda, předpokládám vnitřky dokončeny, stav dobrý, není zkolaudováno po rekonstrukci, podsklepeno, garáž, nová střecha, plastová okna, rozvody, zahradní domek, 2 parkovací místa, vrtaná studna, el kotel a kotel na TP, zaveden plyn, pergola s udírnou, studna koncový řadový, 2x koupelny, etážové topení plynovým kotlem, vestavěné spotřebič, pergola, kryté parkovací místa, terasa, pergola, velmi dobrý stav nadstandardní dům, balkon, 2 terasy, postaveno 2000, zimní zahrada, krb, ÚT plynové, garáž pro 2 autam další 2 parkovací stání, bazén, altánek, velmi dobrý stav bývalý statek v centru obce, obytná budova po rekonstrukci, možnost 3 bytů, stodoly sloužící jako garáže, možnost komerčního využití, ÚT plynové, kůlny, dobrý stav krajní řadový dům, kolaudace 2000, vytápění plynovým kotlem, parkování pro 3 vozidla, veškeré IS, dobrý stav

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky ,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Sedmmilionůdvěstětisíc Kč Závěrečná analýza dílčích hodnot pro odhad ceny obvyklé: Posouzením jednotlivých dílčích hodnot je zřejmé, že věcná hodnota je pro odhad ceny obvyklé hodnotou informativní o stavu domu z pohledu stáří a případné nutnosti modernizace. Vzhledem k veliké nabídce prodeje obdobných nemovitostí v této lokalitě je k dispozici dostatečný počet srovnávacích vzorků nabízených nemovitostí k porovnání, a proto lze objektivně aktuálně porovnat veškeré parametry oceňované nemovitosti s nabídkovými či realizovanými cenami v místě. Z těchto důvodů odhadujeme cenu obvyklou vycházející z porovnávací hodnoty, ve které se promítají povyšující i ponižující parametry ceny

12 Stanovisko znalce: Při odhadu výsledné obvyklé ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka objektů obdobných parametrů v této lokalitě je na vysoké úrovni, poptávka stagnuje b) parametry povyšující cenu - výhodná poloha nedaleko Prahy c) parametry ponižující cenu - rekonstrukce není dokončena - nezkolaudované přípojky - již jednou provedena bezúspěšně dražba Cena obvyklá je stanovena bez vlivu omezení na předmětu ocenění váznoucích, která jsou zapsána na LV č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ ze dne Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů odhaduji ke dni cenu obvyklou předmětu ocenění v úrovni porovnávací hodnoty, a to ve výši ,-Kč. Obvyklá cena: ,- Kč V Praze Znalecká doložka MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5162/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti

13 Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 197/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1) výpis z katastru nemovitostí LV č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ ze dne ) snímek katastrální mapy pro k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ pořízený dálkovým nahlížením do KN 3) fotopříloha