ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o ceně nemovité věci - pozemku parc.č. St. 39/1 se stavbou Hořesedly č.p. 146, s příslušenstvím, vše v k.ú. a obci Hořesedly, okres Rakovník, kraj Středočeský Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: pověřený insolvenční správce úpadce Zuzany Cíchové, JUDr. Hana Záveská Ostrovského Praha 5 - Smíchov zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice telefon: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovité věci - pozemku parc.č. St. 39/1 se stavbou Hořesedly č.p. 146, s příslušenstvím, vše v k.ú. a obci Hořesedly, okres Rakovník, kraj Středočeský. Na základě objednávky pověřeného insolvenčního správce JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, Praha 5 - Smíchov ze dne se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běţně uţívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti provozní objekt s bytem, je pro stanovení obvyklé ceny pouţita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (trţní). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Provozní objekt s bytem Adresa předmětu ocenění: Hořesedly Hořesedly Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Hořesedly Katastrální území: Hořesedly Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a dne za přítomnosti paní Zuzany Cíchové a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, Praha 5 - Smíchov ze dne výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne (LV č. 148) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlíţení do KN ze dne informace a údaje sdělené paní Zuzanou Cíchovou při místním šetření - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - znalecký posudek č. 1113/22/2015, který podal znalec Milan Hasil, bytem Ke Kateřinkám 1407, Praha 4 dne informace insolvenční správkyně o dosavadním průběhu nabídky oceňované nemovitosti ze dne včetně vyjádření zástupce věřitele Hypoteční banky, a.s. - sdělení zástupce společnosti GLADYS AUCTION, s.r.o. pana Martina Štrejbara k dosavadnímu a navrhovanému dalšímu postupu při zpeněţování majetku dluţníka Zuzany Cíchové ze dne fotodokumentace ze dne a ze dne , pořízená znalcem - mapa oblasti - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 148 pro k.ú. Hořesedly je uvedeno: A - Vlastnické právo: Cíchová Zuzana, Kolešovice 11, Kolešovice B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 39/1 770 m 2 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: Hořesedly, č.p. 146, způsob vyuţití bydlení stavba stojí na pozemku parc.č. St. 39/1 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní, nařízení exekucí, rozhodnutí o úpadku, vše podrobně viz. příloha LV č D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 148 Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti. Stavba je sice na LV zapsána jako objekt bydlení, podle skutečného převaţujícího způsobu uţívání se jedná o provozní objekt s bytem (restaurace v 1.NP s ubytovací kapacitou v podkroví a byt 2+1 v 1.NP), nemovitost není podle informace paní Zuzany Cíchové pronajata. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastního zjištění a zaměření znalce na místě, na základě popisu ve znaleckém posudku č. 1113/22/2015 a na základě upřesnění a informací paní Zuzany Cíchové při místním šetření. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům Hořesedly č.p samostatně stojící, s 1 PP, 1 NP a podkrovím a pozemek zastavěný tímto domem a přilehlým dvorem. Dům je podle informace paní Zuzany Cíchové připojen na vodovod a rozvod el. energie, kanalizace je svedena do ţumpy, v místě je dále moţnost napojení na plynovod, na oceňovaném pozemku je dále studna. Další příslušenství tvoří částečné oplocení zděným plotem, plotová vrata a částečné zpevnění dvora z cihelné dlaţby. Pozemek je rovinný s výše uvedenými moţnostmi napojení na inţenýrské sítě, přístup je ze zpevněné komunikace. Hořesedly jsou menší obcí okresu Rakovník, leţící cca 14 km od Rakovníka, na silnici Praha - Karlovy Vary. V obci je přiměřená občanská vybavenost (školka, obchod, restaurace, praktický lékař, středisko pro volný čas, policie). Spojení je pouze autobusové. Situování je cca 60 m od hlavní silnice procházející obcí

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě objednávky pověřeného insolvenčního správce JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, Praha 5 - Smíchov ze dne se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běţně uţívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti provozní objekt s bytem, je pro stanovení obvyklé ceny pouţita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (trţní). 1. Popis objektů a pozemků Dům Hořesedly č.p. 148 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním podzemním podlaţím, jedním nadzemním podlaţím a podkrovím, samostatně stojící. Dům je zděný, zaloţení na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, s převáţně sedlovou střechou, opatřenou krytinou z betonových tašek, s klemp. konstrukcemi z pozink. plechu, s fasádou částečně štukovou sloţitou, částečně hladkou a částečně bez úpravy. Provedení jednotlivých podlaţí: Byl mi umoţněn přístup do 1.PP, 1.NP a podkroví hlavní části objektu směrem do ulice resp. návsi, vstup do šikmo navazujícího křídla mi nebyl umoţněn a popis vychází z informací, které mi k této části budovy poskytla paní Zuzana Cíchová. Rovněţ mi nebyl umoţněn přístup do dvora kvůli psům, které nebylo moţno zavřít. Rozměry přístaveb zádveří do dvora, které nebylo moţno zaměřit, jsou převzaty ze znaleckého posudku č. 1113/22/2015 s ověřením v ortofoto snímku katastrální mapy. Obvodové stěny jsou zděné v tl. 45 aţ 60 cm, stropy v 1.PP klenuté do ocelových nosníků, ostatní polospalné s rovným podhledem, převáţně sníţené sádrokartonem a zešikmené v podkroví, vnitřní úpravy povrchů štukovou omítkou hladkou, obklad sádrokartonem a částečný keramický obklad, podlahy převáţně laminátové plovoucí a z keramické dlaţby, schody s keramickým obkladem. Jsou osazena plastová okna a dveře dýhované nebo z masivu do kovových zárubní. Je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody a kanalizace. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva umístěným v 1.PP, u obytné části 1.NP je dále podle informace paní Zuzany Cíchové moţnost vyuţití rovněţ elektrokotle, ohřev teplé vody je v bojlerech pro provozní část a pro obytnou část, v provozní části je osazeno standardní vybavení hygienických zařízení (restaurace v 1.NP a pokojů v podkroví) a velkokuchyně restaurace v 1.NP. V obytné části je podle sdělení paní Zuzany Cíchové vybavení koupelny s WC a kuchyně. Výčet místností: 1.PP: Schodiště, dvě větší části sklepa pod hlavní částí budovy (v jedné je kotel ÚT a uhelna, ve druhé byl sklad sudů), jedna menší část sklepa s bojlerem pod šikmo přistavěným křídlem budovy. 1.NP: - 4 -

5 Provozní část - restaurace s výčepem, salonek, kuchyň, schodiště k pokojům v podkroví, chodba, část WC pro hosty v hlavní části budovy, část WC pro hosty a sklady v části šikmo přistavěného křídla. Obytná část - podle sdělení paní Zuzany Cíchové byt 2+1 s koupelnou společnou s WC se samostatným vstupem ze dvora v šikmo přistavěném křídle budovy, s výměrou podlahové plochy údajně cca 92 m2. Podkroví: Provozní část - chodba a celkem 5 pokojů, z toho jeden bez koupelny a WC, jeden s vestavěnou koupelnou s WC s rohovou vanou, 3 s vestavěnou koupelnou s WC se sprchovým koutem. Obytná část - podle sdělení paní Zuzany Cíchové pouze půdní prostor v šikmo přistavěném křídle budovy (vstup mi nebyl umoţněn). Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaţí a podkroví a jsou v něm jak obytné, tak provozní prostory. Vzhledem k zjevně převaţujícím provozním plochám se jedná o ocenění provozní budovy (restaurace s ubytovací kapacitou resp. penzionu) s obytnou částí. Stáří a opotřebení: Podle konstrukčního provedení usuzuji na stáří domu cca 120 roků. Podle informací paní Zuzany Cíchové byla dokončena převáţná rekonstrukce domu před 6 roky (podle úvěrové smlouvy uvaţuji se započetím rekonstrukce před cca 7 roky) a spočívala údajně v kompletní vnitřní rekonstrukci prostor domu, před 4 roky byla údajně provedena výměna střešní krytiny na šikmo přistavěném křídle budovy včetně vyzdění nového štítu na výšku půdního prostoru. Podle informace paní Zuzany Cíchové je provozní část 3 roky mimo provoz. Dále byly zjištěny některé závady, spočívající v nedokončenosti rekonstrukce (chybějící část fasády šikmo přistavěného křídla budovy), opadané omítky a plíseň na zdech v 1.NP od vzlínající vlhkosti a delší dobu nevětraných prostor, částečně plíseň a sejmutý sádrokartonový podhled stropu nad 1.NP v místě údajného vytopení jednou koupelnou v podkroví. Ostatní stavby: Další příslušenství tvoří kromě přípojek inţenýrských sítí a ţumpy další venkovní úpravy - částečné oplocení zděným plotem, plotová vrata, částečné zpevnění dvora z cihelné dlaţby a studna. Pozemky: Pozemek zastavěný domem a dvorem resp. přilehlou zahradou. Pozemek je rovinný, moţnost napojení na všechny sítě kromě kanalizace. Přístup ze zpevněné komunikace. Výměra pozemků: parc.č. St. 39/1 770 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 5 -

6 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je pouţita nákladová cena staveb s vyuţitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - nákladová cena bez koeficientu pp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné, výnosové a srovnávací. a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Hořesedly č.p. 148 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: G. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP (12,00*4,30+3,10*1,80)/0,80 = 71,47-6 -

7 1.NP (15,15+18,15)/2*10,95+21,15*8,00+4,00*2,70+ = 373,54 +4,40*2,55 Podkroví (15,15+18,15)/2*10,95 = 182,32 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.PP 71,47 m 2 2,20 m 157,23 1.NP 373,54 m 2 3,50 m 1 307,39 Podkroví 182,32 m 2 2,95 m 537,84 Součet 627,33 m ,46 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 2 002,46 / 627,33 = 3,19 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaţí: PZP = 627,33 / 3 = 209,11 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Spodní stavba (12,00*4,30+3,10*1,80)/0,80*2,20 = 157,25 m 3 Vrchní stavba ((15,15+18,15)/2*10,95+21,15*8,00+4,00*2,70+ = 1 307,38 m 3 +4,40*2,55)*3,50 Zastřešení ((15,15+18,15)/2*10,95)*(1,35+4,25/2)+ +21,15*8,00*(1,35+3,10/2) = 1 124,23 m 3 (PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Spodní stavba PP 157,25 m 3 Vrchní stavba NP 1 307,38 m 3 Zastřešení Z 1 124,23 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 588,86 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6, ,46 2,90 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,00 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,10 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,70 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 1,92-7 -

8 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 4, ,00 4, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,32 Koeficient vybavení K 4 : 0,9332 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Ţiv. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 6,30 100,00 0,46 2,90 3, ,00 2, Svislé konstrukce S 15,00 95,00 1,00 14,25 15, ,00 11, Svislé konstrukce S 15,00 5,00 1,00 0,75 0, ,09 0, Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8, ,00 7, Krov, střecha S 6,10 100,00 1,00 6,10 6, ,00 5, Krytiny střech S 2,70 50,00 1,00 1,35 1, ,92 0, Krytiny střech S 2,70 50,00 1,00 1,35 1, ,76 0, Klempířské konstrukce S 0,60 50,00 1,00 0,30 0, ,92 0, Klempířské konstrukce S 0,60 50,00 1,00 0,30 0, ,76 0, Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100,00 1,00 7,10 7, ,43 5, Úprava vnějších povrchů S 3,20 60,00 1,00 1,92 2, ,00 1, Vnitřní obklady keramické S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,32 30,00 0, Schody S 2,80 100,00 1,00 2,80 3, ,00 2, Dveře S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,07 35,00 1, Okna S 5,90 100,00 1,00 5,90 6, ,33 1, Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,54 35,00 1, Vytápění S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,25 35,00 1, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,22 25,00 1, Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,54 35,00 1, Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,43 50,00 1, Ohřev teplé vody S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,36 50,00 1, Vybavení kuchyní S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,93 65,00 1,

9 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,61 35,00 1, Ostatní S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,71 50,00 2,3550 Opotřebení: 53,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 710,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9516 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9583 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9332 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 528,96 Plná cena: 2 588,86 m 3 * 3 528,96 Kč/m 3 = ,39 Kč Koeficient opotřebení: (1-53,5 % /100) * 0,465 Dům Hořesedly č.p zjištěná cena = ,28 Kč Pozemky: 770 m2 á 200,- Kč/m2 = ,- Kč Pozemky celkem = ,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby = ,- Kč Pozemky = ,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí ,- Kč ,- Kč b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (objekt restaurace s ubytováním resp. pension s obytem) se v dané lokalitě občasně pronajímá, výnosovou hodnotu lze zjistit. Popis: Stavba je dle sdělení paní Zuzany Cíchové cca 3 roky mimo provoz, předtím byla údajně provozována jejím manţelem. Vzhledem k velikosti a vybavení prostor a situování nemovitosti (sice při hlavním komunikačním tahu Praha Karlovy Vary, ale poloha bokem od této komunikace, v menší obci), povaţuji za obvyklé nájemné pro obdobné restaurace částku v rozmezí 7 aţ 15 tis

10 Kč/měs., pro ubytovací kapacitu v obdobné výši a pro byt na vesnici, které se příliš nepronajímají, cca 6 tis. Kč/měs. Maximálně tedy měsíční nájemné cca 34 tis. Kč (to odpovídá při přibliţně stanovené výměře podlahových ploch pro restauraci a ubytovací kapacitu cca 1 000,- Kč/m2,rok a pro byt cca 780,- Kč/m2,rok). Vzhledem k celkové výměře ploch uvaţuji s výpadkem nájemného cca 15%. Celkové náklady (údaje o placené dani z nemovitosti a pojistném, náklady na opravy a údrţbu a na obnovu investice, náklady na správu) jsou uvaţovány vzhledem ke stavu budovy a její spíše předimenzovanosti ve výši cca 40% výnosů. Míru kapitalizace uvaţuji vzhledem k situování, velikosti obce a občanské vybavenosti nad středem obecně doporučeného rozpětí (6.00 aţ %) ve výši 11.00%. Vzhledem ke skutečnosti, ţe provozní část je cca 3 roky mimo provoz a byly zjištěny některé závady (plíseň a vlhkost, opadané omítky, chybějící část podhledu stropu, nutnost znovuzprovoznění zejména vybavení kuchyně a sociálních zařízení), je výnosová hodnota sníţena o nutné náklady na zprovoznění nemovitosti. Výnosy z pronajímaných prostor Název Počet měs. Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/měs.] Restaurace v 1.NP 12, , ,- Ubytovací kapacita v 12, , ,- podkroví Byt 2+1 v 1.NP 12, , ,- Výnosy celkem ,- Výnosy se zohledněním výpadku nájemného 15% ,- Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: 40% z ,- Kč = ,- Kč Náklady celkem = ,- Kč Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: ,-Kč ,-Kč = ,-Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 11,00 % Výnosová hodnota: ( ,-/ 0,11) = ,-Kč Nutné náklady na zprovoznění nemovitosti ,- Kč Výnosová hodnota = ,-Kč

11 c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce v okolí do 10 km v okrese Rakovník: Prodej ubytovacího zařízení m2, Mutějovice, okres Rakovník Nová restaurace + penzion + domácí pivovar + sportovní hala + pozemek m2 na prodej. Nabízíme ke koupi gastronomický areál v centru obce Mutějovice, která se nachází přímo v srdci turisticky vyhledávané lokality Dţbánsko. Areál byl vybudován na místě bývalé stylové zemědělské usedlosti sestávající ze dvou velkých budov, která prošla před 3 roky citlivou a bezesporu i vydařenou rekonstrukcí. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 153/1212 (REALITY KAŠPAR, s.r.o., Husovo náměstí 22, Rakovník I), aktualizace , inzerovaná cena 12,99 mil.kč, uvedena uţitná plocha 1 409,5 m2, pozemek m2. Jednotková cena 9 200,- Kč/m2. Porovnání: areál s obdobným zaměřením, v obdobné lokalitě, sice mimo hlavní dopravní tah (cca 4 km), ale v turisticky oblíbené obci, s nesrovnatelně lepším vybavením a v lepším stavu, větší. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,05x0,80x0,90x1,10x0,90=0,61 Redukovaná jednotková cena 5 600,- Kč/m 2. Prodej restaurace 900 m2, Libušina, Kněževes, okres Rakovník Prosperující restaurace s penzionem a s prodejnou ve střediskové obci vzdálené od Rakovníka jen 4 km. Restaurace se nachází v komerčně atraktivní lokalitě přímo na hlavní komunikaci Rakovník-Karlovy Vary-Praha. Nemovitost je po celkové rekonstrukci v 1999 a část s velkým sálem a prodejnou se nachází v nové přístavbě. Zastavěná plocha má výměru 450m2, podlahová plocha 900m2. V přízemí se nachází restaurace se zázemím, v 1.patře a podkroví se nachází ubytovací část pokoje částečně vlastní soc. zařízení, malá část společné. Na hlavní objekt navazuje přístavba s prodejnou v přízemí a s tanečním sálem. Vytápění ústřední s kotlem na plyn + krbová kamna v lokále napojená na rozvod UT + přímotopy na pokojích. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky KAS 103/1212 (REALITY KAŠPAR, s.r.o., Husovo náměstí 22, Rakovník I), aktualizace , inzerovaná cena 5,1 mil. Kč, uvedena uţitná plocha 900 m2, pozemek neuveden. Jednotková cena 5 700,- Kč/m2. Porovnání: nemovitost s obdobným zaměřením v obdobně situované obci, ale mimo hlavní tah (i kdyţ pouze 2 km), větší velikost, lepší stav. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,10x1,00x0,90x1,10x1,00=0,93 Redukovaná jednotková cena 5 300,- Kč/m

12 Prodej restaurace m2, Komenského nám. Nové Strašecí, okres Rakovník Lukrativní obchodní objekt, nacházející se přímo na náměstí ve městě Nové Strašecí. Dům má několik vyuţití. Dvě zaběhlé restaurace, kancelářské prostory, kuchyně, velký suchý sklep, komerční prostory v patře, sociální zázemí, skladové prostory, nová kotelna. Dům je v kvalitním, stále udrţovaném stavu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (M & M reality holding, Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město), aktualizace , inzerovaná cena 14 mil.kč, uvedena podlahová plocha m2, pozemek 600 m2. Jednotková cena ,- Kč/m2. Porovnání: nemovitost s obdobným zaměřením v podstatně lepší lokalitě, poněkud větší velikosti, s lepším vybavením a v lepším stavu. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x0,80x0,90x0,90x1,05x1,00=0,58 Redukovaná jednotková cena 6 300,- Kč/m 2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 5 300,- aţ 6 300,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 5 500,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti ve všech případech inzerce nemovitostí s obdobným zaměřením (penziony s restaurací a ubytovací kapacitou, ve dvou případech dále s obchodem, v jednom s minipivovarem), situování buď rovněţ na trase Praha Karlovy Vary nebo ve zdálenosti cca 2 aţ 4 km od této trasy, v turisticky zajímavých lokalitách, všechny porovnávané objekty jsou převáţně v podstatně lepším stavu. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti povaţuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku zhruba ve výši 5,5 tis. Kč/m2. Pro výměru započitatelné podlahové plochy (cca 75% zastavěné plochy jednotlivých podlaţí provozní části s ohledem na provedení po cca 140 m2, u bytu sdělená výměra 92 m2 a u 1.PP upravená zastavěná plocha na cca 30% - neupravené prostory) cca 393 m2 srovnávací hodnotu uvaţuji ve výši cca 2,16 mil. Kč. Srovnávací hodnota = ,- Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná, výnosová a srovnávací. Prodejní ceny obdobných typů provozních nemovitostí jsou převáţně značně pod věcnou hodnotou (v tomto případě obvyklá cena ve výši cca 45% věcné hodnoty). Obvyklou cenu nemovitosti uvaţuji mezi výnosovou a porovnávací hodnotou, s obdobnou váhou na obě hodnoty, tedy cca 2 mil. Kč. Pro shrnutí uvádím pozitiva i negativa oceňované nemovitosti: Pozitiva dům po nedávné převáţné rekonstrukci, z obchodního hlediska výhodné situování při frekventované komunikaci Praha Karlovy Vary Negativa - přestoţe se jedná o dům, který byl nedávno převáţně rekonstruován, část rekonstrukce zůstala nedokončena, nemovitost není delší dobu udrţovaná a chátrá, spíše převis nabídky

13 obdobných nemovitostí a jejich horší prodejnost vzhledem k vynaloţeným nákladům na jejich rekonstrukci nebo výstavbu. Výše odhadnutá obvyklá cena je v tomto odstavci posouzena i s dosavadním průběhem zpeněţování majetku dluţníka Zuzany Cíchové. Podle informace insolvenční správkyně byla nemovitost v letošním roce opakovaně nabízena v elektronické aukci za původně stanovenou obvyklou cenu ,- Kč bez úspěchu, údajně se objevil jeden zájemce s nabídkou 2 mil. Kč, ale z té sešlo. Zástupce věřitele Hypoteční banky, a.s. navrhuje klasickou draţbu s vyvolávací cenou ve výši 2 mil. Kč, zástupce draţební společnosti GLADYS AUCTION, s.r.o., která nemovitost bez úspěchu draţila, ve svém vyjádření ze dne dokonce navrhuje sníţení nejniţšího podání pro aukci na ,- Kč, na tuto částku má údajně dva zájmové dopisy. I z tohoto pohledu je výše uvedená obvyklá cena přiměřená. Obvyklá cena je odhadnuta bez vlivu omezení zapsaných v části C LV. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovité věci ,- Kč slovy: dvamiliony Kč V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík

14 Fotodokumentace ze dne a část pohledy na dům směrem od příjezdu, pohledy boční na část bez fasády, pohled na zadní nově vyzděný štít, částečné pohledy na dvorní přístavky (vstup do dvora mi nebyl umožněn)

15 Fotodokumentace ze dne část pohledy do restaurace v 1.NP s výčepem, opadané omítky od vzlínající vlhkosti i nad obklad stěn, částečně otlučené vlhké omítky, vybavení kuchyně, WC restaurace v 1.NP, kotel ÚT na tuhá paliva v 1.PP

16 Fotodokumentace ze dne část pohledy do pokojů s koupelnou a WC v podkroví provozní části domu, bojler pro provozní část domu v 1.PP

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -