ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1483/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 28/1 o výměře 1009 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Lochousice, č.e. 5, rod.rekr, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 28/1, zapsané na LV č. 3, pro k.ú. Lochousice, obec Lochousice, část obce Lochousice, okres Plzeň-sever, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeňsever. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 23 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 28/1 o výměře 1009 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Lochousice, č.e. 5, rod.rekr, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 28/1, zapsané na LV č. 3, pro k.ú. Lochousice, obec Lochousice, část obce Lochousice, okres Plzeň-sever, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-sever Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 3 pro k.ú. Lochousice ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3 pro k.ú. Lochousice ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, sdělení a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 3 ze dne pro k.ú.lochousice Kupcová Iveta, č.ev. 5, Lochousice Adresa nemovité věci: Lochousice č.e. 5 Název katastrálního území: Lochousice Název obce: Lochousice Název okresu: Plzeň sever List vlastnictví: LV č. 3 4

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 3 pro k.ú. Lochousice v příloze) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kupcová Iveta Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Jedná se o rekreační chalupu při místní zpevněné komunikaci, v mírně okrajové, severní části obce. Bezprostřední okolí je prostorné, v okolí jsou převážně obdobné rodinné domy a zemědělský areál. Oceňovaná rekreační chalupa je součástí pozemku st.parc.č. 28/1, na jeho severovýchodní hranici, je samostatně stojící. Vstup na pozemek je ze západní strany, vjezd na pozemek je z jižní strany, vstup do chalupy z jižní strany. Východně na chalupu navazuje původní maštal a stodola pod jedním zastřešením. Odkanalizování splaškových vod do jímky s přepadem, voda ze studny, která je na pozemku parc.č. 28/2 pozemek jiného vlastníka, bez právního zajištění braní vody, ektroinstalace zavedena, bez plynu. Lochousice leží na území okresu Plzeň sever a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nýřany. Obec Lochousice se rozkládá asi dvacetčtyři kilometrů západně od centra Plzně a deset kilometrů jihozápadně od města Nýřany. Počet trvale žijících osob této malé vesničky se pohybuje kolem čísla 110 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli kostel. Popis a stav objektů Rekreační chalupa Jedná se o rekreační chalupu částečně podsklepenou, přízemní bez podkroví. Dispozice domu a orientačně přeměřeny výměry: 1 PP (suterén přístupný z maštale): jeden sklep, přeměření nebylo možné, ve sklepě stojí voda. 1 NP (přízemí): chodba (6,90m2, PVC), z chodby kuchyně (22,50m2, PVC), za kuchyní pokoj (16,20m2, beton), z chodby druhý pokoj (11,50m2, koberec) a sociální zařízení (3,20m2, sprchový kout, umyvadlo, WC společně). Celkem 2+1, užitná plocha 60,30m2, zastavěná plocha 95m2, obestavěný prostor 660m3. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nad sklepem klenbová, nad přízemím dřevěná trámová, schody do suterénu cihelné, na půdu dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda štuková, vnitřní povrchy omítnuty, obklady keramické na sociálním zařízení, za kuchyňskou linkou nalepeno PVC, okna dřevěná, dveře náplňové, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, který je v maštali, ohřev vody bojlerem, který je v zatopeném suterénu (je nad vodou), el. instalace provedena, na podlahách PVC, koberec Rekreační chalupa je z roku 1886, již dříve bylo provedeno sociální zařízení, před 8 lety bylo provedeno ústřední vytápění, vč. komínu, sádrokartonový podhled v pokoji, jinak 5

6 původní, zhoršený, dožilý a zcela morálně zastaralý stav, bez oprav a bez údržby (vlhkost, voda v suterénu, opadané omítky, plísně, prošlapané podlahy apod.). Ostatní stavby Maštal Navazuje východně na chalupu pod jedním zastřešením, je přízemní, nepodsklepená, bez podkroví, se sedlovou střechou, podlaha betonová, strop klenbový. V maštali je kotel na tuhá paliva. Maštal je bez oprav a bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném stavu. Zastavěná plocha 65m2, obestavěný prostor 350m3. Stodola Navazuje východně na maštal, je přízemní, nepodsklepená, bez podkroví, se sedlovou střechou, podlaha hliněná, strop není. Stodola je bez oprav a bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném stavu. Zastavěná plocha 150m2, obestavěný prostor 890m3. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy štěrkové, oplocení zděné, vrata, vrátka, jezírko apod., vše již bez oprav a bez údržby, v horším stavu. Pozemky Pozemek st.parc.č. 28/1 o výměře 1009m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rekreační chalupou, maštalí a stodolou na severovýchodní hranici, jižně od budov je nezastavěný pozemek zahrady, částečně zpevněný štěrkem, částečně zatravnění, s běžnými trvalými porosty u jezírka. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem Chalupa = 60,30m2 95 m m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rekreační chalupy, která je bez oprav a bez údržby, převážně v původním, spíše špatném, zastaralém stavu. Je trvale užívána k bydlení Výpočet Porovnání 1) Kostelec, Nedražice, okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Předmětem prodeje je rodinný dům o celkové zastavěné ploše 170m2. Dům je rozdělen na dvě samostatné bytové jednotky. Jedna prošla částečnou rekonstrukcí a je obývána stávajícími majiteli, její současná dispozice odpovídá velkému bytu 2+kk. Druhá o dispozici 2+1 je v současnosti využívána jako sklad a je připravena k rekonstrukci. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva. Otopná soustava prošla před cca 10ti lety rekonstrukcí. Dům vhodný k rekonstrukci. Více informací u realitního makléře.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Státní/obecní Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 175 m 2 Užitná plocha: 130 m 2 Plocha podlahová: 130 m 2 Plocha pozemku: 418 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 400V Doprava: Silnice 6

7 2) Blatnice, okr. Plzeň sever ,- Kč Nabídková cena Předmětem prodeje je rodinný dům o 3 místnostech v obci Blatnice, vzdáleného od města Nýřany 4 km a od města Plzeň 20 km. Dům je postaven na pozemku o rozloze 170 m2, zastavěná plocha domu činí 71 m2. Plyn je zaveden v komunikaci u domu. Okna jsou dřevěná. Pozemek je udržovaný. V blízkosti domu je dobrá občanská vybavenost: škola, pošta, obchod, restaurace. Dopravu do obce zajišťuje linkový autobus a železniční dráha. Dům doporučujeme milovníkům klidného bydlení. Koupi domu je možné financovat hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření, které Vám zdarma vyřídíme v naší RK. Zlevněno: Kč za nemovitost, včetně provize Původní cena: Kč ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 71 m 2 Užitná plocha: 71 m 2 Plocha podlahová: 71 m 2 Plocha pozemku: 170 m 2 Sklep: 3) Milíkov, okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Nabídka krásné romantické chaloupky v Milíkově, která byla postavena již v roce 1855, proběhly zde různé úpravy v závislosti na střídání majitelů. Jedná se o chalupu v klidné části Milíkova, dispozičně řešenou jako 4+1. V přízemí jsou 2 obytné místnosti, kuchyň + jídelna, v patře jsou další dvě místnosti na spaní a v podkroví se nachází půda. Vše v původním stavu. Elektřina 220V + 380V, voda zde není (pitná voda 10 m pumpa ). Stavba je tvořena směsí cihel a kamene, střecha eternyt, topení lokální na tuhá paliva, záchod suchý, sklep se nachází vedle domu. Nemovitost je vhodná pro milovníky chataření, klidu a odpočinku. Veškerá občanská vybavenost je v nedalekém Stříbře, výborné vlakové i autobusové spojení, nedaleko dálniční přivaděč. Koupi této nemovitosti je možné financovat pomocí úvěru, který vám samozřejmě rádi vyřídíme.celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky: KM5114-1B Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Užitná plocha: 95 m 2 Plocha pozemku: 125 m 2 Sklep: Topení: Lokální tuhá paliva 4) Otročín, okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Nabízíme ke koupi zděný rodinný dům v obci Otročín. Dispozičně se jedná o 3+1. Zastavěná plocha činí 133m2. Staří stavby je zhruba 100let, objekt je určen k částečné rekonstrukci. Součástí prodeje jsou i okolní pozemky viz katastrální mapa. Celková plocha pozemků ca 1400m2. Objekt je prodáván v rámci insolvenčního řízení Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: 4% daň z převodu nemovitosti Aktualizace: ID: Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Patrový Užitná plocha: 133 m 2 Plocha pozemku: 1340 m 2 5) Přehýšov, okr. Plzeň sever ,- Kč Nabídková cena Nabízíme Vám ke koupi rodinný dům s hospodářským stavením na návsi obce Bítov, vzdálené 2 km od Heřmanovy Huti a 4 km od sjezdu z dálnice D5. Jedná se o přízemní, nepodsklepený dům s podkrovím vhodným k půdní vestavbě. V přízemí jsou 3 místnosti. Dům je třeba celkově rekonstruovat a modernizovat. Na obytnou část navazuje jednopatrová, částečně podsklepená hospodářská budova, kde v přízemí je bývalá stáj a chlév, malá stodola se schody do patra, kde jsou prostory pro skladování sena apod. U domu je nádvoří, zahrada, 16 metrů hluboká studna. Nemovitost je vhodná po rekonstrukci k bydlení a podnikání v hosp. budově.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: H047/14 Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 450 m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Plocha pozemku: 1418 m 2 Sklep: Voda: Místní zdroj Elektřina: 400V 7

8 6) Hněvnice, okr. Plzeň sever ,- Kč Nabídková cena Prodej domu s hospodářským stavením a zahradou v obci Hněvnice. Voda ze studny, suché WC. Objekt vhodný na rekonstrukci nebo chatu. Napojení na D5 cca 5 min Plzeň, Stříbro - 15 min. Doporučujeme prohlídku. Financování zajistíme.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 180 m 2 Užitná plocha: 245 m 2 Plocha podlahová: 65 m 2 Plocha pozemku: 795 m 2 Parkování: 1 Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V Doprava: Silnice Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1 RD Kostelec, Nedražice, okr. Tachov 1,00 1,00 1,00 1,40 1,00 0,85 1, RD Blatnice, okr. Plzeň sever 0,90 1,00 1,05 1,00 1,10 0,85 1, chalupa Milíkov, okr. Tachov 1,00 1,00 1,05 1,00 1,10 0,85 1, RD Otročín, okr. Tachov 1,00 1,00 1,00 1,05 1,10 0,85 1, RD Přehýšov, okr. Plzeň sever 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,85 1, RD Hněvnice, okr. Plzeň sever 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,85 1, maximum 7192 minimum 3570 průměr 4919 užitná plocha m2 60,3 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: třistatisíc Kč 8

9 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: třistatisíc Kč Jedná se o rekreační chalupu, která byla postavena jako obytná. Poloha je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení a k rekreaci. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k rekreaci ev. po rekonstrukci k bydlení. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky klidná poloha. Slabé stránky voda ze studny jiného vlastníka, bez oprav a bez údržby, v horším morálně zastaralém stavu, poptávka po obdobných nemovitých věcech je výrazně menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: třista tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1483/2014 znaleckého deníku. 9

10 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup chodba kuchyně pokoj za kuchyní 11

12 pokoj sociální zařízení schody na půdu, půda 12

13 maštal suterén stodola 13

14 pohled jižní pohled jihovýchodní pohled jižní pohled severní jezírko vjezd z jižní strany pohled západní 14

15 pohled jihozápadní pohled severozápadní 15

16 5.3. Doklady 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23