ZNALECKÝ POSUDEK. č. 24/7114/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 24/7114/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Pražská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 24/7114/2015 LV no.: 968 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Pražská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Pražská 291, Terezín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: byt č. 291/3 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. sklep Size: Velikost obytná zóna Type: Druh 230 podíl 1083/9675 z 414 m 2 tj. 46 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 558 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 86,6 m 2 Storage area: Skladové plochy: 6.928,- Kč/m 2 Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1900 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 60 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 968 je byt ve vlastnictví Květoslavy Achouri, bytem Pražská 291, Terezín. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č. 968 je evidováno: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3950 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost Acema Credit Czech, a.s. (IČ ), ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni , - zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši ,-Kč dle návrhu doručeného soudu dne , oprávnění pro společnost O.K.V. Leasing, s.r.o. (IČ ), usnesení Okresního soudu v Litoměřicích 10 E- 6/ ze dne , právní moc ke dni zástavní právo exekutorské ve výši 8.776,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČEZ Prodej, s.r.o. (IČ ), Exekutorský úřad Děčín 112 EX-4662/ ze dne , - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Děčín 112 EX-4662/ ze dne exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Chrudim 129 EX-133/ ze dne nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích 16 EXE-8238/ ze dne rozhodnutí o úpadku, usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem KSUL 69INS-25119/2012 -A-8 ze dne Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 968 není vlastnické právo k jednotce omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 968 je evidováno: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3950 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost Acema Credit Czech, a.s. (IČ ), ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni , - zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši ,-Kč dle návrhu doručeného soudu dne , oprávnění pro společnost O.K.V. Leasing, s.r.o. (IČ ), usnesení Okresního soudu v Litoměřicích 10 E- 6/ ze dne , právní moc ke dni zástavní právo exekutorské ve výši 8.776,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČEZ Prodej, s.r.o. (IČ ), Exekutorský úřad Děčín 112 EX-4662/ ze dne Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - vysoká světlá výška místností (3,7 m) - v těsné blízkosti frekventovaná silnice Strong points / silné stránky: - dostatek parkovacích míst v blízkosti domu - prostorný byt - dobrá dostupnost občanské vybavenosti Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 968 pro k.ú. a obec Terezín, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Terezín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 299/6869/2014 vyhotovený dne znaleckým ústavem ENI CONSULT spol. s r.o. c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za účasti Mgr. Miroslavy Laňkové, přítomné v bytě v době prohlídky

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Terezín Kód obce: Název obce: Terezín Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Terezín má obyvatel (podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ), nachází se v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 3 km jižně od města Litoměřice a přibližně 65 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská škola, ordinace lékařů, kulturní zařízení, obchody, restaurace a ostatní služby). Po dopravní stránce je město Terezín dobře dostupné silniční dopravou, městem prochází silniční komunikace II/608, v blízkosti města leží silniční komunikace I/15 a dálnice D8 (E55) Praha - Ústí nad Labem - S.R.N. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severovýchodní části města, v lokalitě se zástavbou převážně bytovými domy, v ulici Pražská. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 291/3: Oceňovaný byt je situován v 1. nadzemním podlaží řadového bytového domu č.p. 291, umístěného na pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 3+1 sestává z předsíně, koupelny, záchodu, kuchyně, komory a 3 pokojů. K bytu náleží sklep o podlahové ploše 19,8 m2. Podlahová plocha: předsíň 7,0 m 2 koupelna 6,0 m 2 WC 0,4 m 2 kuchyně 10,0 m 2 pokoj č. 1 18,4 m 2 pokoj č. 2 21,6 m 2 pokoj č. 3 23,2 m 2 Celkem 86,6 m 2 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, střecha je sedlová s vaznicovým krovem a taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště jsou betonová s teracovými stupni, podlahy jsou betonové s povrchem z keramické dlažby a broušeného teraca, okna v oceňovaném bytě jsou dřevěná zdvojená a dřevěná špaletová, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější omítky jsou břízolitové

5 Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, plynu a kanalizace, vytápění je etážové teplovodní v jednotlivých bytech, příprava teplé vody je zajišťována samostatně v jednotlivých bytech. Vybavení bytu tvoří vana, umývadlo, záchod, topná tělesa, kotel na elektřinu, elektrický bojler, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, zvonek, poštovní schránka, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu mají krytinu z povlaků PVC a keramické dlažby. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle informací z archivu stavebního úřadu Městského úřadu Terezín pochází bytový dům přibližně z počátku 20. století, předpokládané stáří domu tedy činí přibližně 110 roků. Stavební stav domu i bytu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 291/3 náleží podíl o velikosti 1083/9675 na pozemku čís. parcely 230 (výměra 397 m2), k.ú.terezín. Pozemek je zastavěný stavbou bytového domu, je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a plynu. Pozemek je směrem z ulice přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Města Terezín, z nádvoří je přístupný z pozemku v podílovém spoluvlastnictví společenství vlastníků bytových domů. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Pražská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 968 pro k.ú. a obec Terezín u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Litoměřice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21. ledna 2014 Slovy: Šestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi ,- Kč V části C listu vlastnictví č. 968 je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 968 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 24/7114/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 5. února

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 24/7114/2015 LV no.: 968 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Obytná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 291/3 86, , Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem za podíl 1083/9675 m 2 Kč/m 2 Kč Comments zastavěná plocha a nádvoří 46, podíl o velikosti 1083/9675 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č. Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra Yield value Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč 0 0 6,0 0 0 Comments Komentář Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Residential / utility area Type of housing units Unadjusted price Rate of price adjustment Realizovaná / Datum prodeje / Obytná / užitná Typ bytové Neupravená Koeficient nabídková cena nabídky plocha jednotky cena cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price of buildings Cena za objekty Kč m 2 Kč/m 2 mil. Kč Kč/m 2 1 BJ Terezín, ul. Dlouhá ,00 I , , , BJ Terezín, ul. Dolní vodní brána ,00 I , , , BJ Terezín, ul. Prokopa Holého ,00 I , , , Comments Komentář nabídka 1) osob. vlast. 1.NP, nutná rekonstrukce nabídka 2) osob. vlast. 3.NP, euro okna nabídka 3) osob. vlast. 2.NP, byt v dobrém stavu 1) nabídka realitní kanceláře Bart Reality, s.r.o., Praha 2) nabídka realitní kanceláře Agentura REPRE, Litoměřice 3) nabídka realitní kanceláře RE/MAX Vision, Ústí nad Labem Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,630 mil.kč 0,000 mil.kč 0,601 mil.kč 0,600 mil.kč

8

9

10 Budova č.p. 291 (jižní strana) Budova č.p. 291 (severní strana) Vchod do č.p. 291 (jižní strana) Vchod do č.p. 291 (severní strana) Přístupová komunikace Společné prostory domu Předsíň Koupelna

11 Kuchyně Pokoj 1 Pokoj 2 Pokoj 3