č.vyhotovení : 1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015

Transkript

1 č.vyhotovení : 1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 č.j: 1270/2014-N o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1811/31 umístěné v bytovém domě č.p. 1811, který je postaven na pozemku p.č. 2230, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 55/1565 ke společným částem bytového domu č.p a k pozemku p.č v k.ú. Smíchov, obec Praha Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/ Praha 8 Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/ Praha 5 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti, účel - dražba nedobrovolná Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 6.ledna 2015 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu a přílohy. V Praze, dne 14.ledna 2015

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Kováků, městské části města Prahy 5 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace, přes pozemek p.č vedený jako ostatní zeleň, který je ve vlastnictví Hl.m.Prahy. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 1811/31 s příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 55/1565 ke společným částem bytového domu č.p a k pozemku p.č v k.ú. Smíchov, obec Praha. Stáří domu nebylo dokladově zjištěno, dle místního šetření byl dům postaven přibližně kolem roku 1930, stáří ke dni ocenění činí 85 roků. Bytový dům byl částečně rekonstruován - vnitřní rozvody, střecha, nátěr fasády. Do bytové jednotky nebyl umožněn majitelem přístup, je proto v ocenění uvažováno její standardní vybavení. Bytová jednotka má omezení vlastnických práv - viz LV č : - Zástavní právo smluvní ve prospěch Ing.Ludvíka Štiky - Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny,a.s. - Předkupní právo ve prospěch Ing.Ludvíka Štiky Dále je nemovitost dotčena změnou Z-79500/ ze dne Tato omezení vlastnických práv nejsou zahrnuta do ceny obvyklé. Bytový dům je postaven jako rohový, je podsklepený se třemi nadzemními podlažími a s obytným podkrovím. Okolní zástavbu tvoří podobné bytové domy postavené přibližně ve stejných letech Tato oblast, v širším centru města, se nachází v blízkosti komerční lokality Zlatý Anděl. Atraktivita lokality pro bydlení je dána blízkostí a snadnou dostupností tohoto centra Prahy 5 a také kompletní infrastrukturou nacházející se v okolí. V blízkosti domu se nachází páteřní komunikace lokality ulice Svornosti, Radlická a ulice U Santošky s vjezdy do Strahovského tunelu a tunelu Mrázovka. Nedaleko od domu je autobusová zastávka Ženské domovy v ulici Ostrovského (cca 60 m) a dále stanice metra Anděl, trasa B (cca 170 m). Mezi nevýhody patří dopravní ruch z přilehlých komunikací a velmi omezené parkování v okolí domu. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Smíchov, obec Praha, list vlastnictví č , 2745 vyhotovený katastrálním úřadem dne Částečné Prohlášení vlastníka Údaje z cenové mapy Hl.m.Prahy pro rok 2015 a údaje z realitních kanceláří Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne Majitelem nemovitosti nebyl umožněn přístup do bytové jednotky 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Smíchov, obec Praha zapsán: - 2 -

3 Pan Švestka Vít, Náhorní 453/7, Praha Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č ) Bytová jednotka č. 1811/31 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pozemek p.č Oceněno podle 2 vyhlášky Popis Svažitý pozemek p.č.2230 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 417 m 2. Pozemek je oceněn v CM hl.m.prahy částkou 7.190,-Kč/m Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 7.190,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Započtení spoluvl. podílu 55/1565 = Kč ,11 Pozemek p.č Cena celkem Kč ,- 2.2 Bytová jednotka č. 1811/31 Oceněno podle 38 vyhlášky Popis Jedná se o bytovou jednotku charakteru 1+1 umístěnou ve 4.NP bytového domu. Základy původní s částečnými izolacemi proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce cihelné, střecha mansardová, dřevěný krov, střešní krytina tašková. Stropy dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem a železobetonové nad 1.PP. Vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní vápenné cementové. Vnitřní schodiště původní kamenné, v domě není výtah. Okna dřevěná špaletová. Jelikož nebyl umožněn přístup do bytu je jeho vybavení uvažováno jako standardní, tzn. dveře dřevěné obložkové nebo do ocelových zárubní, podlahové krytiny různé dle charakteru místností - keramické dlažby, PVC, dřevěné vlysy, textilie, popř. plovoucí podlahy. Vytápění lokální plynovými kamny nebo etážové plynovým kotlem. Příprava TUV karmou nebo el.boilerem Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP:

4 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha Obytná kuchyně m 2 Pokoj m 2 Koupelna m 2 WC m 2 Chodba m 2 Podlahová plocha bytu celkem m Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl. nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku

5 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.06 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 85 let) Celkem * 0.06 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x 0.6 = Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x

6 It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč ,72 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,49 Bytová jednotka č. 1811/31 Cena celkem Kč ,- 3. REKAPITULACE 1) Pozemek p.č ,- Kč 2) Bytová jednotka č. 1811/ ,- Kč Zjištěná výsledná cena ,- Kč Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky ,- Kč Slovy: Jedenmilionpětsettřicetdvatisícosmsetdvacet Kč V Praze, dne 14.ledna vypracoval - 6 -

7 4. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Srovnávací hodnota Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Bytová jednotka není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Při stanovení srovnávací hodnoty je vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně: Prodej bytu m² Kováků, Praha 5 Smíchov, OV Kč Prodej zrekonstruovaného bytu 2+1 o CP 55 m2 v OV na Smíchově. V bytě jsou nová okna, dvouokruhový kotel Panther, nové rozvody. Dům má novou střechu, zateplení a fasádu. V bytě je vlastní elektrický a plynový měřič. Dům je situován do zeleně.v blízkosti park. Blízko domu metro Anděl a nákupní centrum Nový Smíchov. Škola, školka v docházkové vzdálenosti. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 3 Plocha podlahová: 55 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Vybavení: Částečně - 7 -

8 Prodej bytu 2+kk 54 m² Malátova, Praha Smíchov, OV Kč Prodej bytu, Praha 5 - Smíchov. Zrekonstruovaný byt o dispozici 2+kk a celkové výměře 59m² se nachází v přízemí cihlového domu. Byt je po rekonstrukci - rozvody elektřiny a vody, plovoucí podlahy, dlažba. Dispozici tvoří dvě samostatné místnosti a prostorná předsíň využitá jako kuchyňský kout. Koupelna s toaletou je společná se vstupem z menšího pokoje. Okna jsou situovaná do ulice (větší místnost) a do klidného vnitrobloku (menší pokoj s koupelnou). Dům má novou fasádu a střechu. Platí se nízké poplatky. Nastěhování možné ihned. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 54 m 2 Sklep: Topení: Lokální elektrické Doprava: MHD Komunikace: Dlážděná Prodej bytu 3+kk 60 m² Křížová, Praha 5 Smíchov, OV Kč Prodej, Byt 3+kk, Praha 5,plocha: 60 m2 Nabízíme byt v osobním vlastnictví, o velikosti 3+kk, s plochou 60 m2, čtyřpodlažního činžovního domu v Praze 5, ul. Křížová. Všechny místnosti jsou směrem do Křížové ulice ve 2NP (1. patro). Vzhledem k terénu je nejmenší z pokojů - směr zahrada - v úrovni přízemí. Velmi útulný byt je prakticky řešený v rámci rozdělení jednotlivých místností. Součástí je kuchyňská linka s plynovým plnohodnotným sporákem s troubou. Topení v bytě zajišťují plynové topidla WAW. Na podlahách jsou koberce, v některých místnost dřevěné podlahy. Dům je rekonstruován, takže v bytě jsou nová plastová okna. Pohodlné parkování bez parkovacích zón přímo v ul. Křížová, případně ve vedlejší ul. Na Konvářce. po dohodě možno nechat novému majiteli i vybavení bytu. Atraktivní lokalita, kousek od Prokopského a Dalejského údolí. Dobrá dostupnost do centra Prahy. Fond oprav a poplatky cca 1.800,- Kč. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 0. podlaží z celkem 4 Plocha podlahová: 60 m 2-8 -

9 Objekt Užitná pl. Cena celkem Vybavenost Poloha Zdroj Cena/UP koef.0,80- číslo m2 Kč 1,20 koef.0,85-1,20 RK, prod.c Kč ,90 1,00 0, ,93 1,00 0, ,00 1,02 0, Oceňovaná nemovitost 1811/31 55, ,00 1,00 1, Pro porovnání byly vybrány byty v okolí, podobné velikosti. Stav, vybavenost a poloha byla dále upravována koeficienty. Na základě výše uvedených porovnání stanovuji srovnávací hodnotu ve výši ,-Kč. 4.2 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná tržní cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,- Pozitivní stránky: - lokalita vhodná k bydlení - všechny IS, přístup po zpevněné komunikaci, podobná okolní zástavba - výborná dopravní dostupnost - kompletní občanská vybavenost v místě - dům po částečných rekonstrukcích - 9 -

10 Negativní stránky: - velmi špatné parkovací možnosti v místě a v okolí - dopravní ruch z přilehlé komunikace Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu ,- Kč Slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč V Praze, dne 14. ledna vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01/2015. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/ Praha

11 Fotodokumentace:

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 Informace o řízení Číslo řízení: Z-79500/2014 Pracoviště: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Datum přijetí: :21 Stav řízení: Probíhá zpracování Řízení se týká nemovitostí v k.ú. Smíchov (729051) Účastníci řízení Jméno Typ Švestka Vít Oprávněný Švestka Vít Ostatní Ing. Schwarzová Dagmar Zástavce Česká spořitelna, a.s. Oprávněný Mgr. Fiala Jaroslav Povinný Provedené operace Operace Založení řízeníkatastrálnímu úřadu byla doručena listina k záznamu právních vztahů nebo k zápisu jiných údajů do katastru nemovitostí nebo k zápisu poznámky. ZaplombováníVyznačena plomba u nemovitostí, které mají být dotčeny záznamem nebo zápisem poznámky. Datum Předměty řízení Typ předmětu řízení Poznámka Podrobnější informace o průběhu řízení Vám sdělí pouze Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Uživatelská podpora těmito informacemi nedisponuje

16 - 16 -

17 - 17 -