ZNALECKÝ POSUDEK. č. 95/7565/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 95/7565/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 4298 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 4362) a pozemku čís. parcely 4299, k.ú. Chomutov II, v Karlovarské ulici v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 95/7565/2016 LV no.: 1740 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 4298 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 4362) a pozemek čís. parcely 4299, k.ú. Chomutov II, v Karlovarské ulici v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Karlovarská 4362, Chomutov GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: 2 (rodinný dům a vedlejší stavba) LAND / POZEMEK rodinný dům vedlejší stavba, studna a venkovní úpravy (zpev. plochy, oplocení, přípojky IS apod.) Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost m 2 Location in the town: Poloha v obci: západní okraj města Chomutov Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří zahrada Infrastructure: Infrastruktura: občanská vybavenost v lokalitě minimální, v centru města úplná Unit price: Jednotková cena 700 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 123 (bytová) 150 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Storage area: Skladové plochy: 880 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: m 2 m 2 m 2 Kč/rok Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč/rok Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 65 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Anny Pajanové, bytem Karlovarská 4362, Chomutov. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č jsou evidována následující omezení: - 2x zástavní právo smluvní, - 3x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 3x nařízení exekuce, - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č jsou evidována následující zástavní práva: - 2x zástavní právo smluvní, - 3x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - okrajová lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti - nemovité věci jsou situované v blízkosti frekventované silnice - na vnějších stavebně technických prvcích domu je patrná zanedbaná údržba Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemků - část vnitřních prvků krátkodobé životnosti a vybavení domu prošla v nedávné době renovací Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Chomutov II a obec Chomutov, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chomutov II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 6719/12 vyhotovený Wolfgangem Piškulem dne d/ informace sdělené osobou přítomnou prohlídce e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne za přítomnosti pí Anny Pajanové

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Chomutov II Kód obce: Název obce: Chomutov Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0422 Název okresu: Chomutov Název kraje: Ústecký kraj Poloha v obci: západní okraj města Infrastructure / infrastruktura: Statutární město Chomutov patří k významným městům Ústeckého kraje ( obyvatel), nachází se v západní části Ústeckého kraje, nedaleko státní hranice s Německem, přibližně 60 km od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 95 km od centra hlavního města Prahy. Město Chomutov je bývalým okresním městem, je zde veškerá občanská vybavenost, dostupnost všech úřadů, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Chomutov dobře dostupné, leží na křižovatce dvou významných silničních tahů (silnice I/7 a I/13) a je také důležitým železničním uzlem. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na západním okraji města Chomutova, v blízkosti křížení silnic I/7 a I/13, v lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy, v Karlovarské ulici, z níž jsou přístupné. V lokalitě jsou rozvody elektrického proudu, pitné vody a zemního plynu, na tyto sítě je podle sdělení majitelky oceňovaný rodinný dům napojen. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 4362: Rodinný dům č.p je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 4298, k.ú. Chomutov II. Dispoziční řešení: Dům má částečné podsklepení (suterén), jedno nadzemní podlaží (přízemí) a obytné podkroví. Vnitřní dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 4+1 s příslušenstvím, sestávajícím: - v suterénu ze schodiště, kotelny a uhelny, - v přízemí ze vstupního prostoru ve verandě, chodby se schodištěm, koupelny, záchodu, kuchyně a obývacího pokoje, dále ze samostatně přístupných prostorů z nádvoří, které se nachází v přístavbě k rodinnému domu, jedná se o garáž a několik prostorů užívaných převážně ke skladování, část uvedené přístavby je podsklepená (podsklepení přístavby nebylo zpřístupněno), - v podkroví z chodby se schodištěm a tří pokojů. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením původní části domu na základových pasech zděných pravděpodobně z kamene, střecha původní části domu je sedlová s plechovou krytinou, střecha přístavby je pultová s krytinou z osinkocementových vlnitých desek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovnými podhledy, povrchy podlah tvoří povlaky z PVC, textilní krytiny a dlažba, okna jsou převážně plastová s izolačními dvojskly, zbývající okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní povrchy jsou štukové, vnější povrchy tvoří stříkaná fasádní omítka. Dům má rozvod el. proudu, zemního plynu, vody včetně teplé a kanalizace s odkanalizováním do jímky, vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru), kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že jeho stáří bude vyšší než 80 roků. V průběhu trvání stavby byla k původní části domu provedena přístavba, ve které se nachází garáž, několik prostorů užívaných převážně ke skladování a koupelna. Podle sdělení majitelky byla přibližně v roce 2008 provedena renovace některých vnitřních prvků krátkodobé životnosti a vybavení domu (např. povrchy podlah, vybavení koupelny, kuchyně, část radiátorů, část oken apod.), na vnějších stavebně technických prvcích domu je však patrná zanedbaná údržba (např. fasádní omítka, klempířské konstrukce apod.)

5 Další stavby: Na oceňovaném pozemku čís. parcely 4299, k.ú. Chomutov II, u jeho severního okraje, se nachází dřevěná vedlejší stavba a kopaná studna. Na obou stavbách je patrná značně zanedbaná údržba. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení (zpevněné plochy, oplocení apod.). Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí. Pozemky: Pozemek čís. parcely 4298, k.ú. Chomutov II, o výměře 331 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 4362, nezastavěná část pozemku je tvořena nádvořím. Pozemek čís. parcely 4299, k.ú. Chomutov II, o výměře 379 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek užívaný jako zahrada tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p a stavebním pozemkem čís. parcely 4298, k.ú. Chomutov II. Na části pozemku se nachází dřevěná vedlejší stavba a kopaná studna. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z pozemku čís. parcely 4158/4, k.ú. Chomutov (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: neplodná půda, vlastnické právo: Statutární město Chomutov)

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 4298 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 4362) a pozemku čís. parcely 4299, k.ú. Chomutov II, v Karlovarské ulici v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 16. března 2016 Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č jsou evidována následující omezení: - 2x zástavní právo smluvní, - 3x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 3x nařízení exekuce, - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 95/7565/2016. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 31. března

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 95/7565/2016 LV no.: 1740 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , ostatní stavby , Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a nádvoří zahrada Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář 1 Rodinný dům v Chomutově, ulice Luční, okr. Chomutov Kč m 3 m 2 Kč/m 2 Kč Kč Kč ,00 I-14 nestanoven ,00 1,00 realizovaný prodej *1), samostatně stojící RD s NP a podkrovím, dům s mírně zanedbanou údržbou 2 Rodinný dům v obci Spořice, nám. Gen. Svobody, okr. Chomutov nabídka RK *2), řadový vnitřní RD s ,00 III-16 nestanoven ,00 0, NP a podkrovím, dům po provedené rekonstrukci 3 Rodinný dům Chomutově, ulice Winterova, okr. Chomutov ,00 III-16 nestanoven ,00 0,60 nabídka RK *3), řadový koncový RD s 1 PP a NP, dům v dobrém stavebně technickém stavu 1) realizovaný prodej, zdroj informace: údaje o dosažených cenách z KN 2) nabídka realitní kanceláře RE/MAX Vision, Ústí nad Labem 3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,907 mil.kč nebyla stanovena 1,394 mil.kč 1,400 mil.kč

8 Situace lokality Mapa oblasti

9

10

11 Rodinný dům č.p v Karlovarské ulici v Chomutově, okr. Chomutov Pohled z ulice Pohled z ulice Pohled ze zahrady 1. NP - chodba 1. NP - kuchyně 1. NP - obývací pokoj

12 1. NP - koupelna Podkroví - pokoj 1 Podkroví - pokoj 2 Podkroví - pokoj 3 Suterén Garáž

13 Zahrada Vedlejší stavba