ZNALECKÝ POSUDEK. č. 215/7685/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 215/7685/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 115 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 100), pozemku čís. parcely St. 160 (součástí je stavba bez č.p./č.e.) a pozemků čís. parcel 14/4 a 18/6, vše v k.ú. Patokryje, v obci Patokryje, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 215/7685/2016 LV no.: 189 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely čís. parcely St. 115 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 100), pozemek čís. parcely St. 160 (součástí je stavba bez č.p./č.e.) a pozemky čís. parcel 14/4 a 18/6, vše v k.ú. Patokryje, v obci Patokryje, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Patokryje 100, Patokryje GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 2 (rodinný dům a vedlejší stavba bez č.p./č.e.) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 115, St. 160, 14/4, 18/6 Other constructions: Další stavby: vedlejší stavba bez č.p./č.e., další drobné stavby a venkovní úpravy (přístřešky, kolny, zpev. plochy, oplocení, přípojky inženýrských sítí apod.) Size: Velikost celkem 402 m 2 Location in the town: Poloha v obci: střední část obce Patokryje Type: Druh 2x zast. plocha a nádvoří 2x ostatní plocha Infrastructure: Infrastruktura: občanská vybavenost odpovídající velikosti obce (obecní úřad, obchod, pohostinství) Unit price: Jednotková cena 400 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný typový Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 111 m 2 Resident area: Bytové plochy: 180 m 2 Storage area: Skladové plochy: 645 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: m 2 m 2 m 2 Kč/rok Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč/rok Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 40 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 189 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví společnosti HBR WORLD a.s., Michalská 432/12, Staré Město, Praha 1, IČ: Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 189 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 1x uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 189 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Podle sdělení osoby přítomné prohlídce, pí Ivety Doubravové, jsou oceňované nemovité věci předmětem nájemního vztahu. Nájemní smlouva nebyla předložena. Případný nájemní vztah není zohledněn ve stanovené obvyklé ceně. V průběhu prohlídky oceňovaného rodinného domu sdělila osoba přítomná prohlídce, pí Iveta Doubravová, že elektrický zásobníkový ohřívač vody (el. bojler) je v jejím vlastnictví. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že uvedený ohřívač je v oceňované stavbě řádně nainstalován, z hlediska ocenění jej tedy považujeme za součást oceňované věci a zohledňujeme jej ve stanovené obvyklé ceně. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 189 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 189 je evidováno následující zástavní právo: - 1x zástavní právo smluvní (podrobněji viz část C listu vlastnictví č. 189 v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 100 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z informací zjištěných na místě je budova užívána pro účely bydlení a splňuje definici rodinného domu podle Vyhlášky MMR č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - montovaná řadová vnitřní stavba typu OKAL Strong points / silné stránky: - obec v blízkosti města Most - dům po částečné rekonstrukci Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 189 pro k.ú. a obec Patokryje, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most b/ katastrální mapa pro část k.ú. Patokryje, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené osobou přítomnou prohlídce d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne za přítomnosti pí Ivety Doubravové

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Patokryje Kód obce: Název obce: Patokryje Počet obyvatel obce: 436 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0425 Název okresu: Most Název kraje: Ústecký kraj Poloha v obci: střední část obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Patokryje se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Most, přibližně 5 km východně od města Most a přibližně 85 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ má obec 436 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, obchod, pohostinství), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na město Most. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnicích III. třídy. V obci je veřejný vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části obce Patokryje, v lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy. V lokalitě jsou rozvody elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu, na tyto sítě je oceňovaný rodinný dům napojen. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 100: Rodinný dům č.p. 100 je řadová vnitřní stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 115, k.ú. Patokryje. Dispoziční řešení: Dům má dvě nadzemní podlaží (přízemí a patro) a obytné podkroví. K severní (zadní) straně domu byla přistavěna přízemní přístavba se vstupem do zahrady, rozšiřující obytnou plochu. Vnitřní dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 7+1 s příslušenstvím, sestávajícím - v přízemí z dvou chodeb, garáže, technické místnosti, koupelny s WC, tří pokojů a místnosti užívané jako pokoj, která však svou výměrou neodpovídá obytné místnosti, - v patře z chodby, koupelny s WC, kuchyně a tří pokojů, - v podkroví z pokoje a koupelny s WC. Konstrukční řešení a vybavení: Založení stavby je na betonových základových pasech, konstrukční řešení původní části stavby je montované typové, typu OKAL, z desek na bázi dřevní hmoty, s obvodovými a vnitřními dělícími stěnami z dřevovláknitých desek, přístavba je zděné konstrukce, střecha původní části je sedlová, střecha přístavby je pultová, krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště jsou dřevěná, podlahy jsou kryté povlaky z PVC, laminátovými plovoucími podlahami a keramickou dlažbou, okna jsou dřevěná s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné, vnitřní povrchy jsou převážně štukové, doplněné dřevěnými a keramickými obklady, vnější obvodové stěny domu jsou opatřeny dodatečnou tepelnou izolací, na které je provedena strukturovaná fasádní omítka. Dům má rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, pitné a teplé užitkové vody, kanalizace a zemního plynu, topení je ústřední teplovodní s plynovým kotlem, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru) nebo v kombinovaném plynovém kotli, kuchyně a sociální zařízení jsou vybavena standardními zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukčního systému odhadujeme jeho stáří ke dni ocenění na přibližně 35 roků. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, v průběhu trvání stavby byly v domě provedeny částečné rekonstrukce (přístavba směrem do zahrady, výměna oken, dodatečná tepelná izolace fasády, renovace vybavení domu apod.). Dům je v uspokojivém stavebně technickém stavu s běžně prováděnou údržbou

5 Další stavby: Součástí oceňovaného pozemku čís. parcely St. 160, k.ú. Patokryje, je stavba užívaná jako kolna v příslušenství oceňovaného rodinného domu. V katastru nemovitostí je stavba evidovaná jako jiná stavba bez č.p./č.e. Na stavbě je patrná zanedbaná údržba. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází další drobné stavby a venkovní úpravy (přístřešky, kolny, zpevněné plochy, oplocení, přípojky inženýrských sítí apod.). Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 115, k.ú. Patokryje, o výměře 234 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 100 a drobnými stavbami, nezastavěné části pozemku jsou tvořeny zahradou a plochou se zpevněným povrchem před domem. Pozemek čís. parcely St. 160, k.ú. Patokryje, o výměře 22 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný vedlejší stavbou, v katastru nemovitostí evidovanou jako jiná stavba bez č.p./č.e. Pozemek čís. parcely 14/4, k.ú. Patokryje, o výměře 103 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha. Pozemek je užívaný jako zahrada a tvoří jednotný funkční celek s pozemkem čís. parcely St. 160, k.ú. Patokryje. Pozemek čís. parcely 18/6, k.ú. Patokryje, o výměře 43 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha. Pozemek je užívaný jako zahrada. Pozemek je přístupný přes pozemky jiného vlastníka - čís. parcely 14/1, k.ú. Patokryje (druh pozemku: zahrada, vlastnické právo: Obec Patokryje) a čís. parcely 17, k.ú. Patokryje (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, vlastnické právo: Obec Patokryje). Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovité věci (kromě pozemku čís. parcely 18/6, k.ú. Patokryje) jsou přístupné z pozemku čís. parcely 514/7, k.ú. Patokryje (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastnické právo: Obec Patokryje)

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 115 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 100), pozemku čís. parcely St. 160 (součástí je stavba bez č.p./č.e.) a pozemků čís. parcel 14/4 a 18/6, vše v k.ú. Patokryje, v obci Patokryje, okres Most, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25. srpna 2016 Slovy: Jedenmilionsemsetpadesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 189 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 1x uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 189 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Podle sdělení osoby přítomné prohlídce, pí Ivety Doubravové, jsou oceňované nemovité věci předmětem nájemního vztahu. Nájemní smlouva nebyla předložena. Případný nájemní vztah není zohledněn ve stanovené obvyklé ceně. V průběhu prohlídky oceňovaného rodinného domu sdělila osoba přítomná prohlídce, pí Iveta Doubravová, že elektrický zásobníkový ohřívač vody (el. bojler) je v jejím vlastnictví. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že uvedený ohřívač je v oceňované stavbě řádně nainstalován, z hlediska ocenění jej tedy považujeme za součást oceňované věci a zohledňujeme jej ve stanovené obvyklé ceně. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Znalecká doložka: ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 215/7685/2016. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 20. září

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 215/7685/2016 LV no.: 189 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Floor area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Podlahová plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , ostatní stavby , Item no. Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 115 zastavěná plocha a nádvoří St. 160 zastavěná plocha a nádvoří /4 ostatní plocha - manipulační plocha /6 ostatní plocha - manipulační plocha Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Floor area Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Podlahová plocha Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář Kč m 2 m 2 Kč/m 2 Kč Kč Kč/m2 1 Rodinný dům v obci Patokryje, okr. Most ,00 III ,00 1, realizovaný prodej *1), řadový krajní RD s 2 NP, typ OKAL, dům v uspokojivém stavu 2 Rodinný dům v obci Skršín, okr. Most ,00 VIII ,00 1, realizovaný prodej *2), samostatně stojící RD s 1 NP, dispozice 6+1, dům v dobrém stavu 3 Rodinný dům v obci Bečov, okr. Most ,00 VII ,00 0, realizovaný prodej *3), samostatně stojící RD s 1 PP, 1 NP a podkrovím, dům v dobrém stavu 1) realizovaný prodej, zdroj informace: údaje o dosažených cenách KN 2) realizovaný prodej v rámci insolvenčního řízení, zdroj informace: údaje o dosažených cenách KN 3) realizovaný prodej, zdroj informace: vlastní databáze Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,670 mil.kč nebyla stanovena 1,748 mil.kč 1,750 mil.kč

8 Situace lokality Mapa oblasti

9

10

11 Rodinný dům č.p. 100 v obci Patokryje, okr. Most Pohled z ulice Pohled ze zahrady 1. NP - chodba 1. NP - garáž 1. NP - technická místnost 1. NP - koupelna s WC

12 1. NP - pokoj 1. NP - pokoj 2. NP - pokoj 2. NP - kuchyně 2. NP - pokoj 2. NP - pokoj

13 2. NP - koupelna s WC Podkroví - pokoj Stavba na pozemku čís. parcely St. 160, k.ú. Patokryje Pozemek čís. parcely 14/4, k.ú. Patokryje