č. 2125/013/2010 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ pro Exekuční úřad Praha 2 Ul. Komerční, Ostrava, Muglinov, Ostrava Katastrální údaje

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 2125/013/2010 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ pro Exekuční úřad Praha 2 NEMOVITOST Adresa nemovitosti: Garáž bez čp/če na pozemku par.č zast.plocha a nádvoří ve vlastnictví jiného subjektu v obci Ostrava a k.ú. Muglinov. Ul. Komerční, Ostrava, Muglinov, Ostrava Katastrální údaje Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava LV č. 901 pro obec Ostrava a k.ú. Muglinov. Přehled vlastníků: ROAZ cz, s.r.o. IČO , Výstavní 11/151, Vítkovice, Ostrava 3 Účel ocenění: Účel exekuce: K provedení exekuce prodejem nemovitostí 132 EX 38210/09-21/Ku Vymožení úhrady oprávněnému zaplatit pohledávku. Objednatel ocenění: Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a, Praha 4 Zhotovitel: ing. Zdeněk Langpaul, Štoky 264, PSČ , z.langpaul@seznam.cz Datum místního šetření: Datum zpracování: /14

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Stavebně technický stav: Celkový stavebně technický stav Zanedbaná údržba. Garáž podlaží typ Plocha m2 Bez čp/če 1 řadová 24,00 Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Rizika nemovitosti: Vklad investic do nemovitosti: Prodejnost: Zděná řadová vnitřní Garáž.os. automobilu přístupná z nezpevněné komunikace pouze štěrk NN nezjištěno Nezjištěno Prodejnost běžná. SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI I. - Cena dle cenového předpisu vyhl. 460/2009 Sb., Porovnávací Nákladová Věcná cena Kombinace nákl. a výnos II. - Výnosová metoda III. - Srovnávací metoda IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Řadová vnitřní garáž bez čp/če na pozemku par.č ve vlastnictví jiného subjektu v obci Ostrava, k.ú. Muglinov. Povinný včetně jednatele nereagoval na výzvu. V den prohlídky bez možnosti vstoupit do předmětné nemovitosti. Oceněno na základě porovnání nemovitostí v regionu, bez možnosti prohlídky při osobní návštěvě. 2/14

3 A. Nález 1. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Řadová garáž vntřní bez čp/če Průmyslová Ostrava Region: Moravskoslezský Okres: Ostrava - město Katastrální území: Muglinov 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti BEZ. 3. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z KN LV č. 901 pro obec Ostrava, k.ú. Muglinov Výpis z obchodního rejstříku Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exekuční příkaz Usnesení o ustanovení znalce 4. Vlastnické a evidenční údaje: ROAZ cz s.r.o., IČO , Výstavní 11/151, Vítkovice, Ostrava 3 5. Celkový popis nemovitosti: Charakterist ika města: Ostrava dostala jméno podle řeky Ostravice, která město rozděluje na moravskou a slezskou část. Základ slova Ostrava znamená ostře, rychle, bystře tekoucí řeku. Osídlení území, na kterém dnešní město leží, je poprvé doloženo už ve starší době kamenné. Asi před 25 tisíci lety měli na vrchu Landek svá tábořiště lovci mamutů, což dokládají četné archeologické nálezy. Nejvýznamnějším objevem byla v roce 1953 nalezená 48 mm vysoká soška, torzo ženské postavy z krevele, kterému se říká Petřkovická (Landecká) venuše. Archeologové našli důkazy o tom, že pravěcí lovci používali uhlí ze slojí vycházejících na povrch jako palivo. Jde o první doložené použití černého uhlí na světě. Na bájném vrchu Landeku vybudoval v 8. století jedno ze svých početných hradišť slovanský kmen Holasiců. Někdy ve druhé polovině 13. století tady založil kamenný hrad český král Přemysl Otakar II.. K nejstarším ostravským vsím patří Polská (dnes Slezská) Ostrava, která je zmíněna v jednom z dokumentů papeže Řehoře IX. již v roce Oživení hospodářského života na Ostravsku přinesl objev uhlí v roce 1763 v údolí Burňa v Polské Ostravě. K byla vytvořena tzv. Velká Ostrava, která přinesla sloučení sedmi moravských obcí v jeden celek (Moravská Ostrava, Přívoz, Mariánské Hory, Vítkovice, Hrabůvka, Nová Ves a Zábřeh nad Odrou). K výrazným politickým a hospodářským změnám došlo po roce Ostrava se stala statutárním městem v čele s primátorem, městskou radou a zastupitelstvem 3/14

4 voleným ve svobodných a demokratických volbách. V důsledku restrukturalizace průmyslu byla razantním způsobem utlumena důlní činnost. Poslední vozík uhlí vyvezený 30. června 1994 z jámy Odra v Přívoze (dříve Důl František) ukončil více než dvě století trvající dějiny aktivního důlního podnikání v Ostravě. Vítkovické vysoké pece, které tvoří výraznou městskou dominantu, vyhasly v roce Na území města se ocelářství soustředilo do Nové huti (dnes Arcelor Mittal). Do života města a mnoha jeho obyvatel dramaticky zasáhla povodeň z července roku 1997, označovaná jako tisíciletá voda. Škody způsobené nejrozsáhlejší povodní v historii Ostravy byly odhadnuty na více než čtyři miliardy korun. Od roku 2000 se Ostrava stala sídelním městem nově vzniklého Ostravského, dnes Moravskoslezského kraje. Poloha V lokalitě řadových garáží nemovitosti : Nemovitost Nezjištěno. pronajatá: Rizika Nemovitost se nenachází v rizikové poloze. nemovitosti : Napojení na Napojen na NN inž. sítě: Základní Jednopodlažní řadová vnitřní garáž popis: Druh Zděná stavba. stavby: Dokumenta Ne ce: Způsob garážování osobního automobilu užívání: Popis tech. stavu: zanedbaná údržba Údaje o stáří a Nezjištěn, zanedbaná údržba stáří odhaduji na 30 roků. proved. rekonstruk. Trvalé Nevyskytují se prosty Pozemek jiného vlastníka Pozemky 6. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Řadová garáž 4/14

5 B. Odhad Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota Řadová garáž bez čp/če - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ostrava Stáří stavby: 30 roků Základní cena ZC (příloha č. 18): 1 997,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: NP: 7,20*3,40 = 24,48 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška NP: 24,48 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: NP: 7,20*3,40*(2,49+2,70)/2 = 63,53 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 63,53 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 0,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 24,48 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 5/14

6 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,90 = 0,742 i = 1 5 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad I -0, m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší I -0,10 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,742 * 0,970 * 0,850 = 0,612 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 997,- Kč/m 3 * 0,612 = 1 222,16 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 222,16 Kč/m 3 * 63,53 m 3 = ,82 Kč Řadová garáž bez čp/če - zjištěná cena = ,82 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Řadová garáž bez čp/če = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 6/14

7 b) Administrativní cena - nákladová Řadová garáž - 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: NP: 7,20*3,40*(2,49+2,70)/2 = 63,53 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 63,53 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100,00 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0, Vrata S 6,80 100,00 1,00 6, Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7, Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 95,90 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9590 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 6,20 100,0 1,00 6,20 6, ,00 1, Obvodové stěny S 30,10 100,0 1,00 30,10 31, ,50 11, Stropy S 26,20 100,0 1,00 26,20 27, ,50 10, Krov X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Krytina S 5,70 100,0 1,00 5,70 5, ,00 4, Klempířské konstrukce S 2,90 100,0 1,00 2,90 3, ,00 3, Úprava povrchů S 4,80 100,0 1,00 4,80 5, ,00 5, Dveře C 2,70 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Okna C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vrata S 6,80 100,0 1,00 6,80 7, ,00 7, Podlahy S 7,20 100,0 1,00 7,20 7, ,00 7, Elektroinstalace S 6,00 100,0 1,00 6,00 6, ,00 6,2600 7/14

8 Součet upravených objemových podílů: 95,90 Opotřebení: 56,6533 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,4760 Základní cena upravená: = 1 597,53 Kč/m 3 Plná cena: 63,53 m 3 * 1 597,53 Kč/m 3 = ,08 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 56,6533 % Úprava ceny za opotřebení ,05 Kč Řadová garáž - zjištěná cena = ,03 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení b) Řadová garáž = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 8/14

9 c) Věcná hodnota dle cenového předpisu č. 456/2008 Sb. Ocenění řadové garáže nákladovým způsobem a) Řadová garáž - 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: NP: 7,20*3,40*(2,49+2,70)/2 = 63,53 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 63,53 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100,00 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0, Vrata S 6,80 100,00 1,00 6, Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7, Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 95,90 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9590 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 6,20 100,0 1,00 6,20 6, ,00 1, Obvodové stěny S 30,10 100,0 1,00 30,10 31, ,50 11, Stropy S 26,20 100,0 1,00 26,20 27, ,50 10, Krov X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Krytina S 5,70 100,0 1,00 5,70 5, ,00 4, Klempířské konstrukce S 2,90 100,0 1,00 2,90 3, ,00 3, Úprava povrchů S 4,80 100,0 1,00 4,80 5, ,00 5, Dveře C 2,70 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Okna C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vrata S 6,80 100,0 1,00 6,80 7, ,00 7,0900 9/14

10 11. Podlahy S 7,20 100,0 1,00 7,20 7, ,00 7, Elektroinstalace S 6,00 100,0 1,00 6,00 6, ,00 6,2600 Součet upravených objemových podílů: 95,90 Opotřebení: 56,6533 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Základní cena upravená: = 3 356,16 Kč/m 3 Plná cena: 63,53 m 3 * 3 356,16 Kč/m 3 = ,84 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 56,6533 % Úprava ceny za opotřebení ,38 Kč Řadová garáž - zjištěná cena = ,46 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení c) Řadová garáž = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč d) Výnosová hodnota b 1 ) Řadová garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Nemovitosti pro výrobu a garážování Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 10,00 % Skupina: A) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] Garáž 1, , ,- Výnosy celkem 7 200,- Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 7 200,- Kč Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného 7 200,00 * 40 % = 2 880,00 Vypočtené odpočty celkem: ,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 4 320,- Kč Míra kapitalizace 10,00 % / 10,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,- Kč 10/14

11 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: A) Změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňocané nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = ,46 Ocenění výnosovým způsobem CV = ,00 Rozdíl R = ,46 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny A): CV R = ,98 Kč Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu = ,98 Kč 11/14

12 Srovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 24 a) Hlavní stavby Lokalita: Betonářská, Ostrava Cena: Kč Popis: řadová garáž v osobním vlastnictví o velikosti 22 m2 na ul. Betonářská (č.25) Ostrava Muglinov. Samostatný elektroměr. Typ objektu: řadový - Zastavěná plocha: 22 m2 - Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý - Elektřina: Elektro V Lokalita: Muglinovská, Ostrava Cena: Kč Popis: garáž u centra Ostravy. Garáž je zděná a má 4x bezpečnostní jištění-zámky+závora. Garáže jsou pravidelně kontrolovány městskou policií. Garáž je hned z kraje řadových garáží. Ihned volná. Typ objektu: řadový - Zastavěná plocha: 22 m2 - Typ budovy: cihlová - Stav budovy: velmi dobrý Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Betonářská, Ostrava ,- Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 22, ,00 Muglinova, Ostrava ,- Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 22, ,73 Součet: 4 772,73 Kč/jedn. / 2 Průměrná jednotková cena: 2 386,36 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 2 272,73 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 2 500,- Kč/jedn. Základní cena: 2 386,36 Kč 24,00 á 2 386,36 Kč/ = ,64 Kč Řadová garáž - výsledná cena = ,64 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Řadová garáž = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 12/14

13 C. Rekapitulace Administrativní - porovnávací cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: Administrativní - nákladová cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč Výnosová hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč Kombinace nákl. a výnosu: Hodnota objektů: Hodnota celkem: Srovnávací cena: Srovnávací cena objektů: Srovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč 13/14

14 Cena obvyklá Hodnota nemovitosti V širším okruhu dané lokality je dostatečný vzorek obdobných nemovitostí pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, čí provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umístění v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). V předcházejících oddílech jsou popsány důležité okolnosti oceňované nemovitosti a s přihlédnutím ke všem aspektům a dále bez možnosti prohlídky objektu, s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi při uplatnění principu opatrnosti určuji obvyklou cenu v souladu s dobrými mravy ke dni ocenění ve výši : ceny obvyklé na : ,- Kč Slovy: Padesátpěttisíc,-Kč Platnost tohoto posudku je omezena jen na krátké časové období max. 6 měsíců. Štoky dne Ing. Zdeněk Langpaul Štoky Štoky Seznam příloh: Výpis z KN LV č. 901 pro obec Ostrava, k.ú. Muglinov Výpis z obchodního rejstříku Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exekuční příkaz Usnesení o ustanovení znalce Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 14 stran textu, včetně titulního listu a znalecké doložky. Objednateli předán ve třech vyhotoveních a jedno zůstává v archívu znalce. Ve Štokách, Ing. Zdeněk Langpaul Štoky čp. 264 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j.spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2125/013/2009 NVP znaleckého deníku 14/14