ZNALECKÝ POSUDEK č. 3314/036/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3314/036/16 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č.142, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE ROZESTAVĚNÁ STAVBA RODINNÉHO DOMU BEZ čp., JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE BUDOVA GARÁŽÍ S DÍLNOU BEZ č.p., POZEMKOVÉ PARCELY P.Č. 103/7, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE ZAHRADNÍ CHATKA, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ JESTŘEBÍČKO, OBCI JESTŘEBÍ NA MÍSTNÍM ŠETŘENÍ NEBYL UMOŽNĚN VSTUP DO BUDOVY GARÁŽÍ S DÍLNOU Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. 1123/2015-A Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny pro potřeby dražebníka Oceněno ke dni : zahradní chatka Budova garáží základové konstrukce rodinného domu +1.PP Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu ( + 5 stran příloh samostatně). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace: základy, podkladní beton 1.NP a 1.PP rod.domu na st. p.č. 142 stavební přípojka elektro 1.PP rodinného domu budova garáží s dílnou + přístřešek na st. p.č. 142, strop dřevěný zahradní chatka - obytná místnost, WC, na p.č. 103/7 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 venkovní krb na zahradě p.č. 103/7 - pohled jižní Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 621 Stavební parcela č. 142, jejíž součástí je rozestavěná stavba rodinného domu a budova garáží s dílnou téměř stavebně dokončena a vybavena, s pozemkovou parcelou p.č. 103/7 s příslušenstvím Jestřebíčko Zábřeh Olomoucký Šumperk Jestřebí Jestřebíčko 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne v 16,00 hodin 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitostí: Bassler Zdeněk, Komenského 80/18, Zábřeh, podíl 1/1 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 Stručný popis nemovitosti Předmětem ocenění je stavební parcela č. 142, jejíž součástí je rozestavěná stavba rodinného domu, téměř dokončená budova garáží s dílnou přístavbami dvou přístřešků, dosud bez č.p./čev., s pozemkovou parcelou p.č. 103/7, na které je postavena zahradní chatka. Nemovitosti jsou umístěné v katastrálním území Jestřebíčko, v obci Jestřebí, na severním okraji obce, v lokalitě nových rodinných domů ve stáří cca let, sousedícími nemovitostmi jsou stavby rodinných domů, poloha je velmi vhodnou pro bydlení. Přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace p.č. 103/10 ve vlastnictví Obce Jestřebí. Přístup je zajištěn. Předmětem ocenění je rozestavěná nemovitost rodinného domu, nebyla předložena projektová dokumentace pro stanovení obestavěného prostoru dokončené stavby a stanovení jejího standardu vybavení. Rozestavěnost bude stanovena odhadem. Všeobecné místopisné údaje: Obec Jestřebí je umístěna v bývalém okrese Šumperk a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Zábřeh. Obec Jestřebí se rozkládá asi 16 km jihozápadně od Šumperka a 3 km jižně od Zábřehu. Jestřebí se dále dělí na dvě části a to: Jestřebí a Pobučí. Obec má tři katastrální území: Jestřebí u Zábřeha, Jestřebíčko, Pobučí. Obec je vybavena obecním úřadem, MŠ, ZŠ, pohostinstvím, obchodem se smíšeným zbožím, kadeřnictvím, sportovním hřištěm. Obec je plynofikovaná, je zde veden veřejný vodovod. Obec má schválený územní plán, Spojení v obci je zajištěno autobusovou dopravou, nejbližší železniční zastávka je v Zábřehu ve vzdálenosti cca 3,6 km od oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je umístěna na severním okraji obce Jestřebí v katastrálním území Jestřebíčko, cca 140 m vpravo od místní komunikace z Jestřebí do Zábřehu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Poloha je vhodnou pro bydlení v klidné lokalitě. Přístup je po slepé komunikaci, čímž je zajištěn klid a příjezd pouze vozidel sousedících rodinných domů. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Jestřebíčko, obec Jestřebí, list vlastnictví č. 172 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Jestřebíčko dálkovým přístupem 3. Doklady o nabytí Nebyly předloženy 4. Ostatní podklady Nebyly předložen Zjištěné právní závady: Rizika: 1. Byla zaměřena rozestavěná stavba rodinného domu, přestože nebyly splněny podmínky pro její zaměření. Stupeň rozestavěnosti nesplňuje definici stavby. 2. Stavba zahradní chaty nebyla geometricky zaměřena, není evidovaná v katastru nemovitostí. Evidenci podléhá. Ostatní finanční / právní omezení Zástavní právo smluvní Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Nařízení předběžného opatření Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno za účelem prodeje nemovitosti v dražbě. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací. B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY B1 ROZESTAVĚNÝ RODINNÝ DŮM BEZ č.p./čev, na st. p.č. 142 Předmětem ocenění je rozestavěná nemovitost rodinného domu bez čp. na st. p.č. 142, nebyla předložena projektová dokumentace pro stanovení obestavěného prostoru dokončené stavby a stanovení jejího standardu vybavení. Rozestavěnost bude stanovena odhadem. Půdorys budovy je nepravidelný, lze předpokládat, že budova rodinného domu měla být nadstandardní svým technickým provedením. Bylo dokončeno 1.PP, bez vybavení, betonová konstrukce zastropená železobetonovými panely, podlaha je upravena betonovou mazaninou. Nebyla předložena projektová dokumentace, není stanovena rozestavěnost objektu.. Výpočet obestavěného prostoru budovy ke dni ocenění: OP: 6,00*9,10 *(0,10+2,10+0,30)= 136,50 m3 Stáří: 10 let Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 Nákladová cena: Cena na 1 m3: 3200 Kč Reprodukční cena: 3200,00 Kč/m3 * 136,50 m3 = ,00 Kč Opotřebení: 20 % Věcná hodnota: zaokr ,00 Kč * 0,8 = ,00 Kč B2 GARÁŽE BEZ č.p./čev NA ST.P.Č. 142 Jedná se o stavbu s půdorysem obdélníkovým, zděnou,nepodsklepenou, s jedním nadzemním podlažím se střechou šikmou s volným půdním prostorem. Stavba byla postavena v roce Stavba garáže bez č.p./čev. je budova zděná z Ytongu s jedním nadzemním podlažím, střechou šikmou z dřevěného krovu, krytina byla položena z tašek Bramac, stropy jsou dřevěné trámové, okna jsou osazena plastová, 2 * vrata sekční s pohonem, elektroinstalace je zavedena, včetně zás. 400V, podlaha je upravena betonem s nátěrem. V budově je schodiště z ocelové konstrukce do půdního prostoru - dle sdělení vlastníka, neověřeno. K budově garáží jsou přistavěny dva otevřené přístřešky - zděné sloupky, dřevěná konstrukce střešní ve tvaru pultovém, s krytinou taškovou, jeden se zpevněnou podlahou betonovou. Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Vrata Stáří: 10 let Popis betonové pasy s izolací zděné Ytong dřevěný trámový krov dřevěný vázaný betonová krytina vápenné štukové omítky ocelové skládací plastová zdvojená světelná + zás 400 V 2* sekční garážová vrata s pohonem Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 Výpočet obestavěného prostoru: OP : 7,20*13,40* (0,20+3,70 + 2,40/2 )+ 3,20*12,30*(3,70 + 2,10)/2 + 6,00*2,10*(1,70+3,00)/2 = 635,80 m3 Nebyl umožněn přístup do garáže, bylo umožněno její zaměření, popis z místního šetření konaného z vnější strany budovy a dle sdělení vlastníka nemovitosti. Nákladová cena: Cena na 1 m3: 3100 Kč Reprodukční cena: 3 100,00 Kč/m3 * 635,80 m3 = ,00 Kč Rozestavěnost: odhadem 90% - nebyl umožněn přístup, chybějí úpravy vnějších povrchů. Reprodukční cena se zohledněním rozestavěnosti: ,00 Kč Opotřebení: 20 % Věcná hodnota: ,00 * 0,80 = ,00 Kč B.3. BUDOVA ZAHRADNÍ CHATY NA P.Č. 103/7 - není evidovaná v katastru nemovitostí Stavba s jedním nadzemním podlažím, půdorysu nepravidelného, z dřevěné konstrukce obíjené se střechou nízkou šikmou, s krytinou Bramac, klempířské konstrukce jsou z mědi, povrchy jsou opatřeny nátěrem. Okna jsou dřevěná jednoduchá, podlaha je upravena betonem a PVC, objekt není vytápěn. Je zavedena světelná elektroinstalace, studená voda, je osazeno WC. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 Stáří: = 14 let Obestavěný prostor: 4,05*(1,40 + 4,20) * (2,40 + 3,20)/2 + 2,40 * 4,20 *(2,00+ 2,70)/2 + 1,40 * 3,30 * (2,35+2,80)/2 = 99,10 m3 Nákladová cena: Cena na 1 m3: 2600 Kč Reprodukční cena: 2600,00 Kč/m3 * 99,10 m3 = ,00 Kč Opotřebení: 10 % Věcná hodnota: ,00 Kč * 0,9 = ,00 Kč B 4. PŘÍSLUŠENSTVÍ: Příslušenstvím jsou: Venkovní krb s udírnou, rok pořízení stavba zděná, povrchy upraveny omítkou vápennou, položena krytina z tašek. Přípojky: Studna o hloubce 16 m z roku 2002 Přípojka vodovodní, přípojka elektro stavební, plynovod je umístěn v přístupové komunikaci. Není přiveden na oceňované pozemky, kanalizace nezjištěna Oplocení + plotová vrata: ocelové pletivo poplastované Nákladová cena příslušenství odhadem: Nákladová cena budov včetně příslušenství po zaokr ,00 Kč ,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 B.4. OCENĚNÍ POZEMKŮ: Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky umístěné na severním okraji obce, v poloze vhodné pro bydlení bez omezení. Oceněna je stavební parcela p.č zastavěná plocha rozestavěnou stavbou rodinného domu a stavbou garáže, pozemková parcela zahrady p.č. 103/7 v jednotném funkčním celku se zastavěnou plochou a budovami. Pozemky jsou mírně svažité s orientací na jih, jsou z části zainvestované, na pozemek je přivedena přípojka vodovodní, elektro, plynovod je veden v ulici. Na pozemku se nachází vlastní studna. Pro obec Jestřebí není zpracována a schválena cenová mapa pozemků, obvyklá cena je stanovena porovnávací metodou. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro stanovení obvyklé ceny pozemků určených k zastavění rodinnými domy budou použity ceny, za které se pozemky v obci běžně obchodují. V obci Jestřebí byly obchodovány zainventované pozemky ve výměrách cca m2 za cenu 410 Kč/m2 pro výstavbu rodinných domů. Nabízené pozemky jsou umístěny východně od oceňované nemovitosti. Jejich poloha je srovnatelná s oceňovanými pozemky. Zde po vyhodnocení polohy, svažitosti, stupně zainvestování a výměry nad 2000 m 2 odhaduji obvyklou cenu ve výši 300 Kč/m2. Pozemek je znehodnocen provedenou výstavbou s tím, že omezuje budoucího vlastníka z pohledu umístění stavby, technického provedení, jeho využití, popř, je nutno předpokládat náklady na odstranění staveb. Není dokončeno 100% zainvestování. V ceně zohledňuji výměru nad m2. Jeho výhodou je oplocení, příslušenství. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Vlastnický podíl Celková cena Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří / ,00 zahrada 103/ / ,00 Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: ,00 VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: ,00 Kč C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné nelze vzhledem k poloze - srovnatelné nemovitosti v Jestřebí nejsou běžně pronajímány a rozestavěnosti - stanovit. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 Ke dni ocenění není v regionu nabízen srovnatelný rodinný dům technickými parametry, vybavením, opotřebením, v příkladech prodejů jsou uvedeny i nemovitosti z blízkého regionu. Srovnatelný soubor nemovitostí není něžně obchodovaný a nebyl obchodovaný v posledních letech ve srovnatelné poloze ve srovnatelném stupni rozestavěnosti.. Byla stanovena rozestavěnost budovy rodinného domu včetně garáží - odhadem 25 % V příkladech prodejů uvádím nabízené nemovitosti nadstandardní svým technickým provedením a vybavením. Obvyklá cena bude stanovena po zohlednění rozestavěnosti, dále po úpravě ceny koeficienty obchodovatelnosti a výměry příslušenství - garáže + zahradní chatka. Příklady prodejů: 1.Rodinný dům v Jestřebí - nabídka prodeje za Kč. Rodinný dům v klidné části obce Jestřebí, s bytem s přísl., dvojgaráž, ÚT + kachlová kamna, rodinný dům je celý podsklepen, v těchto prostorech je sušárna s prádelnou, která je spojena s pokoji v domě šachtou na sběr prádla, kotelna, dvojgaráž, dílna, spíž, WC a volná místnost. Z obývacího pokoje se jde přes terasu do rozlehlé, upravené zahrady, se vzrostlými stromy, poskytující naprosté soukromí. Pod terasou je prostor na nářadí a kamenný sklep o velikosti 6x3 m přizpůsoben na uskladnění ovoce. Nemovitost byla postavena a zkolaudována v roce Výměra pozemků: m2 Užitná - podlahová plocha 320 m2 Nabídková cena Kč Závěr. Výměra pozemku větší, příslušenství srovnatelné, jedná se o nabídku, rozestavěnost : 0,97*1,00*0,80 * 0,25 = 0,194 * = ,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 2.Rodinný dům v Postřelmově - nabídka prodeje za Kč. Rodinný dům s krásnou zahradou v klidné části obce Postřelmov s bytem s přísl., garáž pro dvě vozidla, dvoupodlažní dům se sedlovou střechou, v části podsklepený, v 1.NP se nachází obývací pokoj, kuchyň s jídelnou, zimní zahrada, terasa, WC + sprchový kout a garáž na 2 automobily, částečně podsklepeno, v 2.NP je ložnice + pracovna (možnost přebudovat na kuchyň), 2 pokoje, komora, koupelna. Vytápění plynovým kotlem a kachlovými krbovými kamny, na střeše umístěny solní panely na ohřev TUV. Na zahradě se nachází bazén s technologií, 2 jezírka, skleník se závlahou, příprava na zavlažování zahrady, 2 pergoly, dešťová voda svedena do nádrže 5 tis. litrů na zavlažování Výměra pozemků: 1836 m2 Užitná - podlahová plocha 240 m2 Nabídková cena Kč Závěr: Výměra pozemku srovnatelná, menší užitná plocha, příslušenství srovnatelné, jedná se o nabídku, rozestavěnost : 1,00 *1,20 * 1,00 * 0,80 * 0,25 = 0,24 * = ,00 Kč 3. Rodinný dům v Bludově - nabídka prodeje za Kč. Prodej nového rodinného domu s bytem 6+1 s přísl. s dvojgaráží, s rozsáhlými pozemky v Bludově. Dům se nachází v uzavřené upravené zahradě se vzrostlými stromy. V I.NP je zádveří, velký obývací pokoj s jídelnou a kuchyňským koutem, komora, koupelna, dvougaráž a sklad. V podkroví jsou 4 velké pokoje, koupelna s WC, sauna a šatny. Součástí domu je kryté stání pro 2 auta a venkovní terasa se vstupem k venkovnímu zapuštěnému bazénu. Část pozemků lze využít k další výstavbě. Celková výměra pozemků m2 Výměra pozemků: 9300 m2 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

12 Užitná - podlahová plocha 270 m2 Nabídková cena Kč Závěr: Výměra pozemku výrazně větší, menší užitná plocha, příslušenství srovnatelné, jedná se o nabídku, rozestavěnost : 0,90 * 1,10 * 1,00 * 0,80 * 0,25 = 0,198 * = ,00 Kč Obvyklá cena byla stanovena jako průměr výše uvedených obvyklých cen, tj: Závěr: ( , , ,00 )/3 = ,00 Kč Po zaokr. Obvyklá cena byla odhadnuta porovnávací metodou: ,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

13 ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE: 1.VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: ,00 Kč 2. OBVYKLÁ CENA: ,00 Kč Ve shodě se zadáním byla výsledná obvyklá cena odhadnuta porovnávací metodou po zaokrouhlení ve výši : ,00Kč Slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíckorunčeských Odhadnutá cena nezohledňuje omezení na nemovitosti váznoucí ke dni ocenění. Upozor ňuji na uvedená rizika z pohledu právního stavu a evidence nemovitosti v katastru nemovitostí.. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3314/036/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,