ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1117/58/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1117/58/16 o ceně nemovitostí rodinného domu č.p. 164 na parcele č. 80 a pozemků č. 80, č. 379 a č. 370 vč. příslušenství, které se nachází v katastrálním území Janov u Bruntálu v obci Janov v okrese Bruntál Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: GAVLAS spol. s r.o. Politických vězňů 1272/ Praha 1 Ocenění se provádí pro účely dražby dobrovolné dle 13 zákona č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Počet stran: 20 včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě požadavku společnosti GAVLAS spol. s r.o. je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 164 na pozemku č. 80 vč. příslušenství a pozemků č. 80, č. 370 a č. 379, které se nachází v katastrálním území Janov u Krnova v obci Janov v okrese Bruntál. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Janov Janov Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Janov Katastrální území: Janov u Krnova Počet obyvatel: 303 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 96,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Simony Drastichové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Požadavek společnosti GAVLAS s.r.o. na vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 163, který vyhotovil Katastrální úřad v Krnově ke dni Kopie katastrální mapy, která byla vyhotovena dálkovým přístupem do katastru nemovitostí - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Paní Vilma Ciosová, Janov 164, 79384, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Vilma Ciosová, Janov 164, 79384, vlastnictví: výhradní Rodinný dům č.p. 164 na pozemku č. 80 Součástí je stavba Janov č.p

3 Stavba stojí na pozemku č. 80 Parcela č zastavěná plocha a nádvoří m 2 Parcela č zahrada m 2 Parcela č zahrada m 2 Vlastník : Vilma Ciosová Janov č.p Janov 6. Dokumentace a skutečnost Znalec neměl k dispozici žádnou projektovou dokumentaci. Kontrolní měření bylo provedeno laserovým dálkoměrem zn. Bosch. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou, který je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Dům se nachází v zastavěné části obce s příjezdem po místní zpevněné komunikaci. Dům je napojený na vodu, elektrickou energii. Odkanalizování je svedeno do žumpy. Objekt se nachází v zastavěné části obce v docházkové vzdálenosti centra města. Dle získaných informací z Povodí Odry s.p. se předmět dražby nachází mim o aktivní záplavovou zónu ( Q20 ) vodního toku Osoblaha. Část pozemku č. St. 80 ( cca jedna polovina ) a rovněž část pozemku parc. č. 379 se nachází v záplavovém území stoleté vody ( Q100 ). Dle sdělení starosty obce nebyl předmět dražby postižen povodněmi v roce Poloha předmětu dražby : Předmět dražby se nachází v obci Janov ve vzdálenosti cca 12 km od lázeňského města Zlaté Hory, cca 20 km od Vrbna pod Pradědem, cca 15 km od Města Albrechtice a cca 30 km od Krnova. Od města Bruntál je vzdálen cca 50 km a od krajského města Ostrava pak cca 77 km. Předmět dražby se nachází v zastavěné části obce při místní komunikaci v poměrně klidné části obce mimo průběžnou komunikaci č. 457, která prochází obcí. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy. Centrum obce s úřadem města a poštou je v docházkové vzdálenosti. Další občanská vybavenost - škola, mateřská škola, zdravotnická zařízení pro děti i dospělé, nákupní středisko a pod. - je v sousedství spádové oblasti Jindřichov vzdálené cca 3,5 km. Dopravní obsluha v obci je zajišťována autobusy na lince Petrovice - Janov - Jindřichov. Vlakové nádraží je ve vzdálenosti cca 4,5 km ( žel. st. Jindřichov ve Slezsku na železniční trať Šumperk - Krnov ). 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů platných k datu vypracování znaleckého posudku. Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena pomocí porovnávací metody. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p

4 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č Parcela č Parcela č

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-5 -

6 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Rodinný dům č.p. 164 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou. Dům je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Příjezd k domu je po místní zpevněné komunikaci. Dům je napojený na vodu a elektrickou energii. Odkanalizování je svedeno do žumpy. Dle výpisu z evidence nemovitostí má pozemek č. St. 80 na kterém se nachází rodinný dům č.p. 164 výměru 143 m 2, zahrada je tvořena pozemkem č. 379 o rozloze 302 m 2. Pozemek č. 370 o výměře 172 m 2 je samostatný oddělený od zahrady komunikací ve vlastnictví obce a ze strany komunikace neoplocený. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti Podlahová plocha bytové jednotky činí cca 105 m2. V prvním nadzemním podlaží velikost a jedna místnost v podkroví. Dle technického posouzení a dostupných údajů byl dům postaven cca v roce Za dobu své existence prošel dům několika rekonstrukcemi. Poslední modernizace se uskutečnila v roce 2012 ( koupelna, rozvody vody, podlahy, část elektroinstalace, bojler, WC ). Základy jsou smíšené. Nosná konstrukce domu je zděná. Krov je dřevěný sedlový s krytinou z osinkocementových šablon. Fasáda z vápenocementové omítky s nástřikem. Schází stavební úprava soklové části. Omítka je odstraněna z důvodu vzlínání vlhkosti do části zdiva vlivem nedokonalé izolace proti zemní vlhkosti. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Okna jsou špaletová dřevěná. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. Vnitřní obklady jsou běžné keramické. Podlahy jsou s povrchem z plovoucích podlah, cementového potěru nebo keramické dlažby. Schodiště do podkroví je dřevěné konstrukce. Elektroinstalace světelná i motorová. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Pro ohřev teplé vody slouží elektrický bojler. Rozvod vody je studené i teplé. V kuchyni je kuchyňská linka s kombinovaným sporákem na PB. V koupelně je rohová vana a umyvadlo. V koupelně je WC standardní splachovací. K domu patří satelit a udržovaná zahrada. Některé z konstrukcí jsou již s vyšším stupněm technického a morálního opotřebení ( fasáda, střešní krytina a pod. ). Na zahradě ( parcela č. 379 je umístěna zahradní chatka dřevěné konstrukce v celkově horším technickém stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 524,- Kč/m 3-6 -

7 Zastavěné plochy a výšky podlaží P.P.: 3,0*3,5 = 10,50 m 2 N.P.: (11,50*9,80)+(6,0*3,5) = 133,70 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška P.P.: 10,50 m 2 1,70 m N.P.: 133,70 m 2 2,40 m Obestavěný prostor P.P.: (3,0*3,5)*(1,70) = 17,85 m 3 N.P.: (11,50*9,80*2,60)+(6,0*3,5*2,2) = 339,22 m 3 Podkroví a zastřešení: (11,50*9,80*1,10)+(11,50*9,80*2,90)/2 = 287,39 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 644,46 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 133,70 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 144,20 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,08 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,636 i = 1-7 -

8 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,784 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 524,- Kč/m 3 * 0,636 = 969,26 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 644,46 m 3 * 969,26 Kč/m 3 * 0,784 * 1,040= ,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,05 Kč - 8 -

9 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 80 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 96,- 1,030 98,88 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří ,00 98, ,84 Stavební pozemek - celkem 143, ,84 Parcela č zjištěná cena = ,84 Kč - 9 -

10 2.2. Parcela č. 379 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 96,- 1,030 98,88 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada ,00 98, ,76 Stavební pozemek - celkem 302, ,76 Parcela č zjištěná cena = ,76 Kč

11 Ocenění 2.3. Parcela č. 370 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada ,00 2,51 20,00 3,01 517,72 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 172,00 m 2 517,72 Parcela č zjištěná cena = 517,72 Kč

12 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č ,80 Kč 2.2. Parcela č ,80 Kč 2.3. Parcela č ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č ,80 Kč 2.2. Parcela č ,80 Kč 2.3. Parcela č ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Pětsetpadesáttřitisícosmsettřicet Kč

13 Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém platebním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele : Typ domu, konstrukce domu, technický stav, velikost domu, umístění v lokalitě, dopravní dostupnost, účel užití a napojení na inženýrské sítě a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze uskutečněných prodejů a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitosti : + klidná lokalita + příznivé klima v podhůří Jeseníků + udržovaná zahrada Záporné stránky nemovitosti : - nezateplený dům ( energeticky náročný objekt ) - omezené parkovací možnosti u objektu - záplavové území č. 3 - některé konstrukce v domě s vyšším stupněm technického a morálního opotřebení Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se běžně obchoduje a tudíž možno sestavit množinu srovnatelných nemovitostí se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky. Pro porovnání uvádím několik nalezených objektů s odpovídajícími charakteristickými znaky. Objekt č. 1 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce v obci Tylov v okrese Bruntál, který je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti Dům je nezateplený se sedlovou střechou. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, okna dřevěná špaletová. Pro ohřev vody slouží bojler

14 V kuchyni je kuchyňská linka. Podlahy jsou prkenné. Omítky hladké vápenné. V koupelně je vana a umyvadlo. Na zahradě je studna. Užitná plocha činí cca 150 m 2. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena : ,- Kč + nejedná se o zátopové území - horší technický stav domu - neudržovaný pozemek u domu Objekt č. 2 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce v Rýmařově. Dům je podsklepený s jedním nadzemním podlažím, sedlovou střechou a půdním prostorem. V domě je jedna bytová jednotka o velikosti Vnitřní vybavení jednotlivých konstrukcí je převážně v původním technickém stavu s vyšším stupněm morálního a technického opotřebení. Objekt je po částečné rekonstrukci. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. V koupelně je sprchový kout a umyvadlo. WC je standardní splachovací. Na pozemku se nachází samostatná garáž. Užitná plocha činí 120 m 2. Zdroj ceny : Odhad obvyklé ceny Cena : ,- Kč + samostatná garáž + nejedná se o zátopové území - horší technický stav objektu Objekt č. 3 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce v obci Janov u Krnova. Dům je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti Objekt je po rekonstrukci. Nová plastová okna a koupelna se sprchovým koutem. Nová kuchyňská linka se sporákem na PB. Plovoucí podlahy a keramická dlažba. Fasáda je nezateplená, nová plastová okna a rozvody vody a elektro. V pokoji je krb. Užitná plocha činí 60 m 2. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena : ,- Kč + interiér po rekonstrukci + nejedná se o zátopové území - menší objekt Po provedeném porovnání a s přihlédnutím ke kladným a záporným stránkám nemovitosti a s ohledem na všechny zjištěné a dostupné informace, po vyhodnocení celkové současné situace na realitním trhu a jeho dalšímu předpokládanému vývoji, stanovuji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 164 a pozemků č. 80, č. 370 a č. 379 v katastrálním území Janov u Krnova v obci Janov v okrese Bruntál na částku v celkové výši : ,- Kč slovy : pětsettisíc Kč

15 Závady, které dle 13 Zákona č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách ovlivňují hodnotu předmětu dražby : nejsou Zástavní práva týkající se předmětu dražby zapsaná na listu vlastnictví neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 167 odst. 4 zákona č. 182/2006 v platném znění ( insolvenční zákon ), zpeněžením předmětu dražby zanikají. Účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce týkající se předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 285 odst. 1 Zákona č. 182/2006 v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají. Závazky na předmětu dražby váznoucí a s ním spojené, které podstatným způsobem ovlivňují hodnotu předmětu dražby : Dle vyjádření ČEZ Distribuce a.s. prochází přes pozemky náležící do předmětu dražby vzdušné vedení el. energie do 1kV v jeho vlastnictví. Na základě místního šetření dražebníka však byl zjištěn jiný průběh, kdy nadzemní vedení NN prochází zejména přes pozemek č. 370, na kterém je umístěn i betonový sloup rozvodné sítě. Ze sloupu je vzdušnou přípojkou napojen předmětný dům č.p. 164, navíc z něj vede i kabelová přípojka k domu č.p. 160 ve vlastnictví třetí osoby. Vzdušné vedení probíhá rovněž částečně nad západním rohem domu č.p Pozn. Dle 46 odst. 3 zákona č. 458/2000 Sb. nadzemní vedení nízkého napětí ( do 1kV ) NENÍ chráněno ochranným pásmem. Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem bylo zjištěno, že se jedná o nemovitost, která je běžně předmětem obchodování na realitním trhu. V tomto případě se jedná o rodinný dům zděné konstrukce. Obvyklá cena byla stanovena porovnáním, kdy byly zjišťovány ceny z realitních trhů a obchodních nabídek realizovaných v období posledních šesti měsíců. Při ocenění znalec vycházel ze základního předpokladu, že všechny zjištěné a poskytnuté údaje jsou úplné a správné. V Ostravě Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den , č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1117/58/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1117/58/

17 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotografie - exteriér 1 Fotografie - interiér

18 Pohled z ulice Zadní pohled Pohled ze zahrady Zahrada Zahradní chatka Pohled z rohu ulice

19 Kuchyně Pokoj dětí Koupelna WC Chodba se schodištěm Pokoj Pokoj Pokoj v podkroví

20 - 20 -