. 1990/020/2009. pro Exeku ní ú ad Praha 2

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK NEMOVITOST Adresa nemovitosti:. 1990/020/2009 STANOVENÍ CENY OBVYK LÉ pro Exeku ní ú ad Praha 2 Objekt bydlení, pozemky a p íslušenství. Lipová p. 155, Kopidlno Katastrální údaje Katastrální ú ad pro Královehradecký kraj, Katastrální pracovišt Ji ín, LV. 490 pro obec a k.ú. Kopidlno ehled vlastník : 1/2 Meca Daniel - starší, Lipová p. 155, Kopidlno 1 1/2 Meca Daniel - mladší, Lipová p. 155, Kopidlno el ocen ní: el exekuce K provedení exekuce prodejem nemovitostí 071 EX 11719/08-10/Ku Vymožení úhrady oprávn nému zaplatit pohledávku. Objednatel ocen ní Exeku ní ú ad Praha 2, Ve Studeném 117/ 5a, Praha 4 Zhotovitel: ing. Zden k Langpaul, Štoky 264, PS z.langpaul@seznam.cz Datum místního šet ení: Datum zpracování: /24

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Stavebn technický stav: Objekt nedokon ený, v rekonstrukci. Po et podlaží: 1 z toho podzem.: 0 z toho nadzem.: 1 byt 1 Konstrukce: Využití: Poloha: ípojky: Rizika nemovitosti: Vklad investic do nemovitosti: Prodejnost: zd ná bydlení Okraj obce elektro, plyn, p ístup ze zpev.komunikace bez rizik Bez vklad Využití budovy pro bydlení, prodejnost b žná SOUHRN OCEN NÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI I. - Cena dle cenového p edpisu vyhl. 456/2008 Sb., Nákladová Porovnávací V cná cena II. - Výnosová metoda III. - Srovnávací metoda IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota ,- K ,- K K 0,- K ,- K ,- K Komentá ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: edm tem ocen ní je rodinný d m s p íslušenstvím, situovaný v lokalit objekt k bydlení p i místní komunikaci. Informace o prodejích obdobného typu nemovitostí a nabídek RK je dostatek p ípad které lze použít pro porovnání nemovitostí pro zjišt ní ceny obvyklé. Povinný nereagoval na výzvu. Bez možnosti zam ení a prohlídky nemovitosti p i osobní návšt. 2/24

3 A. Nález 1. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný d m Lipová Kopidlno Region: Královéhradecký Okres: Ji ín Katastrální území: Kopidlno 2. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne bez p ítomnosti povinné a bez možnosti prohlídky vnit ních prostor Podklady pro vypracování posudku: Výpis z KN LV. 490 pro obec a k.ú. Kopidlno Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exeku ní p íkaz Usnesení o ustanovení znalce 4. Vlastnické a eviden ní údaje: 1/2 Meca Daniel - starší, Lipová p. 155, Kopidlno 1 1/2 Meca Daniel - mladší, Lipová p. 155, Kopidlno 5. Celkový popis nemovitosti: Charakteristika sta: Poloha nemovitosti: Nemovitost pronajatá: Rizika nemovitosti: Napojení na inž. sít : sto Kopidlno leží 15 km od Ji ína sm rem na Pod brady s obyvatel. Ves s tvrzí se poprvé p ipomíná v roce V roce 1451 byla ves povýšena na ste ko a znak m sta získala roku M sto leží v nadmo ské výšce 219 m podél silnice spojující Pod brady a Ji ín; nachází se v n m také zastávka vlak na trase Nymburk - Ji ín. V zámku sídlí St ední škola zahradnická Objekt situován v rovin, zástavb objekt bydlení na severním okraji obce. ístupné ze zpevn né komunikace. Nezjišt no. Nemovitost se nenachází v rizikové poloze. Napojena nejspíš na ve ejnou vodovodní sí, kanalizace, NN, p ístup ze zpevn né komunikace. V obci plynofikace. Základní popis: P ízemní objekt, st echa valbová, konstruk ní prvky ve standardu Z 3/24

4 celkového vzhledu budovy nová st ešní krytina, klempí ské konstrukce, okna, objekt nejspíš v rekonstrukci. Druh stavby: Zd ný d m Dokumentace: Ne Zp sob užívání: Bydlení Popis tech. stavu: žná údržba, stav odpovídá stá í kolem 80 rok. Údaje o stá í a provedených rekonstrukcích Trvalé prosty Pozemky Nezjišt no- b žné opot ebení, st ešní krytina, klempí ské konstrukce a okna ve stá í 2 rok. Neocen ny neovlivní cenu obvyklou Zast.pl. a nádvo í par..st. 185 vým ra 124 m2 zahrada par vým ra 1136 m2 zahrada par /2 vým ra 1219 m celkem 2479 m2 Obvyklá cena K /m2, použito 300,- K /m, z d vodu poklesu cen nemovitost a odlou enosti od obce. CENA celkem ,- K 6. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna b 2 ) Stodola c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem d) Ocen ní porovnávacím zp sobem d 1 ) Rodinný d m e) Pozemky e 1 ) Pozemky 4/24

5 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 456/2008 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m - 5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Obestav ný prostor: NP: 15,60*7,50*(0,5+2,30+0,90)+7,50*3,40*(2*15, = 589,30 m ,60)/6 Obestav ný prostor celkem: = 589,30 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocen í standardu Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. St echa: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempí ské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnit ní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: C 2,80 100,00 0,00 0,00 9. Vn jší obklady: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dve e: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných S 2,20 100,00 1,00 2,20 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,00 1,00 1,00 místností: 16. Vytáp ní: S 5,20 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 5/24

6 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 88,77 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8877 Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP ást K UP PP Stá í Živ. Opot. Opot. z ásti celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 4, ,71 1, Zdivo: S 21,20 100,0 1,00 21,20 23, ,14 13, Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 8, ,14 5, St echa: S 7,30 100,0 1,00 7,30 8, ,82 0, Krytina: S 3,40 100,0 1,00 3,40 3, ,33 0, Klempí ské konstrukce: S 0,90 100,0 1,00 0,90 1, ,50 0, Vnit ní omítky: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6, ,0 6, Fasádní omítky: C 2,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vn jší obklady: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,0 0 0, Vnit ní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2, ,00 0, Schody: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1, ,14 0, Dve e: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,0 0 3, Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5, ,08 0, Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 2, ,26 0,1056 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 1, ,26 0,0481 místností: 16. Vytáp ní: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5, ,71 0, Elektroinstalace: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4, ,41 0, Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,71 0, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,0 1,00 1,90 2, ,67 0, Instalace plynu: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,71 0, Kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3, ,44 0, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,09 0, Vnit ní vybavení: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4, ,44 0, Záchod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0, ,44 0, Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Sou et upravených objemových podíl : 88,77Opot ebení: 34,1837 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 2 290,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,8877 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 6/24

7 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1420 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,1390 Základní cena upravená = 4 959,58 K /m 3 Plná cena: 589,30 m 3 * 4 959,58 K /m 3 = ,49 K Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 34,1837 % Úprava ceny za opot ebení ,33 K Rodinný d m - zjišt ná cena = ,16 K b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestav ný prostor: NP: 7,11*5,03*2,70 = 96,56 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 96,56 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocen í standardu Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové st ny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempí ské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrch C 6,10 50,00 0,00 0,00 S 6,10 50,00 1,00 3,05 9. Dve e S 3,00 100,00 1,00 3, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Sou et upravených objemových podíl : 96,95 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9695 7/24

8 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 8): = 1 250,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9695 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,0950 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,1390 Základní cena upravená = 2 891,78 K /m 3 Plná cena: 96,56 m 3 * 2 891,78 K /m 3 = ,28 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 5 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 75 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 80 = 6,250 % ,89 K Kolna - zjišt ná cena = ,39 K b 2 ) Stodola - 7 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: ev ná jednostrann obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestav ný prostor: NP: 5,10*4,40*(2,70+1,90/2) = 81,91 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 81,91 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocen í standardu Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,30 100,00 0,46 3,82 2. Obvodové st ny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy C 21,20 100,00 0,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempí ské konstrukce C 1,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrch S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dve e S 3,70 100,00 1,00 3, Okna S 1,40 100,00 1,00 1, Podlahy C 10,80 100,00 0,00 0, Elektroinstalace C 4,00 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 57,92 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5792 8/24

9 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 8): = 970,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,5792 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,0950 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,1390 Základní cena upravená = 1 340,63 K /m 3 Plná cena: 81,91 m 3 * 1 340,63 K /m 3 = ,- K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 60 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 % ,25 K Stodola - zjišt ná cena = ,75 K c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - 10 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpo et ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný d m ,16 K Kolna ,39 K Stodola ,75 K Celkem: ,30 K Ocen ní: Cena staveb celkem: ,30 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - zjišt ná cena = ,10 K 9/24

10 d) Porovnávací hodnota d 1 ) Rodinný d m - 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Královéhradecký kraj - nad do obyvatel Stá í stavby: 80 rok Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (p íloha. 20a): 3 219,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: NP: 15,60*7,50 = 117,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška NP: 117,00 m 2 2,90 m Obestav ný prostor: NP: 15,60*7,50*(0,5+2,30+0,90)+7,50*3,40*(2*15, = 589,30 m ,60)/6 Obestav ný prostor celkem: = 589,30 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 117,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 117,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové III 0,00 zdivo 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda, IV 0,04 napoj. na ve ej. kanal. nebo domovní istírna 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších II 0,00 staveb nebo jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 800 m2 III 0,01 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírn snižující cenu II -0, Stavebn - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 10/24

11 Koeficient pro stavby po celkové rekonstrukci: 1,0 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 1,0 = 0,825 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop. m stský ú ad se stavebním I 0,02 adem nebo banka nebo policie nebo pošta 2. Poloha nemovitosti - v souvisle zastav ném území obce III 0,00 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významn jší okolní zelen 4. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní sí III 0,05 obchod a služeb, pohostinské a kulturní za ízení 5. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo II 0,00 sportovní za ízení, p írodní sportovišt 6. Zdravotní za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické pé e 7. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III 0,00 m s více jak ty mi pravidelnými denními spoji 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Pracovní p íležitosti v obci - omezené pracovní možnosti v I -0,04 obci a okolí 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,060 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka I -0,10 je výrazn nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,825 * 1,060 * 0,900 = 0,787 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 219,- K /m 3 * 0,787 = 2 533,35 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 2 533,35 K /m 3 * 589,30 m 3 = ,15 K Rodinný d m - zjišt ná cena = ,15 K 11/24

12 b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestav ný prostor: NP: 7,11*5,03*2,70 = 96,56 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 96,56 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocen í standardu Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové st ny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempí ské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrch C 6,10 50,00 0,00 0,00 S 6,10 50,00 1,00 3,05 9. Dve e S 3,00 100,00 1,00 3, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Sou et upravených objemových podíl : 96,95 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9695 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 8): = 1 250,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9695 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,0950 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,1390 Základní cena upravená = 2 891,78 K /m 3 Plná cena: 96,56 m 3 * 2 891,78 K /m 3 = ,28 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 5 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 75 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 80 = 6,250 % ,89 K Kolna - zjišt ná cena = ,39 K 12/24

13 b 2 ) Stodola - 7 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: ev ná jednostrann obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestav ný prostor: NP: 5,10*4,40*(2,70+1,90/2) = 81,91 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 81,91 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocen í standardu Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,30 100,00 0,46 3,82 2. Obvodové st ny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy C 21,20 100,00 0,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempí ské konstrukce C 1,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrch S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dve e S 3,70 100,00 1,00 3, Okna S 1,40 100,00 1,00 1, Podlahy C 10,80 100,00 0,00 0, Elektroinstalace C 4,00 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 57,92 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5792 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 8): = 970,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,5792 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,0950 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,1390 Základní cena upravená = 1 340,63 K /m 3 Plná cena: 81,91 m 3 * 1 340,63 K /m 3 = ,- K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 60 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 % ,25 K Stodola - zjišt ná cena = ,75 K 13/24

14 cná hodnota dle cenového p edpisu 456/2008 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m - 5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Obestav ný prostor: NP: 15,60*7,50*(0,5+2,30+0,90)+7,50*3,40*(2*15, = 589,30 m ,60)/6 Obestav ný prostor celkem: = 589,30 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocen í standardu Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. St echa: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempí ské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnit ní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: C 2,80 100,00 0,00 0,00 9. Vn jší obklady: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dve e: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných S 2,20 100,00 1,00 2,20 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,00 1,00 1,00 místností: 16. Vytáp ní: S 5,20 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0,50 14/24

15 24. Vnit ní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 88,77 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8877 Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP ást K UP PP Stá í Živ. Opot. Opot. z ásti celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 4, ,71 1, Zdivo: S 21,20 100,0 1,00 21,20 23, ,14 13, Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 8, ,14 5, St echa: S 7,30 100,0 1,00 7,30 8, ,82 0, Krytina: S 3,40 100,0 1,00 3,40 3, ,33 0, Klempí ské konstrukce: S 0,90 100,0 1,00 0,90 1, ,50 0, Vnit ní omítky: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6, ,0 6, Fasádní omítky: C 2,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vn jší obklady: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,0 0 0, Vnit ní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2, ,00 0, Schody: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1, ,14 0, Dve e: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,0 0 3, Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5, ,08 0, Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 2, ,26 0,1056 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 1, ,26 0,0481 místností: 16. Vytáp ní: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5, ,71 0, Elektroinstalace: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4, ,41 0, Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,71 0, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,0 1,00 1,90 2, ,67 0, Instalace plynu: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,71 0, Kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3, ,44 0, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,09 0, Vnit ní vybavení: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4, ,44 0, Záchod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0, ,44 0, Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Sou et upravených objemových podíl : 88,77Opot ebení: 34,1837 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 2 290,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,8877 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1420 Základní cena upravená = 4 354,33 K /m 3 Plná cena: 589,30 m 3 * 4 354,33 K /m 3 = ,67 K 15/24

16 Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 34,1837 % Úprava ceny za opot ebení ,02 K Rodinný d m - zjišt ná cena = ,65 K b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestav ný prostor: NP: 7,11*5,03*2,70 = 96,56 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 96,56 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocen í standardu Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové st ny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempí ské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrch C 6,10 50,00 0,00 0,00 S 6,10 50,00 1,00 3,05 9. Dve e S 3,00 100,00 1,00 3, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Sou et upravených objemových podíl : 96,95 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9695 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 8): = 1 250,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9695 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,0950 Základní cena upravená = 2 538,88 K /m 3 Plná cena: 96,56 m 3 * 2 538,88 K /m 3 = ,25 K 16/24

17 Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 5 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 75 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 80 = 6,250 % ,14 K Kolna - zjišt ná cena = ,11 K b 2 ) Stodola - 7 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: ev ná jednostrann obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestav ný prostor: NP: 5,10*4,40*(2,70+1,90/2) = 81,91 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 81,91 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocen í standardu Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,30 100,00 0,46 3,82 2. Obvodové st ny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy C 21,20 100,00 0,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempí ské konstrukce C 1,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrch S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dve e S 3,70 100,00 1,00 3, Okna S 1,40 100,00 1,00 1, Podlahy C 10,80 100,00 0,00 0, Elektroinstalace C 4,00 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 57,92 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5792 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 8): = 970,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,5792 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,0950 Základní cena upravená = 1 177,02 K /m 3 Plná cena: 81,91 m 3 * 1 177,02 K /m 3 = ,71 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 60 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rok 17/24

18 Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 % ,28 K Stodola - zjišt ná cena = ,43 K c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - 10 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpo et ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný d m ,65 K Kolna ,11 K Stodola ,43 K Celkem: ,19 K Ocen ní: Cena staveb celkem: ,19 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - zjišt ná cena = ,48 K 18/24

19 Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení - nákladová a) Rodinný d m = ,- K b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna = ,- K b 2 ) Stodola = ,- K c) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení - porovnávací a) Rodinný d m = ,- K b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna = ,- K b 2 ) Stodola = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení - v cná a) Rodinný d m = ,- K b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna = ,- K b 2 ) Stodola = ,- K c) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K 19/24

20 Srovnávací metoda a) Hlavní stavby Popis porovnávaných objekt : Jednotka: m2 Množství jednotek oce ované stavby: 93,50 Lokalita: Kopidlno Cena: K Popis: RD 2+1, zahrada, top. lokální palivové, 220/380, vodovod, kanalizace, v klidné ulici u nám sti, k trvalému bydlení. V obci veškerá ob.vyb. Doprava vlak,autobus Typ objektu: samostatný Zastav ná plocha: 165 m2 Užitná plocha: 93 m2 Po et podlaží objektu: 1 Plocha parcely: m2 Typ objektu: p ízemní Typ budovy: cihlová Stav budovy: dobrý Po et byt : 1 Zahrada: Ano Nebytové prostory: Garáž Voda: Voda - dálkový vodovod Odpad: Kanalizace Plyn: Plynovod Topení: Lokální - tuhá paliva Elekt ina: Elektro V, Elektro V Lokalita: Bezru ova, Kopidlno, Cena: K Popis: Rodinný d m se nachází na klidném míst v obci Kopidlno. K disp.: sklep, v p ízemí jsou 2 pokoje, kuchy, WC, koupelna, v 1.NP jsou další 2 pokoje, balkon a p da. Sou ástí domu je k lna a dílna, parkování je možné na dvorku. IS: el. 220 V, VV, studna, nové úst ední topení na TP, septik. ZP je na hr. pozemku. Celková plocha pozemku je 434 m2. Typ objektu: samostatný Zastav ná plocha: 434 m2 Užitná plocha: 95 m2 Po et podlaží objektu: 2 Plocha parcely: 434 m2 Typ objektu: patrový Typ budovy: smíšená Stav budovy: dobrý Rok rekonstrukce: 2005 Vybavení: Ano Popis vybavení:. Po et byt : 1 20/24

21 Lokalita: Ji ínská, Kopidlno, Cena: K za Popis: Plocha pozemku je 2801 m2. D m je tém po celkové rekonstrukci, nová eurookna, plyno. topení, elekt ina,plyn,voda i odpady jsou nové. D m je vhodný k tr. bydlení ale i k podnikání. Vstup z verandy do chodby, z chodby do kuchyn a dvou pokoj a do místnosti p ipravenou pro koupelnu. Dále z chodby vstup do sklípku a do podkroví. V podkroví 3 místnosti a nov zrekonstruovaná koupelna. Garáž a k lna. Typ objektu: samostatný Zastav ná plocha: 156 m2 Užitná plocha: 150 m2 Po et podlaží objektu: 2 Plocha parcely: m2 Typ objektu: patrový Typ budovy: cihlová Stav budovy: po rekonstrukci Sklep: Ano Po et byt : 1 Nebytové prostory: Garáž Voda: Voda - dálkový vodovod Odpad: Kanalizace Plyn: Plynovod Topení: Úst ední - plynové Elekt ina: Elektro V, Elektro V Lokalita: Ji ínská, Kopidlno, Kopidlno Cena: K Popis: Prostorný d m na kraji obce. Nyní p ed dokon enou rekonstrukcí. P ízemí: vstupní hala, kuchyn, obývací pokoj, koupelna, WC. V 1. pat e obývací pokoj s kuchy ským koutem, ložnice, sociální za ízení. N a zahrad se nachází obyvatelný zahradní domek. Nová st echa, plastová okna, plynový kotel, nové rozvody - vody, elekt iny, plynu, kanalizace. Dva vyvložkované komíny, na jednom p ipojeny krbová kamna. Typ objektu: samostatný Zastav ná plocha: 348 m2 Užitná plocha: 140 m2 Po et podlaží objektu: 2 Plocha parcely: 856 m2 Typ objektu: p ízemní Typ budovy: cihlová Stav budovy: velmi dobrý Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v Množství Jedn. cena Kopidlno ,- K 1,00 1,00 1,00 93,00 jedn ,20 K /jedn. Kopidlno ,- K 1,00 1,00 1,00 95,00 jedn ,32 K /jedn. Kopidlno ,- K 1,00 1,30 1,20 150,00 jedn ,00 K /jedn. Kopidlno ,- K 1,00 1,40 1,20 140,00 jedn ,00 K /jedn. Sou et: ,52 K /jedn. / 4 Pr rná jednotková cena: ,88 K /jedn. Minimální jednotková cena: ,20 K /jedn. Maximální jednotková cena: ,- K /jedn. Základní cena: ,88 K 95,00 á ,88 K / = ,60 K Rodinný d m - výsledná cena = ,60 K 21/24

22 a) Rodinný d m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 456/2008 Sb.) a 1 ) Pozemky Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zast.plocha a nádvo í st ,00 44, ,32 Sou et 5 478,32 Úprava ceny p íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 547,83 Mezisou et 6 026,15 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,1390 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,23 Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle 28 odst. 5. Základní cena = 44,18 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zahrada ,00 44, ,48 zaharda 1091/ ,00 44, ,42 Sou et ,90 Úprava ceny - p íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,39 Mezisou et ,29 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,1390 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 5 - celkem ,54 Pozemky - zjišt ná cena = ,77 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K 22/24

23 C. Rekapitulace Administrativní cena - nákladová: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K ,- K Administrativní cena - porovnávací: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K ,- K cná hodnota: V cná hodnota objekt : Stanovená v cná hodnota pozemk : Stanovená v cná hodnota celkem: ,- K ,- K ,- K Srovnávací cena: Srovnávací cena objekt : Srovnávací cena celkem: ,- K ,- K 23/24

24 Cena obvyklá V širším okruhu dané lokality je dostate ný vzorek obdobných nemovitostí pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, í provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umíst ní v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Nemovitost není pronajatá a ani v nabídkách RK není zmín ná nemovitost nabízena pro možný propo et výnosu, tudíž propo et metodou výnosovou není proveden. Vzhledem ke stá í nemovitosti, technického stavu a v souvislosti se všemi uvedenými skute nostmi dále s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi p i uplatn ní principu opatrnosti ur uji obvyklou cenu nemovitosti v souladu s dobrými mravy ceny obvyklé na : 1, ,- K Slovy: Jedenmiliondev tsetpadesáttisíc,- Štokách, Ing. Zden k Langpaul Štoky Štoky Seznam p íloh: Výpis z KN LV. 490 pro obec a k.ú. Kopidlno Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Usnesení o ustanovení znalce Exeku ní p íkaz Fotodokumentace Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 24 stran textu, v etn titulního listu a znalecké doložky. Objednateli p edán ve t ech vyhotoveních a jedno z stává v archívu znalce. D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne j.Spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po /020/2009 znaleckého deníku. 24/24