Znalecký posudek

Transkript

1 Znalecký posudek O cen RD.p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 na LV 37, kú Fulnek, obec Fulnek Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Ji í Fi er Soudní exekutor s.armády Bílovec Ur ení ceny RD.p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 na LV 37, kú Fulnek, obec Fulnek exeku ní ízení 022 EX 1328/ Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona.121/2000 Sb. a. 237/2004 Sb. a vyhlá ky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlá ek. 452/2003 Sb.,. 640/2004 Sb.,. 76/2007 Sb.,. 3/2008 Sb., jak vyplývá ze zm n provedených vyhlá kami.456/2008 Sb.a. 460/2009 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Zden k Grosman Malá strana Studénka tel.: , grosman.zdenek@seznam.cz grosmanovi@quick.cz Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 3 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. Ve Studénce,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ur ení ceny RD.p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 na LV 37, kú Fulnek, obec Fulnek exeku ní ízení 022 EX 1328/ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: RD.p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 Mlýnská Fulnek Region: Moravskoslezský Okres: Nový Ji ín Katastrální území: Fulnek 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti JUDr. Fi era. 4. Podklady pro vypracování posudku: - oce ovací p edpisy, vyhlá ky a odborná literatura - informace a údaje sd lené vlastníkem nemovitostí - skute nosti a vým ry zji né na míst p i místním et ení - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví Vlastnické a eviden ní údaje: Dle p edlo ených doklad o vlastnictví k oce ovaným nemovitostem, zejména výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví 37, pro okres CZ0804 Nový Ji ín, obec Fulnek, katastrální území Fulnek, zapsaném na Katastrálním ú ad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovi Nový Ji ín, jsou vlastníkem oce ovaných nemovitostí Bandurová Jolana, Mlýnská 450, Fulnek, podíl 1/22 Hakel Vendelín, Obránc míru 790/31, Havi ov, podíl 1/22 Hakelová R ena, Mendlova 137, Fulnek, podíl 12/22 Miklo Julius, Palackého 307, Fulnek, podíl 1/22 Procházka Ji í, Palackého 311, Fulnek, podíl 2/22 Procházka Josef, imá ková 731/11, Ostrava 9, podíl 1/22 Procházka Karel, Palackého 297, Fulnek, podíl 1/22 Surmajová Eva, Mlýnská 356, Fulnek, podíl 1/22 Sýkorová Vlasta, Karla apka 249, Krupka podíl 1/22 igová Marta, s.armády 662/43, Bílovec podíl 1/22

3 6. Celkový popis nemovitosti: Oce ovaný rodinný d m je v obytné ásti obce nedaleko základní koly, pod Fulneckým zámkem. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m.p. 355 b) Ocen ní porovnávacím zp sobem b 1 ) Rodinný d m.p. 355 c) Pozemky c 1 ) Pozemek parcelní íslo Popis objekt a pozemk : a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m.p. 355 b) Ocen ní porovnávacím zp sobem b 1 ) Rodinný d m.p. 355 Rodinný d m je zd ný, p ízemní se sedlovou st echou s krytinou z vlnitého plechu, zna po kozeným. Budova je ve zna zdevastovaném stavu, prohlídka byla provad na zvenku. c) Pozemky c 1 ) Pozemek parcelní íslo 1489 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhlá ka 460/2009 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m.p Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podla í Podkroví: nemá podkroví St echa: se ikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podla í: s jedním nadzemním podla ím

4 Kód CZ - CC: 111 Zastav né plochy a vý ky podla í: Název podla í Zastav ná plocha Konstruk ní vý ka I NP: 144,70 m 2 3,00 m Obestav ný prostor: I NP: (144,7)*(3,00) = 434,10 m 3 dní prostor: 144,7*1,5*0,5 = 108,53 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 542,63 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: lké zalo ení bez izolace P 100,00 2. Zdivo: zd né z plných cihel tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: ev né P 100,00 4. St echa: ev ný vázaný P 100,00 5. Krytina: pozinkovaný plech P 100,00 6. Klempí ské konstrukce: pozinkovaný plech P 100,00 7. Vnit ní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné dvouvrstvé omítky P 100,00 9. Vn í obklady: C 100, Vnit ní obklady: C 100, Schody: C 100, Dve e: hladké plné dve e P 100, Okna: ev ná paletová P 100, Podlahy obytných místností: prkna palubky P 100, Podlahy ostatních místností: b ná keramická dla ba S 100, Vytáp ní: lokální P 100, Elektroinstalace: sv telná P 100, Bleskosvod: C 100, Rozvod vody: ocelové trubky P 100, Zdroj teplé vody: C 100, Instalace plynu: C 100, Kanalizace: litinové P 100, Vybavení kuchyn : C 100, Vnit ní vybavení: umyvadla P 100, Záchod: suchý P 100, Ostatní: C 100,00 ást [%] Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 2 290,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,5619 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000

5 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu u ití): * 0,7450 Základní cena upravená = 2 083,10 K /m 3 Plná cena: 542,63 m 3 * 2 083,10 K /m 3 = ,55 K Ur ení opot ebení odborným odhadem Stá í objektu: 100 rok Opot ebení: 90,703 % ,67 K ,88 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 12 / 22 Rodinný d m.p zji ná cena = ,21 K b) Porovnávací hodnota b 1 ) Rodinný d m.p a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad do obyvatel Stá í stavby: 100 rok Základní cena ZC (p íloha. 20a): 2 813,- K /m 3 Zastav né plochy a vý ky podla í: Název podla í Zastav ná plocha Konstruk ní vý ka I NP: 144,70 m 2 3,00 m Obestav ný prostor: I NP: (144,70)*(3,00) = 434,10 m 3 dní prostor: 144,70*1,50/2 = 108,53 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 542,63 m 3 Podla nost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podla í: ZP1 = 0,00 m 2 Zastav ná plocha v ech podla í: ZP = 144,70 m 2 Podla nost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i

6 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -0,01 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smí ené nebo kamenné 3. Tlou ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podla nost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ádné nebo pouze p ípojka elektr. I -0,10 energie 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslu enství v RD - Bez základního p íslu enství nebo pouze suchý I -0,10 záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dal ího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlej í stavby tvo ící p íslu enství k RD - Sni ující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn sni ující cenu I -0, Stavebn - technický stav - Stavba ve patném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ivotnosti) V 0,40 Koeficient pro stá í 100 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,110 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v ího významu I 0,00 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop. m stský ú ad se stavebním ú adem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo po ta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a ivotní prost edí - p eva ující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, slu by, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a II 0,00 slu eb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. kolství a sport v okolí nemovitosti - základní kola a sportovní za ízení III 0,04 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 ty mi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí - V okolních domech íjí sociáln slab í ob ané. 10. Nezam stnanost v obci a okolí - vy í ne je pr r v kraji I -0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy sni ující cenu - Budova je ve zdevasrovaném stavu. I -0,10 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,510 i = 1 12 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn I -0,10 ni í ne nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - P íli mnoho vlastnik I -0,05 3

7 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,110 * 0,510 * 0,850 = 0,048 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 813,- K /m 3 * 0,048 = 135,02 K /m 3 Cena zji ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 135,02 K /m 3 * 542,63 m 3 = ,90 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = ,90 K ,90 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 12 / 22 Rodinný d m.p zji ná cena = ,22 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m.p. 355 = ,- K b) Rodinný d m.p. 355 = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Srovnávací hodnota a 1 ) Rodinný d m.p. 355 Popis oce ované stavby: Jednotka: 434 Jednotkové mno ství: I NP: (144,7)*(3,00) = 434,10 jedn. dní prostor: 144,7*1,5*0,5 = 108,53 jedn. Jednotkové mno ství - celkem: = 542,63 jedn. Podla í: I NP zp = 144,70 m 2 vý ka = 3,00 m Ocen ní: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo pou ito ukazatel THU firmy RTS Brno. Seznam porovnávaných objekt : JKSO: Název objektu: Katalogová Upravená Váha: cena: [K ] cena: [K ] 5 808, ,- 1,000 Minimální jednotková cena: 1 452,- K /jedn. Pr rná jednotková cena: 1 452,- K /jedn.

8 Maximální jednotková cena: 1 452,- K /jedn. Základní cena: 1 452,- K /jedn. 542,63 m 3 á 1 452,- K /m 3 = ,76 K cná hodnota nemovitosti: = ,76 K Výpo et cenových koeficient : Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: ,- K Maximální cena srovnatelné nemovitosti: ,- K Cenové koeficienty: C A = 0,254 C B = 0,397 C C = 0,539 C D = 0,682 C E = 0,825 Koeficient k = 40,195 / 92 = 0,4369 Korekce ceny * 0,4369 Cena stavby: = ,97 K Ur ení opot ebení odborným odhadem Stá í objektu: 100 rok Opot ebení: 90,703 % ,63 K Rodinný d m.p výsledná cena = ,34 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m.p. 355 = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhlá ka 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek parcelní íslo Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zd vodn ní této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz vý e).

9 vodní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,7450 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,5588 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zastav ná plocha a nádvo í ,00 71, ,52 Sou et ,52 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu u ití): * 0,5588 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,11 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 12 / 22 Pozemek parcelní íslo zji ná cena = 8 366,24 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek parcelní íslo 1489 = 8 370,- K Cena pozemk iní celkem 8 370,- K C. Rekapitulace Obvyklá cena: ,- K slovy: ty icetp ttisícosmsetosmdesátt i K Ní e podepsaný tímto dosv uje, e osobn p ezkoumal vlastnické právo ke v em vý e uvedeným nemovitostem a prohla uje, e v sou asné dob, ani v blízké budoucnosti, nebude mít ú ast ani prosp ch z vlastnického práva k t mto nemovitostem. Ve vý e uvedené zpráv je uvedeno v echno o p edpokladech a omezujících podmínkách ovliv ujících analýzu, hodnoty a záv ry v ní obsa ené. ádna jiná osoba mimo mne nep ipravovala tuto analýzu, hodnoty a záv ry v této zpráv uvedené Ve Studénce, Ing. Zden k Grosman

10 Malá Strana Studénka D. Znalecká dolo ka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne , Spr 2911/99 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví, odv tví stavby obytné, stavby pr myslové Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 2010/1246. E. Seznam p íloh: - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví 37