Znalecký posudek číslo 2064/29/2010

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 2064/29/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí budovy občanské vybavenosti č.p. 129 nacházející se na pozemku parc.č. 190 a pozemku parc.č. 190 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Český Lípa, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137EX 2001/ Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 18 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 16 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 4697) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty Příloha 7 Pozvánka k místnímu šetření Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 4697, k.ú. Česká Lípa, vyhotovený dne dálkovým přístupem. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Česká Lípa v měřítku 1 : 1000 ze dne , mapový list Děčín 0-9/22, vyhotovená dálkovým přístupem. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne e.: Mapa města a okolí. 1.f.: Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb. a č. 456/2008 Sb.. 1.g.: 1.h.: 1.ch.: 1.i.: Informace a sdělení získaná na místním šetření od p. Jaroslavy Váňové (archiv stavebního úřadu v České Lípě, tel.: ), informace od objednatele posudku a telefonické informace od povinné paní Polanské Jaroslavy (tel.: ). Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne a fotodokumentace ze dne zaslána mailem paní Polanskou. Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( Částečná výkresová dokumentace obsahující půdorysy a řezy objektu vypracovaná v listopadu 1986, z listopadu 2007 s technickou zprávou, název akce : změna užívání části 1.NP objektu č.p j.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137EX 2001/ ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je budova občanské vybavenosti č.p. 129 nacházející se na pozemku parc.č. 190 a pozemek parc.č. 190 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Český Lípa, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č pro k.ú. Česká Lípa ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Polanská Jaroslava. Okružní 2001, Česká Lípa, Česká Lípa 1 LV č Katastrální území Česká Lípa (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Česká Lípa (Česká Lípa), Česká Lípa (CZ0511) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Česká Lípa, 129, obč. vybav., 190, 226 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh 190, 226 m 2, zastavěná plocha a nádvoří památkově chráněné území Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od objednatele posudku, p. Jaroslavy Váňové (archiv stavebního úřadu v České Lípě, tel.: ) a telefonické informace od paní Polanské (stáří objektu, vybavení, prováděné úpravy a rekonstrukce). Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od povinné paní Polanské Jaroslavy nebyly k datu ocenění na objektu uzavřeny žádné nájemní smlouvy (poslední nájemní vztahy s panem Machem Andrejem herna z náměstí T.G.Masaryka a panem Polanským prodejna ze Škroupova náměstí byly ukončeny). Objednatelem posudku nebyly k datu ocenění předloženy žádné nájemní smlouvy. Objekt byl k datu ocenění nevyužívaný. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Česká Lípa v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána : předkupní právo, nařízení předběžného opatření, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a žaloba na určení vlastnického práva (viz příloha č. 4 LV č. 4697). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na předkupním právem, nařízením předběžného opatření, nařízením exekuce, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a žalobou na určení vlastnického práva (viz příloha č. 4 LV č. 4697) není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Česká Lípa. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Česká Lípa bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Oceňovaná nemovitostí objekt občanské vybavenosti č.p. 129 se nachází v historickém centru České Lípy při náměstí T.G.Masaryka v jeho jižní části, objekt je také přístupný ze Škroupova náměstí. Jedná se o řadový podsklepený objekt se dvěmi nadzemními podlažími a podkrovím pod sedlovou a plochou střechou. Dům pochází dle informací získaných v archivu stavebního úřadu z roku 1849, který prošel v průběhu životnosti několika rekonstrukcemi, přestavbami a v roce 1993 byla provedena dostavba části objektu ze Škroupova náměstí (cca 1/3 objektu). V objektu se nacházejí v 1.NP z náměstí T.G.Masaryka herna, v 1.PP ze Škroupova náměstí prodejna a sklepní prostory (sklady), ve 2.NP, 3.NP a podkroví kancelářské prostory a technické místnosti sloužící pro provoz objektu. Přístup k objektu je umožněn z náměstí T.G.Masaryka (herna) i ze Škroupova náměstí (obchod a kancelářské prostory v objektu), parkovací veřejné plochy se nachází z obou stran objektu. Nemovitost je tedy tvořena budovou č.p. 129 umístěnou na pozemku parc.č. 190, venkovními úpravami (přípojky inženýrských sítí) a pozemkem parc.č Pozemek je mírně svažitý směrem z náměstí T.G.Masaryka ke Škroupovému náměstí, kde je 1.PP přístupné v úrovni terénu a zasahuje směrem k náměstí T.G.Masaryka částečně pod náměstí. Objekt je napojen na veškeré IS. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Rozdělení oceňovaných objektů 1. Budova občanské vybavenosti č.p Venkovní úpravy 3. Pozemek parc.č. 190 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Komentář k popisu dispozice a vybavení objektu : Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost nebyla znalci zpřístupněna v interiéru, byla dispozice a vybavení bytu popsána na základě místního šetření, informací získaných na stavebním úřadě v České Lípě a telefonických informací získaných od povinné paní Polanské Jaroslavy Budova občanské vybavenosti č.p Popis Jedná se o řadový podsklepený objekt se dvěmi nadzemními podlažími a podkrovím pod sedlovou střechou, přístupný z náměstí T.G.Masaryka i Škroupova náměstí. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové i smíšené s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné i smíšené. Střecha je sedlová, v části plochá s plechovou, lepenkovou a taškovou krytinou s měděnými (svody) i pozinkovanými klempířskými konstrukcemi. Konstrukce krovu je ocelová, stropy objektu mají klenuté nebo rovné podhledy. Vnitřní a vnější omítky jsou vápenné. Vnitřní obklady jsou keramické, schodiště je betonové s kamennými nášlapy. Dveře v objektu jsou dřevěné plné i prosklené, vstupní dveře a výkladce jsou plastové. Okna jsou plastová. Podlahy jsou betonové, dlážděné a koberce. Vytápění v objektu je ústřední plynové včetně ohřevu vody v zásobníku, ohřev vody je také zajištěn boilerem a průtokovými ohřívači. Objekt je napojen na elektroinstalaci 220/380 V. Zdrojem vody je veřejný vodovod, odpady jsou odváděny veřejnou kanalizací, plyn je v objektu rozveden. Vnitřní hygienické zařízení tvoří sprchové kouty, umyvadla a splachovací WC. Na objektu je instalován bleskosvod. V objektu jsou provedeny rozvody vzduchotechnicky. Dispoziční řešení : - 1.PP prodejna, sklepní prostory a skladovací prostory, - 1.NP herna, sociální zázemí, chodba se schodištěm, šatna, - 2.NP kancelářské prostory, schodiště, chodba, sociální zázemí, sklady, - Podkroví kancelářské prostory, klimatizační místnost (strojovna klimatizace), kotelna Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: (29,25+30,13)/2*(8,22+8,52)/2 = 248,51 m 2 1.NP: (29,25+30,13)/2*(8,22+8,52)/2 = 248,51 m 2 2.NP: (29,25+30,13)/2*(8,22+8,52)/2 = 248,51 m 2 Podkroví: (29,25+30,13)/2*(8,22+8,52)/2 = 248,51 m 2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 248,51 m 2 3,30 m 820,08 m 3 1.NP: 248,51 m 2 3,45 m 857,36 m 3 2.NP: 248,51 m 2 3,25 m 807,66 m 3 Podkroví: 248,51 m 2 2,90 m 720,68 m 3 Obestavěný prostor: 1.PP: ((29,25+30,13)/2*(8,22+8,52)/2)*(3,30) = 820,07 m 3 1.NP: ((29,25+30,13)/2*(8,22+8,52)/2)*(3,45) = 857,34 m 3 2.NP: ((29,25+30,13)/2*(8,22+8,52)/2)*(3,25) = 807,64 m 3 Podkroví a zastřešení: ((29,25+30,13)/2*(8,22+8,52)/2)*(5,80/2) = 720,67 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 205,72 m Stáří a opotřebení Objekt pochází dle informací získaných v archivu stavebního úřadu v České Lípě z roku 1849, který prošel v průběhu životnosti několika rekonstrukcemi, úpravami a přestavbami. V roce 1987 bylo vydáno stavební povolení na přestavbu objektu na prodejnu s byty, v roce 1993 byla provedena dostavba části objektu ze Škroupova náměstí (cca 1/3 objektu) a objekt byl využíván jako bankovní dům do roku V roce 2009 byla provedena změna užívání z prodejny z náměstí T.G.Masaryka na hernu. K datu místního šetření nebyl objekt využíván. Stavebně technický je vzhledem k provedeným modernizacím uspokojivý, údržba je na průměrné úrovni, opotřebení je určeno odborným odhadem na 65 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2010/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 5 863,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 3 205,72 m 3 Výchozí reprodukční cena 5 863,- Kč 3 205,72 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 65 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Venkovní úpravy Jedná se zejména o přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 2.1.3 Pozemek parc.č Popis Jedná s o mírně svažitý stavební pozemek směrem do Škroupova náměstí, který je zcela zastavěn budovou č.p Celková plocha pozemku dle výpisu LV č z Katastru nemovitostí činí 226 m Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 2 000,- až 3 000,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 2 500,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebního pozemku 2 500,- Kč/m 2 Celková výměra stavebního pozemku zapsaného na LV č m 2 Obecná cena stavebního pozemku 2 500,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemku ,- Kč Věcná hodnota celkem Budova č.p. 67 Pozemek Celkem HV ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : sedmmilionůstočtyřicettřitisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz Příjmy Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : Na základě informací získaných od povinné paní Polanské Jaroslavy nebyly k datu ocenění na objektu uzavřeny žádné nájemní smlouvy (poslední nájemní vztahy s panem Machem Andrejem herna z náměstí T.G.Masaryka a panem Polanským prodejna ze Škroupova náměstí byly ukončeny). Objednatelem posudku nebyly k datu ocenění předloženy žádné nájemní smlouvy. Objekt byl k datu ocenění nevyužívaný. Vzhledem k výše uvedenému není možno stanovit výši nájemného u nebytových prostor podle nájemních smluv a proto navrhuji výši nájemného u nebytových prostor v objektu na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti. Jako podklad pro výpočet ročního výnosu a z něho odvozeného ročního zisku jsem použil informace z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a z ekonomického porovnání s obdobnými nemovitostmi. V ocenění jsem kalkuloval s místně obvyklými ekonomickými parametry. Na základě těchto informací jsem odvodil následující : Výpočet předpokládaného ročního výnosu Popis prostor Podlaží objektu Podlahová plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/rok/m 2 ] Roční výnos [Kč/rok] obchod 1.PP 40, , ,00 Kč herna 1.NP 129, , ,00 Kč kanceláře 2.NP, 3.NP a podkroví 221, , ,00 Kč sklady 2.NP, 3.NP a podkroví 76,40 800, ,00 Kč Celkem ,00 Kč Poznámka: nájemné je navrženo za m 2 podlahové plochy pronajatelných prostor a následně za celek za celý rok dohromady. Do podlahové plochy nejsou zahrnuty podlahové plochy vertikálních a horizontálních komunikačních prostor, hygienických zařízení, plochy 1.PP (vyjma prodejny do Škroupova náměstí) a technických prostor využívaných pro provoz objektu (kotelna, strojovna klimatizace). Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je ta skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou potenciálními nájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i náklady za služby spojené s provozem (jako např. provoz hlídací služby, úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, správa objektu, aj.). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 Vzhledem k tomu, že není na trhu v České Lípě a okolí mnoho dalších zájemců, kteří by mohli daný objekt obsadit a maximálně využít, musím počítat, že se nepodaří objekt okamžitě pronajmout v případě předpokládaného ukončení činnosti vlastníka objektu a odchodu nájemců či podnájemců. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil snížením příjmu z nájmu na 90 % současného předpokládaného příjmu a volbou kapitalizační míry ,- Kč 90 % = ,- Kč/rok Předpokládám, že uvažované uvedené pravděpodobné nájemné by bylo dosažitelné při pronájmu prostor v daném aktuálním stavu. Nájemné bylo voleno vzhledem k současnému stavebně technickému stavu pronajatelných prostor, dispozičnímu uspořádání objektu a současné situaci na trhu pronájmu funkčně obdobných prostor. Celkové předpokládané roční příjmy činí ,- Kč/rok Výdaje Pro výpočet výnosové hodnoty je nutné od vypočteného celkového ročního příjmu z nebytových a bytových prostor odečíst provozní náklady a náklady spojené s vlastnictvím objektu. a) Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti byla navržena srovnáním a odborným odhadem b) Pojištění nemovitostí Pojištění nemovitosti bylo navrženo srovnáním a odborným odhadem c) Opravy a údržba Náklady na opravy a údržbu byly navrženy srovnáním a odborným odhadem na Výdaje ročně celkem 3 500,- Kč 8 000,- Kč ,- Kč Kč Roční zisk pro výpočet výnosové hodnoty stanovené rozdílem příjmů a výdajů Příjmy ročně celkem ,- Kč Výdaje ročně celkem ,- Kč Roční zisk ,- Kč Pro výpočet výnosové hodnoty je použita věčná renta : z ,00 C V = = = ,- Kč i 0,09 kde značí C V věčná renta z..konstantní zisk v dalších letech i kapitalizační míra setinná.. 9,00 % Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 Kapitalizační míra se dnes při prodeji obdobných nemovitostí v ČR pohybuje v intervalu 8 až 10 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem byla stanovena kapitalizační míra na ve středním pásmu výše uvedeného intervalu. Tato částka reprezentuje hodnotu stavby s pozemkem. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : pětmilionůdevětsetdevadesátsedmtisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v České Lípě a širším okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita Jiné Oceň. objekt Česká Lípa Objekt občanské vybavenosti řadový objekt, podsklepený, se 3.NP a podkrovím, podrobný popis viz znalecký posudek popisová část 1 Česká Lípa 2 Nové Město pod Smrkem Budova s kancelářemi a obchody Komerční objekt 3 Nový Bor Komerční objekt 4 Česká Lípa Komerční objekt budova na rušné ulici Hrnčířská, parkovací dvůr, obchody, kanceláře, podrobný popis viz příloha komerční objekt v centru města po celkové rekonstrukci, podrobný popis viz příloha komerční dům s obchody a bytem po kompletní rekonstrukci, podrobný popis viz příloha komerční objekt s byty a kancelářemi v rekonstrukci, podrobný popis viz příloha 5 Jablonec nad Nisou Kancelářská budova třípodlažní objekt s administrativními, obchodními a kancelářskými prostory, podrobný popis viz příloha Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Cena oceň objektu Kč pramen ceny Kč poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč , ,98 1,01 1,01 0,97 0,98 0,95 0, , ,96 1,00 1,00 1,00 0,98 0,98 0, , ,98 0,99 1,00 1,00 0,99 0,99 0, , ,99 1,02 0,97 1,00 0,99 0,99 0, , ,97 1,10 1,02 1,15 1,05 0,98 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- až ,- Kč. Uvedený objekt má tyto kladné stránky : - poloha v samotném centru města - provedené úpravy a modernizace Uvedený objekt má tyto slabší stránky : - absence vlastních parkovacích míst - objekt se nachází v památkově chráněném území Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný objekt navržena po zaokrouhlení na ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 Tato částka reprezentuje hodnotu stavby s pozemkem. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : šestmilionůšesttisíc korun českých) ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou ,- Kč 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Česká Lípa v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Česká Lípa v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána : předkupní právo, nařízení předběžného opatření, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a žaloba na určení vlastnického práva (viz příloha č. 4 LV č. 4697). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na předkupním právem, nařízením předběžného opatření, nařízením exekuce, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a žalobou na určení vlastnického práva (viz příloha č. 4 LV č. 4697) není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od povinné paní Polanské Jaroslavy nebyly k datu ocenění na objektu uzavřeny žádné nájemní smlouvy (poslední nájemní vztahy s panem Machem Andrejem herna z náměstí T.G.Masaryka a panem Polanským prodejna ze Škroupova náměstí byly ukončeny). Objednatelem posudku nebyly k datu ocenění předloženy žádné nájemní smlouvy. Objekt byl k datu ocenění nevyužívaný. Oceňované nemovitosti se dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Česká Lípa nachází v památkově chráněném území. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita výnosová metoda a srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí budovy občanské vybavenosti č.p. 129 nacházející se na pozemku parc.č. 190 a pozemku parc.č. 190 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Český Lípa, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 4697, vedeném u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : šestmilionů korun českých). V Brně, dne 21. března 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17

18 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2064/29/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 21. března 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 18